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摘要：我国商品住房价格持续上涨，给经济结构以及社会带来诸多的负面影响，从市场的角度讲，调控政策继续紧缩，房地产市场走势就显为低迷，否则，则房价涨高。近年来出台的多个调控政策，从实际效果来看，都未能取得理想的控制房价过猛增长的作用。
关键词：房地产；调控政策；房价走势
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01
一、近年来出台调控政策的效果分析
1.信贷政策。从信贷政策来看，对房地产市场的影响主要体现在三方面：（1）存款准备金率的变化；（2）基准利率的变化；（3）二套房首付比例及贷款利率的变化。这些政策都没有起到明显控制房价过快上涨的趋势。在房贷方面，应继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。
2.保障房政策。2008年年底时，中央提出要争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，其拉开了保障性安居工程提速的序幕。2011年，温家宝总理又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，未来五年将建3600万套。
保障房实施以来，一定程度上有助于遏制房价过快上涨，但是，这种适度的调整，仅仅让房价回落了一点点。之后，2013年开春，新一轮的房价上涨趋势有开始了。说明长期来说的保障房对于房价控制还是偏软的。政府要分析内因，为什么保障房还不能彻底根治、解决过快的房价走势。
3.限购政策。自2010年4月份国务院提出限购政策以来，全国先后已有51个城市出台了当地的限购政策。在出台限购政策的城市中，北京市的限购措施最为严厉，北京市限购细则要求非本地户籍的家庭能够提供五年以上的纳税证明或社会保险证明才可以购买1套住房，这在所有城市中是最长的。
从限购对市场交易的影响来看，其对成交量的影响较为明显，而对房价的影响则不那么明显。限购政策通过对购房群体设置一个“门槛”，直接減少具备购房资格的潜在购房群体总量。但限购政策对房价的影响则较为复杂，由于刚性需求的存在以及房地产开发商在定价权上的绝对地位使得房价易涨难跌，只有部分供应量集中、炒家过多、前期房价上涨过快的区域，房价才会出现一定幅度的下降，而且这个降价也需要经过一段僵持期后才会出现。从实际看，目前在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府不可能完全取消限购，但在操作层面出现松动的可能性较大，限购令将是有节奏、分区域地逐步退出。
4.关于20%差额税。对于20%差额征税政策，到目前为止，北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。但多地仅提及将严格执行国办发〔2013〕17号文（即“新国五条”），并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。甚至发现除北京外，其余各地并未开始执行。多地尚未落实20%差额征税政策，更加引起了众多业内人士对后续市场的猜测。多位专家认为，由于多地在落实“国五条”时有偏差，应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险。因此，长远来看还是要征收房产税与持有环节税费来稳定房地产市场，但过程中还有很多困难需克服。所以，笔者也认为：稳定房地产发展市场，从目前来看最根本的是增加有效供给，达到满足社会需求的根本目的。
二、今后房地产市场调控政策的建议
1.应保持房地产宏观调控的连续稳定性与针对性。从03年以来，房地产业一直都是我国社会各界关注的热点话题，连续多年成为“两会”时的焦点。针对房价出台的调控政策数量之多，持续时间之长，更是凸显了政府对房地产的重视。但从另一方面来看，政策的过于频繁变动也使得市场各方无法形成稳定一致的预期，使得房地产调控掉进“动态不一致性”陷阱，房地产投资消费都出现非正常波动，不利于市场的稳定发展。建议：在当前房地产宏观调控的基础上，梳理房地产调控的调控目标、调控手段等，然后根据市场实际情况依据调控目标采取相应的调控手段，既保持调控政策的连续性和稳定性，又具有一定的灵活性和针对性。
2.不断完善住房供应体系。要立足国情，引导理性消费，保障基本需求，加快构建以市场为主、满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
3.继续加大保障性安居工程建设和管理力度。“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，这将基本解决保障性住房供应不足的问题。但与此同时，规划、土地供应、房屋质量、准入与退出机制等相关环节就显得尤为重要。要切实强化规划的控制和指导，优先供应建设用地，拓宽融资渠道，建立稳定的投入机制；加大公共租赁住房建设和供应，进一步完善发展公共租赁住房的土地、财税、金融等支持政策，逐步使其成为保障性住房的主体；加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出、管理和租费标准，完善租赁补贴制度。
4.有必要进一步推进建设房地产领域法律法规。尽快推进、研究起草《住房法》、《住房保障法》和《住房租赁法》等各项专门法律，构建完整的房地产法律体系，变相机抉择的房地产宏观调控为相对稳定的法律调节，形成相对稳定连续的调控政策，同时也避免不同利益群体对调控措施的人为解释，保持政府政策的权威性。
总之，我们要认识到，当前的调控成果主要是由限购政策来实现的。它通过行政手段来提高购房门槛，人为减少了对住房的需求，但这只是暂时缓解市场供求矛盾，深层次的矛盾依然存在。如果不能从根本上解决住房供求矛盾，一旦限购政策退出，供求失调的矛盾将重新出现，并将迎来房价的新一轮上涨。因此，必须在政策体系上加以完善，建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。今后，这方面的研究，笔者还将不断在实际工作中探索下去。
