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从2003年开始的房地产调控已经走进了第八个年头,在这八年里,房地产的各项调控政策不可谓不多,用眼花缭乱来形容一点也不为过,但是中国房价犹如“脱缰之野马”,非但没有被调控住反而越调越高。2010年伊始,新一轮的调控政策也接踵而至,如“国十一条”、“国九条”,但房价依然一路狂飙。2010年3月,70个大中城市房价同比上涨11.7%,创历史新高。就在4月14日国务院总理温家宝又主持召开了国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价上涨过快的政策措施。会议确定了以下政策措施:
抑制不合理的住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付比例及利率水平。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。
增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置房地产用地,优先安排用于普通住房建设。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
2010年4月17日,国务院发出通知,要求进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款(此乃打击异地投机购房),此次通知,有人称为“新国十条”。
笔者认为,对于“二套房首付五成”为主要内容的国务院“房地产新政”是“重拳”还是“花拳”以及能否真正收到实效,还远不到下结论的时候,因为“上有政策,下有对策”,地方、银行很难真正严格执行。2008年下半年的各级地方政府、银行就是打着“民生地产”、“鼓励自住”的旗号疯狂“托市”,由于地方政府和银行的“嫌贫爱富”,大量的优惠信贷(利率)、税收和首付政策都给了投机客,结果导致新一轮的住房价格疯涨,加上保障性住房的严重拖延和滞后,真正的所谓“刚性”需求的弱势群体反而付出了更加沉重的代价(不但没有得到实惠而且多付了许多钱,要么做房奴要么离安居梦更远)。房地产调控政策适得其反、事与愿违。
我认为要想房地产调控得到实效,应该把所有的首付都提高到五成,全部取消第三套及以上住房的贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民全部暂停发放购买住房贷款,请问,中国住房价格在房改13年来普遍上涨了6-10倍,难道还有什么地方的住房价格上涨过慢吗?到底哪些地区的房价涨幅过快?为什么不点名?必须完全堵住地方政府、银行的漏洞,并严厉惩戒乱作为的地方政府和银行,还要同提高税收(征收物业税或房产税、提高二套以上的契税、恢复法律规定的交易所得税、增加营业税保有的时间和税率等)、增加保障房结合起来。
为什么我们以前的房地产调控变成“空调”?在于我们以前的调控没有责任主体,没有监督主体,没有惩戒主体,在于我们的调控不系统、不刚性和不长期。当下,中国房地产业病得不轻,从头到脚、心肝脾肺肾都有病。供给方面:保障性住房的缺失且腐败丛生,中小套型住房的短缺,囤房囤地现象严重;需求方面:放纵投机、鼓励投机;制度方面:有法不依、执法不严、违法不究比比皆是,腐败严重。到底什么力量推高了房价?答案显然只有一个:地方政府。
早在2006年5月17日国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称“国六条”)下达后,笔者随即写了篇文章《养泡沫还是挤泡沫,九部委新政未击中要害》一文,对“国六条”的设计和效果表示质疑和忧虑。笔者当时就认为,没有“精确制导”,房产调控需要从供应、需求(遏制投机、抑制投资)和反腐败三方面进行系统调控才有效果,其中尤为重要的是对需求的调控(即必须遏制投机、抑制投资),多年来的房产调控的结果来看,不幸被我言中,住房价格非但没有稳定,而且出现了持续、非理性的飙升,房产调控成为“空调”,造成中国经济增长严重失衡,宏观调控的难度日趋加大,中国经济至今尚未有安全着陆的迹象,与此同时,各级地方政府的公信力受到了极大的影响。最近的“国十一条”、“国十九条”似乎仍是老调重弹。
下一步房产调控将往哪里走?房产调控还有哪些招数?这不仅是中央政府、各级地方政府及相关职能部门(银行、税收、建设等)亟待关心和解决的问题,也是国内外投机者、投资者和国内广大消费者需要关心的问题。
笔者仍然坚持,房产调控(宏观调控实际上就是房产调控)要想取得实效,第一,各级地方政府必须要彻底转变观念,必须认真按照中央政府2007年8月7日颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神,搞好住房保障体系的建设,切实增加住房的有效供应,为广大低收入家庭造福。第二,还是要从住房供应、需求和反腐败三方面进行系统调控,缺一不可。当然,最重要的还是要放在调控需求(投机、投资)及反腐败方面。我一直认为,当前中国房地产过热有多种国内外复杂的因素综合而成,但最主要的是由于各级地方政府对房地产过度“呵护”和“纵容”而形成的投机过甚所致,因此,必须“精确制导”、严厉打击各类房地产的投机行为,这是符合中国“人多地少”的国情的,也是符合党中央科学发展观的要求的。第三、中央政府必须要痛下决心,要真正落实各级地方政府稳定房价的责任制,必要时要摘去管理不力者的乌纱帽。只有这样房地产调控才能抓住要害,才能起到事半功倍的效果。
我认为,要全面贯彻“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投机、严惩腐败”的20字方针,它是一个系统过程、缺一不可,当务之急是要明确投资和投机的概念,打击各类房地产投机行为,尤其是当前对外资的投机,“洗钱”要重点打击。从国际的角度看,中国房地产是利率的“盆地”和税收的“盆地”(国外发达国家二手房交易增值税一般都在20%以上,泡沫严重时课提升到50%左右,而且有的国家还采取累进征税,以抑制投机),再加上责任主体缺失,地方政府的过分“呵护”,可以说正是由于过去对房地产业过于放纵和纵容,导致了中国住宅居住功能严重异化和扭曲,也导致了社会价值取向和价值判断的严重扭曲,房地产“过分耀眼眩目的光环”掩盖了中国产业能级低下的现实和产业结构升级的紧迫性,同时,也造成了其他消费的“挤出效应”,导致中国除了房地产“一枝独秀、通货膨胀”外,其他行业都处“通货紧缩”尴尬境地的深层次原因。
