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随着城市建设规模的不断扩大，城市房屋拆迁行政诉讼案件迅猛上升。一般来说，这类案件大多数源于拆迁人与被拆迁人对补偿安置标准存在重大分歧，而补偿安置标准又需要通过市场评估来确定。由于房屋拆迁补偿评估有政策性强、影响大、涉及面广、时间紧迫等特性，与其他估价目的下的评估有一定的区别，不同于真正意义上的房地产公开市场价值的估价。因此2001年对原《城市房屋拆迁管理条例》修改时的最大改变之一，引入了房屋拆迁评估机制。
根据2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。 第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准，强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位及其权威作用。与之配套的建设部2003年12月1日发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，本意见所称城市房屋拆迁估价是指“为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估”。同时，各省、市、自治区，乃至各地级市和部分县，纷纷出台了关于房屋拆迁估价的专门规则，这样，我国房屋拆迁估价体系基本建立。
由于房屋拆迁补偿估价是一门专业性很强的技术。且评估结果直接涉及当事人双方的利益，在拆迁中不仅要做到评估主体合法、评估过程公平、公正，为了整个拆迁工作的顺利进行，取得社会尤其是拆迁当事人对拆迁评估结果的理解与认可，还必须制定合理的评估结果认定方案和程序，做到评估结果的公开、公平、公正，切实保障被拆迁人的利益。
本文拟从实务操作的角度，结合江苏南通市的拆迁实际简述一下拆迁评估行为的合法性要件。
一、评估主体合法
被拆迁房屋评估价值是否准确，与评估机构、评估人员的水平高低密切联系，因此，对参加房屋拆迁评估的机构应当有更高的要求。《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择;拆迁估价机构的确定应当公平、透明，采取被拆迁入投票或拆迁当事人抽签等方式”。各地房屋拆迁主管部门都制定拆迁评估单位的准入条件，使拆迁人与被拆迁人能够选择水平较高、信誉较好的评估机构进行拆迁评估，形成既有市场准入又有市场竞争的良好氛围。南通市房屋拆迁管理部门制订了《南通市城市房屋拆迁管理办法》和《南通市城市房屋拆迁补偿价评估管理暂行办法》规范拆迁行为和拆迁评估行为。
《南通市城市房屋拆迁管理办法》（以下检查《管理办法》）第四十五条“规定从事城市房屋拆迁补偿评估的机构，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质。评估机构年检不合格的，不得从事拆迁评估业务”。第四十六条规定拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同，并在签订后3日内提交房屋拆迁管理部门。受托的评估机构应当做好评估报告汇总工作，并在拆迁工程结束后10日内提交房屋拆迁管理部门。”对于由谁来决定评估机构的问题，《管理办法》第四十五条也做出了规定“房屋拆迁管理部门应当对从事城市房屋拆迁评估的机构及专业人员进行年检，并每年向社会公布评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择”。具体操作时拆迁人取得房屋拆迁许可证后，有意向接受估价业务委托的评估机构可以到政府拆迁主管部门进行登记，市房屋拆迁管理部门和拆迁人根据拆迁项目大小和难易程度，在具有资质的评估机构中选择几家，并予以公示。由拆迁人组织被拆迁人对公示的评估机构进行投票，根据实际投票数中有效票的相对多数确定评估机构。也可以通过抽签的形式确定。充分保证了拆迁评估及其结果的公正性和公平性，即保障了被拆迁人的利益
二、具体评估行为合法
（一）设立拆迁评估项目小组
拆迁评估有别于其他类型评估，现行的《房地产估价规范》也尚未有所涉及。在实际拆迁中评估结论仅仅是为所对应的经济行为提供评估作价参考意见，是评估机构独立、客观、公正的尺度。评估结果的合理性、准确性、可行性将立即受到市场、法律法规和专家意见的检验，同时还要接受尖锐对立的拆迁当事人双方的质询。拆迁评估的风险是显而易见的，如果估价依据不充分，估价流于形式，必将给估价机构和估价人员带来大麻烦。因此拆迁评估项目组人员配备十分重要，不能因为拆迁评估项目小而有任何忽视，要从评估专业性原则出发，有针对性地配备土地估价、工程设计、施工管理、造价咨询等人员。如人员不到位，素质低劣、难打硬仗(拆迁评估时间性强)，不做周密计划，拆迁评估工作将难以顺利开展。
