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自2003年以来，我国房价一路上涨，特别是2006年至2007年上半年，房价上涨更快。很多人认为反映通货膨胀程度的居民消费价格指数（CPI）中没有充分体现房价上涨幅度，很多人提出将房价直接纳入CPI的建议。本人认为将房价直接纳入CPI会引发一系列问题。
房价和消费物价变化规律和决定因素不同
房地产与一般消费商品不同。它可用于居住消费，也可以作为投资。它是人们基本生活的需要，也是财富的象征。因此，房地产除了有一般商品的属性，还具有财产属性、投资属性、社会属性和政治属性，是各种利益的集中体。
房价和消费物价的形成过程不同。在一般商品的价格形成过程中，供给方和需求方在交易谈判中的地位对等。供给方谋求自身利润最大化，需求方谋求自身效益最大化。无论是供给方还是需求方，都有权提出自己想要得到的价格，然后让对方决定接受还是拒绝，最终达成交易价格。在房地产市场上，供给方是房地产公司，需求方是千千万万的购房者。房地产商握有稀缺的土地，供给方和需求方在资金、信息、谈判能力上严重不对称，房地产商处于绝对的主导地位，而购房者讨价还价的余地很小。
相比较而言，由于房地产的复杂属性，房价的决定因素比较多。地理位置、自然环境、人口因素、收入水平、经济政策、土地政策、城市化程度、资金情况等都是影响房地产价格的因素。以地理位置来说，不同地区配套设施、自然环境等差别较大，加之房地产的不可移动，房价相差非常大。但一般的消费品，却不可能长期维持不同地区价格差异。再如，为房地产资本密集型行业，它与金融的联系越来越紧密，金融支持直接影响房地产的发展，而其他消费品对金融的依赖不会如此强烈。
房价与消费物价的变动规律既相互联系又有所区别。图1是香港1978年至2007年房价指数和CPI的波动情况。从图1中可以看出房价和CPI几个联系：一是房价波动比CPI更大；二是房价和CPI长期趋势一致；三是房价围绕CPI波动。
房价上涨与通货膨胀关系复杂
CPI反映了一定时期居民购买的生活消费品和服务价格的相对变化。通过CPI的变化可以观察消费价格的变动水平以及对消费者货币支出的影响，研究实际收入和实际消费水平的变动情况，为宏观调控提供依据。
对于房价上涨与通货膨胀的关系，主要有两类观点：一方面，一些实证研究认为房价上涨是通货膨胀的一个原因。无论长期还是短期，房地产价格变动都会影响到通货膨胀，而通货膨胀并不影响到房地产价格变动。我国房地产价格与通货膨胀之间存在长期稳定的协整关系，房地产价格的上升会导致即期和未来的一般价格水平上升。另一方面，有人认为通货膨胀推动房价上涨，或者说在通货膨胀较高的情况下，房价不可能下跌。持这种观点的依据是，在通胀高企时，实际利率往往为负，房地产可以起到保值增值作用，成为人们抵御通货膨胀的重要选择，因此在通胀高企时，房价往往比CPI涨幅更大。
房价上升导致通货膨胀却并不是直接的，实际上是财富效应和替代效应的较量。当房价上涨时，究竟是财富效应更大，还是替代效应更大，将对消费物价的涨幅形成影响。如果财富效应更大，那么房价上涨会使人们感觉更加富有，因而增加消费；也会使房地产商更加赚钱，因而增加投资，带动有关原材料和行业的产品的价格上涨。如果替代效应更大，那么房价上涨将增加人们现实或预期的负担，从而使人们减少即期或远期消费，反而可能引起物价水平的下降。此外，财富效应和替代效应的消长，还与一个社会家庭住宅拥有程度有关，当大部分家庭都拥有自己的住房甚至有多套住房，那么财富效应就会大一些，而当一个社会想购房或通过借款购房的家庭更多，那么替代效应会大一些。
房价上涨已经在CPI中有所反映
房屋既有消费属性又有投资属性，而CPI一般只反映作为消费品的房地产价格的变化。大多数国家在统计CPI时，一般不直接包括商品房销售价格，但是包含居住类价格。在我国的CPI中，居住类价格包括了租房的租金、建房和装修材料以及物业管理费、维修费等与居住有关的费用。而这些居住类价格与房价密切相关。以租金为例，作为房屋消费价格的最直接表现，租金随房价波动而波动的趋势非常明显。图2是香港近12年来房价指数和租金指数的波动情况。从图2中可见，租金和房价的变动趋势是一致的，租金基本反映了房价的变化。
