论文部分内容阅读
摘 要：本文分析了当前我国房地产项目成本管理的现状，简述了房地产建设项目成本控制的原则，从建设项目的前期开发阶段、建筑设计阶段、项目实施阶段及竣工验收阶段等角度对北京居民小区建设项目的成本控制提出了建议。
关键词：浅析；居民小区；建设；成本控制
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
成本，作为一个广义的经济范畴，意指在经济活动过程中，为达到一定目的而耗费的各种资源以货币形式表现的价值支出。而建设成本，通常指建设某一工程项目而发生的所有耗费支出。从基本建設角度，或叫工程建设成本。但言及城市建设成本，虽然总括地可以说是在城市建设过程中所发生的各种资源耗费，可是因其建设的规模性、综合性、复杂性，又是任何一个工程项目所无法与之相比的，所以对所涉及的具体内容和开支范围就要有相应明确的界定。加强成本控制管理是企业推进成本发展战略的基础，同时也是企业进入成本竞争时代的竞争利器。在当前的房地产市场环境下，作为房地产开发企业，应采取有效的成本管理措施，控制好项目成本，稳定城市小区等商品房的售价，满足广大消费者的购房需求。这不但是企业自身生存和发展的需要，也是房地产开发企业义不容辞的社会责任。只有合理开发出符合广大消费者实际购买力的产品，才能把潜在需求转变为有效需求，激活房地产的需求市场，使开发企业有更广阔的生存环境，保障我国的房地产业健康持续的发展。
1 我国房地产项目成本控制的现状
1.1 房地产开发项目的成本控制缺乏科学性
一些房地产开发企业对于房地产项目的成本管理缺乏科学的方法和科学的管理手段。对于开发项目的成本核算通常只在在项目结算时才进行。这样做在财务上虽然具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理过程中的诸多问题。特别是对于长期持续开发、大规模滚动开发的房地产企业而言，这种缺乏科学性的成本管理模式在开发过程中难以反映出开发项目的真实成本。
1.2 房地产开发项目成本控制缺乏全面性
当前许多房地产开发企业把开发项目的成本控制看作是简单的价格控制行为，如对可研费、规划设计费、建安工程费、基础设施费中的绿化与环境工程费等的控制。一般的作法是在价格谈判或结算环节进行一律压价。从表面上看，项目的开发成本似乎被降低或被控制住了，但是，由于这种简单的压价行为使得项目开发过程中出现节省不该节省的费用等情况，造成项目在决策、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，并且在后期的施工和销售过程中不断地暴露出来，最后会导致开发企业被迫在开发过程中不断地去堵塞成本漏洞，得不偿失。
1.3 房地产开发项目成本控制制度缺乏监督性和激励性
许多房地产开发企业现行成本控制制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。房地产开发的周期通常较长、并且涉及成本范围较广，而开发企业成本管理制度的某些局限性及不合理性，使得在成本控制制度的执行过程中，缺乏比较合理有效的成本监督机制和方法，导致成本控制制度无法真正的在项目开发过程中加以实施。
1.4 房地产开发项目成本控制的思维存在滞后性
一般而言，房地产开发企业在经营管理中保持比较陈旧的思维模式：重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策。他们通常以开发规模（如开发总面积、年开工面积、年销售总额等）等作为衡量一个开发企业实力的主要指标，而忽视其中能产生效益的规模及效益指标，这就造成了开发成本控制的思维存在滞后性。
2 房地产建设项目成本控制的原则
2.1 设计为重点的全过程成本控制的原则
由于项目建设全过程都在不同程度地影响着整个项目的成本费用，所以项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。而大量的项目数据推算结果表明，对项目成本影响最大的阶段是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为65-80%；在初步设计阶段，影响项目成本的可能性为30%-65%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-25%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。很明显地，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。所以对于项目建设成本控制而言，既要贯穿于项目开发建设的全部过程，又要把重点放在项目设计及设计前的策划阶段。
2.2 主动控制为主的原则
传统的控制都是建立在偏差纠正基础上，算是一种“反馈”型的控制。反馈控制最大的问题是由偏差造成的损失已经存在，而纠偏的时间越长，这种损失就越大。自上世纪70年代开始，人们逐步将系统和控制论的研究成果应用于管理控制理论后，不再满足于这种事后的反馈控制，提出了事前预防。即是通过预测来估计事件可能存在的偏差，由事先采取的对策和措施来预防偏差的出现，以此来把项目成本损失降低到最低限度。
2.3 技术与经济相结合的原则
鉴于项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都在直接或间接的影响着项目的成本，所以要有效的控制项目的开发成本，必须从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施进行有效的控制。组织措施主要指项目开发建设的组织机构、管理和经营机制、岗位责任、纪律和制度等；技术措施主要包括技术方案、工艺方案、设备和材料选择、设计方案、规划方案的制定等；经济措施主要包括经济指标、经营形式、财务管理和经济核算等；合同措施主要包括用签订合同的方式来明确各单位的权利和义务，制约参与建设的各方严格按照合同的要求履行自己的权利和义务等。只有将这些组织、技术、经济等有效的结合起来，才是从本本意义上的全面多角度的降低和控制项目开发成本。
