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“宇宙补课中心”进入了一个望不见尽头的假期，空荡荡的课桌和椅子散乱摆放着，白板上还残留着不知何时写下的公式与单词。
在北京海淀黄庄的银网中心、理想大厦和海淀文化艺术大厦，街上来来往往的补课学生不见了踪影。“双减”政策下，集聚于此的教培机构纷纷撤离，留下整层的空房间。
不过，附近那些以高新技术企业为主要租户的写字楼，仍是岿然不动。随着北京证券交易所于2021年9月注册成立，又将给金融街的写字楼市场带来新的动力。
在城市经济运行中，写字楼往往是不同行业的命运场，它的市场冷暖因需求方的兴衰而随动。也许，两座写字楼隔街相望，就有着明显不同的出租率和租金。
人去楼空
2021年8月的一天，刘虎看见一辆货车停在理想大厦的门口，不断有人从大厦里抱着纸箱走出来。他知道，那是楼里最大的租户高思教育在与这座大厦告别。
六年前，刘虎在理想大厦附近做起了保安。“那时有个说法，全国教育看北京，北京教育看海淀，海淀教育看黄庄，在海淀黄庄，就看理想大厦。”刘虎对《瞭望东方周刊》说。
在补习班烈火烹油的几年里，理想大厦1层至7层都被高思教育承租。“晚上，这七层的灯全亮着，大厦路边停满了家长接送孩子的车。”刘虎说。
现在，大厦的夜安静了。
其实早在暑期开始时，附近的写字楼租赁销售们便感知到，这类“补习楼”难逃人去楼空的命运。2019年新冠疫情发生后，以线下教培机构为主要租户的写字楼就比以往冷清许多。而那些把房屋租给在线教育公司的写字楼所经历的故事，才是真的大喜大悲。
受疫情影响，写字楼市场在2020年上半年曾出现明显波动，但疫情也把在线教育推到了风口上，拿到融资的代表性企业纷纷寻找更大更好的办公室，一下子成为租赁销售们的大客户。
过去一年，在线教育行业的扩张已下沉到了非一线城市。根据仲量联行对2021年上半年西部写字楼市场的调查，猿辅导、作业帮、好未来纷纷前往成都、重庆、西安等城市布局，首次进入当地甲级写字楼租赁客户的第一梯队。
2021年9月，情势急转直下。据《成都商报》报道，成都成华区万科大厦4号楼的大厦指示牌上，某教育科技（成都）有限公司的字样已经消失，留下了3、4、18、19、20、21层的空白。
北京也发生了类似情况，但就体量巨大的北京写字楼市场而言，在线教育行业退租带来的影响很有限，范围仅局限在中关村、望京酒仙桥、上地区域，都曾是在线教育企业总部聚集的地方。根据房地产服务及投资管理公司高力国际的数据，这三个地区即使空置率有所微涨，也普遍低于10%，远低于全市16.7%的平均水平。
整体来看，北京甲级写字楼退租面积占比不到10%，其租金在连续9个季度下跌后于2021年第三季度首次实现企稳，平均净有效月租金维持在341.1元/平方米，环比微涨0.1%，空置率也在逐步下降。
有人离场，也有人进场。“实际上，一些优质写字楼已经被预定走了。”高力国际研究部董事陆明认为，腾退出的面积正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。
高思教育退租后，一家地产运营商接盘了理想大厦的1-7层，该运营商一名工作人员对本刊记者说：“还有不少企业有办公需求，现在已经有客户在接触退租后的房源。”
“ 北京的甲级写字楼现在不会把房屋租给网贷企业了。”
三六九等
杭州的写字楼租赁顾问陈凯早已见惯了写字楼里租户人来人往，还有租金的潮起潮落。