将房价直接纳入CPI的问题
统计上的困难主要是难以确定房价在CPI中的权重，如果权重定得太低，无法反映房价上涨情况；如果依据居民实际支付确定，若不区分居民购买房地产是消费还是投资，那么房屋支出占比将很高，则房价波动会左右CPI，而CPI中包含的其他项目如食品、能源、医疗、教育等的影响将大大降低，它们的价格变动将不能得到充分反映。
CPI会丧失稳定性、可比性和连续性。我国以前没有将房价直接纳入CPI中，而国际上各国也大多不直接在CPI中包括房价，如果将房价直接纳入CPI中，那么我国的CPI数据将无法与过去对比，也很难与其他国家对比。同时，房价的波动性一般比较大，将房价纳入CPI中会使CPI丧失稳定性。一些国家为了更准确判断社会总供求状况，甚至会将食品、能源等价格变化比较大的商品剔除，更不要说将房价直接计入CPI。
影响货币政策的制定和执行。保持物价稳定是货币政策的主要目标，CPI是制定货币政策的重要依据。房地产的投资性引发的投机行为在有的时候会相当严重，如果房价纳入CPI将会使CPI出现大幅波动，无法为货币政策提供稳定可靠参考。同时，房地产价格是垄断价格，受房地产商和政府的控制，如果将房价纳入CPI，而中央银行据此制定和执行货币政策，将可能导致货币政策丧失独立性。
将房价直接纳入CPI中既没有必要，又会造成统计分析、制定政策等方面的一系列问题。主张将房价直接纳入CPI的人主要目的是想将房价涨跌反映在通货膨胀中，从而更真实反映居民的感受，引起宏观政策制定者的关注。实际上，这种想法没有必要，因为房价不论是否直接放在CPI中，都是各方关注的焦点，宏观调控政策对此一定会做出反应。自2003年这轮房价上涨以来，针对稳定房价及房地产市场的宏观调控政策可以说非常密集，居民对房价的感受以及政府对房价快速上涨的态度已经得到充分反映。因此，房价可以是宏观调控关注的重要对象，也可以用作预测通货膨胀的一个因素，但却不能直接纳入CPI中。
（作者单位：中国人民银行深圳市中心支行天津大学管理学院博士研究生）
房价和消费物价变化规律和决定因素不同
房地产与一般消费商品不同。它可用于居住消费，也可以作为投资。它是人们基本生活的需要，也是财富的象征。因此，房地产除了有一般商品的属性，还具有财产属性、投资属性、社会属性和政治属性，是各种利益的集中体。
房价和消费物价的形成过程不同。在一般商品的价格形成过程中，供给方和需求方在交易谈判中的地位对等。供给方谋求自身利润最大化，需求方谋求自身效益最大化。无论是供给方还是需求方，都有权提出自己想要得到的价格，然后让对方决定接受还是拒绝，最终达成交易价格。在房地产市场上，供给方是房地产公司，需求方是千千万万的购房者。房地产商握有稀缺的土地，供给方和需求方在资金、信息、谈判能力上严重不对称，房地产商处于绝对的主导地位，而购房者讨价还价的余地很小。
相比较而言，由于房地产的复杂属性，房价的决定因素比较多。地理位置、自然环境、人口因素、收入水平、经济政策、土地政策、城市化程度、资金情况等都是影响房地产价格的因素。以地理位置来说，不同地区配套设施、自然环境等差别较大，加之房地产的不可移动，房价相差非常大。但一般的消费品，却不可能长期维持不同地区价格差异。再如，为房地产资本密集型行业，它与金融的联系越来越紧密，金融支持直接影响房地产的发展，而其他消费品对金融的依赖不会如此强烈。
房价与消费物价的变动规律既相互联系又有所区别。图1是香港1978年至2007年房价指数和CPI的波动情况。从图1中可以看出房价和CPI几个联系：一是房价波动比CPI更大；二是房价和CPI长期趋势一致；三是房价围绕CPI波动。
房价上涨与通货膨胀关系复杂
CPI反映了一定时期居民购买的生活消费品和服务价格的相对变化。通过CPI的变化可以观察消费价格的变动水平以及对消费者货币支出的影响，研究实际收入和实际消费水平的变动情况，为宏观调控提供依据。
