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肇庆市环境科学研究所 广东肇庆 526000
摘要：绿色低碳指标在环境影响评价中占据着重要位置，房地产行业如何应用绿色低碳的理念发展环境影响评价工作成为值得研究的问题。在此背景下，文章首先论述了了低碳融入房地产开发项目环评的可行性及必要性，，然后系统构建了房地产行业绿色低碳的指标体系，并提出了低碳房地产环评的实施推广策略。
关键词：绿色低碳指标；环境影响评价；房地产
目前，房地产开发已成为我国城市发展的重要产业，但是在我国每年新建的20亿平方米建筑中，有85%以上为高能耗建筑；441亿平方米存量建筑中，有95%以上为高能耗建筑，对社会造成了沉重的能源负担和严重的环境污染，所以相关环境问题也越来越引起人们的重视。然而，我国对房地产建设项目的环境影响评价管理却相对滞后，至今还没有相应的评价技术导则和规范。房屋的建设也是一种产品的生产，所以本文把“绿色低碳指标”这一概念运用到房地产建设项目的环评中来加以分析，以适应现会对人居环境的更高要求——绿色建筑。
1 低碳融入房地产开发项目环评的可行性及必要性
低碳理念是在应对全球气候变暖、倡导减少人类生产、生活中温室气体排放的背景下提出来的，即依靠技术创新和制度创新，通过提高能源效率、优化产业结构，最大限度减少温室气体排放，建设资源节约型、环境友好型社会，最终实现经济和社会的可持续发展。环境影响评价是我国在规划和开发建设项目中，实施可持续发展的一种有效方法，体现了我国预防为主的环保理念，是我国防治环境污染、保护生态环境的重要措施。低碳经济理念与环境影响评价制度通过不同的途径缓解经济发展对环境造成的影响，以实现经济、社会、环境的可持续发展，因此两者最终目标是一致的。此外，环评制度作为市场准入的“门槛”，可以成为实现低碳经济的重要手段。
英国、加拿大、美国等主要发达国家已实施低碳性环境影响评价，分析规划和建设项目实施过程中温室气体排放情况，并提出相应的减缓措施及替代方案。目前我国低碳性环评仍处于理论研究阶段，研究方向侧重于构建低碳工业区及低碳城市等宏观层面的规划环评体系，鲜有涉及房地产等建设项目低碳性环评。我国建筑项目环评发展已相对成熟，将低碳引入建设项目环评中，有助于低碳经济理念在微观层面上的推广。
我国现有的绿色建筑评价标准可以分为两个主要体系：一是由建设主管部门牵头，各地建科院研究制定的绿色建筑评价标准体系，其评价内容以“四节一环保”和室内环境为主；另一个是由环保主管部门组织，其他机构或单位研究制定的生态住区评价标准，强调住区的生态性和宜居性。尽管以上两类绿色建筑评价体系都或多或少提出了有关建筑低碳节能的要求，但因为二者都并非专门针对建筑低碳评价体系，所以不能满足房地产低碳节能方面的诉求。此外，这两类绿色建筑评价标准均系自愿性标准，未在房地产行业强制推行，且因指标体系繁杂，部分指标缺乏可操作性，没能取得建筑节能减排的预期效果。因此，将低碳理论融入房地产环境影响评价中，借助环评的法律制度优势和特点，制定针对房地产开发项目特征的污染物、碳排放、能源消耗协同控制政策，优化资源配置，降低建筑节能减排的政策管理成本，达到“一石多鸟”的政策效果。
此外，低碳理念融入房地产环评中，有助于带动建筑相关行业的低碳化发展。低碳理念不仅关注建筑使用阶段能源利用效率及碳排放情况，还要求在建筑材料与设备制造、施工建造及建筑拆除等过程中进行节能减排。如果将低碳理念引入房地产环评，可通过环评这一载体实现建筑产业链的节能低碳化发展。以建筑材料生产为例，低碳建筑要求使用一定比例的可循环利用材料和再利用材料，这可以带动以建筑、工业及生活废弃物为原料的绿色低碳建材生产企业的发展，减少新材料生产加工带来的资源、能源消耗及环境污染。同时，低碳房地产环评可以促进建筑产业化的发展，推动我国建筑建造方式由传统向现代工业化方向转变。
2 房地产开发项目低碳环评指标体系的构建
2.1 指标体系构建原则