钱塘航空大厦里，每两年就要遭遇一次租户的换血。进入楼道，几户红褐色的门上贴着红色的“福”字，零星的美容店和电商企业门旁挂着牌子。这里有商住两用房，有人居住也有人办公。
“这种提供500平米以内办公间的写字楼，一般都是中小微企业在租用，两年会换一批租户。”陈凯对《瞭望东方周刊》说。
钱塘航空大厦的位置不差，它坐落在杭州CBD钱江新城，但租金却比附近的写字楼低一点，出租率也不太高。陈凯指着附近的东杭大厦和中天国开大厦：“那两个写字楼租得更好，都快满了，附近有两个公园，楼上能看到江景，更受青睐。”
木分松柏杨柳，楼也有三六九等。越过公园，便是另一番天地。
整个商圈的地标性写字楼浙江财富金融中心大厦傲然而立，“入驻的是大企业，稳定性高。”陈凯说。那里的硬件是高端商务办公的标配，底层还有下沉式花园，高层可一览钱塘江，站在顶层，甚至能望见4.5公里外的西湖。
其實钱塘航空大厦也曾风光无限。
2012年竣工时，这座40层大厦成了商圈里的代表性写字楼，为满足航空商务人员的生活方式，楼内既有大空间办公室也有酒店式公寓，并在高区设置了商务套间办公室。
这种功能设置，让钱塘航空大厦如今的命运颇为尴尬，虽然和浙江财富金融中心大厦同属甲级写字楼，但由于商住混杂，办公氛围不够浓厚、商务化不够明显，有条件的企业租户宁愿选择附近租金更高的写字楼，也不愿意在钱塘航空大厦办公。 根据58同城、安居客2020年发布的写字楼市场调研报告，租赁成本、区域及交通情况是影响中小企业选址的主要因素，其他考量因素还包括得房率、周边配套、行业聚居度、物业服务状况及口碑、距离客户远近、写字楼新旧、是否带装修或家居等。
楼宇的软硬件质量决定了租户的质量，乙级写字楼和质量稍差的甲级写字楼，只好靠价格优势去错位竞争，分割中小微企业的市场需求。头部的甲级写字楼聚集起城市里最强的企业，吞吐着可观的资金流，而更多的写字楼就像城市里的一方方巢穴，迎来送往了更多怀揣梦想的创业者。
在北京从事写字楼租赁顾问工作的杨文告诉《瞭望东方周刊》：“写字楼档次越高，对企业租户的筛选就更严格，同时还会避免单一的租户行业结构以规避风险。”
这也意味着乙级写字楼的运营风险更大，如果出现行业性的大面积退租，一时间很难补充进去足够的中小微企业租户，房东们的现金流会受到很大影响。
需求仍在
一个行业忽然成为写字楼市场上的租赁大户，在风口过去后又颓然而退的故事，其实并不鲜见。
2015年12月，网贷企业e租宝的北京总部和全国各地分部被查封，北京市的财富金融中心、合肥市的合肥之心城等甲级写字楼因此空出了楼层，大厦不仅要承受临时退租的“无妄之灾”，还要应对那些到门口讨债的投资者。2018年，网贷行业集中塌陷，当初该行业租户占比较高的写字楼和商圈，空置率随之上升。
“北京的甲级写字楼现在不会把房屋租给网贷企业了。”杨文说。
巍然矗立的写字楼一直都在见证着企业的“楼起楼塌”。也许是错过融资，也许是输掉招标，也许是风口转向，诸多因素都可能让一家企业从一座楼里黯然撤退，前往租金更低的地方，或者干脆消失在商业战场上。
“一些企业本身是租赁大户，经营又存在风险，一旦爆雷，所在片区的写字楼市场就会被波及。”高和资本地产科技基金合伙人李慧忠对《瞭望东方周刊》说。
每隔几年，写字楼市场上都会出现一些“风口型客户”，不过，多名机构分析师对《瞭望东方周刊》表示，这种影响是短期的，因为真正的“大金主”没有离场。
在北京， 金融街和中关村一直是写字楼市场最坚挺的片区， 即使2020年全市写字楼市场都受到了疫情影响， 但这两个片区在年末也只有3%的空置率， 背后正是金融行业和互联网行业这两大金主的功劳。
