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摘 要：近年来，房价居高不下国家和政府采取了一系列措施。之前采用的上调存款准备金率的措施，导致了房地产企业信贷融资门槛提高。许多房企融资困难，房地产行业发展不景气。解决房地产企业融资问题，实现房地产企业可持续发展，对于全面建成小康社会具有现实意义。目前主要存在的问题就是融资难、融资贵、融资结构太单一；此外，还有房地产金融体系不健全及法律法规不完善。针对这些问题，企业需要结合自身实际情况，选择适合自身发展的融资手段，力求解决融资问题，实现可持续发展。同时，相关各方应力求拓宽融资渠道，完善融资环境。建立和落实相配套的法律法规。
关键词：房地产 融资成本 融资结构
一、我国房地产企业融资问题分析
1.房地产企业生存压力较大。近年来，我国大部分房地产企业由于自身管理水平不高，一味的依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金积累和竞争力的加强，以至于资金来源渠道较为单一。其次，部分商业银行嫌贫爱富向大型房企倾斜，抓大放小，中小企业如果没有新项目，很难获得银行的青睐，那么民间借贷，高利贷非法集资现象频发，又会使得整个房地产行业处于高风险境地。再者，企业盲目扩大建设项目，使得成本大幅度上升，并且存在资金计划不合理，不全面，管理者风险意识淡薄，决策失误往往也造成了一部分资金浪费，烂尾楼的状况也时有发生。在利益驱动下各种虚假宣传，住房工程偷工减料，“房闹”、退房事件多生，房屋成交量降低给企业资金回笼造成恶劣影响，房屋库存挤压一系列连锁反应凸显我国房地产业抗风险能力低下，生存压力日益增大。
2.融资渠道过于单一。1998年，我国房地产行业的发展才正式兴起，国家全面停止住房分配政策、开放住房二级市场后，房地产市场才真正建立。再加上金融市场还不稳定，造成了房地产行业从起步以来就一直依赖银行贷款的尴尬局面，虽然近几年银行信贷在房地产企业开发融资来源占比有所下降，但很多房地产企业自筹资金中包括个人住房按揭贷款在内，使用银行信贷的资金比例仍然高达55%及以上，企业，银行，政府所承担的信贷风险有所增加。房地产企业对银行长期借款的依赖和巨大的资金风险也给金融业和投资者的资金带来了安全隐患。
以金地集团为例，其2014年年底资本结构构成如下：
在金地集团采用的融资手段手段中，银行长期借款占比最大，其他权益融资工具占比最小，包括信托基金，委托贷款，境外融资等融资手段，2015年4月28日企业相应增发30亿中期票据，为期3年，票面利率4.9%，可以看出房地产企业融资比较青睐于采用债务性融资手段。
二、 房地产企业融资措施分析
1.房地产企业自身方面的改善。提高市场竞争力，加强成本管理。健全成本管理机制。首先，房地产企业需初步建立责任成本体系的基本框架，建立有效的员工奖惩机制，提高员工工作积极性和工作效率。其次，做好预算管理工作，实行成本预算和收入预算的预算制度，对所属部门收入和支出分别进行测算，成本预算与收入预算需紧密连接，保证成本预算的准确性。中小地产企业更应该加强自身信用建设，树立良好的信用意识，将信用信息平台和信用社会监督系统构建起来，如此一来方能够建立长期的、稳定的良好合作关系，当企业一时经营陷入困境不至于金融机构无情撤资。
2.探索多元化融资方式。房地产企业的融资方式由一元化向多元化方向发展是其融资的必然规律，也是被发达国家所证明的事实。大力发展以权益融资为主的直接融资，并将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、住房资产证券化、房地产信托、房地产基金等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产融资风险的必由之路。目前，我国个人住房抵押贷款迅猛发展，为住房抵押贷款证券化的推行奠定了很好的资产基础。与此同时，房地产企业在实际工作中应避免一证多贷现象，促进银企长期合作。各种融资方式均有优劣，所以房地产企业应根据自身特点，综合考虑融资成本、审批流程、使用门槛、监管程序、政策风险等因素，灵活组合，自主选择最优的融资结构。
三、房地产企业融资成本案例分析——金地集团股份有限公司