3 居民小区建设项目成本控制措施
3.1 建设项目的成本控制分析 3.1.1 前期开发阶段的成本控制
房地产前期开发阶段通常包括以下几个方面的内容：获取土地使用权；确定获得规划许可并确定规划设计方案；建设工程招标。除上述几个主要环节的工作外，房地产开发过程的前期工作可能还包括：征地、拆迁、安置、补偿；施工现场的水电、路通和场地平整；市政设施接洽的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预售的客户；进一步分析市场状况；制定项目开发过程的监控策略等。
3.1.2 建筑设计阶段的成本控制
由于设计方案的经济效果不仅取决于技术条件，还受不同地区的自然条件和社会条件等因素的影响，所以在对设计方案进行选择时，要综合考虑各方面的因素，对方案进行全方位技术经济分析与比较。结合当时当地的实际条件，选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。设计概算是设计文件的组成部分，在初步设计阶段，根据设计要求，对工程造价进行的概略计算。是进行下一阶段施工图设计的重要依据，直接影响到开发项目总投资的控制，房地产开发企业对设计单位提交的设计概算实行会审、集中讨论研究，评议定案。在审查过程中，要注重与同类工程的技术经济指对比分析，找出存在问题，核实概算投资的准确性，及时将审查中发现的问题归纳整理后，及时调整概算，对下一步施工图设计与施工图预算有指导意义。
3.1.3 项目建设实施阶段的成本控制
在项目的建设实施阶段进行成本控制的基本原理是把计划投资额作为投资控制的目标值，在工程施工中定期地进行投资实际值与目标值的比较。通过采用这些比较分析来找出实际支出额与投资控制目标值之间的偏差，对产生的相关原因进行分析，进而采取有效措施加以控制，以保证投资控制目标的实现。这是施工企业在施工阶段投资控制所采取的必要的手段。作为房地产开发商，在项目的具体实施阶段进行投资控制的任务也是如此，即必须保证实际的支出额不超过目标值。房地产开发商要严格控制工程質量、进度，通过以上事前控制为主，事后控制为辅的控制，发现偏差及时调整，把工程造价控制在投资估算确定的范围内。
参考文献：
[1] 马 都：房地产项目成本控制[M]. 北京： 中国建筑工业出版社，2008.
[2] 尹贻林： 工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2007.
[3] 何伯森： 国际工程合同与合同管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.
[4] 安士宏，论小区建设规划的重要性[J].管理观察.2009，（3）.
[5] 刘永强，沈社保.走出小区建设的误区[J].建筑管理现代化，2010，（11）.
关键词：浅析；居民小区；建设；成本控制
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
成本，作为一个广义的经济范畴，意指在经济活动过程中，为达到一定目的而耗费的各种资源以货币形式表现的价值支出。而建设成本，通常指建设某一工程项目而发生的所有耗费支出。从基本建設角度，或叫工程建设成本。但言及城市建设成本，虽然总括地可以说是在城市建设过程中所发生的各种资源耗费，可是因其建设的规模性、综合性、复杂性，又是任何一个工程项目所无法与之相比的，所以对所涉及的具体内容和开支范围就要有相应明确的界定。加强成本控制管理是企业推进成本发展战略的基础，同时也是企业进入成本竞争时代的竞争利器。在当前的房地产市场环境下，作为房地产开发企业，应采取有效的成本管理措施，控制好项目成本，稳定城市小区等商品房的售价，满足广大消费者的购房需求。这不但是企业自身生存和发展的需要，也是房地产开发企业义不容辞的社会责任。只有合理开发出符合广大消费者实际购买力的产品，才能把潜在需求转变为有效需求，激活房地产的需求市场，使开发企业有更广阔的生存环境，保障我国的房地产业健康持续的发展。
1 我国房地产项目成本控制的现状
1.1 房地产开发项目的成本控制缺乏科学性
一些房地产开发企业对于房地产项目的成本管理缺乏科学的方法和科学的管理手段。对于开发项目的成本核算通常只在在项目结算时才进行。这样做在财务上虽然具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理过程中的诸多问题。特别是对于长期持续开发、大规模滚动开发的房地产企业而言，这种缺乏科学性的成本管理模式在开发过程中难以反映出开发项目的真实成本。
1.2 房地产开发项目成本控制缺乏全面性
当前许多房地产开发企业把开发项目的成本控制看作是简单的价格控制行为，如对可研费、规划设计费、建安工程费、基础设施费中的绿化与环境工程费等的控制。一般的作法是在价格谈判或结算环节进行一律压价。从表面上看，项目的开发成本似乎被降低或被控制住了，但是，由于这种简单的压价行为使得项目开发过程中出现节省不该节省的费用等情况，造成项目在决策、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，并且在后期的施工和销售过程中不断地暴露出来，最后会导致开发企业被迫在开发过程中不断地去堵塞成本漏洞，得不偿失。
1.3 房地产开发项目成本控制制度缺乏监督性和激励性
许多房地产开发企业现行成本控制制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性。房地产开发的周期通常较长、并且涉及成本范围较广，而开发企业成本管理制度的某些局限性及不合理性，使得在成本控制制度的执行过程中，缺乏比较合理有效的成本监督机制和方法，导致成本控制制度无法真正的在项目开发过程中加以实施。
