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[摘要]从对我国的住房问题的现状出发，分析了我国的住房保障制度，并与香港和新加坡的住房保障制度进行了对比。借鉴香港和新加坡的住房保障制度，结合实际情况对我国住房保障制度提出了一些改进的建议。
[关键词]住房保障制度 廉租房 经济适用房
0、前言
根据住房保障政策法规，“在市场经济条件下，为了保障每人都房住，政府实施一些特殊的政策措施，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度”。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。
相对于世界一些住房保障制度实施比较成功的国家和地区而言，我国的住房保障制度还存在不完善的地方，在保障低收入群体住房问题的作用上尚存在需要补充之处。
1、我国住房问题现状
我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。1998年国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出了我国住房政策的总体目标，即不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁由市场供应的商品住房。经济适用房由政府出资，具有经济性和适用性两方面特点，是为低收入人群做出的政策性安排；廉租房则是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。
虽然我国政府一直致力于建设经济适用住房，建立廉租住房供应保障体系，但从近几年的实践来看，政府确立的“以经济适用房为主的城市住房体系”目标并未实现，廉租房和经济适用房还存在许多问题需要迫切解决。由于用房对象界定并未明确以及资格审查不严，甚至经济适用房被“商品房化”的情况屡见不鲜，导致政策实施效果很不理想。许多地方经济适用房建筑面积太大，价格过高，中低收入者的经济承受能力无法负担，更有许多企业购买指标、公司成套购买的情况出现，许多高收入者占用了经济适用房，导致真正受益的群体并非中低收入者。另外，廉租房还存在很大的数量缺口，无法保障许多应保人群；一些限价房的价位更是高出了许多低收入者的承担能力，他们并没有从中真正受益。
2、典型的住房保障制度成功案例
其实，住房问题并不是只有内地有，香港也曾经有过：并不是只有中国有，新加坡也曾经有过。他们的住房保障经验也许能够给我们带来一些启示。
2.1 香港的成功案例
香港面积比较小，但人口密度大，1953年香港九龙遭受火灾的侵袭，许多人都无家可归，住房问题迫在眉睫。政府和社会各界经过了半个世纪的努力，成功地解决了不同阶层住房供应的难题。
香港公营房屋的发展主要经历了以下几个主要阶段：
(1)救灾。政府需要解决由于火灾导致的许多香港九龙居民无家可归的迫切问题，因此推出了公共房屋计划。这项计划成功地救助和安置了灾民，特别是贫困阶层的住房问题，并为许多木屋被毁的居民提供了临时房屋或公共屋村(即廉租屋)。
(2)“十年建屋计划”。这是政府积极从供给方面入手，全面改善港人住房品质的重大举措。1973年，香港政府于成立了“房屋委员会”，十年之后，22万套廉价的公共住宅修建成功，100多万居民从简陋的木屋中搬迁到永久性独立单元的公屋。
(3)“居者有其屋计划”。政府在三年后出台了“居者有其屋计划”。由于许多居民并不属于中低层收入阶级，因此他们没有资格成为政府公屋扶持对象，但他们又没有足够的支付能力在市场上购买私营楼宇，政府因此出资设立了“居者有其屋计划”专项基金，帮助这类居民购房置业。居屋通常以市价的2／3或1／2的成本价出售给中等偏下收入者。并且政府也鼓励私营开发商积极参与政府的居屋计划，以帮助部分无法购买房屋的居民。
(4)“长远房屋战略”。仅仅依靠政府修建公屋和居屋是无法满足广大群众的住房需求的，长期的修建和出资也会加大财政赤字，因此政府将政策扶持方式从供给方面转向需求方面，提供优惠贷款帮助居民购买私人兴建的住房。另外，吸引更多私人资本进入普通住宅市场也成功地减轻了政府的负担。
2.2 新加坡的成功案例
