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【摘 要】 近年来建筑的艺术形式和结构形式越来越复杂，现行的规范已无法满足房产面积测算的需要，本文作者结合在工作中遇到幢的认定、廊、飘窗等特殊问题，提出了相应的计算方法，供同行参考。
【关键词】 房产测绘；幢；门廊；门斗；飘窗
1.引言
房产面积测算是一项技术性强和精确度要求高的工作，关系到国家、房产权属单位、开发商和个人的切身利益。为了使房产测量在技术上更加规范化，在分摊上更加科学化、合理化，2000年2月22日国家发布了《房产测量规范》，各个地方政府也陆续颁布了相应的地方细则，浙江省于2007年7月1日施行了《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）（以下简称“《省细则（试行）》”），但是地方细则也不能包罗万象，随着近年来房地产市场的快速发展，建筑的艺术形式和结构形式越来越复杂，不断的出现了新的问题。本文结合在实际工作中遇到的有关房屋面积计算的特殊问题，对幢、廊、飘窗、隔音墙（腔）的计算进行研究。
2.幢的划分及相关问题
在房屋面积测算中，“幢”的划分至关重要，他涉及到房屋面积分摊问题，所以我们在房屋面积测算中，“幢”必须认定准确。根据国家《房产测量规范》和《省细则（试行）》中关于幢的定义。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。群楼式建筑按单幢处理，连体楼按多幢处理。结合新的建筑形式，“幢”区分的基本原则主要有：
2.1独立建筑的房屋分为一幢。包括不同结构和不同层次的房屋。不管这座房屋的层次不同，结构也不同，或年代不一样，只要独立存在都可以按一幢来处理。
2.2地面上为多个建筑的独立房屋，地下以地下室形式连成一个整体的建筑群，根据幢的定义，地面上按独立的房屋各分为一幢。
2.3用架空连廊或地面廊将多幢房屋连接起来的建筑群，仍按多幢处理。
2.4由多幢住宅楼或塔楼式建筑和底层裙房组成的建筑，若该建筑形态设计存在上下、两边互不相通的伸缩缝作为明显界线的，则原则上按照多幢处理。
综上所述，在进行房屋面积测算时，不能简单的依据规划设计图纸分幢，也不能依据地名批准部门“幢”的认定，而应该严格根据“幢”的定义，把握“独立”的概念，只有独立存在才能作为一幢房屋，不仅仅从结构上，还要从功能上来区分。
3.门廊、门斗的面积计算
国家《房产测量规范》和《省细则（试行）》中关于门廊、门斗的定义：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。
3.1计算面积应具备的条件：
a）顶盖要求，必需具备与房屋相连的永久性、结构牢固的顶盖。这个顶盖可以是独立的顶盖，也可以是房间或挑廊的地板，或挑楼或阳台的地板。
b）围护结构要求，门斗的维护结构应为结构墙体，可能是房屋承重墙体的一部分，也可以是自己具备的独立的与顶盖相连的墙体。
c）平台要求，平台高出室外地坪0.12米，且进深大于等于0.60米的门廊、门斗，应计算建筑面积（台阶部分不计算建筑面积）。
笔者认为，上述三个条件必须同时满足，才可以计算面积，第c）款理由如下，从人体学的概念分析，只有平台高出室外地坪0.12米，且进深大于等于0.60米时，才能满足门斗、门廊功能设计要求，才能起到挡风、御寒、防雨的作用。
3.2特殊门斗、门廊的面积计算
门斗、门廊设计形式越来越复杂，门斗、门廊的测点在何处使得测绘计算人员越来越困惑，根据《省细则（试行）》第4.1.1条j）款规定，有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算，笔者结合工作中遇到的情况，将特殊门斗、门廊分类总结如下：
a）当顶盖除由两面墙支撑外还设置一根柱子支撑着（如图1），则以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积计全部建筑面积。
b）当顶盖由三面墙支撑的（如图2），其建筑面积按如下情况计算：
●若顶盖外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积全部计建筑面积；
