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【摘要】以房养老有多种模式，选择正确模式是第一步。当前我国以房养老模式的推广遇到了不少阻力。在今后工作中必须要进一步完善各项制度，从而推进以房养老模式。本文将结合上海地区的实践经验来重点探讨以房养老模式的选择及制度安排。
【关键词】以房养老；模式；制度
随着我国经济社会的快速发展，老龄化趋势在我国越来越明显。随着老年人口在我国的不断增多，养老已经成为当前人们日益关注的一个焦点。在市场经济的今天，充分利用市场手段来实现养老是可选择的措施。以房养老就是一种典型措施。
2007年下半年上海地区开始推行以房养老试点工作。在近些年的养老工作过程中逐渐形成了9073养老格局。一种以房自助养老的新模式在上海地区推广开来。在养老问题日益突出的今天，加强对以房养老问题的研究具有重要意义。
一、以房养老模式选择
所谓以房养老主要指的是以住宅生命周期和家庭生命周期为主要依据，实现住房价值流动从而为家庭养老提供保障的一种养老模式。60岁前人养房，60岁后房养人就是对以房养老模式的最经典概括。以房养老模式在国外已经得到了广泛使用，近些年来在我国以房养老模式也得到了有效推广。
在国外长期推行过程中以房养老本身衍化出了不同模式。考察世界以房养老模式，基本上可以分为四种模式：售房养老、住房租换、反向抵押贷款以及住房置换。售房养老指的是老人在把房子出售之后，可以通过回租方式把住房出售给特定机构再重新租回從而获取售房款项。通过这种方式既可以实现老年人的养老，缴纳一定费用享受养老服务，同时还可以保证原住所的不变。售房养老模式在上海地区的试点方案中曾有明确规定。住房租换主要指的是老人可以把面积较大的房子租出去，而后再租入较小面积的房子来居住。房租差价则专门用来养老。城市地区不同位置的房租差异是非常大的。合理利用租差，老人将能够获得可观的收益。所谓反向抵押贷款主要指的是老人把房屋抵押给银行等金融机构，而后从该机构获取一定贷款来当作养老金。等到去世之后房屋则抵押给金融机构。住房置换主要指的是老人出售面积较大的房子换购小面积房来居住，通过差价款来实现养老。通过对这四种养老模式进行介绍，我们就会发现这四种养老模式本身各具优势，同时我们也不能忽视其中所含风险。在这四种养老模式中最容易操作的就是住房置换和住房租换。反向抵押贷款是当前世界各国研究的重点。我们怎么选择这些模式的过程中需要结合自身实际情况来进行针对性的选择。
二、以房养老自助模式
上海地区推行的是以房养老自助模式。这种模式具有典型意义，详细分析以房养老自助模式有助于以房养老的推广和实施。上海地区推行的以房养老自助模式主要指的是老人把房产卖给公益机构，公益机构一次性付款。之后老人再把房子租回来。通过这种方式来获取养老资金。
以房养老自助模式的推广对于解决养老问题具有重要的借鉴意义，可是在实际推广过程中这种模式本身却有着不小阻力。当前人们对以房养老的认识还存在着一定偏差，传统观念也深刻影响着老年人的行为，尤其是养老机制的不健全不完善使得以房养老自主模式的推广变得非常难。在今后发展过程中必须要采取专业措施来逐步推进以房养老自助模式的推广。
三、制度安排
以房养老是我国解决养老问题的重要措施，在今后应该采取多种措施来推广以房养老模式。在实际工作过程中可以从以下几个方面来采取措施：
（一）加强宣传，树立全新的养老理念。当前随着我国经济社会的快速发展，自助养老已经能够实现。传统的养儿防老的观念已经不适应于当今社会。在今后应该加强养老新观念的宣传力度。要让更多的老人意识到以房养老是一种比较科学且方便的养老方式。通过以房养老，一方面自己的生活有了保证，另一方面又能够减少儿女的负担，此外还可以避免财产纠纷的出现。这样一种养老模式无疑是值得推广的。老人应该积极尝试。当然我们也要看到以房养老并不意味着子女没有赡养老人的义务。在推广以房养老的过程中也需要加强传统孝文化的宣传，要让子女常回家看看。