新加坡的情况与香港有相似之处，但也有不同的地方。新加坡面积很小，仅相当于我国比较大的城市；1960年的新加坡人口密集、环境并没有现在这么好，经济也并不像现在这么发达，大多数国民没有能力购买自己的住房。也是近半个世纪过去了，新加坡政府实施了政府主导的普惠性住房工程——组屋工程，基本达到了“居者有其屋”的目标。
新加坡的住房保障制度大致经过了如下几个步骤：
(1)1959年，由于人口迅速增长，住房变得紧张，导致许多居民在狭小简陋的房屋中居住，这成为了政府担心的严峻问题。1960年，新加坡政府宣布成立建屋发展局以解决这一问题。1964年，又推出“居者有其屋”的政府组屋计划。“组屋”的建设标准随着居民的生活水平的提升而不断提高，户型由原来的“一房式”发展到“二房式”“三房式”“四房式”“五房式”。
(2)新加坡政府严格控制土地资源，为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障。为了支持建屋发展局的资金不足，政府还以较低的利率提供低息贷款。另外，由于政府的补贴支持，许多百姓用成本价就可以买得起房。
(3)此外，良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度也起到了重要的作用。缴纳公积金的人可以用公积金储蓄支付购买住房的首期付款，但不得用于支付房租。对购房者向各类银行借贷的住房贷款，也可以用此公积金来分期付款。另外，新加坡出台法律严格限制炒卖组屋，确保了组屋政策的顺利实施。
3、对我们的启示
香港和新加坡住房保障的背景非常相似，面积小，人口密集。可以看出，两地政府都十分重视建设完善住房保障制度，为了使本地居民享受较好的住房待遇，政府从财政和政策制度方面给予中低层收入者以有力支持。特别值得我们学习的是，香港和新加坡的住房建设均严格区分政府廉价公租房和商品房的区别。数据显示，香港的保障范围以中低收入为主，保障人口达总人口的50％；新加坡保障水平较高，其目标甚至发展到为全体国民提供住房，许多中高收入人群也因此享有较好的福利保障。
由于我国许多地区人口密集，内地经济尚未发达，政策和保障体系还没有完善，与当时的新加坡和香港有某些相似之处，因此，我们应该在全面了解了自己的情况下，借鉴别人的成功经验，寻求适合自己的方法解决我国内地的住房问题，使住房保障实际收益范围扩大。
首先，解决这一问题，必须有政府财政的大力支持。新加坡政以低息贷款为建设租屋提供资金保障，香港政府也积极利用财政政策扶持受灾居民购房。我国各地政府要充分认识到完善廉租房和经济适用房制度是自身的重要职责，而根本措施在于资金的大力支持，这才能使中低层收入者有能力购买房屋。
第二，使用多种渠道筹集住房保障资金。香港除政府资助外，房委会出租公屋附属商业楼宇、进行公共房屋运作，这些收入来源都是住房保障资金的来源。而新加坡良好的住房公积金保障制度使政府积累了大量的住房建设资金，居民通过充分利用公积金购房以及付房贷，可以在短时间内解决住房问题，这些都值得我们学习。
第三，建立严格的监管体制和法律制度。如果没有严格监管，经济适用房和廉租房很容易被中高收入者占用，使得低收入群体无法享受应有的权利。为了确保公屋制度顺利实施，欺骗行为的申请可能被刑事起诉，而新加坡严格地限制炒楼行为的法律制度也对租屋政策起到了良好的扶持作用。為保障住房的公平和稳定性，我们应该制定更完善和严格的法律，加大社会各界的参与和监督程度。另外，为避免福利固化，还应设立合理的退出机制。
第四，针对经济适用房，为避免廉租房和经济适用房被滥用，也保障中低收入者的合法权益，我们应该加大监管力度、严格审查资格、明确界定享受对象，并且严格控制经济适用房的户型和价格。政府介入经济适用房和廉租房的销售以及分配环节，切实保障提供给特定收入线以下，住房短缺的家庭，完善公开透明的收入和资产申报制度，保证经济适用房使用的公平透明。
第五，政府应该寻求多种途径解决住房问题，例如建立贷款担保机制，以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置，鼓励合法筹资建房，向低收入群体发放房屋低息贷款，为中低层收入者提供住房条件以及补贴。另外，改造原来的旧屋以及向社会寻求捐赠也不失为一个好办法。
4、结 语
政府的重要职责之一，就是完善住房保障制度，满足特殊阶层的住房需求。我们应该根据自己的发展状况和经济变化，借鉴别人的成功经验，适时地调整制度和政策来完善自己，早日解决住房问题。衷心地希望在不久的将来，当人们提到《蜗居》这部电视剧的时候，不再是感叹残酷的现实，而是觉得对于现实来说，那里的故事只是一个遥远的传说。