对于房价上涨与通货膨胀的关系，主要有两类观点：一方面，一些实证研究认为房价上涨是通货膨胀的一个原因。无论长期还是短期，房地产价格变动都会影响到通货膨胀，而通货膨胀并不影响到房地产价格变动。我国房地产价格与通货膨胀之间存在长期稳定的协整关系，房地产价格的上升会导致即期和未来的一般价格水平上升。另一方面，有人认为通货膨胀推动房价上涨，或者说在通货膨胀较高的情况下，房价不可能下跌。持这种观点的依据是，在通胀高企时，实际利率往往为负，房地产可以起到保值增值作用，成为人们抵御通货膨胀的重要选择，因此在通胀高企时，房价往往比CPI涨幅更大。
房价上升导致通货膨胀却并不是直接的，实际上是财富效应和替代效应的较量。当房价上涨时，究竟是财富效应更大，还是替代效应更大，将对消费物价的涨幅形成影响。如果财富效应更大，那么房价上涨会使人们感觉更加富有，因而增加消费；也会使房地产商更加赚钱，因而增加投资，带动有关原材料和行业的产品的价格上涨。如果替代效应更大，那么房价上涨将增加人们现实或预期的负担，从而使人们减少即期或远期消费，反而可能引起物价水平的下降。此外，财富效应和替代效应的消长，还与一个社会家庭住宅拥有程度有关，当大部分家庭都拥有自己的住房甚至有多套住房，那么财富效应就会大一些，而当一个社会想购房或通过借款购房的家庭更多，那么替代效应会大一些。
房价上涨已经在CPI中有所反映
房屋既有消费属性又有投资属性，而CPI一般只反映作为消费品的房地产价格的变化。大多数国家在统计CPI时，一般不直接包括商品房销售价格，但是包含居住类价格。在我国的CPI中，居住类价格包括了租房的租金、建房和装修材料以及物业管理费、维修费等与居住有关的费用。而这些居住类价格与房价密切相关。以租金为例，作为房屋消费价格的最直接表现，租金随房价波动而波动的趋势非常明显。图2是香港近12年来房价指数和租金指数的波动情况。从图2中可见，租金和房价的变动趋势是一致的，租金基本反映了房价的变化。
将房价直接纳入CPI的问题
统计上的困难主要是难以确定房价在CPI中的权重，如果权重定得太低，无法反映房价上涨情况；如果依据居民实际支付确定，若不区分居民购买房地产是消费还是投资，那么房屋支出占比将很高，则房价波动会左右CPI，而CPI中包含的其他项目如食品、能源、医疗、教育等的影响将大大降低，它们的价格变动将不能得到充分反映。
CPI会丧失稳定性、可比性和连续性。我国以前没有将房价直接纳入CPI中，而国际上各国也大多不直接在CPI中包括房价，如果将房价直接纳入CPI中，那么我国的CPI数据将无法与过去对比，也很难与其他国家对比。同时，房价的波动性一般比较大，将房价纳入CPI中会使CPI丧失稳定性。一些国家为了更准确判断社会总供求状况，甚至会将食品、能源等价格变化比较大的商品剔除，更不要说将房价直接计入CPI。
影响货币政策的制定和执行。保持物价稳定是货币政策的主要目标，CPI是制定货币政策的重要依据。房地产的投资性引发的投机行为在有的时候会相当严重，如果房价纳入CPI将会使CPI出现大幅波动，无法为货币政策提供稳定可靠参考。同时，房地产价格是垄断价格，受房地产商和政府的控制，如果将房价纳入CPI，而中央银行据此制定和执行货币政策，将可能导致货币政策丧失独立性。
将房价直接纳入CPI中既没有必要，又会造成统计分析、制定政策等方面的一系列问题。主张将房价直接纳入CPI的人主要目的是想将房价涨跌反映在通货膨胀中，从而更真实反映居民的感受，引起宏观政策制定者的关注。实际上，这种想法没有必要，因为房价不论是否直接放在CPI中，都是各方关注的焦点，宏观调控政策对此一定会做出反应。自2003年这轮房价上涨以来，针对稳定房价及房地产市场的宏观调控政策可以说非常密集，居民对房价的感受以及政府对房价快速上涨的态度已经得到充分反映。因此，房价可以是宏观调控关注的重要对象，也可以用作预测通货膨胀的一个因素，但却不能直接纳入CPI中。
（作者单位：中国人民银行深圳市中心支行天津大学管理学院博士研究生）