（二）拆迁评估结果一般不是真正意义上的公平市场价值
对现今通常的城中村改造和新区成片开发，作为个体的被拆迁人基本处于被动、从属地位，对诸如是否列入拆迁范围、拆与不拆、何时拆、如何拆等，没有发言权。拆迁评估既要维护拆迁人的正当利益，又要有利于城市建设的顺利进行。拆迁评估除了要符合《房地产估价规范》外，受制于法规政策是拆迁评估最大特点。不结合当地实际，不熟悉相关政策法规体系，拆迁评估无从入手。
国务院《城市房屋拆迁管理条例》2001年11月1日起施行后，江苏省出台了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，并且制定《江苏省城市房屋拆迁纠纷裁决暂行规定》。然后，各地市，包括县市又从当地情况出发，由政府出台相关规定。比如南通市人民政府制定了《南通市城市房屋拆迁管理办法》、《南通市城市房屋拆遷补偿价评估管理暂行办法》、《南通市房屋拆迁评估技术规范》。可以说，拆迁评估结果是被拆人在其财产权制约前提下政策主导市场的房地产补偿价格。就法律地位而言，拆迁人与被拆迁人是平等的。如果发生纠纷，就实际而言，多数个体被拆迁人处于弱势地位，他们有关的法律、政策、技术知识储备不足，其合法权益易受侵害。同时，因受政府制定的拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见，以及政府贯彻“拆得掉”原则等影响，也常出现被拆迁房屋高于正常市场价值(实际价值)、被拆迁人“不当得利”的情况。
（三）实施具体评估行为合法
房地产评估的要求是独立、客观、公正，在具体拆迁评估作业同样应遵循以下5项原则：1、合法原则;2、最佳使用原则;3、替代原则;4、估价时点原则;5、公平原则。这里着重谈谈合法原则
合法原则要求房地产评估应以估价对象的合法权益为前提进行。例如两家实物状况相同的房屋，如果权益不同，价值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权合法使用，合法处分等方面。特别是房地产产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权，或以产权为担保和债权并存和房地产抵押权等权益的有效法律凭证。所以接受委托后，第一步要做的就是向委托方开列清单，提请提供相应估价资料，包括《房屋拆迁许可证》、《被拆迁房屋产权审查证明》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、房屋竣工图、工程决算书或房地产买卖合同、发票等，所有资料应进行原件与复印件核对，要求委托方在其提供的复印件上签字盖章确认，同时请委托方签署表明所提供资料合法真实有效的《承诺函》。
2、现场勘验由2人以上共同进行。事前周密计划、准备相应表格，现场认真踏勘、详细记录，要拍照，以记录被拆房屋的基本状况和特点。对明知争议较大的，最好进行摄像。
3、评估作业中要有意识地注意收集各种拆迁资料。拆迁评估多数是在拆迁当事人依据当地政府拆迁补偿指导意见达不成协议的情况下进行的，一般由一方当事人委托。因纠纷已起，评估工作往往得不到另一方当事人的配合，给资料搜集带来困难。这是拆迁评估的又一特点，估价人员必须提前考虑周密。
4、拆迁房屋估价中涉及工程造价、成新确定(尤其是危房)，面积测量等工作的，可另行委托相应有资格的机构进行，评估机构直接利用其工作成果。
5、拆迁评估多为追溯性评估。按照《南通市城市房屋拆迁补偿价评估管理暂行办法》拆迁补偿的估价时点为《房屋拆迁许可证》核发之日，所以拆迁评估的现场勘验多在估价时点之后。因此，估价人员应关注房屋主体、设施设备因自然毁损、被拆被盗造成的两个时点的差异，作相应调整，并在估价报告中作必要说明。
6、评估机构所作现场勘验、调查询证记录应充分完备。现场工作底稿上应有现场记录人、复核人签字，应载明勘查时间、地点、勘查人、在场人、勘查经过和结果(内容涵盖所有区位和个别因素)，并请当事人或在场人签名、盖章，当事人或在场人拒绝的，应予说明。市场调查询问记录亦如此。
7、必要时，可将现场勘验记录、照片、录像、证照材料提交委托方一并公正机构办理证据保全手续。
8、评估资料认真整理归档，以利于拆迁纠纷裁决和诉讼
9、评估人员要遵守有关回避制度。
为了确保拆迁评估活动的公正合理，《估价指导意见》还建立了有关拆迁评估过程中的回避制度。明确规定了评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
（四）评估的结果公示。