金地集團融资方式主要是债务性融资和权益性融资，包括银行借款，发行公司债券，委托借款，信托借款，发行股票，其中2014年设立第一只人民币不定向股权基金，发行票据等，融资方式多样。截至2014年年底，金地集团近三年无证券发行与上市情况，期间因股票期权新增1995万股。应付短期借款利息合计1.56亿元，含长期借款利息，企业债券利息，短期借款利息和其他利息。其中企业债券利息占90%（即企业54.5亿元人民币债券和3.5亿美元企业债券所计提利息，利率5.5%），据金地集团财务报告得知，2008年发行债券其中3亿元（占比25%）用于偿还商业银行借款，剩余资金用于补充公司流动资金不足，其次为长期借款利息占6.4%，长期借款包括保证借款和信用借款，根据金地集团财务报表公布的该公司长期借款的利率为2.20%至8.0%，所以上述长期借款的利率采用2015年中国人民银行贷款基准利率（5年及以上）5.65%作为测算利率的话，其长期借款的资本成本率为4.2%，测算公式为K=R*（1-T）。高于我国3年及以上存款利率（3.5%），说明其资本成本较高，背负较大的机会成本。之后发行债券和借款均用于补充企业营运资金。房地产企业所需营运资金额巨大，融资成本高，采用股权融资发行费用较高，且不能享受税收挡板作用，采用债务性融资需定期支付利息，融资风险高。由于地产行业不景气，像金地集团这种大型房地产企业或许可通过多种渠道融资，降低融资成本和经营风险，或享受较低的银行贷款利率优惠，当银行在加大对房地产行业的资金支持时，也会为降低风险也会选择抓大放小，但中小型房地产融资仍旧艰难，或资金断裂，或破产倒闭。
中国行业研究网2014年8月11日在博鳌房地产论坛报道称房地产业进入弱周期，直接融资不给力，间接融资仍然依赖银行贷款（就金地集团融资结构中显示其银行信贷占比77%，财务报告显示其融资的财务费用为28.22亿元，占公司总资产的2.3%），可以说房企融资困难重重。另一方面其他融资渠道并不发达，业内急于各种合作和并购机会。
四、结语
本文以房地产企业融资问题为研究对象，分析了我国房地产企业融资现状、融资存在的问题及原因，在此基础上提出优化我国房地产企业融资结构，解决融资问题的对策措施，当下必须着力优化我国房地产企业的融资结构，拓宽融资渠道，逐步实现多元化融资。总之，房地产企业融资问题的出现是多方面原因导致的，房地产企业不仅要期许国家在宏观调控政策方面做出有利于企业融资的努力的同时，更应该着力于改善企业内部经营机制，提高经营水平，吸纳更多资金。实现多元化融资是在企业自身完善的前提下，有能力进行多元化融资并结合政府创造的良好金融环境的前提下实现的。只有这样才能让我国房地产企业朝着良性健康的方向发展，才能在真正意义上发挥其国民经济支柱性产业的作用。
参考文献：
[1]贾雅茹.中小企业房地产企业融资问题探讨[J].经济研究导刊，2013，（13）：166-167.
[2] 夏玉香. 房地产企业融资问题研究[J].商业经济，2014，（17）：71-72.
[3] Joseph T.Williams.What Is Real Estate Finance？ [J]. Journal of Real Estate Finance and Economics， 1999，（19）：1-19.
[4] 高燕.基于我国当前房地产企业融资问题的研究[J].财经界（学术版），2014，（21）：96.
关键词：房地产 融资成本 融资结构
一、我国房地产企业融资问题分析
1.房地产企业生存压力较大。近年来，我国大部分房地产企业由于自身管理水平不高，一味的依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金积累和竞争力的加强，以至于资金来源渠道较为单一。其次，部分商业银行嫌贫爱富向大型房企倾斜，抓大放小，中小企业如果没有新项目，很难获得银行的青睐，那么民间借贷，高利贷非法集资现象频发，又会使得整个房地产行业处于高风险境地。再者，企业盲目扩大建设项目，使得成本大幅度上升，并且存在资金计划不合理，不全面，管理者风险意识淡薄，决策失误往往也造成了一部分资金浪费，烂尾楼的状况也时有发生。在利益驱动下各种虚假宣传，住房工程偷工减料，“房闹”、退房事件多生，房屋成交量降低给企业资金回笼造成恶劣影响，房屋库存挤压一系列连锁反应凸显我国房地产业抗风险能力低下，生存压力日益增大。
2.融资渠道过于单一。1998年，我国房地产行业的发展才正式兴起，国家全面停止住房分配政策、开放住房二级市场后，房地产市场才真正建立。再加上金融市场还不稳定，造成了房地产行业从起步以来就一直依赖银行贷款的尴尬局面，虽然近几年银行信贷在房地产企业开发融资来源占比有所下降，但很多房地产企业自筹资金中包括个人住房按揭贷款在内，使用银行信贷的资金比例仍然高达55%及以上，企业，银行，政府所承担的信贷风险有所增加。房地产企业对银行长期借款的依赖和巨大的资金风险也给金融业和投资者的资金带来了安全隐患。
以金地集团为例，其2014年年底资本结构构成如下：
在金地集团采用的融资手段手段中，银行长期借款占比最大，其他权益融资工具占比最小，包括信托基金，委托贷款，境外融资等融资手段，2015年4月28日企业相应增发30亿中期票据，为期3年，票面利率4.9%，可以看出房地产企业融资比较青睐于采用债务性融资手段。
二、 房地产企业融资措施分析
