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做任何一项投资之前都必须要计算好回报率，尤其是对于房产这样的大资金、长期限的投资来说，更是马虎不得。然而，在地产投资中，仅仅依据投资回报率的高低就能决定吗？答案是否！同样一笔资金，投资商铺的年回报率为5.6％，而投资住宅的年投资回报率为4.6%，从表面上看，投资商铺似乎更划算，但结果却并非如此。事实上，不同类型的地产具有不用的属性，它们各自的合理投资回报率范畴相差甚远。因而投资者在选择时更应该区别对待。
在广州某知名电脑公司做销售经理的赵茜，几年下来，手里有了一笔35万元的积蓄。赵茜打算用这笔资金做地产投资。赵茜对地产投资不是很熟悉，但她知道这么句俗话“一铺养三代”，而且在房地产宏观调控的大潮下，投资住宅有各种税费的受限，而商铺目前还没有，赵茜决定先计算下商铺的投资回报率试试。
赵茜用一个星期的时间在几大地产中介咨询和搜集资料后，看中了天河区某社区一商铺，面积约50平方米，总价在70万元左右，预计月租金为5700元。赵茜首付35万元，按揭10年，月供约为3800元。同时，赵茜购买商铺应交的契税，为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍，那么，赵茜应缴的契税为700000×3％＝21000元。以及印花税、律师费其他等税费（相对数额较小些），总费用约23000元。
商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资，以及税费，贷款利息、物业管理等费用外，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一个月的空置期，这对普通投资者来说投资计算比较复杂。
因此，赵茜忽略通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等不确定因素，用一般比较简单的投资回报率公式：（税后月租金－按揭月供款）×11（去掉一个月的空置期）/（首期房款+契税等费用）。那么，该商铺的投资年回报率为：（税后月租金－按揭月供款）×11（去掉一个月的空置期）/（首期房款+契税等费用）＝（5700－3800）×11/(350000+23000)=20900/373000＝5.6％。
赵茜对于能获得5.6％的回报率，还是觉挺满意的，毕竟比这笔资金放在银行里要高出几倍。高兴之余，赵茜还打算预算一下住宅投资的回报率。
赵茜又在几家中介公司考察了几天，对于环市东路一套价值35万元的二手商品房很满意，在环市东路附近上班的白领居多，以这类人群为出租对象，不愁没有客源。
赵茜同样用手里的预备资金35万元去投资，可以考虑一次性付清房款，预计月租金为1500元。按照二手商品房交易，赵茜购买房屋要缴纳房价1.5％的契税，即350000×1.5％＝5250元。另外还有工本费、评估费和印花税等费用（数额较小），加上契税总共手续费用大约总共为6000元。那么，赵茜的该房屋的投资年回报率为：税后月租金×11（去掉一个月的空置期）/（房款+契税等费用）＝1500×11/(350000+6000)=16500/356000＝4.6％。
看到只有4.6%的投资回报率，赵茜不免有点失落，远远低于投资商铺回报率5.6%。确实，按常规来说，投资商铺确实优于住宅。
然而，细心的赵茜在查阅了一些地产投资的相关资料时，却偶然得知一个小小的细节:不同的物业由于相关的属性不一样，合理投资回报率标杆也会不一样，甚至相差甚远。
按照房产业内标准，商铺投资合理的年投资回报率要达到8%-10%，8%左右的年回报率可以基本保证投资成本的收回。而赵茜中意的商铺的投资回报率远远没有达到商铺合理的回报率的标准。此外，不同物业的属性也是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年。因此，8%左右的年回报率才可以基本保证投资成本的收回，没有达到这个标准则可能存在按揭、商铺出租等风险。