按照规定，拆迁评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，评估机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告，委托人应当向被拆迁人转交分户评估报告。南通市在实际拆迁中拆迁评估机构还将评估结果在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示的内容应当包含被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要内容。公示期间，拆迁当事人及其他人都有权反映评估结果中存在的问题。
三、评估报告表述完整格式规范
根据建设部有关规定，评估机构为估价师出资的有限责任公司、合伙企业，属于 “法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构。房地产估价机构所作的估价报告不具有行政行为所具有的公定力、确定力、拘束力和执行力，但它是行政机关和人民法院做出判断和决定的重要参考，在行政裁决、行政诉讼中作为证据使用。所以评估报告还必须符合一定条件才能被认定为一份合法的评估报告,否则，很可能因为所出具的评估报告本身的缺陷而导致整个拆迁行为的不合法。具体包括：
一是拆迁评估机构出具的评估报告中的房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格。不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等。
二是拆迁评估的时点确定无误。
一般为房屋拆迁许可证颁发之日，即评估中所参照的市场价格应以拆迁许可证上记载的时间为准。其中包括采用置换方式进行补偿对用于置换的房屋的评估。此外，指导意见还规定，如果拆迁规模大、分期分段实施的，应以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。
三是实际评估作业过程资料在报告中完整体现。
评估人员在评估过程中对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录应由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。实践中由于部分被拆迁人的抵触情绪，无法对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料，或者被拆迁人拒绝在实地查勘记录上签字，则应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，通常可邀请左邻右舍，派出所、街办、居(村)民委员会的工作人员等参加，并在评估报告中做出相应说明。
四是全面告知救济途径。
对于拆迁当事人对评估结果存在异议时，自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托其他评估机构评估。向原评估机构申请复核的，该评估机构应当在5日内书面答复。另行委托的，受托评估机构应当在10日内出具评估报告。如果拆迁当事人对复核结果或另行委托的评估结果仍有异议的，还可在5日内向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。专家委员会在收到申请后10日内对评估技术问题出具书面的鉴定意见。注意专家委员会出具的并不是新的评估报告，而仅仅是一份鉴定书，如果认定评估报告存在技术问题的，仍由评估机构改正错误，重新出具评估报告。
五是报告上还必须由专职注册房地产评估师签字。
一般来说，拆迁评估报告只要在符合上述要件基础上，参照了类似房地产的市场交易价格和市、縣人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况做出的，基本上就是一份合法的拆迁评估报告了。
六是鉴定人员同样要遵守回避制度。
对申请拆迁评估技术鉴定的，评估专家委员会组成的鉴定组成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，也应当回避。如未回避的，其做出的鉴定意见或者评估结果无效。
总而言之，在拆迁过程中，由于拆迁工程的社会性、拆迁补偿利益矛盾的普遍性，决定了被拆迁人希望补偿标准越高越好，拆迁人希望补偿成本越低越好，双方利益矛盾难以统一。为了解决当事人之间自由协商难以达成一致的问题，需要通过拆迁评估，以“第三人”的身份居间公断，促使双方都能接受一个客观的价值标准。拆迁评估不论对拆迁当事人双方，还是对一个拆迁项目，乃至整个拆迁市场来讲，它是客观、公正、合法的体现。只有做到评估机构选择合法、评估内容真实行为合法、评估报告表述完整格式规范，经得起行政机关、人民法院对评估报告的合法性、真实性和关联性审查 ，才能提高评估结果的权威性，严格执行评估价格，规范拆迁行为，保障被拆迁人的利益，确保社会的和谐稳定，从而加快城市房屋拆迁项目的进程，促进城市建设的快速发展。
主要参考书目：
