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[摘 要]经济适用房制度的实施必将对房地产行业的发展产生巨大影响，文章首先阐述了经济适用房建设的现状，然后对经济适用房对房地产行业的影响进行了简单的分析，为目前房地产企业解决面临的问题提供了一些借鉴。
[关键词]经济适用房 房地产 影响
我们知道房价居高不下不仅会危及民生，还很可能会导致经济泡沫化，将房地产行业风险扩散到整个宏观经济系统。所以，这就需要政府发挥其宏观调控的优势，使房地产行业回归理性，平稳发展。从目前来看，政府对房地产市场的调节手段主要有税收政策、利率政策、经济适用房等。税收手段只有短期效果，如果长期实施对宏观经济调控有很大的负面影响。另外，因为我国还没有实现利率的市场化，因此，利率政策的有效性还有待于商榷。所以，经济适用房成为对房地产市场调控的关键手段，从1998年经济适用房首先在北京亮相以来，经济适用房已经走过漫漫14年的春秋，那么它对于房地产市场的发展究竟带来了哪些影响呢？
一、目前我国经济适用房建设中的现状
1.没有对经济适用房的供给对象进行明确的界定
由于目前对经济适用住房的供给对象还没有明确界定，使得不少经济适用房受益群众不是城市的低收入者。据有关调查显示，从1998年至今，建设的经济适用房有两成落入到了高收入人群的手中，甚至有些高收入阶层把经济适用房当成了自己的投资工具。这种现象不但加剧了经济适用房的供需不平衡，而且亵渎了经济适用房制度的原本性质。
2.经济适用房的售价不断增加，完全超出了低收入者的购买能力
从经济适用房改革的2003年到2011年，我国经济适用房的售价在逐年增加，下表是这九年的经济适用房的平均售价。
表 我国经济适用房年销售均价（元/平方米）
从表中可以看出，从2003年到2011年，我国经济适用房的价格始终保持着上涨趋势，而且，可以看出售价的涨幅也在你不断扩大。这种持续的上涨已使得我国大部分的经济适用房的售价完全超过了很多低收入者的承受能力，渐渐远离的经济适用房的宏观调控目标。
3.不少经济适用的住宅品质太低
大多经济适用房都存在着建筑设计老套、建筑质量比较粗糙、建筑环境较差的现象，大多的经济适用房都位于城市远郊，环境、交通及公共设施等方面相对较差，大多经济适用房的基础设施与配套设施有较大缺陷，甚至有严重的质量问题。例如，合肥市的经济适用房主要都集中在肥西、肥东等城市郊区地段。这些经济适用房到达市中心的距离有20Km左右。有些经济适用房入住后，陆续出现墙根、卫生间渗漏等一系列的质量问题。例如，杭州的后珠辰秀嘉园小区，存在着如地面潮湿漏水、净高不足以及通风管道锈迹斑斑等诸多质量问题。
二、经济适用房对房地产行业的影响
1.经济适用房对房地产企业发展策略的影响
经济适用房建设的大力实施，对房地产企业带来了巨大的影响，这就相当于面临一场行业洗牌。经济适用房的政策会使得房地产商在未来拿地竞争会变得更加激烈，成本会越来越高；市场中的购买方将被分流出去，同时市场的刚性需求也将大幅削减，房地产企业受到巨大冲击；有实力大型房地产企业不会产生颠覆性的影响，而中小型企业必将打起价格战，垂死挣扎。
2.经济适用房对房地产市场存量的影响
经济适用房对房地产市场的存量影响受控因素主要有：经济适用房的同期上市量，上市的商品房档次，群众对政府房地产政策的期待。所以从这三个受控因素出发进行分析，经济适用房对房地产市场存量的影响主要有以下几个方面。第一，住房产权受限。现在的经济适用房要么要求住满几年后才能转让，并且会收取一定的费用，要么产权不完全，这使得普通低价的商品房更受欢迎，如果这样下去会致使经济适用房卖不去的窘境。第二，从客户群看，当经济适用房与中低价位、中小户型以及普通商品房的价位相近时，势必会减少群众对普通商品房的需求；另外，从租赁市场看，廉租房与政策性租赁住房市场将进一步挤压住房租赁市场，进而对商品房市场,包括新建住房与二手房市场的需求产生重大影响。
3.经济适用房对房地产价格的影响
正常来说经济适用房的大力推进将抑制、拉低房地产企业开发的商品房销售价格。如果经济适用的推广力度大、数量多，必然会慢慢蚕食商品房的市场，从而在根本上改变了供求关系，使得房价下降。保障性住房，尤其是经济适用房供应量增大必将在一定程度上降低商品房的价格，特别是对城市周边项目以及普通商品房的销售价格。但是，这种拉低商品房的影响是建立在一定基础之上的。因为我们分析时只考虑了供给量的关系，如果把需求量考虑进去情况就不太一样了。当房地产市场的需求量大于供给量的状态时，房价可能还要再被抬高，这时的经济适用房的供给政策对于整个房地产市场来说并不能起到拉低房屋价格的作用。
三、结语
经济适用房经过十多年的发展，由于各種各样建设缺陷，经济性住房目前并没有成为房地产市场的主体，可是如今，随着政府重新确立了加大建设经济适用房的方针，势必会给房地产行业带来了翻天覆地的变化，所以从事房地产行业的人员必须要对经济适用房带来的行业影响进行深刻的认识，才能在日益竞争的房地产行业中把握市场动向，赢得市场先机。
参考文献：
[1]谢百三,陈小明.我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策走向[J].当代财经，2006:16