●若顶盖凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点（P1与P2）连线与墙围成部分的盖板水平投影面积计算全部建筑面积（即悬空部分不计面积）。
4.飘窗的面积计算
根据《省细则（试行）》2.31条对飘窗的定义：飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。这里最重要的是突出“外墙”，现在随着建筑造型的复杂化，特别是有些开发商为了追求利益最大化，同时吸引客户，在房产销售中创造所谓的卖点，在建筑设计平面图上文字标注为“飘窗”，而在查看墙体大样时，却在“外墙”内，是按照飘窗处理还是按照普通窗处理，这样就给房产测量技术人员造成了不少的困惑。
4.1飘窗的分类
飘窗依照其窗台高度不同，可分为普通飘窗和落地飘窗。窗台高度大于等于0.30m时，为普通飘窗，窗台高度小于0.30m时，为落地飘窗。如图3和图4
4.2不能作为飘窗的类型
当窗体在外墙内，未突出外墙时，虽然建筑设计平面图上标注的为“飘窗”，但也不能作为“飘窗”处理，如圖5所示：
综上所述，笔者认为处理此类问题的关键是认定房屋的“外墙”在哪里，若是飘窗，应严格按照《省细则（试行）》第4.3.2条来判断是否满足计算面积的条件，若不是飘窗，则按照“层高”的处理方法，当层高大于等于2.20米时，才计算面积。
5.结束语
随着社会的发展和经济结构的不断调整，房产面积测算逐渐受到社会广大消费者的更多关注，无论是建筑形式的多样化，还是设计功能的复杂化，都给房产测绘从业人员提出了更高的职业素质要求。笔者认为在实际的操作中，遇到《省细则》（试行）中不是很明确的，在实际操作中拿不准的，容易产生争议的问题，需要加以总结、探讨，提出相应的处理方法，做到有据可依。本文作者结合在实际工作中遇到的幢的认定、门斗、门廊、飘窗等特殊问题，提出了相应的面积计算方法及处理意见，对同行处理类似问题有一定的借鉴意义。
参考文献：
[1] GB/T17986.1-2000《房产测量规范》第一单元：房产测量规定.
[2]《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》深圳，2006
[3]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.北京：中国标准出版社，2001
【关键词】 房产测绘；幢；门廊；门斗；飘窗
1.引言
房产面积测算是一项技术性强和精确度要求高的工作，关系到国家、房产权属单位、开发商和个人的切身利益。为了使房产测量在技术上更加规范化，在分摊上更加科学化、合理化，2000年2月22日国家发布了《房产测量规范》，各个地方政府也陆续颁布了相应的地方细则，浙江省于2007年7月1日施行了《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》（试行）（以下简称“《省细则（试行）》”），但是地方细则也不能包罗万象，随着近年来房地产市场的快速发展，建筑的艺术形式和结构形式越来越复杂，不断的出现了新的问题。本文结合在实际工作中遇到的有关房屋面积计算的特殊问题，对幢、廊、飘窗、隔音墙（腔）的计算进行研究。
2.幢的划分及相关问题
在房屋面积测算中，“幢”的划分至关重要，他涉及到房屋面积分摊问题，所以我们在房屋面积测算中，“幢”必须认定准确。根据国家《房产测量规范》和《省细则（试行）》中关于幢的定义。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。群楼式建筑按单幢处理，连体楼按多幢处理。结合新的建筑形式，“幢”区分的基本原则主要有：
2.1独立建筑的房屋分为一幢。包括不同结构和不同层次的房屋。不管这座房屋的层次不同，结构也不同，或年代不一样，只要独立存在都可以按一幢来处理。
2.2地面上为多个建筑的独立房屋，地下以地下室形式连成一个整体的建筑群，根据幢的定义，地面上按独立的房屋各分为一幢。
2.3用架空连廊或地面廊将多幢房屋连接起来的建筑群，仍按多幢处理。
2.4由多幢住宅楼或塔楼式建筑和底层裙房组成的建筑，若该建筑形态设计存在上下、两边互不相通的伸缩缝作为明显界线的，则原则上按照多幢处理。
综上所述，在进行房屋面积测算时，不能简单的依据规划设计图纸分幢，也不能依据地名批准部门“幢”的认定，而应该严格根据“幢”的定义，把握“独立”的概念，只有独立存在才能作为一幢房屋，不仅仅从结构上，还要从功能上来区分。