1、白丽华主编《城市房屋拆迁答疑解惑》，中国建材工业出版社，2003年7月出版。
2、高幸奇主编《房地产估价》，中国物价出版社，2003年中国出版。
3、王达《拆迁房屋评估问题探讨》，载于《人民司法》2004年第7期。
根据2001年11月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。 第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准，强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位及其权威作用。与之配套的建设部2003年12月1日发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，本意见所称城市房屋拆迁估价是指“为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估”。同时，各省、市、自治区，乃至各地级市和部分县，纷纷出台了关于房屋拆迁估价的专门规则，这样，我国房屋拆迁估价体系基本建立。
由于房屋拆迁补偿估价是一门专业性很强的技术。且评估结果直接涉及当事人双方的利益，在拆迁中不仅要做到评估主体合法、评估过程公平、公正，为了整个拆迁工作的顺利进行，取得社会尤其是拆迁当事人对拆迁评估结果的理解与认可，还必须制定合理的评估结果认定方案和程序，做到评估结果的公开、公平、公正，切实保障被拆迁人的利益。
本文拟从实务操作的角度，结合江苏南通市的拆迁实际简述一下拆迁评估行为的合法性要件。
一、评估主体合法
被拆迁房屋评估价值是否准确，与评估机构、评估人员的水平高低密切联系，因此，对参加房屋拆迁评估的机构应当有更高的要求。《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择;拆迁估价机构的确定应当公平、透明，采取被拆迁入投票或拆迁当事人抽签等方式”。各地房屋拆迁主管部门都制定拆迁评估单位的准入条件，使拆迁人与被拆迁人能够选择水平较高、信誉较好的评估机构进行拆迁评估，形成既有市场准入又有市场竞争的良好氛围。南通市房屋拆迁管理部门制订了《南通市城市房屋拆迁管理办法》和《南通市城市房屋拆迁补偿价评估管理暂行办法》规范拆迁行为和拆迁评估行为。
《南通市城市房屋拆迁管理办法》（以下检查《管理办法》）第四十五条“规定从事城市房屋拆迁补偿评估的机构，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质。评估机构年检不合格的，不得从事拆迁评估业务”。第四十六条规定拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同，并在签订后3日内提交房屋拆迁管理部门。受托的评估机构应当做好评估报告汇总工作，并在拆迁工程结束后10日内提交房屋拆迁管理部门。”对于由谁来决定评估机构的问题，《管理办法》第四十五条也做出了规定“房屋拆迁管理部门应当对从事城市房屋拆迁评估的机构及专业人员进行年检，并每年向社会公布评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择”。具体操作时拆迁人取得房屋拆迁许可证后，有意向接受估价业务委托的评估机构可以到政府拆迁主管部门进行登记，市房屋拆迁管理部门和拆迁人根据拆迁项目大小和难易程度，在具有资质的评估机构中选择几家，并予以公示。由拆迁人组织被拆迁人对公示的评估机构进行投票，根据实际投票数中有效票的相对多数确定评估机构。也可以通过抽签的形式确定。充分保证了拆迁评估及其结果的公正性和公平性，即保障了被拆迁人的利益
二、具体评估行为合法
（一）设立拆迁评估项目小组
拆迁评估有别于其他类型评估，现行的《房地产估价规范》也尚未有所涉及。在实际拆迁中评估结论仅仅是为所对应的经济行为提供评估作价参考意见，是评估机构独立、客观、公正的尺度。评估结果的合理性、准确性、可行性将立即受到市场、法律法规和专家意见的检验，同时还要接受尖锐对立的拆迁当事人双方的质询。拆迁评估的风险是显而易见的，如果估价依据不充分，估价流于形式，必将给估价机构和估价人员带来大麻烦。因此拆迁评估项目组人员配备十分重要，不能因为拆迁评估项目小而有任何忽视，要从评估专业性原则出发，有针对性地配备土地估价、工程设计、施工管理、造价咨询等人员。如人员不到位，素质低劣、难打硬仗(拆迁评估时间性强)，不做周密计划，拆迁评估工作将难以顺利开展。
（二）拆迁评估结果一般不是真正意义上的公平市场价值
对现今通常的城中村改造和新区成片开发，作为个体的被拆迁人基本处于被动、从属地位，对诸如是否列入拆迁范围、拆与不拆、何时拆、如何拆等，没有发言权。拆迁评估既要维护拆迁人的正当利益，又要有利于城市建设的顺利进行。拆迁评估除了要符合《房地产估价规范》外，受制于法规政策是拆迁评估最大特点。不结合当地实际，不熟悉相关政策法规体系，拆迁评估无从入手。
