论文部分内容阅读
所谓“轨道+物业”说白了就是在原来平面的地铁停车场、检修站以及地铁换乘站等枢纽工程上加盖物业，其中一层继续作为地铁的停车场和检修站，楼上建设为商住楼等物业，其结果是把土地的平面利用变为立体利用，充分利用了地铁站和检修场上部空间。这种做法虽然说不上巨大创新，但其好处却是显而易见的：
一是节约了城市开发中宝贵的土地资源。如何缓解地铁占用土地与城市建设的矛盾，成为世界各国探索的重大课题。而深圳市探索的轨道+物业模式可谓是一条成功之道，最大限度地节约和集约利用了土地。据深圳地铁公司人员介绍，目前每条地铁都需要配备20万～30万平方米的检修站，还需要配备10万平方米左右的机车停车场，全部加在一起需要30万～40万平方米，如果按照容积率为3来加盖物业，则大约可以建造100万平方米的房子。目前深圳有4条地铁，那就意味着可以建造400万平方米左右的房子，节约土地的效果显而易见。二是为地铁公司创造利润，减少因为经营公共产品造成的亏损。在深圳，地铁检修站或停车场的房价如果按照5万元计算，则4个地铁检修站和停车场则可以创造2000亿元的产值，楼面地价如果按照每平方米7000元计算，建筑成本按照5000元计算，每平方米的直接成本就是1.2万元，则意味着每平方米就有3.8万元的利润，4个物业自然就有1520亿元的利润，除了上缴各种税收和必要费用之外，增加财政收入之外还有600亿～700亿元的利润。地铁作为公共产品，不少地方政府为补贴地铁建设和运营，消耗了大量财政，不少城市因为财政不足难以支持对地铁的巨额补贴，谈地铁色变，而通过轨道+物业的模式，则可以反哺地铁公司，大大减少财政负担。三是一方面为地铁本身创造了稳定的客源，物业本身除了商业或居住之外，还会吸引其他购物、娱乐，创造了巨大的客流。另一方面缓解了中心城区人流的巨大压力，因为地铁停车场或检修站都是在地铁线路的末端，位于城市的边缘或郊区，自然就起到了分流的作用。四是创造出一个新的城市，因为有了物业，自然就有了人流、物流、信息流，因此，有人说造地铁就是造城市。
“轨道+物业”的实施还需要考虑以下几个相关因素：一是需要在规划地铁线路时就要统筹考虑，因为，地铁线路一旦建成，就无法再加盖物业，因为不能停驶地铁建物业，而且，地铁上面加盖的物业不是简单地建楼，而是需要统筹考虑防火、防水、通风等，这就需要具备超前的眼光，统一设计、统一招标、统一施工。二是需要在政策方面予以支持，因为在地铁站的上方加盖物业，自然地铁的建设工期就要延长，如果要与地铁线路同期完成就需要提前规划地铁停车场和维修站，这样才能提前建设。
深圳“地铁+物业”的发展模式，不仅可以在全国其他建设地铁的城市中加以复制，而且可以推广到汽车站以及汽车停车场、火车站以及火车停车场、火车维修场、火车编组站等。既然有如此多的好处，全国其他地方在城市规划中不妨一试。如果在全国各个城市都能够如此地集约和节约利用土地，自然会产生巨大的经济和社会效益，对于地方政府、企业和个人都有巨大好处。
一是节约了城市开发中宝贵的土地资源。如何缓解地铁占用土地与城市建设的矛盾，成为世界各国探索的重大课题。而深圳市探索的轨道+物业模式可谓是一条成功之道，最大限度地节约和集约利用了土地。据深圳地铁公司人员介绍，目前每条地铁都需要配备20万～30万平方米的检修站，还需要配备10万平方米左右的机车停车场，全部加在一起需要30万～40万平方米，如果按照容积率为3来加盖物业，则大约可以建造100万平方米的房子。目前深圳有4条地铁，那就意味着可以建造400万平方米左右的房子，节约土地的效果显而易见。二是为地铁公司创造利润，减少因为经营公共产品造成的亏损。在深圳，地铁检修站或停车场的房价如果按照5万元计算，则4个地铁检修站和停车场则可以创造2000亿元的产值，楼面地价如果按照每平方米7000元计算，建筑成本按照5000元计算，每平方米的直接成本就是1.2万元，则意味着每平方米就有3.8万元的利润，4个物业自然就有1520亿元的利润，除了上缴各种税收和必要费用之外，增加财政收入之外还有600亿～700亿元的利润。地铁作为公共产品，不少地方政府为补贴地铁建设和运营，消耗了大量财政，不少城市因为财政不足难以支持对地铁的巨额补贴，谈地铁色变，而通过轨道+物业的模式，则可以反哺地铁公司，大大减少财政负担。三是一方面为地铁本身创造了稳定的客源，物业本身除了商业或居住之外，还会吸引其他购物、娱乐，创造了巨大的客流。另一方面缓解了中心城区人流的巨大压力，因为地铁停车场或检修站都是在地铁线路的末端，位于城市的边缘或郊区，自然就起到了分流的作用。四是创造出一个新的城市，因为有了物业，自然就有了人流、物流、信息流，因此，有人说造地铁就是造城市。
“轨道+物业”的实施还需要考虑以下几个相关因素：一是需要在规划地铁线路时就要统筹考虑，因为，地铁线路一旦建成，就无法再加盖物业，因为不能停驶地铁建物业，而且，地铁上面加盖的物业不是简单地建楼，而是需要统筹考虑防火、防水、通风等，这就需要具备超前的眼光，统一设计、统一招标、统一施工。二是需要在政策方面予以支持，因为在地铁站的上方加盖物业，自然地铁的建设工期就要延长，如果要与地铁线路同期完成就需要提前规划地铁停车场和维修站，这样才能提前建设。
深圳“地铁+物业”的发展模式，不仅可以在全国其他建设地铁的城市中加以复制，而且可以推广到汽车站以及汽车停车场、火车站以及火车停车场、火车维修场、火车编组站等。既然有如此多的好处，全国其他地方在城市规划中不妨一试。如果在全国各个城市都能够如此地集约和节约利用土地，自然会产生巨大的经济和社会效益，对于地方政府、企业和个人都有巨大好处。