关键词：房地产；调控政策；房价走势
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01
一、近年来出台调控政策的效果分析
1.信贷政策。从信贷政策来看，对房地产市场的影响主要体现在三方面：（1）存款准备金率的变化；（2）基准利率的变化；（3）二套房首付比例及贷款利率的变化。这些政策都没有起到明显控制房价过快上涨的趋势。在房贷方面，应继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。
2.保障房政策。2008年年底时，中央提出要争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，其拉开了保障性安居工程提速的序幕。2011年，温家宝总理又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，未来五年将建3600万套。
保障房实施以来，一定程度上有助于遏制房价过快上涨，但是，这种适度的调整，仅仅让房价回落了一点点。之后，2013年开春，新一轮的房价上涨趋势有开始了。说明长期来说的保障房对于房价控制还是偏软的。政府要分析内因，为什么保障房还不能彻底根治、解决过快的房价走势。
3.限购政策。自2010年4月份国务院提出限购政策以来，全国先后已有51个城市出台了当地的限购政策。在出台限购政策的城市中，北京市的限购措施最为严厉，北京市限购细则要求非本地户籍的家庭能够提供五年以上的纳税证明或社会保险证明才可以购买1套住房，这在所有城市中是最长的。
从限购对市场交易的影响来看，其对成交量的影响较为明显，而对房价的影响则不那么明显。限购政策通过对购房群体设置一个“门槛”，直接減少具备购房资格的潜在购房群体总量。但限购政策对房价的影响则较为复杂，由于刚性需求的存在以及房地产开发商在定价权上的绝对地位使得房价易涨难跌，只有部分供应量集中、炒家过多、前期房价上涨过快的区域，房价才会出现一定幅度的下降，而且这个降价也需要经过一段僵持期后才会出现。从实际看，目前在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府不可能完全取消限购，但在操作层面出现松动的可能性较大，限购令将是有节奏、分区域地逐步退出。
4.关于20%差额税。对于20%差额征税政策，到目前为止，北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。但多地仅提及将严格执行国办发〔2013〕17号文（即“新国五条”），并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。甚至发现除北京外，其余各地并未开始执行。多地尚未落实20%差额征税政策，更加引起了众多业内人士对后续市场的猜测。多位专家认为，由于多地在落实“国五条”时有偏差，应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险。因此，长远来看还是要征收房产税与持有环节税费来稳定房地产市场，但过程中还有很多困难需克服。所以，笔者也认为：稳定房地产发展市场，从目前来看最根本的是增加有效供给，达到满足社会需求的根本目的。
二、今后房地产市场调控政策的建议
1.应保持房地产宏观调控的连续稳定性与针对性。从03年以来，房地产业一直都是我国社会各界关注的热点话题，连续多年成为“两会”时的焦点。针对房价出台的调控政策数量之多，持续时间之长，更是凸显了政府对房地产的重视。但从另一方面来看，政策的过于频繁变动也使得市场各方无法形成稳定一致的预期，使得房地产调控掉进“动态不一致性”陷阱，房地产投资消费都出现非正常波动，不利于市场的稳定发展。建议：在当前房地产宏观调控的基础上，梳理房地产调控的调控目标、调控手段等，然后根据市场实际情况依据调控目标采取相应的调控手段，既保持调控政策的连续性和稳定性，又具有一定的灵活性和针对性。
2.不断完善住房供应体系。要立足国情，引导理性消费，保障基本需求，加快构建以市场为主、满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
3.继续加大保障性安居工程建设和管理力度。“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，这将基本解决保障性住房供应不足的问题。但与此同时，规划、土地供应、房屋质量、准入与退出机制等相关环节就显得尤为重要。要切实强化规划的控制和指导，优先供应建设用地，拓宽融资渠道，建立稳定的投入机制；加大公共租赁住房建设和供应，进一步完善发展公共租赁住房的土地、财税、金融等支持政策，逐步使其成为保障性住房的主体；加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出、管理和租费标准，完善租赁补贴制度。
4.有必要进一步推进建设房地产领域法律法规。尽快推进、研究起草《住房法》、《住房保障法》和《住房租赁法》等各项专门法律，构建完整的房地产法律体系，变相机抉择的房地产宏观调控为相对稳定的法律调节，形成相对稳定连续的调控政策，同时也避免不同利益群体对调控措施的人为解释，保持政府政策的权威性。
总之，我们要认识到，当前的调控成果主要是由限购政策来实现的。它通过行政手段来提高购房门槛，人为减少了对住房的需求，但这只是暂时缓解市场供求矛盾，深层次的矛盾依然存在。如果不能从根本上解决住房供求矛盾，一旦限购政策退出，供求失调的矛盾将重新出现，并将迎来房价的新一轮上涨。因此，必须在政策体系上加以完善，建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。今后，这方面的研究，笔者还将不断在实际工作中探索下去。