[2]薛广禄.经济适用房的市场供给政策能否抑制房价上涨[J].房地产市场，2011,02:94-96
[3]周援军.经济适用房建设项目评价指标体系研究[J].商场观代化，20l0:36
[关键词]经济适用房 房地产 影响
我们知道房价居高不下不仅会危及民生，还很可能会导致经济泡沫化，将房地产行业风险扩散到整个宏观经济系统。所以，这就需要政府发挥其宏观调控的优势，使房地产行业回归理性，平稳发展。从目前来看，政府对房地产市场的调节手段主要有税收政策、利率政策、经济适用房等。税收手段只有短期效果，如果长期实施对宏观经济调控有很大的负面影响。另外，因为我国还没有实现利率的市场化，因此，利率政策的有效性还有待于商榷。所以，经济适用房成为对房地产市场调控的关键手段，从1998年经济适用房首先在北京亮相以来，经济适用房已经走过漫漫14年的春秋，那么它对于房地产市场的发展究竟带来了哪些影响呢？
一、目前我国经济适用房建设中的现状
1.没有对经济适用房的供给对象进行明确的界定
由于目前对经济适用住房的供给对象还没有明确界定，使得不少经济适用房受益群众不是城市的低收入者。据有关调查显示，从1998年至今，建设的经济适用房有两成落入到了高收入人群的手中，甚至有些高收入阶层把经济适用房当成了自己的投资工具。这种现象不但加剧了经济适用房的供需不平衡，而且亵渎了经济适用房制度的原本性质。
2.经济适用房的售价不断增加，完全超出了低收入者的购买能力
从经济适用房改革的2003年到2011年，我国经济适用房的售价在逐年增加，下表是这九年的经济适用房的平均售价。
表 我国经济适用房年销售均价（元/平方米）
从表中可以看出，从2003年到2011年，我国经济适用房的价格始终保持着上涨趋势，而且，可以看出售价的涨幅也在你不断扩大。这种持续的上涨已使得我国大部分的经济适用房的售价完全超过了很多低收入者的承受能力，渐渐远离的经济适用房的宏观调控目标。
3.不少经济适用的住宅品质太低
大多经济适用房都存在着建筑设计老套、建筑质量比较粗糙、建筑环境较差的现象，大多的经济适用房都位于城市远郊，环境、交通及公共设施等方面相对较差，大多经济适用房的基础设施与配套设施有较大缺陷，甚至有严重的质量问题。例如，合肥市的经济适用房主要都集中在肥西、肥东等城市郊区地段。这些经济适用房到达市中心的距离有20Km左右。有些经济适用房入住后，陆续出现墙根、卫生间渗漏等一系列的质量问题。例如，杭州的后珠辰秀嘉园小区，存在着如地面潮湿漏水、净高不足以及通风管道锈迹斑斑等诸多质量问题。
二、经济适用房对房地产行业的影响
1.经济适用房对房地产企业发展策略的影响
经济适用房建设的大力实施，对房地产企业带来了巨大的影响，这就相当于面临一场行业洗牌。经济适用房的政策会使得房地产商在未来拿地竞争会变得更加激烈，成本会越来越高；市场中的购买方将被分流出去，同时市场的刚性需求也将大幅削减，房地产企业受到巨大冲击；有实力大型房地产企业不会产生颠覆性的影响，而中小型企业必将打起价格战，垂死挣扎。
2.经济适用房对房地产市场存量的影响
经济适用房对房地产市场的存量影响受控因素主要有：经济适用房的同期上市量，上市的商品房档次，群众对政府房地产政策的期待。所以从这三个受控因素出发进行分析，经济适用房对房地产市场存量的影响主要有以下几个方面。第一，住房产权受限。现在的经济适用房要么要求住满几年后才能转让，并且会收取一定的费用，要么产权不完全，这使得普通低价的商品房更受欢迎，如果这样下去会致使经济适用房卖不去的窘境。第二，从客户群看，当经济适用房与中低价位、中小户型以及普通商品房的价位相近时，势必会减少群众对普通商品房的需求；另外，从租赁市场看，廉租房与政策性租赁住房市场将进一步挤压住房租赁市场，进而对商品房市场,包括新建住房与二手房市场的需求产生重大影响。
3.经济适用房对房地产价格的影响
正常来说经济适用房的大力推进将抑制、拉低房地产企业开发的商品房销售价格。如果经济适用的推广力度大、数量多，必然会慢慢蚕食商品房的市场，从而在根本上改变了供求关系，使得房价下降。保障性住房，尤其是经济适用房供应量增大必将在一定程度上降低商品房的价格，特别是对城市周边项目以及普通商品房的销售价格。但是，这种拉低商品房的影响是建立在一定基础之上的。因为我们分析时只考虑了供给量的关系，如果把需求量考虑进去情况就不太一样了。当房地产市场的需求量大于供给量的状态时，房价可能还要再被抬高，这时的经济适用房的供给政策对于整个房地产市场来说并不能起到拉低房屋价格的作用。
三、结语
经济适用房经过十多年的发展，由于各種各样建设缺陷，经济性住房目前并没有成为房地产市场的主体，可是如今，随着政府重新确立了加大建设经济适用房的方针，势必会给房地产行业带来了翻天覆地的变化，所以从事房地产行业的人员必须要对经济适用房带来的行业影响进行深刻的认识，才能在日益竞争的房地产行业中把握市场动向，赢得市场先机。
参考文献：
[1]谢百三,陈小明.我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策走向[J].当代财经，2006:16
[2]薛广禄.经济适用房的市场供给政策能否抑制房价上涨[J].房地产市场，2011,02:94-96
[3]周援军.经济适用房建设项目评价指标体系研究[J].商场观代化，20l0:36