（二）加快住房抵押贷款的证券化。随着金融市场的快速发展，人们的理财观念日益成熟和迫切。在房价不断上涨的背景下把住房当作一种理财产品，日益成为人们投资的首选。以房养老本质上来说也是属于融资养老形式。这种模式把金融、投资以及保险等金融机构有机统一起来并最终形成了新的金融保险产品。在今后发展过程中为了更好地促进这项工作的发展，更好地防范风险，要进一步实施住房反抵押贷款的证券化。实现住房反抵押贷款的证券化有助于打破当前分业经营体制，对于银证保一体化的推进具有重要意义。这项措施也能够进一步激活房地产交易市场，能够有效促进我国房地产业的发展。这项措施的实施已成为必然选择。
（三）加强基础设施建设，完善养老机制。这里的基础设施主要指的是养老设施的建设。在今后国家应该加强敬老院、老年公寓以及养老院的建设。加强基础设施方面的建设也是为置换方式养老提供重要保证。加强基础设施建设有助于减轻老人的顾虑。另外一方面还应该不断完善养老机制。随着以房养老模式日益成为当前养老的主要形式，养老机制不完善的问题日益突出。在今后应该不断完善养老机制。政府应该制定各种政策来鼓励社会各界力量参与到养老中来。养老是一项社会性事业，养老问题的解决不能仅仅依靠政府。市场经济条件下的政府本身权力是有限的，只靠政府的决策是很难解决好养老问题的。因而要社会各界力量共同参与，从而实现以房养老模式。
随着我国养老问题的日益突出，以房养老模式在我国受到的重视程度越来越高。加强对以房养老模式的研究有重要意义。在今后要结合地方实际条件采取相应的模式来推广以房养老。要不断加强基础设施建设，完善养老机制，加强宣传。
参考文献：
[1]刘晓忠.把以房养老作为应对人口老龄化挑战不值得提倡[N].21世纪经济报道，2011-9-30.
[2]朱青.养老金制度的经济分析与运作分析[M].中国人民大学出版社.2002.
[3]柴效武.一种以房养老的贷款方式：住房反抵押贷款[J].金融教学与研究，2004（3）.
【关键词】以房养老；模式；制度
随着我国经济社会的快速发展，老龄化趋势在我国越来越明显。随着老年人口在我国的不断增多，养老已经成为当前人们日益关注的一个焦点。在市场经济的今天，充分利用市场手段来实现养老是可选择的措施。以房养老就是一种典型措施。
2007年下半年上海地区开始推行以房养老试点工作。在近些年的养老工作过程中逐渐形成了9073养老格局。一种以房自助养老的新模式在上海地区推广开来。在养老问题日益突出的今天，加强对以房养老问题的研究具有重要意义。
一、以房养老模式选择
所谓以房养老主要指的是以住宅生命周期和家庭生命周期为主要依据，实现住房价值流动从而为家庭养老提供保障的一种养老模式。60岁前人养房，60岁后房养人就是对以房养老模式的最经典概括。以房养老模式在国外已经得到了广泛使用，近些年来在我国以房养老模式也得到了有效推广。
在国外长期推行过程中以房养老本身衍化出了不同模式。考察世界以房养老模式，基本上可以分为四种模式：售房养老、住房租换、反向抵押贷款以及住房置换。售房养老指的是老人在把房子出售之后，可以通过回租方式把住房出售给特定机构再重新租回從而获取售房款项。通过这种方式既可以实现老年人的养老，缴纳一定费用享受养老服务，同时还可以保证原住所的不变。售房养老模式在上海地区的试点方案中曾有明确规定。住房租换主要指的是老人可以把面积较大的房子租出去，而后再租入较小面积的房子来居住。房租差价则专门用来养老。城市地区不同位置的房租差异是非常大的。合理利用租差，老人将能够获得可观的收益。所谓反向抵押贷款主要指的是老人把房屋抵押给银行等金融机构，而后从该机构获取一定贷款来当作养老金。等到去世之后房屋则抵押给金融机构。住房置换主要指的是老人出售面积较大的房子换购小面积房来居住，通过差价款来实现养老。通过对这四种养老模式进行介绍，我们就会发现这四种养老模式本身各具优势，同时我们也不能忽视其中所含风险。在这四种养老模式中最容易操作的就是住房置换和住房租换。反向抵押贷款是当前世界各国研究的重点。我们怎么选择这些模式的过程中需要结合自身实际情况来进行针对性的选择。