1.4 房地产开发项目成本控制的思维存在滞后性
一般而言，房地产开发企业在经营管理中保持比较陈旧的思维模式：重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策。他们通常以开发规模（如开发总面积、年开工面积、年销售总额等）等作为衡量一个开发企业实力的主要指标，而忽视其中能产生效益的规模及效益指标，这就造成了开发成本控制的思维存在滞后性。
2 房地产建设项目成本控制的原则
2.1 设计为重点的全过程成本控制的原则
由于项目建设全过程都在不同程度地影响着整个项目的成本费用，所以项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。而大量的项目数据推算结果表明，对项目成本影响最大的阶段是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为65-80%；在初步设计阶段，影响项目成本的可能性为30%-65%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-25%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。很明显地，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。所以对于项目建设成本控制而言，既要贯穿于项目开发建设的全部过程，又要把重点放在项目设计及设计前的策划阶段。
2.2 主动控制为主的原则
传统的控制都是建立在偏差纠正基础上，算是一种“反馈”型的控制。反馈控制最大的问题是由偏差造成的损失已经存在，而纠偏的时间越长，这种损失就越大。自上世纪70年代开始，人们逐步将系统和控制论的研究成果应用于管理控制理论后，不再满足于这种事后的反馈控制，提出了事前预防。即是通过预测来估计事件可能存在的偏差，由事先采取的对策和措施来预防偏差的出现，以此来把项目成本损失降低到最低限度。
2.3 技术与经济相结合的原则
鉴于项目的开发建设过程所涉及到的一切因素都在直接或间接的影响着项目的成本，所以要有效的控制项目的开发成本，必须从组织、技术、经济、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施进行有效的控制。组织措施主要指项目开发建设的组织机构、管理和经营机制、岗位责任、纪律和制度等；技术措施主要包括技术方案、工艺方案、设备和材料选择、设计方案、规划方案的制定等；经济措施主要包括经济指标、经营形式、财务管理和经济核算等；合同措施主要包括用签订合同的方式来明确各单位的权利和义务，制约参与建设的各方严格按照合同的要求履行自己的权利和义务等。只有将这些组织、技术、经济等有效的结合起来，才是从本本意义上的全面多角度的降低和控制项目开发成本。
3 居民小区建设项目成本控制措施
3.1 建设项目的成本控制分析 3.1.1 前期开发阶段的成本控制
房地产前期开发阶段通常包括以下几个方面的内容：获取土地使用权；确定获得规划许可并确定规划设计方案；建设工程招标。除上述几个主要环节的工作外，房地产开发过程的前期工作可能还包括：征地、拆迁、安置、补偿；施工现场的水电、路通和场地平整；市政设施接洽的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预售的客户；进一步分析市场状况；制定项目开发过程的监控策略等。
3.1.2 建筑设计阶段的成本控制
由于设计方案的经济效果不仅取决于技术条件，还受不同地区的自然条件和社会条件等因素的影响，所以在对设计方案进行选择时，要综合考虑各方面的因素，对方案进行全方位技术经济分析与比较。结合当时当地的实际条件，选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。设计概算是设计文件的组成部分，在初步设计阶段，根据设计要求，对工程造价进行的概略计算。是进行下一阶段施工图设计的重要依据，直接影响到开发项目总投资的控制，房地产开发企业对设计单位提交的设计概算实行会审、集中讨论研究，评议定案。在审查过程中，要注重与同类工程的技术经济指对比分析，找出存在问题，核实概算投资的准确性，及时将审查中发现的问题归纳整理后，及时调整概算，对下一步施工图设计与施工图预算有指导意义。
3.1.3 项目建设实施阶段的成本控制
在项目的建设实施阶段进行成本控制的基本原理是把计划投资额作为投资控制的目标值，在工程施工中定期地进行投资实际值与目标值的比较。通过采用这些比较分析来找出实际支出额与投资控制目标值之间的偏差，对产生的相关原因进行分析，进而采取有效措施加以控制，以保证投资控制目标的实现。这是施工企业在施工阶段投资控制所采取的必要的手段。作为房地产开发商，在项目的具体实施阶段进行投资控制的任务也是如此，即必须保证实际的支出额不超过目标值。房地产开发商要严格控制工程質量、进度，通过以上事前控制为主，事后控制为辅的控制，发现偏差及时调整，把工程造价控制在投资估算确定的范围内。
参考文献：
[1] 马 都：房地产项目成本控制[M]. 北京： 中国建筑工业出版社，2008.
[2] 尹贻林： 工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社，2007.
[3] 何伯森： 国际工程合同与合同管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.
[4] 安士宏，论小区建设规划的重要性[J].管理观察.2009，（3）.
[5] 刘永强，沈社保.走出小区建设的误区[J].建筑管理现代化，2010，（11）.