在构建指标体系时，需要突出低碳诉求，兼顾用户对宜居性和舒适性的要求，不盲目追求低碳节能而影响房地产项目对环境和生态保护的要求。因此，指标选取应遵循代表性、统一性、可操作性等（表1）。此外，由于房地产项目规划设计影响其使用阶段能耗，并且使用阶段能耗占建筑总能耗的70%左右，所以在构建评价指标体系时需将生命周期评价的理念贯穿始终。
表1 低碳房地产开发项目评价指标体系构建原则
2.2 指标体系建立及评价内容
以指标体系构建原则为基础，构建低碳房地产评价指标体系。根据建筑低碳节能的诉求，兼顾环境和生态质量的要求，可将评价体系分为生态质量、建筑质量、过程质量和社会综合质量四部分（表2）。
表2 房地产低碳环境影响评价指标体系
生态质量指标用于评价房地产项目对生态环境的影响，评价内容包括温室气体排放强度、小气候环境适宜性等；生态质量指标通过规范绿地绿化形式、保证一定的废水处理及回用率、提高可再生能源的使用率等，推动房地产项目向生态低碳方向发展。建筑质量指标力图通过低碳理念引导建筑设计，减少建筑耗材，降低项目在建造和使用阶段中的能源消耗；同时要求建筑使用节能、节水的公共设施，保证合理的室内通风和光照，进一步降低建筑在使用过程中的碳排放。过程质量评价指标主要从环境管理、节能管理、节材管理、节水管理等方面，规范建筑施工过程，确保施工过程的低碳性。社会综合质量指标反映房地产项目的舒适性和低碳性，通过完善项目周围配套设施，倡导低碳交通，提倡自行车使用，从而缓解用户因出行所带来的交通压力，减少因出行带来的环境问题。
3 低碳房地产环评的实施推广策略
低碳理念融入房地产开发项目环境影响评价中，可通过低碳评价指标体系应用于房地产环评的方式得以实现，即在传统环境影响评价的基础上，结合低碳评价指标体系对项目低碳程度进行评价，并给出相应的缓解措施。在传统环境影响评价中，评价主体、环境影响评价技术服务机构、审批机构作为环评的三大主体已形成较为成熟的评价及审批模式。除传统环评评价内容外，低碳环评还需要探讨房地产项目建设及运行阶段的能源消耗及碳排放情况，并提出相应的节能减排措施。因此在实施推广房地产低碳环评时，需要明确环评三大主体基于新环评体系下的任务。
开发商作为房地产环评的评价主体，需要在项目规划设计前深入了解低碳环评的评价要求及指标内容，将节能减排作为环境保护的新目标，通过低碳规划、低碳施工等方式减少建筑耗材、提高能源的利用率，达到建筑低碳化的目标。
我国环评主体多委托环境影响评价技术服务机构开展环评工作并出具环评报告。实施低碳环评必然会增加环评工作的难度，这对环评者提出更高的要求。目前，由于建筑专业知识及相关人才的缺乏，我国的环评服务机构很少开展与建筑节能相关的工作。因此，为了开展实施房地产低碳环评，环评服务机构应引进专业人才，并组织建筑节能减排培训，提高环评工作者在低碳环评方面的业务水平。
环境行政主管部门作为环评审批机构，在实施推广房地产低碳环评方面作用关键。在推行房地产低碳环评的过程中，审批机构可通过尝试探索，逐步形成规范性的评价导则，最终确定低碳房地产环评的行政性规范文件。本文给出的低碳评价指标体系评价内容较为全面、细致，可能给房地产低碳环评的初期推行带来一定难度。审评机构可在政策推行初期选取少量重要指标构建优先评价指标体系，以减少环评工作量，降低政策实施难度。此外，由于气候、地域性差异或房地产项目的类型差别，各地区或各项目在建筑结构、能源利用形式及采暖空调等方面存在很大差异，因此低碳评价指标体系需根据地区气候及建筑特点进行调整。
4 结语
总之，鉴于近年来人们对绿色建筑的愈发青睐，由于其赋予的新内涵，使得推进房地产开发建设项目环评中的绿色低碳指标分析的工作显得尤为重要。本文正是基于此，从生态质量、建筑质量、过程质量和社会综合质量四部分对房地产开发建设项目环评中的绿色低碳指标进行了分析探讨，以供环评工作者参考。
参考文献：
[1]顾丽君.浅谈房地产项目的环境影响评价[J].中国高新技术企业.2013（03）
[2]梁颖.房地产建设项目环境影响评价研究[J].东华大学.2014（05）
