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【摘要】中国的房价一直呈现快速增长趋势，导致房地产泡沫现象的出现和加剧。中国房地产泡沫出现的主要原因是信贷扩张、土地财政以及住房预售制度。中国房地产泡沫隐藏着双重风险：财政风险和金融风险。为了防止金融危机的出现，政府应该采取措施治理房地产泡沫和防止房地产泡沫恶化。
【关键词】房地产泡沫，金融危机， 治理措施
Abstract： Chinese prices have been a trend of rapid growth， resulting in the real estate bubble phenomenon and intensified. The main reason China real estate bubble is credit expansion， land finance and housing pre-sale system. China real estate bubble hidden double risk： financial risk and financial risk. In order to prevent the emergence of the financial crisis， the government we should take measures to control the real estate bubble and real estate bubble to prevent deterioration.
Key words： real estate bubble， financial crisis， management measures
一、引言
國外对房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、商品房库存去化周期、租金回报率和空置率。
（一）房价收入比
房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间，2004年后快升至2007年的8.0，随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9，2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，2014年一线城市房价收入比大幅上升至14.6，二线城市小幅回落至8.19，三线城市小幅回落至7.45。
（二）商品房库存去化周期
商品房库存去化周期是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空时间。尽管一线城市的存销比有所下降，但从全国来看，2015年去库存的压力仍然很大。对比历年新开工面积（扣除大约6%的不可销售的面积）和销售面积，可以发现，最近十年房地产库存增长较快主要有三个时期，分别是2008年年底至2009年年初、2010年到2012年和2015年年初至今。尤其是最近两个时期，住宅新开工和住宅销售的之间缺口尤为显着。
（三）租金回报率
租金回报率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市，但都高于目前的一年期存款利率1.5%。根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。
（四）空置率
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。目前，一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%。
二、中国房地产泡沫的形成原因
（一）信贷扩张
商业银行的贷款之所以愿意持有更多的大量向房地产业集中，就在于房地产业的高预期收益。商业银行自身所拥有的房地产价值提高，使得银行愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。同时，以房地产为抵押贷款的抵押市价的上涨，使银行现有贷款组合中的损失风险下降，这样就增加了银行向房地产贷款的激励。中国人民银行统计显示：2016年上半年末，人民币房地产贷款余额23.94万亿，同比增长24%，增幅扩大4.61个百分点，占各项贷款余额的23.6%；上半年新增2.93 万亿元，同比多增1.05万亿元，增量占各项贷款增量的38.9%，占比较一季度情况 提升6.4个百分点。
（二）土地财政
近年来，我国房地产业得到迅速发展，房地产业也成为地方财政收入的重要来源，以住房价格过高为主要特征的房地产泡沫已成为当前突出的社会问题。房价过高的的原因之一，就是地方政府的土地财政政策推动了土地价格的上涨，开发商将相应的成本转嫁给了购房者，房价随之攀升。土地财政是当前地方政府在面临财政困难时利用土地换取财政收入的重要手段，包括土地税收、土地使用权出让、土地融资等。审计报告中的18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。从宏观面来看，最近几年，土地出让收入都占到了全国财政收入的25%-35%；而对于很多三四线城市而言，其土地出让收入能占到地方财政的一半。
（三）住房预售制度
住房预售制度是房地产泡沫的制度性根源。最初，设置住房预售制度的本来目的是为了降低房地产业的进入门槛，鼓励更多的企业进入房地产业，以促进中国住房制度改革的顺利进行。但是，由于没有一套健全的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，使得住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用扩张过度和风险转移的工具。住房预售制度不仅降低了房地产开发商进入金融市场的融资成本，也减轻了开发商的融资压力。房地产开发商可以利用房地产交易信息的非对称性状态，打死制造房地产市场供求紧张关系，以未来房价会暴跌的诱导性信息，通过各种手段抬高房价，牟取暴利。 （四）土地供给不足
