论文部分内容阅读
美国抵押贷款市场是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了“次级”（subprime）及“优惠级”（prime）两个主要层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%～3%。
次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。
次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也自然较大。瑞银国际的研究数据表明，截至2006年年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5%，是优惠级贷款市场的7倍。
对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10%，而一个地区如果出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。
在美国，有相当数量的低收入者或者金融信用不高的人群。按照美国房屋贷款原来的严格审查程序，他们是不太可能获得购房贷款的。但美国银行家的胃口永远难以满足，当大部分普通人的房地产按揭贷款资源开发殆尽后，他们又将眼光盯上了那些根本“不合格”的贷款人。因为这也是一个巨大的市场，只要降低贷款门槛，购房的需求就会释放出来。
于是，现在美国的“住房按揭贷款”市场就分成了3个层次：一是优质抵押贷款，二是“Alt-A”抵押贷款（“Alt-A”抵押贷款的利率普遍比优质贷款产品高1%～2%），三是次级抵押贷款。它们的分类是按照对借款主体的信用条件的评级好坏来区分的。此外，在美国还有政府支持的抵押贷款和优质大额贷款等两类抵押贷款。
次级抵押贷款新产品之所以深受信用程度较差和收入不高的购房人的追捧，主要原因在于抵押贷款中介的误导和购房人本身金融风险意识不强。中介在营销贷款时打的旗号是：超低的月供。收入不高的人群也可具备还款能力，两年后即使利率调高，还不起贷款，但由于房地产升值，只要他们把房子出手，风险也是可控的，还可以赚一笔，何乐而不为呢？火热的房地产市场给人的幻觉是房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，并且房地产市场在两年内不会冷却。但在残酷的现实世界中，美好的愿望往往会被市场的无情彻底粉碎。
在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。
大约从10年前开始，那时贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：
“你想过中产阶级的生活吗？买房吧！”
“积蓄不够吗？贷款吧！”
“没有收入吗？找贷款公司吧！”
“首付也付不起？我们提供零首付！”
“担心利息太高？头两年我们提供3%的优惠利率！”
“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！”
“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？”
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。你替他们担心两年后的债务？向来自我感觉良好的美国人会告诉你，演电影的都能当上州长，两年后说不定我还能竞选总统呢。
次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。
次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也自然较大。瑞银国际的研究数据表明，截至2006年年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5%，是优惠级贷款市场的7倍。
对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10%，而一个地区如果出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。
在美国，有相当数量的低收入者或者金融信用不高的人群。按照美国房屋贷款原来的严格审查程序，他们是不太可能获得购房贷款的。但美国银行家的胃口永远难以满足，当大部分普通人的房地产按揭贷款资源开发殆尽后，他们又将眼光盯上了那些根本“不合格”的贷款人。因为这也是一个巨大的市场，只要降低贷款门槛，购房的需求就会释放出来。
于是，现在美国的“住房按揭贷款”市场就分成了3个层次：一是优质抵押贷款，二是“Alt-A”抵押贷款（“Alt-A”抵押贷款的利率普遍比优质贷款产品高1%～2%），三是次级抵押贷款。它们的分类是按照对借款主体的信用条件的评级好坏来区分的。此外，在美国还有政府支持的抵押贷款和优质大额贷款等两类抵押贷款。
次级抵押贷款新产品之所以深受信用程度较差和收入不高的购房人的追捧，主要原因在于抵押贷款中介的误导和购房人本身金融风险意识不强。中介在营销贷款时打的旗号是：超低的月供。收入不高的人群也可具备还款能力，两年后即使利率调高，还不起贷款，但由于房地产升值，只要他们把房子出手，风险也是可控的，还可以赚一笔，何乐而不为呢？火热的房地产市场给人的幻觉是房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，并且房地产市场在两年内不会冷却。但在残酷的现实世界中，美好的愿望往往会被市场的无情彻底粉碎。
在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。
大约从10年前开始，那时贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：
“你想过中产阶级的生活吗？买房吧！”
“积蓄不够吗？贷款吧！”
“没有收入吗？找贷款公司吧！”
“首付也付不起？我们提供零首付！”
“担心利息太高？头两年我们提供3%的优惠利率！”
“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！”
“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？”
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。你替他们担心两年后的债务？向来自我感觉良好的美国人会告诉你，演电影的都能当上州长，两年后说不定我还能竞选总统呢。