1.房地产企业自身方面的改善。提高市场竞争力，加强成本管理。健全成本管理机制。首先，房地产企业需初步建立责任成本体系的基本框架，建立有效的员工奖惩机制，提高员工工作积极性和工作效率。其次，做好预算管理工作，实行成本预算和收入预算的预算制度，对所属部门收入和支出分别进行测算，成本预算与收入预算需紧密连接，保证成本预算的准确性。中小地产企业更应该加强自身信用建设，树立良好的信用意识，将信用信息平台和信用社会监督系统构建起来，如此一来方能够建立长期的、稳定的良好合作关系，当企业一时经营陷入困境不至于金融机构无情撤资。
2.探索多元化融资方式。房地产企业的融资方式由一元化向多元化方向发展是其融资的必然规律，也是被发达国家所证明的事实。大力发展以权益融资为主的直接融资，并将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、住房资产证券化、房地产信托、房地产基金等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产融资风险的必由之路。目前，我国个人住房抵押贷款迅猛发展，为住房抵押贷款证券化的推行奠定了很好的资产基础。与此同时，房地产企业在实际工作中应避免一证多贷现象，促进银企长期合作。各种融资方式均有优劣，所以房地产企业应根据自身特点，综合考虑融资成本、审批流程、使用门槛、监管程序、政策风险等因素，灵活组合，自主选择最优的融资结构。
三、房地产企业融资成本案例分析——金地集团股份有限公司
金地集團融资方式主要是债务性融资和权益性融资，包括银行借款，发行公司债券，委托借款，信托借款，发行股票，其中2014年设立第一只人民币不定向股权基金，发行票据等，融资方式多样。截至2014年年底，金地集团近三年无证券发行与上市情况，期间因股票期权新增1995万股。应付短期借款利息合计1.56亿元，含长期借款利息，企业债券利息，短期借款利息和其他利息。其中企业债券利息占90%（即企业54.5亿元人民币债券和3.5亿美元企业债券所计提利息，利率5.5%），据金地集团财务报告得知，2008年发行债券其中3亿元（占比25%）用于偿还商业银行借款，剩余资金用于补充公司流动资金不足，其次为长期借款利息占6.4%，长期借款包括保证借款和信用借款，根据金地集团财务报表公布的该公司长期借款的利率为2.20%至8.0%，所以上述长期借款的利率采用2015年中国人民银行贷款基准利率（5年及以上）5.65%作为测算利率的话，其长期借款的资本成本率为4.2%，测算公式为K=R*（1-T）。高于我国3年及以上存款利率（3.5%），说明其资本成本较高，背负较大的机会成本。之后发行债券和借款均用于补充企业营运资金。房地产企业所需营运资金额巨大，融资成本高，采用股权融资发行费用较高，且不能享受税收挡板作用，采用债务性融资需定期支付利息，融资风险高。由于地产行业不景气，像金地集团这种大型房地产企业或许可通过多种渠道融资，降低融资成本和经营风险，或享受较低的银行贷款利率优惠，当银行在加大对房地产行业的资金支持时，也会为降低风险也会选择抓大放小，但中小型房地产融资仍旧艰难，或资金断裂，或破产倒闭。
中国行业研究网2014年8月11日在博鳌房地产论坛报道称房地产业进入弱周期，直接融资不给力，间接融资仍然依赖银行贷款（就金地集团融资结构中显示其银行信贷占比77%，财务报告显示其融资的财务费用为28.22亿元，占公司总资产的2.3%），可以说房企融资困难重重。另一方面其他融资渠道并不发达，业内急于各种合作和并购机会。
四、结语
本文以房地产企业融资问题为研究对象，分析了我国房地产企业融资现状、融资存在的问题及原因，在此基础上提出优化我国房地产企业融资结构，解决融资问题的对策措施，当下必须着力优化我国房地产企业的融资结构，拓宽融资渠道，逐步实现多元化融资。总之，房地产企业融资问题的出现是多方面原因导致的，房地产企业不仅要期许国家在宏观调控政策方面做出有利于企业融资的努力的同时，更应该着力于改善企业内部经营机制，提高经营水平，吸纳更多资金。实现多元化融资是在企业自身完善的前提下，有能力进行多元化融资并结合政府创造的良好金融环境的前提下实现的。只有这样才能让我国房地产企业朝着良性健康的方向发展，才能在真正意义上发挥其国民经济支柱性产业的作用。
参考文献：
[1]贾雅茹.中小企业房地产企业融资问题探讨[J].经济研究导刊，2013，（13）：166-167.
[2] 夏玉香. 房地产企业融资问题研究[J].商业经济，2014，（17）：71-72.
[3] Joseph T.Williams.What Is Real Estate Finance？ [J]. Journal of Real Estate Finance and Economics， 1999，（19）：1-19.
[4] 高燕.基于我国当前房地产企业融资问题的研究[J].财经界（学术版），2014，（21）：96.