而赵茜看中的该套房屋，虽然只有4.6％的年投资回报率，低于商铺的年投资回报一个百分点率。但依据业内的标准，经济发达国家和地区年投资回报率一般在5％左右。而中国作为发展中国家，住宅发展具有巨大空间，年投资回报率应接近或高于饱和的经济发达国家和地区，再加上住宅土地使用期限一般为70年。从这些因素综合来分析，只要一套房屋的年租金收益超过4%，该套房屋就具备初步的投资价值。
同时在考虑供需状况是影响房价与租金比最直接的因素。当市场供应量大时，房价与租金都会相应回落；当市场需求量大时，房价与租金则会上升。因此，投资者要考虑按揭风险、出租税、房屋空置期等因素，综合这些因素，真正合理投资回报率应该在5%左右。而赵茜预算的这套房屋的投资回报率为4.6%，较接近5％的标准。
经过商铺和住宅的合理投资回报率比较后，赵茜才茅塞顿开，并不是单看投资回报率数字的高低，而要依据不同物业的合理投资回报率的范围来衡量。因此，这套房屋的投资前景优先于该套商铺。
在绕过地产投资回报率的数字误区后，2007年1月，赵茜终于把全部资金投向二手住宅。
小贴士：
A.不同的物业的投资回报率各不同
对于不同的物业要用不同的标准来衡量，不能千篇一律。
1、公寓
公寓含金量较高于普通二手房，分为中高档公寓、商住两用公寓和酒店式公寓等。
投资优势：配套设施较完善，品质较高、楼盘享有一定声誉，承租人群稳定且层次高。
投资劣势：资金投入较大，租金收益并不十分理想，后期回报较慢。
投资回报率：年投资回报收益率约在6%-7%左右。
2、空置房
空置房是指商品房的尾盘、用于抵债的债权房及被法院罚没的部分房屋。其中以尾盘占据相当数量。其来源主要如下：户型不好、楼层不好或朝向不好而导致未销售的房子；开发商在前期没有销售而留到后期才销售的房子，如样板间或者前期打算出租，后来改变主意的房子。
投资优势：地段优越，无期房风险，价格较周边新房低廉，品质较周边二手房高，投资自住两相宜。
投资劣势：部分房屋朝向不是很理想，户型不尽规整，屋内格局较差。
投资回报率：年投资回报收益率约在7-10%左右。
3、写字楼
写字楼是以纯办公为主的物业，目标客户群为投资型买家及办公企业。按照其综合质素不同划分，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。
投资优势：回报率的透明度高，租客群体较为稳定。
投资劣势：投入资本较大，相应风险也有所提高。
投资回报率：年投资回报收益率约在10%左右。
在广州某知名电脑公司做销售经理的赵茜，几年下来，手里有了一笔35万元的积蓄。赵茜打算用这笔资金做地产投资。赵茜对地产投资不是很熟悉，但她知道这么句俗话“一铺养三代”，而且在房地产宏观调控的大潮下，投资住宅有各种税费的受限，而商铺目前还没有，赵茜决定先计算下商铺的投资回报率试试。
赵茜用一个星期的时间在几大地产中介咨询和搜集资料后，看中了天河区某社区一商铺，面积约50平方米，总价在70万元左右，预计月租金为5700元。赵茜首付35万元，按揭10年，月供约为3800元。同时，赵茜购买商铺应交的契税，为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍，那么，赵茜应缴的契税为700000×3％＝21000元。以及印花税、律师费其他等税费（相对数额较小些），总费用约23000元。
商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资，以及税费，贷款利息、物业管理等费用外，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一个月的空置期，这对普通投资者来说投资计算比较复杂。
因此，赵茜忽略通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等不确定因素，用一般比较简单的投资回报率公式：（税后月租金－按揭月供款）×11（去掉一个月的空置期）/（首期房款+契税等费用）。那么，该商铺的投资年回报率为：（税后月租金－按揭月供款）×11（去掉一个月的空置期）/（首期房款+契税等费用）＝（5700－3800）×11/(350000+23000)=20900/373000＝5.6％。