3.门廊、门斗的面积计算
国家《房产测量规范》和《省细则（试行）》中关于门廊、门斗的定义：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。
3.1计算面积应具备的条件：
a）顶盖要求，必需具备与房屋相连的永久性、结构牢固的顶盖。这个顶盖可以是独立的顶盖，也可以是房间或挑廊的地板，或挑楼或阳台的地板。
b）围护结构要求，门斗的维护结构应为结构墙体，可能是房屋承重墙体的一部分，也可以是自己具备的独立的与顶盖相连的墙体。
c）平台要求，平台高出室外地坪0.12米，且进深大于等于0.60米的门廊、门斗，应计算建筑面积（台阶部分不计算建筑面积）。
笔者认为，上述三个条件必须同时满足，才可以计算面积，第c）款理由如下，从人体学的概念分析，只有平台高出室外地坪0.12米，且进深大于等于0.60米时，才能满足门斗、门廊功能设计要求，才能起到挡风、御寒、防雨的作用。
3.2特殊门斗、门廊的面积计算
门斗、门廊设计形式越来越复杂，门斗、门廊的测点在何处使得测绘计算人员越来越困惑，根据《省细则（试行）》第4.1.1条j）款规定，有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算，笔者结合工作中遇到的情况，将特殊门斗、门廊分类总结如下：
a）当顶盖除由两面墙支撑外还设置一根柱子支撑着（如图1），则以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积计全部建筑面积。
b）当顶盖由三面墙支撑的（如图2），其建筑面积按如下情况计算：
●若顶盖外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积全部计建筑面积；
●若顶盖凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点（P1与P2）连线与墙围成部分的盖板水平投影面积计算全部建筑面积（即悬空部分不计面积）。
4.飘窗的面积计算
根据《省细则（试行）》2.31条对飘窗的定义：飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。这里最重要的是突出“外墙”，现在随着建筑造型的复杂化，特别是有些开发商为了追求利益最大化，同时吸引客户，在房产销售中创造所谓的卖点，在建筑设计平面图上文字标注为“飘窗”，而在查看墙体大样时，却在“外墙”内，是按照飘窗处理还是按照普通窗处理，这样就给房产测量技术人员造成了不少的困惑。
4.1飘窗的分类
飘窗依照其窗台高度不同，可分为普通飘窗和落地飘窗。窗台高度大于等于0.30m时，为普通飘窗，窗台高度小于0.30m时，为落地飘窗。如图3和图4
4.2不能作为飘窗的类型
当窗体在外墙内，未突出外墙时，虽然建筑设计平面图上标注的为“飘窗”，但也不能作为“飘窗”处理，如圖5所示：
综上所述，笔者认为处理此类问题的关键是认定房屋的“外墙”在哪里，若是飘窗，应严格按照《省细则（试行）》第4.3.2条来判断是否满足计算面积的条件，若不是飘窗，则按照“层高”的处理方法，当层高大于等于2.20米时，才计算面积。
5.结束语
随着社会的发展和经济结构的不断调整，房产面积测算逐渐受到社会广大消费者的更多关注，无论是建筑形式的多样化，还是设计功能的复杂化，都给房产测绘从业人员提出了更高的职业素质要求。笔者认为在实际的操作中，遇到《省细则》（试行）中不是很明确的，在实际操作中拿不准的，容易产生争议的问题，需要加以总结、探讨，提出相应的处理方法，做到有据可依。本文作者结合在实际工作中遇到的幢的认定、门斗、门廊、飘窗等特殊问题，提出了相应的面积计算方法及处理意见，对同行处理类似问题有一定的借鉴意义。
参考文献：
[1] GB/T17986.1-2000《房产测量规范》第一单元：房产测量规定.
[2]《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》深圳，2006
[3]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.北京：中国标准出版社，2001