[3]党晗.浅谈房地产开发项目环境影响评价[J].科技创新与应用.2014（08）
摘要：绿色低碳指标在环境影响评价中占据着重要位置，房地产行业如何应用绿色低碳的理念发展环境影响评价工作成为值得研究的问题。在此背景下，文章首先论述了了低碳融入房地产开发项目环评的可行性及必要性，，然后系统构建了房地产行业绿色低碳的指标体系，并提出了低碳房地产环评的实施推广策略。
关键词：绿色低碳指标；环境影响评价；房地产
目前，房地产开发已成为我国城市发展的重要产业，但是在我国每年新建的20亿平方米建筑中，有85%以上为高能耗建筑；441亿平方米存量建筑中，有95%以上为高能耗建筑，对社会造成了沉重的能源负担和严重的环境污染，所以相关环境问题也越来越引起人们的重视。然而，我国对房地产建设项目的环境影响评价管理却相对滞后，至今还没有相应的评价技术导则和规范。房屋的建设也是一种产品的生产，所以本文把“绿色低碳指标”这一概念运用到房地产建设项目的环评中来加以分析，以适应现会对人居环境的更高要求——绿色建筑。
1 低碳融入房地产开发项目环评的可行性及必要性
低碳理念是在应对全球气候变暖、倡导减少人类生产、生活中温室气体排放的背景下提出来的，即依靠技术创新和制度创新，通过提高能源效率、优化产业结构，最大限度减少温室气体排放，建设资源节约型、环境友好型社会，最终实现经济和社会的可持续发展。环境影响评价是我国在规划和开发建设项目中，实施可持续发展的一种有效方法，体现了我国预防为主的环保理念，是我国防治环境污染、保护生态环境的重要措施。低碳经济理念与环境影响评价制度通过不同的途径缓解经济发展对环境造成的影响，以实现经济、社会、环境的可持续发展，因此两者最终目标是一致的。此外，环评制度作为市场准入的“门槛”，可以成为实现低碳经济的重要手段。
英国、加拿大、美国等主要发达国家已实施低碳性环境影响评价，分析规划和建设项目实施过程中温室气体排放情况，并提出相应的减缓措施及替代方案。目前我国低碳性环评仍处于理论研究阶段，研究方向侧重于构建低碳工业区及低碳城市等宏观层面的规划环评体系，鲜有涉及房地产等建设项目低碳性环评。我国建筑项目环评发展已相对成熟，将低碳引入建设项目环评中，有助于低碳经济理念在微观层面上的推广。
我国现有的绿色建筑评价标准可以分为两个主要体系：一是由建设主管部门牵头，各地建科院研究制定的绿色建筑评价标准体系，其评价内容以“四节一环保”和室内环境为主；另一个是由环保主管部门组织，其他机构或单位研究制定的生态住区评价标准，强调住区的生态性和宜居性。尽管以上两类绿色建筑评价体系都或多或少提出了有关建筑低碳节能的要求，但因为二者都并非专门针对建筑低碳评价体系，所以不能满足房地产低碳节能方面的诉求。此外，这两类绿色建筑评价标准均系自愿性标准，未在房地产行业强制推行，且因指标体系繁杂，部分指标缺乏可操作性，没能取得建筑节能减排的预期效果。因此，将低碳理论融入房地产环境影响评价中，借助环评的法律制度优势和特点，制定针对房地产开发项目特征的污染物、碳排放、能源消耗协同控制政策，优化资源配置，降低建筑节能减排的政策管理成本，达到“一石多鸟”的政策效果。
此外，低碳理念融入房地产环评中，有助于带动建筑相关行业的低碳化发展。低碳理念不仅关注建筑使用阶段能源利用效率及碳排放情况，还要求在建筑材料与设备制造、施工建造及建筑拆除等过程中进行节能减排。如果将低碳理念引入房地产环评，可通过环评这一载体实现建筑产业链的节能低碳化发展。以建筑材料生产为例，低碳建筑要求使用一定比例的可循环利用材料和再利用材料，这可以带动以建筑、工业及生活废弃物为原料的绿色低碳建材生产企业的发展，减少新材料生产加工带来的资源、能源消耗及环境污染。同时，低碳房地产环评可以促进建筑产业化的发展，推动我国建筑建造方式由传统向现代工业化方向转变。
2 房地产开发项目低碳环评指标体系的构建
2.1 指标体系构建原则