“互联网行业和金融行业是支撑市场需求的主力，也是租金承受能力最强的行业。”李慧忠说。
在北京，金融街和中关村一直是写字楼市场最坚挺的片区，即使2020年全市写字楼市场都受到了疫情影响，但这两个片区在年末也只有3%的空置率，背后正是金融行业和互联网行业这两大金主的功劳。
本世纪初，中关村曾由于供过于求而出现空置率上升的情况，但稳健的发展和绝佳的资源优势，让该片区的互联网科创公司宛如雨后春笋般不断冒出，足以消耗写字楼市场的存量。
金融街则聚集了各类金融机构近2000家，其中十分之一是企业总部，更是构成了片区写字楼租赁市场的稳定基石。与之类似的是上海陆家嘴金融城，那里有4万多家大小企业，50多万上班族，285幢写字楼从来不愁租。
截至2020年末，金融街区域甲级写字楼租户中，来自金融行业的租户占比达80%。“这里企业的特点是有很强的盈利能力，租金承受力也就更强。”李慧忠说。
從上世纪90年代开始建设并投入使用，北京金融街已是寸土寸金，这不仅体现在高居全球第三位的写字楼租金上，还体现在其经济贡献上。2021年上半年北京金融业实现增加值3433.5亿元，金融业税收增幅8.5%，驻扎在金融街写字楼的金融机构功不可没。
全新战场
2021年9月3日，北京证券交易所注册成立，注册地点就在金融街。
“北交所给全国的创新型中小企业提供了更高效的资源配置平台，北京作为全国的科技中心，北交所的设立会让更多立足于此的创新型中小企业受益，随着这些企业逐步做大做强，将为北京办公楼市场需求增长带来新的动力。”陆明说。
金融、科创的领军企业或机构的入驻，对整个片区甚至整座城市的写字楼市场都会有带动作用。
2021年6月8日，华为公司中国总部入驻北京丽泽SOHO，这成了龙湖天街开业之后第二个让杨文兴奋的好消息。
这两年，杨文把业务重心放在了这个北京南部的新商圈，但在2020年，受疫情影响，加之新建写字楼供应量大，丽泽区域的写字楼空置率保持在60%-70%。在亦庄、通州商务区、亚奥等新兴商圈，也有类似的高空置率，拉高了北京写字楼的整体空置率。
领军企业的到来和商业配套的完善，意味着丽泽区域迈入去化周期，杨文觉得，自己的客户会随之增多。
“虽然有的商圈很适合一个企业，但如果租得比较满了，或者楼宇较老、车位和工位不足，不能满足企业需求了，企业就会去别的区域找更适合的办公室，丽泽这种新商圈就可以承接需求。”杨文说。
老商圈配套成熟、产业集聚，却供应偏紧、租金较高，因此也会有企业转移到其他商圈。李慧忠说：“2008年之后，很多在金融街外围的国内金融机构‘东进’，进入了CBD，而CBD的一些中小企业被挤到了东南三环、东四环一带，还有一些外资企业搬去了望京。”
2021年初，中国银河证券从拥挤的金融街“搬家”，超过1700名员工转移到了丽泽SOHO的新写字楼，据测算在5年内可节约近6亿元开支——2020年第四季度，金融街甲级写字楼的整体租金是丽泽区域的4.76倍。
租户们的来去，就像写字楼的呼吸。在写字楼市场，这被描述为“净吸纳量”，通过新租面积加上扩租面积再减去退租面积而得，数值越大，证明写字楼吸引力越强。
根据世邦魏理仕发布的北京房地产回顾与展望报告，2021年第三季度，北京写字楼市场季度净吸纳量达35.3万平方米，创历史新高，环比增长18%，其中CBD和丽泽净吸纳总量占全市83%。
在企业的流动转移之中，新商圈被开辟为新战场。风口下的行业来了又去，但支撑需求的产业还在发展。有的企业消亡，也有的企业不断扩张，写字楼仍然在伫立、呼吸，见证城市的跌宕起伏。