论文部分内容阅读
“上班迈入方形大楼，踏入方形电梯，走入方形办公室，坐在方形格子间里面，面对着一台方形电脑。”2011年拍摄的电视剧《北京青年》如此描述在写字楼里上班的生活。
10年過去，更多的写字楼出现在了城市当中。根据贝壳研究院发布的《2021年中国“新商办”行业发展研究报告》，近十年我国写字楼面积年复合增长率为14.2%，截至2020年，全国写字楼面积已达8亿平方米。
市场体量扩张的同时，行业竞争也在加剧。标准化的方形格子间再难满足需求。写字楼在强调着秩序的同时，开始向人性化与科技化靠拢。
到2021年第三季度，随着经济复苏，头部城市写字楼市场需求逐步恢复常态。经受过疫情搅动，以往粗放式的开发和运营，变得越来越不适用，精细化、集约化正在成为写字楼行业发展的方向。
在疫情最为严重的时期， 写字楼变得空空荡荡，全国“打工人”都在远程办公，这更加提醒写字楼行业，办公场所的核心竞争力已不是空间本身。
需求多元化
王曦每天都很忙，忙着为各种企业在上海找到最合适的办公室。
企业有大有小，来自各行各业。企业主们有的追求高端的商务环境，想给客户带来好印象;有的希望实现花园式办公，让员工们有个好心情……有时候，这些要求会打包到一起，王曦要帮企业衡量性价比，快速地量身定做一个房源备选单。
在中国，王曦大约有120万个专门从事商办地产经纪业务的同行，其中约1万人资历深厚。
作为上海某地产集团工商铺写字楼部营业董事，王曦入行已经20年。他觉得，和入行时相比，企业客户的行业背景更多元化了，需求也远比过去复杂。
“五年前，大多数房源还只是强调标准化。当需求在改变，写字楼的开发和运营思路也随之发生了变化。现在，则是百花待放、各显神通。”王曦对《瞭望东方周刊》说，我国早期的大部分标准化写字楼更多强调区域位置和标准化办公空间本身，很少考虑到企业的特殊需求以及员工的办公体验。
一个例子是，在科技互联网等新兴行业中的企业办公时间长，但传统标准化写字楼只安装统一的中央空调，办公室中没有放独立空调的地方，难以满足加班办公的需要。
“现在，写字楼有了各种各样的平层，可以带独立空调的，或者有花园式办公环境的，这些多样化的设计解决了新兴行业的办公需求痛点，会比较受欢迎。”王曦说。
近十年来，写字楼市场悄然发生着变化。从需求上看，随着社会经济的不断发展，新兴行业的企业主体增多，企业办公需求向高品质、多元化倾斜。从供给上看，新建写字楼供应量增加，多重竞争压力之下，写字楼开发企业不得不开始寻找新的思路。
如今，写字楼市场又面临着全新的挑战。
“从宏观经济角度来说，近年来，随着外部环境和我国要素禀赋的变化，我国经济正处于调整需求结构、优化供给结构、转换发展动力的市场环境中，而写字楼市场作为商务活动的晴雨表，自然也要发生相应的变革。”中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云对《瞭望东方周刊》说。
这种变革可能会在疫情变局的催化下进一步加速。上海财经大学中国产业发展研究院常务副院长余典范对本刊记者表示，疫情在一定程度上改变了人们的生产方式和生活方式，对全球经济产生深远影响，数字经济的加速、中美在高科技领域的博弈，以及国内国际双循环新发展格局的构建等宏观背景，都会在写字楼市场反映出来。
“销售不为王”
根据仲量联行发布的《2021中国办公楼市场白皮书》中的数据，经过30余年的发展，按照当前经济发展趋势，中国头部城市已完成了所需写字楼供应超过八成的建设。
这意味着，未来写字楼市场需要告别盲目建设、粗放开发。中国经济持续向高质量发展转型，商业地产随之也要从粗放简作、广种薄收的开发模式，转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。
一名机构分析师对本刊记者表示，受传统房地产模式影响，商业办公楼领域也曾经非常信奉“销售为王”，追求“一卖了之，落袋为安”，“但是这几年，如果写字楼只强调‘卖房子’，那后续发展困局一定会凸显出来”。
极端的例子便是散售模式：写字楼为了追求销售面积和回款速度，将房源散售给了不同业主，但大小业主“各自为政”，物业管理混乱，导致同一写字楼内物业维护水准参差不齐，同时还出现业主间的租金竞争，最终可能因运营不佳让写字楼整体品质下滑，出租率下降。
2010年左右，一些发展较快的一线城市写字楼市场上曾出现过上述情况。不过，经过十余年的发展，在一线城市中，新建的高端甲级写字楼已经告别“一卖了之”的时代。
从全国来看，写字楼市场近年处在供应高峰，推动了整体空置率走高和租金售价水平下降，单凭地段和硬件高大上的比拼模式，已经难以打动企业客户，倒逼之下，写字楼拼软实力的时代到来。