二、以房养老自助模式
上海地区推行的是以房养老自助模式。这种模式具有典型意义，详细分析以房养老自助模式有助于以房养老的推广和实施。上海地区推行的以房养老自助模式主要指的是老人把房产卖给公益机构，公益机构一次性付款。之后老人再把房子租回来。通过这种方式来获取养老资金。
以房养老自助模式的推广对于解决养老问题具有重要的借鉴意义，可是在实际推广过程中这种模式本身却有着不小阻力。当前人们对以房养老的认识还存在着一定偏差，传统观念也深刻影响着老年人的行为，尤其是养老机制的不健全不完善使得以房养老自主模式的推广变得非常难。在今后发展过程中必须要采取专业措施来逐步推进以房养老自助模式的推广。
三、制度安排
以房养老是我国解决养老问题的重要措施，在今后应该采取多种措施来推广以房养老模式。在实际工作过程中可以从以下几个方面来采取措施：
（一）加强宣传，树立全新的养老理念。当前随着我国经济社会的快速发展，自助养老已经能够实现。传统的养儿防老的观念已经不适应于当今社会。在今后应该加强养老新观念的宣传力度。要让更多的老人意识到以房养老是一种比较科学且方便的养老方式。通过以房养老，一方面自己的生活有了保证，另一方面又能够减少儿女的负担，此外还可以避免财产纠纷的出现。这样一种养老模式无疑是值得推广的。老人应该积极尝试。当然我们也要看到以房养老并不意味着子女没有赡养老人的义务。在推广以房养老的过程中也需要加强传统孝文化的宣传，要让子女常回家看看。
（二）加快住房抵押贷款的证券化。随着金融市场的快速发展，人们的理财观念日益成熟和迫切。在房价不断上涨的背景下把住房当作一种理财产品，日益成为人们投资的首选。以房养老本质上来说也是属于融资养老形式。这种模式把金融、投资以及保险等金融机构有机统一起来并最终形成了新的金融保险产品。在今后发展过程中为了更好地促进这项工作的发展，更好地防范风险，要进一步实施住房反抵押贷款的证券化。实现住房反抵押贷款的证券化有助于打破当前分业经营体制，对于银证保一体化的推进具有重要意义。这项措施也能够进一步激活房地产交易市场，能够有效促进我国房地产业的发展。这项措施的实施已成为必然选择。
（三）加强基础设施建设，完善养老机制。这里的基础设施主要指的是养老设施的建设。在今后国家应该加强敬老院、老年公寓以及养老院的建设。加强基础设施方面的建设也是为置换方式养老提供重要保证。加强基础设施建设有助于减轻老人的顾虑。另外一方面还应该不断完善养老机制。随着以房养老模式日益成为当前养老的主要形式，养老机制不完善的问题日益突出。在今后应该不断完善养老机制。政府应该制定各种政策来鼓励社会各界力量参与到养老中来。养老是一项社会性事业，养老问题的解决不能仅仅依靠政府。市场经济条件下的政府本身权力是有限的，只靠政府的决策是很难解决好养老问题的。因而要社会各界力量共同参与，从而实现以房养老模式。
随着我国养老问题的日益突出，以房养老模式在我国受到的重视程度越来越高。加强对以房养老模式的研究有重要意义。在今后要结合地方实际条件采取相应的模式来推广以房养老。要不断加强基础设施建设，完善养老机制，加强宣传。
参考文献：
[1]刘晓忠.把以房养老作为应对人口老龄化挑战不值得提倡[N].21世纪经济报道，2011-9-30.
[2]朱青.养老金制度的经济分析与运作分析[M].中国人民大学出版社.2002.
[3]柴效武.一种以房养老的贷款方式：住房反抵押贷款[J].金融教学与研究，2004（3）.