参考文献
[1]尚教蔚：我国住房保障制度存在的问题[J]城乡建设，2006(3)
[2]香港房屋委员会年报[Z]
[关键词]住房保障制度 廉租房 经济适用房
0、前言
根据住房保障政策法规，“在市场经济条件下，为了保障每人都房住，政府实施一些特殊的政策措施，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度”。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。
相对于世界一些住房保障制度实施比较成功的国家和地区而言，我国的住房保障制度还存在不完善的地方，在保障低收入群体住房问题的作用上尚存在需要补充之处。
1、我国住房问题现状
我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。1998年国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出了我国住房政策的总体目标，即不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁由市场供应的商品住房。经济适用房由政府出资，具有经济性和适用性两方面特点，是为低收入人群做出的政策性安排；廉租房则是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。
虽然我国政府一直致力于建设经济适用住房，建立廉租住房供应保障体系，但从近几年的实践来看，政府确立的“以经济适用房为主的城市住房体系”目标并未实现，廉租房和经济适用房还存在许多问题需要迫切解决。由于用房对象界定并未明确以及资格审查不严，甚至经济适用房被“商品房化”的情况屡见不鲜，导致政策实施效果很不理想。许多地方经济适用房建筑面积太大，价格过高，中低收入者的经济承受能力无法负担，更有许多企业购买指标、公司成套购买的情况出现，许多高收入者占用了经济适用房，导致真正受益的群体并非中低收入者。另外，廉租房还存在很大的数量缺口，无法保障许多应保人群；一些限价房的价位更是高出了许多低收入者的承担能力，他们并没有从中真正受益。
2、典型的住房保障制度成功案例
其实，住房问题并不是只有内地有，香港也曾经有过：并不是只有中国有，新加坡也曾经有过。他们的住房保障经验也许能够给我们带来一些启示。
2.1 香港的成功案例
香港面积比较小，但人口密度大，1953年香港九龙遭受火灾的侵袭，许多人都无家可归，住房问题迫在眉睫。政府和社会各界经过了半个世纪的努力，成功地解决了不同阶层住房供应的难题。
香港公营房屋的发展主要经历了以下几个主要阶段：
(1)救灾。政府需要解决由于火灾导致的许多香港九龙居民无家可归的迫切问题，因此推出了公共房屋计划。这项计划成功地救助和安置了灾民，特别是贫困阶层的住房问题，并为许多木屋被毁的居民提供了临时房屋或公共屋村(即廉租屋)。
(2)“十年建屋计划”。这是政府积极从供给方面入手，全面改善港人住房品质的重大举措。1973年，香港政府于成立了“房屋委员会”，十年之后，22万套廉价的公共住宅修建成功，100多万居民从简陋的木屋中搬迁到永久性独立单元的公屋。
(3)“居者有其屋计划”。政府在三年后出台了“居者有其屋计划”。由于许多居民并不属于中低层收入阶级，因此他们没有资格成为政府公屋扶持对象，但他们又没有足够的支付能力在市场上购买私营楼宇，政府因此出资设立了“居者有其屋计划”专项基金，帮助这类居民购房置业。居屋通常以市价的2／3或1／2的成本价出售给中等偏下收入者。并且政府也鼓励私营开发商积极参与政府的居屋计划，以帮助部分无法购买房屋的居民。
(4)“长远房屋战略”。仅仅依靠政府修建公屋和居屋是无法满足广大群众的住房需求的，长期的修建和出资也会加大财政赤字，因此政府将政策扶持方式从供给方面转向需求方面，提供优惠贷款帮助居民购买私人兴建的住房。另外，吸引更多私人资本进入普通住宅市场也成功地减轻了政府的负担。
2.2 新加坡的成功案例
新加坡的情况与香港有相似之处，但也有不同的地方。新加坡面积很小，仅相当于我国比较大的城市；1960年的新加坡人口密集、环境并没有现在这么好，经济也并不像现在这么发达，大多数国民没有能力购买自己的住房。也是近半个世纪过去了，新加坡政府实施了政府主导的普惠性住房工程——组屋工程，基本达到了“居者有其屋”的目标。