2015年是稳增长、调结构的紧要之年，为推动经济持续健康发展，国家实施了加大基础设施投资力度、大力推进高质量城镇化建设、推动区域经济均衡发展、促进传统产业转型升级和新兴产业崛起、新农村建设等一系列稳增长措施。为适应经济新常态，2015年我国土地政策在继续强化耕地保护和节约集约用地的前提下，更加注重服务社会经济发展，出台了一系列有关稳增长、调结构的用地政策。同时，更加强调土地治理能力的提升，进一步推进了不动产统一登记、农村土地制度试点改革及法治国土建设。因此，土地供给不足导致了房地产的供不应求。
三、中国房地产泡沫隐藏的风险
美国金融危机带给我们的教训之一是，如果政府采用“救市”政策来振兴房地产市场，那么就会为下次危机埋下种子，即用更大的房地产泡沫来取代另一个泡沫。从表面上看，房地产市场波动暂时得到解决，地方政府土地财政收入增加，GDP也在增加。但是不断膨胀的房地产泡沫最终会破灭。
中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险，存在着引发金融危机的可能性，这可以从以下两个方面来理解：
（一）财政风险
土地财政具有不稳定性和不可持续性。我国土地一级市场（征地）和土地二级市场（建筑用地）的“一口进一口出”政策，给了地方政府土地垄断经营权，地方政府通过低征高卖获得暴利，增加了对房地产的依赖性。可是房地产市场有周期性变动，地方财政不能过度依靠土地生财。在土地财政中，有相当一部分城市建设资金是以政府信用为担保取得贷款的间接财政。这些财政一般不超过2年，如果土地出让金的价格不高，用于偿还贷款的能力有限，政府就必须用其他方式取得财政收入来偿还贷款，这样变会造成财政风险。
（二）金融风险
房地产市场与股票市场都容易滋生泡沫，而且二者具有一定的关联性，房地产泡沫的破灭往往会导致股市泡沫的相继产生。当前，我国房价一路飙升，引起中央政府极大的重视。近几年来，政府不断推出房地产调控政策，以抑制房地产投机活动。在某些地区宏观调控已开始显示效果。在这个时候，会导致那些敏感的投机资金迅速抛售手中的房地产并获得暴利，安全撤出房市，转身投入股市进行炒作。非常巧合的是，我国股市在长期低迷的徘徊后，自2006年以来股票指数一路高涨，不断更新历史纪录。股市的暴涨让我们不得不警惕股市泡沫存在与否。由国家宏观调控所至的可能的房价下跌与相应的可能的股市泡沫联动加剧当前的金融风险。
四、我国房地产泡沫的治理措施
（一）严格控制房地产信贷，防范房地产信贷风险
目前开发商的资金来源主要有三个：一是吸收居民的定金；二是自有资金；三是向银行贷款，其中，银行贷款的数目很大，已成为了开发商最重要的资金来源。截至2015年上半年，我国16加上市银行贷款余额共37.27万亿元，比去年末增长5.56%。其中贷款余额投向排名中房地产排第三位，占11.48%。房地产泡沫产生的主要原因是房价太高，使得房地产投机有利可图。因此要治理房地产泡沫，最主要的方法就是控制银行向开发商贷款的额度，切断房地产商的资金链条，使开发商无法进行房地产投资。同时，国家还要减少以投机为目的的个人信贷额度，防止投机者哄抬产价格，避免房地产泡沫的产生。
（二）有效實施利率市场化，发挥货币政策作用
一要合理处理房地产与银行利率的关系。房地产价格和银行存款利率是呈反比例关系，当房地产价格上涨时，国家为控制房价，将会采取加息的政策，以减少流向房地产的资金。二是要平衡CPI和利率的关系，要使利率高于CPI，这样才能使实际利率高于物价的上涨，促使房地产投资热潮下降。三是要保持汇率稳定。从日本房地产泡沫产生的情况来看，日本人为的保护汇率，导致货币大量供应，加剧了房地产泡沫的恶化程度。虽然我国已经宣告进行汇率改革，促进利率市场化，但是改革幅度较小，不能有效的控制市场化，减少货币供给，保持市场的稳定和平衡。
（三）健全国土资源管理制度，规范国土资源价格
房地产开发的第一个环节是购买土地资源，因此如果要治理房地产泡沫，就要从源头上进行控制。政府要科学管理土地资源，合理规范土地资源价格，严格控制对土地资源进行投机行为，打击土地炒作的不良风气，严格惩治进行土地资源投机的单位。与此同时，政府还应该适时增加土地供应量，环节土地价格上涨趋势，进而降低房地产企业购买土地资源的成本，从而达到降低房地产价格，防范房地产泡沫的目的。
参考文献：
[1]况伟大.中国住房市场存在泡沫吗[J].世界经济，2008，（12）：3-13
[2]毛政才.地价与房价关系的理论与实证研究[D].厦门大学，博士学士学位，2007：126-129
[3]韩德宗.基于West模型的房地产泡沫的实证研究[J].当代经济科学，2009，（6）：6-11
作者简介：梁飞银，女，1994.10，汉族，安徽省合肥市，本科主要研究方向：金融学。
【关键词】房地产泡沫，金融危机， 治理措施
Abstract： Chinese prices have been a trend of rapid growth， resulting in the real estate bubble phenomenon and intensified. The main reason China real estate bubble is credit expansion， land finance and housing pre-sale system. China real estate bubble hidden double risk： financial risk and financial risk. In order to prevent the emergence of the financial crisis， the government we should take measures to control the real estate bubble and real estate bubble to prevent deterioration.