在构建指标体系时，需要突出低碳诉求，兼顾用户对宜居性和舒适性的要求，不盲目追求低碳节能而影响房地产项目对环境和生态保护的要求。因此，指标选取应遵循代表性、统一性、可操作性等（表1）。此外，由于房地产项目规划设计影响其使用阶段能耗，并且使用阶段能耗占建筑总能耗的70%左右，所以在构建评价指标体系时需将生命周期评价的理念贯穿始终。
表1 低碳房地产开发项目评价指标体系构建原则
2.2 指标体系建立及评价内容
以指标体系构建原则为基础，构建低碳房地产评价指标体系。根据建筑低碳节能的诉求，兼顾环境和生态质量的要求，可将评价体系分为生态质量、建筑质量、过程质量和社会综合质量四部分（表2）。
表2 房地产低碳环境影响评价指标体系
生态质量指标用于评价房地产项目对生态环境的影响，评价内容包括温室气体排放强度、小气候环境适宜性等；生态质量指标通过规范绿地绿化形式、保证一定的废水处理及回用率、提高可再生能源的使用率等，推动房地产项目向生态低碳方向发展。建筑质量指标力图通过低碳理念引导建筑设计，减少建筑耗材，降低项目在建造和使用阶段中的能源消耗；同时要求建筑使用节能、节水的公共设施，保证合理的室内通风和光照，进一步降低建筑在使用过程中的碳排放。过程质量评价指标主要从环境管理、节能管理、节材管理、节水管理等方面，规范建筑施工过程，确保施工过程的低碳性。社会综合质量指标反映房地产项目的舒适性和低碳性，通过完善项目周围配套设施，倡导低碳交通，提倡自行车使用，从而缓解用户因出行所带来的交通压力，减少因出行带来的环境问题。
3 低碳房地产环评的实施推广策略
低碳理念融入房地产开发项目环境影响评价中，可通过低碳评价指标体系应用于房地产环评的方式得以实现，即在传统环境影响评价的基础上，结合低碳评价指标体系对项目低碳程度进行评价，并给出相应的缓解措施。在传统环境影响评价中，评价主体、环境影响评价技术服务机构、审批机构作为环评的三大主体已形成较为成熟的评价及审批模式。除传统环评评价内容外，低碳环评还需要探讨房地产项目建设及运行阶段的能源消耗及碳排放情况，并提出相应的节能减排措施。因此在实施推广房地产低碳环评时，需要明确环评三大主体基于新环评体系下的任务。
开发商作为房地产环评的评价主体，需要在项目规划设计前深入了解低碳环评的评价要求及指标内容，将节能减排作为环境保护的新目标，通过低碳规划、低碳施工等方式减少建筑耗材、提高能源的利用率，达到建筑低碳化的目标。
我国环评主体多委托环境影响评价技术服务机构开展环评工作并出具环评报告。实施低碳环评必然会增加环评工作的难度，这对环评者提出更高的要求。目前，由于建筑专业知识及相关人才的缺乏，我国的环评服务机构很少开展与建筑节能相关的工作。因此，为了开展实施房地产低碳环评，环评服务机构应引进专业人才，并组织建筑节能减排培训，提高环评工作者在低碳环评方面的业务水平。
环境行政主管部门作为环评审批机构，在实施推广房地产低碳环评方面作用关键。在推行房地产低碳环评的过程中，审批机构可通过尝试探索，逐步形成规范性的评价导则，最终确定低碳房地产环评的行政性规范文件。本文给出的低碳评价指标体系评价内容较为全面、细致，可能给房地产低碳环评的初期推行带来一定难度。审评机构可在政策推行初期选取少量重要指标构建优先评价指标体系，以减少环评工作量，降低政策实施难度。此外，由于气候、地域性差异或房地产项目的类型差别，各地区或各项目在建筑结构、能源利用形式及采暖空调等方面存在很大差异，因此低碳评价指标体系需根据地区气候及建筑特点进行调整。
4 结语
总之，鉴于近年来人们对绿色建筑的愈发青睐，由于其赋予的新内涵，使得推进房地产开发建设项目环评中的绿色低碳指标分析的工作显得尤为重要。本文正是基于此，从生态质量、建筑质量、过程质量和社会综合质量四部分对房地产开发建设项目环评中的绿色低碳指标进行了分析探讨，以供环评工作者参考。
参考文献：
[1]顾丽君.浅谈房地产项目的环境影响评价[J].中国高新技术企业.2013（03）
[2]梁颖.房地产建设项目环境影响评价研究[J].东华大学.2014（05）
[3]党晗.浅谈房地产开发项目环境影响评价[J].科技创新与应用.2014（08）