新加坡的住房保障制度大致经过了如下几个步骤：
(1)1959年，由于人口迅速增长，住房变得紧张，导致许多居民在狭小简陋的房屋中居住，这成为了政府担心的严峻问题。1960年，新加坡政府宣布成立建屋发展局以解决这一问题。1964年，又推出“居者有其屋”的政府组屋计划。“组屋”的建设标准随着居民的生活水平的提升而不断提高，户型由原来的“一房式”发展到“二房式”“三房式”“四房式”“五房式”。
(2)新加坡政府严格控制土地资源，为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障。为了支持建屋发展局的资金不足，政府还以较低的利率提供低息贷款。另外，由于政府的补贴支持，许多百姓用成本价就可以买得起房。
(3)此外，良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度也起到了重要的作用。缴纳公积金的人可以用公积金储蓄支付购买住房的首期付款，但不得用于支付房租。对购房者向各类银行借贷的住房贷款，也可以用此公积金来分期付款。另外，新加坡出台法律严格限制炒卖组屋，确保了组屋政策的顺利实施。
3、对我们的启示
香港和新加坡住房保障的背景非常相似，面积小，人口密集。可以看出，两地政府都十分重视建设完善住房保障制度，为了使本地居民享受较好的住房待遇，政府从财政和政策制度方面给予中低层收入者以有力支持。特别值得我们学习的是，香港和新加坡的住房建设均严格区分政府廉价公租房和商品房的区别。数据显示，香港的保障范围以中低收入为主，保障人口达总人口的50％；新加坡保障水平较高，其目标甚至发展到为全体国民提供住房，许多中高收入人群也因此享有较好的福利保障。
由于我国许多地区人口密集，内地经济尚未发达，政策和保障体系还没有完善，与当时的新加坡和香港有某些相似之处，因此，我们应该在全面了解了自己的情况下，借鉴别人的成功经验，寻求适合自己的方法解决我国内地的住房问题，使住房保障实际收益范围扩大。
首先，解决这一问题，必须有政府财政的大力支持。新加坡政以低息贷款为建设租屋提供资金保障，香港政府也积极利用财政政策扶持受灾居民购房。我国各地政府要充分认识到完善廉租房和经济适用房制度是自身的重要职责，而根本措施在于资金的大力支持，这才能使中低层收入者有能力购买房屋。
第二，使用多种渠道筹集住房保障资金。香港除政府资助外，房委会出租公屋附属商业楼宇、进行公共房屋运作，这些收入来源都是住房保障资金的来源。而新加坡良好的住房公积金保障制度使政府积累了大量的住房建设资金，居民通过充分利用公积金购房以及付房贷，可以在短时间内解决住房问题，这些都值得我们学习。
第三，建立严格的监管体制和法律制度。如果没有严格监管，经济适用房和廉租房很容易被中高收入者占用，使得低收入群体无法享受应有的权利。为了确保公屋制度顺利实施，欺骗行为的申请可能被刑事起诉，而新加坡严格地限制炒楼行为的法律制度也对租屋政策起到了良好的扶持作用。為保障住房的公平和稳定性，我们应该制定更完善和严格的法律，加大社会各界的参与和监督程度。另外，为避免福利固化，还应设立合理的退出机制。
第四，针对经济适用房，为避免廉租房和经济适用房被滥用，也保障中低收入者的合法权益，我们应该加大监管力度、严格审查资格、明确界定享受对象，并且严格控制经济适用房的户型和价格。政府介入经济适用房和廉租房的销售以及分配环节，切实保障提供给特定收入线以下，住房短缺的家庭，完善公开透明的收入和资产申报制度，保证经济适用房使用的公平透明。
第五，政府应该寻求多种途径解决住房问题，例如建立贷款担保机制，以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置，鼓励合法筹资建房，向低收入群体发放房屋低息贷款，为中低层收入者提供住房条件以及补贴。另外，改造原来的旧屋以及向社会寻求捐赠也不失为一个好办法。
4、结 语
政府的重要职责之一，就是完善住房保障制度，满足特殊阶层的住房需求。我们应该根据自己的发展状况和经济变化，借鉴别人的成功经验，适时地调整制度和政策来完善自己，早日解决住房问题。衷心地希望在不久的将来，当人们提到《蜗居》这部电视剧的时候，不再是感叹残酷的现实，而是觉得对于现实来说，那里的故事只是一个遥远的传说。
参考文献
[1]尚教蔚：我国住房保障制度存在的问题[J]城乡建设，2006(3)
[2]香港房屋委员会年报[Z]