国务院《城市房屋拆迁管理条例》2001年11月1日起施行后，江苏省出台了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，并且制定《江苏省城市房屋拆迁纠纷裁决暂行规定》。然后，各地市，包括县市又从当地情况出发，由政府出台相关规定。比如南通市人民政府制定了《南通市城市房屋拆迁管理办法》、《南通市城市房屋拆遷补偿价评估管理暂行办法》、《南通市房屋拆迁评估技术规范》。可以说，拆迁评估结果是被拆人在其财产权制约前提下政策主导市场的房地产补偿价格。就法律地位而言，拆迁人与被拆迁人是平等的。如果发生纠纷，就实际而言，多数个体被拆迁人处于弱势地位，他们有关的法律、政策、技术知识储备不足，其合法权益易受侵害。同时，因受政府制定的拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见，以及政府贯彻“拆得掉”原则等影响，也常出现被拆迁房屋高于正常市场价值(实际价值)、被拆迁人“不当得利”的情况。
（三）实施具体评估行为合法
房地产评估的要求是独立、客观、公正，在具体拆迁评估作业同样应遵循以下5项原则：1、合法原则;2、最佳使用原则;3、替代原则;4、估价时点原则;5、公平原则。这里着重谈谈合法原则
合法原则要求房地产评估应以估价对象的合法权益为前提进行。例如两家实物状况相同的房屋，如果权益不同，价值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权合法使用，合法处分等方面。特别是房地产产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是确认房地产的房屋所有权、土地使用权，或以产权为担保和债权并存和房地产抵押权等权益的有效法律凭证。所以接受委托后，第一步要做的就是向委托方开列清单，提请提供相应估价资料，包括《房屋拆迁许可证》、《被拆迁房屋产权审查证明》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、房屋竣工图、工程决算书或房地产买卖合同、发票等，所有资料应进行原件与复印件核对，要求委托方在其提供的复印件上签字盖章确认，同时请委托方签署表明所提供资料合法真实有效的《承诺函》。
2、现场勘验由2人以上共同进行。事前周密计划、准备相应表格，现场认真踏勘、详细记录，要拍照，以记录被拆房屋的基本状况和特点。对明知争议较大的，最好进行摄像。
3、评估作业中要有意识地注意收集各种拆迁资料。拆迁评估多数是在拆迁当事人依据当地政府拆迁补偿指导意见达不成协议的情况下进行的，一般由一方当事人委托。因纠纷已起，评估工作往往得不到另一方当事人的配合，给资料搜集带来困难。这是拆迁评估的又一特点，估价人员必须提前考虑周密。
4、拆迁房屋估价中涉及工程造价、成新确定(尤其是危房)，面积测量等工作的，可另行委托相应有资格的机构进行，评估机构直接利用其工作成果。
5、拆迁评估多为追溯性评估。按照《南通市城市房屋拆迁补偿价评估管理暂行办法》拆迁补偿的估价时点为《房屋拆迁许可证》核发之日，所以拆迁评估的现场勘验多在估价时点之后。因此，估价人员应关注房屋主体、设施设备因自然毁损、被拆被盗造成的两个时点的差异，作相应调整，并在估价报告中作必要说明。
6、评估机构所作现场勘验、调查询证记录应充分完备。现场工作底稿上应有现场记录人、复核人签字，应载明勘查时间、地点、勘查人、在场人、勘查经过和结果(内容涵盖所有区位和个别因素)，并请当事人或在场人签名、盖章，当事人或在场人拒绝的，应予说明。市场调查询问记录亦如此。
7、必要时，可将现场勘验记录、照片、录像、证照材料提交委托方一并公正机构办理证据保全手续。
8、评估资料认真整理归档，以利于拆迁纠纷裁决和诉讼
9、评估人员要遵守有关回避制度。
为了确保拆迁评估活动的公正合理，《估价指导意见》还建立了有关拆迁评估过程中的回避制度。明确规定了评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
（四）评估的结果公示。
按照规定，拆迁评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，评估机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告，委托人应当向被拆迁人转交分户评估报告。南通市在实际拆迁中拆迁评估机构还将评估结果在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示的内容应当包含被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、评估依据、评估价格等主要内容。公示期间，拆迁当事人及其他人都有权反映评估结果中存在的问题。