赵茜对于能获得5.6％的回报率，还是觉挺满意的，毕竟比这笔资金放在银行里要高出几倍。高兴之余，赵茜还打算预算一下住宅投资的回报率。
赵茜又在几家中介公司考察了几天，对于环市东路一套价值35万元的二手商品房很满意，在环市东路附近上班的白领居多，以这类人群为出租对象，不愁没有客源。
赵茜同样用手里的预备资金35万元去投资，可以考虑一次性付清房款，预计月租金为1500元。按照二手商品房交易，赵茜购买房屋要缴纳房价1.5％的契税，即350000×1.5％＝5250元。另外还有工本费、评估费和印花税等费用（数额较小），加上契税总共手续费用大约总共为6000元。那么，赵茜的该房屋的投资年回报率为：税后月租金×11（去掉一个月的空置期）/（房款+契税等费用）＝1500×11/(350000+6000)=16500/356000＝4.6％。
看到只有4.6%的投资回报率，赵茜不免有点失落，远远低于投资商铺回报率5.6%。确实，按常规来说，投资商铺确实优于住宅。
然而，细心的赵茜在查阅了一些地产投资的相关资料时，却偶然得知一个小小的细节:不同的物业由于相关的属性不一样，合理投资回报率标杆也会不一样，甚至相差甚远。
按照房产业内标准，商铺投资合理的年投资回报率要达到8%-10%，8%左右的年回报率可以基本保证投资成本的收回。而赵茜中意的商铺的投资回报率远远没有达到商铺合理的回报率的标准。此外，不同物业的属性也是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年。因此，8%左右的年回报率才可以基本保证投资成本的收回，没有达到这个标准则可能存在按揭、商铺出租等风险。
而赵茜看中的该套房屋，虽然只有4.6％的年投资回报率，低于商铺的年投资回报一个百分点率。但依据业内的标准，经济发达国家和地区年投资回报率一般在5％左右。而中国作为发展中国家，住宅发展具有巨大空间，年投资回报率应接近或高于饱和的经济发达国家和地区，再加上住宅土地使用期限一般为70年。从这些因素综合来分析，只要一套房屋的年租金收益超过4%，该套房屋就具备初步的投资价值。
同时在考虑供需状况是影响房价与租金比最直接的因素。当市场供应量大时，房价与租金都会相应回落；当市场需求量大时，房价与租金则会上升。因此，投资者要考虑按揭风险、出租税、房屋空置期等因素，综合这些因素，真正合理投资回报率应该在5%左右。而赵茜预算的这套房屋的投资回报率为4.6%，较接近5％的标准。
经过商铺和住宅的合理投资回报率比较后，赵茜才茅塞顿开，并不是单看投资回报率数字的高低，而要依据不同物业的合理投资回报率的范围来衡量。因此，这套房屋的投资前景优先于该套商铺。
在绕过地产投资回报率的数字误区后，2007年1月，赵茜终于把全部资金投向二手住宅。
小贴士：
A.不同的物业的投资回报率各不同
对于不同的物业要用不同的标准来衡量，不能千篇一律。
1、公寓
公寓含金量较高于普通二手房，分为中高档公寓、商住两用公寓和酒店式公寓等。
投资优势：配套设施较完善，品质较高、楼盘享有一定声誉，承租人群稳定且层次高。
投资劣势：资金投入较大，租金收益并不十分理想，后期回报较慢。
投资回报率：年投资回报收益率约在6%-7%左右。
2、空置房
空置房是指商品房的尾盘、用于抵债的债权房及被法院罚没的部分房屋。其中以尾盘占据相当数量。其来源主要如下：户型不好、楼层不好或朝向不好而导致未销售的房子；开发商在前期没有销售而留到后期才销售的房子，如样板间或者前期打算出租，后来改变主意的房子。
投资优势：地段优越，无期房风险，价格较周边新房低廉，品质较周边二手房高，投资自住两相宜。
投资劣势：部分房屋朝向不是很理想，户型不尽规整，屋内格局较差。
投资回报率：年投资回报收益率约在7-10%左右。
3、写字楼
写字楼是以纯办公为主的物业，目标客户群为投资型买家及办公企业。按照其综合质素不同划分，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。
投资优势：回报率的透明度高，租客群体较为稳定。
投资劣势：投入资本较大，相应风险也有所提高。
投资回报率：年投资回报收益率约在10%左右。