Key words： real estate bubble， financial crisis， management measures
一、引言
國外对房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、商品房库存去化周期、租金回报率和空置率。
（一）房价收入比
房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间，2004年后快升至2007年的8.0，随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9，2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，2014年一线城市房价收入比大幅上升至14.6，二线城市小幅回落至8.19，三线城市小幅回落至7.45。
（二）商品房库存去化周期
商品房库存去化周期是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空时间。尽管一线城市的存销比有所下降，但从全国来看，2015年去库存的压力仍然很大。对比历年新开工面积（扣除大约6%的不可销售的面积）和销售面积，可以发现，最近十年房地产库存增长较快主要有三个时期，分别是2008年年底至2009年年初、2010年到2012年和2015年年初至今。尤其是最近两个时期，住宅新开工和住宅销售的之间缺口尤为显着。
（三）租金回报率
租金回报率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市，但都高于目前的一年期存款利率1.5%。根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。
（四）空置率
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。目前，一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%。
二、中国房地产泡沫的形成原因
（一）信贷扩张
商业银行的贷款之所以愿意持有更多的大量向房地产业集中，就在于房地产业的高预期收益。商业银行自身所拥有的房地产价值提高，使得银行愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。同时，以房地产为抵押贷款的抵押市价的上涨，使银行现有贷款组合中的损失风险下降，这样就增加了银行向房地产贷款的激励。中国人民银行统计显示：2016年上半年末，人民币房地产贷款余额23.94万亿，同比增长24%，增幅扩大4.61个百分点，占各项贷款余额的23.6%；上半年新增2.93 万亿元，同比多增1.05万亿元，增量占各项贷款增量的38.9%，占比较一季度情况 提升6.4个百分点。
（二）土地财政
近年来，我国房地产业得到迅速发展，房地产业也成为地方财政收入的重要来源，以住房价格过高为主要特征的房地产泡沫已成为当前突出的社会问题。房价过高的的原因之一，就是地方政府的土地财政政策推动了土地价格的上涨，开发商将相应的成本转嫁给了购房者，房价随之攀升。土地财政是当前地方政府在面临财政困难时利用土地换取财政收入的重要手段，包括土地税收、土地使用权出让、土地融资等。审计报告中的18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。从宏观面来看，最近几年，土地出让收入都占到了全国财政收入的25%-35%；而对于很多三四线城市而言，其土地出让收入能占到地方财政的一半。
（三）住房预售制度
住房预售制度是房地产泡沫的制度性根源。最初，设置住房预售制度的本来目的是为了降低房地产业的进入门槛，鼓励更多的企业进入房地产业，以促进中国住房制度改革的顺利进行。但是，由于没有一套健全的法律制度、信用体系及房地产市场监管制度，使得住房预售制度逐渐成为了房地产开发商信用扩张过度和风险转移的工具。住房预售制度不仅降低了房地产开发商进入金融市场的融资成本，也减轻了开发商的融资压力。房地产开发商可以利用房地产交易信息的非对称性状态，打死制造房地产市场供求紧张关系，以未来房价会暴跌的诱导性信息，通过各种手段抬高房价，牟取暴利。 （四）土地供给不足