三、评估报告表述完整格式规范
根据建设部有关规定，评估机构为估价师出资的有限责任公司、合伙企业，属于 “法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构。房地产估价机构所作的估价报告不具有行政行为所具有的公定力、确定力、拘束力和执行力，但它是行政机关和人民法院做出判断和决定的重要参考，在行政裁决、行政诉讼中作为证据使用。所以评估报告还必须符合一定条件才能被认定为一份合法的评估报告,否则，很可能因为所出具的评估报告本身的缺陷而导致整个拆迁行为的不合法。具体包括：
一是拆迁评估机构出具的评估报告中的房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格。不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等。
二是拆迁评估的时点确定无误。
一般为房屋拆迁许可证颁发之日，即评估中所参照的市场价格应以拆迁许可证上记载的时间为准。其中包括采用置换方式进行补偿对用于置换的房屋的评估。此外，指导意见还规定，如果拆迁规模大、分期分段实施的，应以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。
三是实际评估作业过程资料在报告中完整体现。
评估人员在评估过程中对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录应由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。实践中由于部分被拆迁人的抵触情绪，无法对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料，或者被拆迁人拒绝在实地查勘记录上签字，则应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，通常可邀请左邻右舍，派出所、街办、居(村)民委员会的工作人员等参加，并在评估报告中做出相应说明。
四是全面告知救济途径。
对于拆迁当事人对评估结果存在异议时，自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托其他评估机构评估。向原评估机构申请复核的，该评估机构应当在5日内书面答复。另行委托的，受托评估机构应当在10日内出具评估报告。如果拆迁当事人对复核结果或另行委托的评估结果仍有异议的，还可在5日内向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。专家委员会在收到申请后10日内对评估技术问题出具书面的鉴定意见。注意专家委员会出具的并不是新的评估报告，而仅仅是一份鉴定书，如果认定评估报告存在技术问题的，仍由评估机构改正错误，重新出具评估报告。
五是报告上还必须由专职注册房地产评估师签字。
一般来说，拆迁评估报告只要在符合上述要件基础上，参照了类似房地产的市场交易价格和市、縣人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况做出的，基本上就是一份合法的拆迁评估报告了。
六是鉴定人员同样要遵守回避制度。
对申请拆迁评估技术鉴定的，评估专家委员会组成的鉴定组成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，也应当回避。如未回避的，其做出的鉴定意见或者评估结果无效。
总而言之，在拆迁过程中，由于拆迁工程的社会性、拆迁补偿利益矛盾的普遍性，决定了被拆迁人希望补偿标准越高越好，拆迁人希望补偿成本越低越好，双方利益矛盾难以统一。为了解决当事人之间自由协商难以达成一致的问题，需要通过拆迁评估，以“第三人”的身份居间公断，促使双方都能接受一个客观的价值标准。拆迁评估不论对拆迁当事人双方，还是对一个拆迁项目，乃至整个拆迁市场来讲，它是客观、公正、合法的体现。只有做到评估机构选择合法、评估内容真实行为合法、评估报告表述完整格式规范，经得起行政机关、人民法院对评估报告的合法性、真实性和关联性审查 ，才能提高评估结果的权威性，严格执行评估价格，规范拆迁行为，保障被拆迁人的利益，确保社会的和谐稳定，从而加快城市房屋拆迁项目的进程，促进城市建设的快速发展。
主要参考书目：
1、白丽华主编《城市房屋拆迁答疑解惑》，中国建材工业出版社，2003年7月出版。
2、高幸奇主编《房地产估价》，中国物价出版社，2003年中国出版。
3、王达《拆迁房屋评估问题探讨》，载于《人民司法》2004年第7期。