“从增量市场走向存量市场，大家的关注点从空间慢慢转向为空间内部提供的服务和内容。在这样的背景下，重度运营成为不二选择。”在2020年12月举办的中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会上，大悦城控股北京大区写字楼与产业管理中心负责人马佳音说。 其实，在商业办公楼领域，强调运营的提法由来已久。在疫情发生前，一些大型地产开发商已经提出，写字楼要从“重开发”转向“重运营”。而在疫情最为严重的时期，写字楼变得空空荡荡，全国“打工人”都在远程办公，这更加提醒写字楼行业，办公场所的核心竞争力已不是空间本身。
“社会在不断发展变化，劳动力也是，办公生态体系必须有所改变。”2021年7月，世茂股份写字楼管理部总监杨煜在一场发布会上说。
杨煜分析，在各行业数字化转型的背景下，写字楼需要为企业提供数字赋能，同時，建筑本身要符合可持续发展理念，为企业提出绿色办公方案。写字楼还要适应企业发展的快速迭代与创新，为更加年轻、个性化的企业员工提供舒适的办公环境，并设计出有利于员工身心健康的服务产品。
办公“人为先”
走进如今的高端写字楼会发现，企业办公空间其实已打破方形格子间的固有形态，布满绿植的花园式办公环境和强调舒适感的空间美学设计层出不穷，在办公空间里配备睡眠舱、下午茶休憩区甚至母婴室已非稀罕事。
头部城市内旧改类的项目比重会增加，写字楼行业需要精准布局、精准定位， 转向集约型资源投入和精细化管理。
办公家具品牌世凯（Steelcase）发布的研究报告《敬业度与全球办公场所状况》显示，在其他条件相同的情况下，公司提供给员工的办公环境越好，员工的敬业度越高。
那些入驻高端写字楼的企业，显然都希望用一个舒适、开放的空间，来提升企业员工的工作效率和敬业度，降低离职率。
在需求的催生下，写字楼市场在产品业态、建筑与空间、运营管理等方面不断创新迭代，写字楼在形态和功能上日趋多元化，由单纯的办公场所转变成依靠优质服务提高工作效率、促进“生活工作平衡”、致力于打造绿色健康生态环境的综合性场所。
如果说写字楼市场的1.0时代关注的是空间，2.0时代关注的则是物业服务，那么当下的写字楼市场正将注意力对准了人本身。
“今天，我们和同行都有个共识，3.0时代是围绕着人展开的，人的健康和人的办公体验被放在首位。一座写字楼，一个办公空间，不应是冰冷的钢筋水泥和玻璃幕墙，而应是有温度的。”世茂股份写字楼业务部门相关工作人员表示。
举例来说，不少写字楼里都引入了健身房、瑜伽房，同时配置了书店、咖啡馆、酒吧等商业业态，一些写字楼甚至还有托育空间，以满足双职工家庭的托育需求。新入市的高端写字楼中，也不乏配备了数智化管理平台的5G智慧楼宇，既能满足入驻企业智能化办公的需求，也能通过智能化手段提高楼宇本身的运行效能。
在疫情发生后，“健康”更成为一个关键词。复工复产阶段，世茂股份就在旗下的写字楼中引入国际WELL建筑研究院的《WELL健康—安全评价准则》，以期提高楼宇的防疫能力。如今，智能化体温监测、机器人无接触送餐、电梯中的九宫格站位，以及配置新风系统的中央空调系统等，已成为不少高端写字楼的标配。
精准加精细
空置率、净吸纳量、租金售价……这些写字楼租赁和销售市场的动态数据往往会吸引外界的目光，新建写字楼各种高大上的配置也是招商广告上吆喝的卖点。
但外界鲜少关注的是，水面之下，部分写字楼运营管理的隐秘战场硝烟已起。
更精细化的企业定制服务，正成为了写字楼运营管理的重要竞争策略。
“每年的电商类节日，我们会和楼内所服务的互联网企业一起通宵达旦。”龙湖集团智慧商写服务事业部负责人曾透露，在服务互联网企业时，旗下写字楼的商写服务团队“从穿着到上班时间都会根据企业的特点去调整”，面对企业总部类客户，“更多的是要去关注走进写字楼的每一个员工的需求，比如食堂管理、班车管理、共享区域的环境打造;遇到重要的节日，物业也会充当气氛组”。
过去，参与到写字楼重度运营的主要玩家，是在商业地产领域被称为“五大行”的全球知名物业管理机构，即第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行和高力国际。
如今，诸多大型地产集团也进入其中，开始把商写服务列为重点拓展方向。一方面，在自持的写字楼里为入驻企业提供精细化服务;另一方面，则把这套基于自持楼宇构建的全场景商业服务做成品牌向外推广，开展轻资产运营。
“这既是为了服务自身，亦是对外输出运营服务，以更高的标准去贴合市场需求。”世茂股份写字楼业务部门相关工作人员介绍说。此前，世茂股份推出了自己的全场景商务服务品牌“MWorks”。
一个不能忽略的背景仍然是业内所说的“存量竞争”。写字楼行业不仅要消化已存在的市场供应，还要面临这样的事实：随着城镇化率的提高，城市本身大都不会再采用激进的增量策略，而是转向城市更新。
因此业内普遍预判，头部城市内旧改类的项目比重会增加，写字楼行业需要精准布局、精准定位，转向集约型资源投入和精细化管理。这也就不难理解，为何龙湖、万科、世茂、华润等地产商开始更加重视商写运营业务和轻资产模式。
“集约型资源投入和精细化管理的潜在意涵，就是在相对有限的机会成本下，获取较高的回报。未来，写字楼市场新的增长点，更多不是在外部，而是在企业自身。”世茂股份写字楼业务部门相关工作人员说。
（应受访者要求，王曦为化名）