2015年是稳增长、调结构的紧要之年，为推动经济持续健康发展，国家实施了加大基础设施投资力度、大力推进高质量城镇化建设、推动区域经济均衡发展、促进传统产业转型升级和新兴产业崛起、新农村建设等一系列稳增长措施。为适应经济新常态，2015年我国土地政策在继续强化耕地保护和节约集约用地的前提下，更加注重服务社会经济发展，出台了一系列有关稳增长、调结构的用地政策。同时，更加强调土地治理能力的提升，进一步推进了不动产统一登记、农村土地制度试点改革及法治国土建设。因此，土地供给不足导致了房地产的供不应求。
三、中国房地产泡沫隐藏的风险
美国金融危机带给我们的教训之一是，如果政府采用“救市”政策来振兴房地产市场，那么就会为下次危机埋下种子，即用更大的房地产泡沫来取代另一个泡沫。从表面上看，房地产市场波动暂时得到解决，地方政府土地财政收入增加，GDP也在增加。但是不断膨胀的房地产泡沫最终会破灭。
中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险，存在着引发金融危机的可能性，这可以从以下两个方面来理解：
（一）财政风险
土地财政具有不稳定性和不可持续性。我国土地一级市场（征地）和土地二级市场（建筑用地）的“一口进一口出”政策，给了地方政府土地垄断经营权，地方政府通过低征高卖获得暴利，增加了对房地产的依赖性。可是房地产市场有周期性变动，地方财政不能过度依靠土地生财。在土地财政中，有相当一部分城市建设资金是以政府信用为担保取得贷款的间接财政。这些财政一般不超过2年，如果土地出让金的价格不高，用于偿还贷款的能力有限，政府就必须用其他方式取得财政收入来偿还贷款，这样变会造成财政风险。
（二）金融风险
房地产市场与股票市场都容易滋生泡沫，而且二者具有一定的关联性，房地产泡沫的破灭往往会导致股市泡沫的相继产生。当前，我国房价一路飙升，引起中央政府极大的重视。近几年来，政府不断推出房地产调控政策，以抑制房地产投机活动。在某些地区宏观调控已开始显示效果。在这个时候，会导致那些敏感的投机资金迅速抛售手中的房地产并获得暴利，安全撤出房市，转身投入股市进行炒作。非常巧合的是，我国股市在长期低迷的徘徊后，自2006年以来股票指数一路高涨，不断更新历史纪录。股市的暴涨让我们不得不警惕股市泡沫存在与否。由国家宏观调控所至的可能的房价下跌与相应的可能的股市泡沫联动加剧当前的金融风险。
四、我国房地产泡沫的治理措施
（一）严格控制房地产信贷，防范房地产信贷风险
目前开发商的资金来源主要有三个：一是吸收居民的定金；二是自有资金；三是向银行贷款，其中，银行贷款的数目很大，已成为了开发商最重要的资金来源。截至2015年上半年，我国16加上市银行贷款余额共37.27万亿元，比去年末增长5.56%。其中贷款余额投向排名中房地产排第三位，占11.48%。房地产泡沫产生的主要原因是房价太高，使得房地产投机有利可图。因此要治理房地产泡沫，最主要的方法就是控制银行向开发商贷款的额度，切断房地产商的资金链条，使开发商无法进行房地产投资。同时，国家还要减少以投机为目的的个人信贷额度，防止投机者哄抬产价格，避免房地产泡沫的产生。
（二）有效實施利率市场化，发挥货币政策作用
一要合理处理房地产与银行利率的关系。房地产价格和银行存款利率是呈反比例关系，当房地产价格上涨时，国家为控制房价，将会采取加息的政策，以减少流向房地产的资金。二是要平衡CPI和利率的关系，要使利率高于CPI，这样才能使实际利率高于物价的上涨，促使房地产投资热潮下降。三是要保持汇率稳定。从日本房地产泡沫产生的情况来看，日本人为的保护汇率，导致货币大量供应，加剧了房地产泡沫的恶化程度。虽然我国已经宣告进行汇率改革，促进利率市场化，但是改革幅度较小，不能有效的控制市场化，减少货币供给，保持市场的稳定和平衡。
（三）健全国土资源管理制度，规范国土资源价格
房地产开发的第一个环节是购买土地资源，因此如果要治理房地产泡沫，就要从源头上进行控制。政府要科学管理土地资源，合理规范土地资源价格，严格控制对土地资源进行投机行为，打击土地炒作的不良风气，严格惩治进行土地资源投机的单位。与此同时，政府还应该适时增加土地供应量，环节土地价格上涨趋势，进而降低房地产企业购买土地资源的成本，从而达到降低房地产价格，防范房地产泡沫的目的。
参考文献：
[1]况伟大.中国住房市场存在泡沫吗[J].世界经济，2008，（12）：3-13
[2]毛政才.地价与房价关系的理论与实证研究[D].厦门大学，博士学士学位，2007：126-129
[3]韩德宗.基于West模型的房地产泡沫的实证研究[J].当代经济科学，2009，（6）：6-11
作者简介：梁飞银，女，1994.10，汉族，安徽省合肥市，本科主要研究方向：金融学。