(本文作者顾海波为上海市城市经济学会高级经济师,作者观点不代表本刊立场)
抑制不合理的住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付比例及利率水平。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。
增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置房地产用地,优先安排用于普通住房建设。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
2010年4月17日,国务院发出通知,要求进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款(此乃打击异地投机购房),此次通知,有人称为“新国十条”。
笔者认为,对于“二套房首付五成”为主要内容的国务院“房地产新政”是“重拳”还是“花拳”以及能否真正收到实效,还远不到下结论的时候,因为“上有政策,下有对策”,地方、银行很难真正严格执行。2008年下半年的各级地方政府、银行就是打着“民生地产”、“鼓励自住”的旗号疯狂“托市”,由于地方政府和银行的“嫌贫爱富”,大量的优惠信贷(利率)、税收和首付政策都给了投机客,结果导致新一轮的住房价格疯涨,加上保障性住房的严重拖延和滞后,真正的所谓“刚性”需求的弱势群体反而付出了更加沉重的代价(不但没有得到实惠而且多付了许多钱,要么做房奴要么离安居梦更远)。房地产调控政策适得其反、事与愿违。
我认为要想房地产调控得到实效,应该把所有的首付都提高到五成,全部取消第三套及以上住房的贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民全部暂停发放购买住房贷款,请问,中国住房价格在房改13年来普遍上涨了6-10倍,难道还有什么地方的住房价格上涨过慢吗?到底哪些地区的房价涨幅过快?为什么不点名?必须完全堵住地方政府、银行的漏洞,并严厉惩戒乱作为的地方政府和银行,还要同提高税收(征收物业税或房产税、提高二套以上的契税、恢复法律规定的交易所得税、增加营业税保有的时间和税率等)、增加保障房结合起来。
为什么我们以前的房地产调控变成“空调”?在于我们以前的调控没有责任主体,没有监督主体,没有惩戒主体,在于我们的调控不系统、不刚性和不长期。当下,中国房地产业病得不轻,从头到脚、心肝脾肺肾都有病。供给方面:保障性住房的缺失且腐败丛生,中小套型住房的短缺,囤房囤地现象严重;需求方面:放纵投机、鼓励投机;制度方面:有法不依、执法不严、违法不究比比皆是,腐败严重。到底什么力量推高了房价?答案显然只有一个:地方政府。
早在2006年5月17日国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称“国六条”)下达后,笔者随即写了篇文章《养泡沫还是挤泡沫,九部委新政未击中要害》一文,对“国六条”的设计和效果表示质疑和忧虑。笔者当时就认为,没有“精确制导”,房产调控需要从供应、需求(遏制投机、抑制投资)和反腐败三方面进行系统调控才有效果,其中尤为重要的是对需求的调控(即必须遏制投机、抑制投资),多年来的房产调控的结果来看,不幸被我言中,住房价格非但没有稳定,而且出现了持续、非理性的飙升,房产调控成为“空调”,造成中国经济增长严重失衡,宏观调控的难度日趋加大,中国经济至今尚未有安全着陆的迹象,与此同时,各级地方政府的公信力受到了极大的影响。最近的“国十一条”、“国十九条”似乎仍是老调重弹。
下一步房产调控将往哪里走?房产调控还有哪些招数?这不仅是中央政府、各级地方政府及相关职能部门(银行、税收、建设等)亟待关心和解决的问题,也是国内外投机者、投资者和国内广大消费者需要关心的问题。
笔者仍然坚持,房产调控(宏观调控实际上就是房产调控)要想取得实效,第一,各级地方政府必须要彻底转变观念,必须认真按照中央政府2007年8月7日颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神,搞好住房保障体系的建设,切实增加住房的有效供应,为广大低收入家庭造福。第二,还是要从住房供应、需求和反腐败三方面进行系统调控,缺一不可。当然,最重要的还是要放在调控需求(投机、投资)及反腐败方面。我一直认为,当前中国房地产过热有多种国内外复杂的因素综合而成,但最主要的是由于各级地方政府对房地产过度“呵护”和“纵容”而形成的投机过甚所致,因此,必须“精确制导”、严厉打击各类房地产的投机行为,这是符合中国“人多地少”的国情的,也是符合党中央科学发展观的要求的。第三、中央政府必须要痛下决心,要真正落实各级地方政府稳定房价的责任制,必要时要摘去管理不力者的乌纱帽。只有这样房地产调控才能抓住要害,才能起到事半功倍的效果。
我认为,要全面贯彻“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投机、严惩腐败”的20字方针,它是一个系统过程、缺一不可,当务之急是要明确投资和投机的概念,打击各类房地产投机行为,尤其是当前对外资的投机,“洗钱”要重点打击。从国际的角度看,中国房地产是利率的“盆地”和税收的“盆地”(国外发达国家二手房交易增值税一般都在20%以上,泡沫严重时课提升到50%左右,而且有的国家还采取累进征税,以抑制投机),再加上责任主体缺失,地方政府的过分“呵护”,可以说正是由于过去对房地产业过于放纵和纵容,导致了中国住宅居住功能严重异化和扭曲,也导致了社会价值取向和价值判断的严重扭曲,房地产“过分耀眼眩目的光环”掩盖了中国产业能级低下的现实和产业结构升级的紧迫性,同时,也造成了其他消费的“挤出效应”,导致中国除了房地产“一枝独秀、通货膨胀”外,其他行业都处“通货紧缩”尴尬境地的深层次原因。
(本文作者顾海波为上海市城市经济学会高级经济师,作者观点不代表本刊立场)