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摘要：文章结合万科社区商业的成功案列，分析了社区发展模式及主要的三大模式，讨论了社区商业未来发展方向，望为社区商业发展提供有价值的参考。
关键词：社区商业；三大模式；万科社区商业；未来发展
一、社区商业
社区商业是生活服务与商业服务的有机组合，社区商业是商业地产由“高大上”逐渐“入乡随俗”的过程，是商业能级逐渐降低，生活能级逐渐增加的过程。生活服务创造粘性，商业服务提升品质。
社区商业两种开发思维：一是做社区，用商业提升住宅价值；二是做商业，利用社区资源提升商业价值。无论何种思维，都要认清“社区”与“商业”是辩证统一、相互协调的关系。只有社区综合价值最大化，社区和商业各自的价值才能最大化。
二、社区商业三大模式
（一）住宅配套
住宅配套是社区商业最初始状态，体量规模小，辐射范围小，主要满足小区居民最基本生活需求。住宅配套主要是开发商为了完成政府规划指标而开发，具有以完成任务为导向的被动特性。住宅配套是目前我国社区商业的普遍模式，这是开发商之前注重住宅、忽略商业的结果。未来的社区商业将会快速向邻里中心、社区购物中心转变，但是住宅配套“自发性”成长带来的经验值得开发商借鉴。在业态组合方面，住宅配套在服务、餐饮、零售、休闲娱乐四大业态上的配比基本表现为4：3：2：1，以“吃用”为主，以“享乐”为辅。由于缺乏统一规划和统一运营，商业形象较为混乱。
1. 规模体量
住宅配套规模相对较小，一般都在1万平米以下，基本是以小商铺为主。
2. 辐射范围
住宅配套基本服务与本社区居民，属于典型的内向型商业。但是规模较大的商业街也兼顾其他消费者。
3. 建筑布局
主要以住宅底商、独立平房为建筑形态，地理布局主要呈现散点式和商街形态，可以在小区入口、内部、外围等。
4. 营运方式
因为大多数住宅配套都是被动配套，因此该类社区商业基本都是以销售为主，并且以散售为主。
（二）邻里中心
邻里中心不再是自发性商业，在统一规划、统一运营思路上，其集合了商业和服务多种业态，除了满足社区居民基本需求之外，也同样满足和提升了居民多样化的商业需求。邻里中心模式介于住宅配套模式与社区购物中心模式的缓冲阶段，有两大突破：一是开始與住宅脱离，形成集中商业；二是由自发性进入规划性阶段。在业态组合方面，相比于住宅配套，邻里中心的商业比重相对较高，但是服务业态同样占有较高比重。总体来看，服务、餐饮、零售、休闲娱乐的配比一般为3：3：3：1左右。
1. 规模体量
邻里中心规模一般在1万～4万平米，偏重配套角色的一般在1万～2万平米，偏重购物功能的一般在2万～4万平米。
2. 辐射范围
邻里中心一般是内向型或者中间型的商业，偏重配套角色的更像内向型，以本社区为主要服务对象，若偏向购物功能，则会兼顾片区的消费需求。
3. 建筑布局
底商、裙房、独立的建筑形态都可能，一般是相对集中的地理布局，比如像商业街或者商业中心等，但其与住宅的关联性较强。
4. 运营方式
因为邻里中心是统一规划、统一管理的，开发商一般在开发前期以“拥有管理权”为主，比如直接持有，或者售后返租等方面。
（三）社区购物中心
社区购物中心 挣脱了特定社区，满足更多居住区的需求，虽然该类产品大多称为社区购物中心，但其运作手法基本接近区域性购物中心。（如华润五彩城，万科的金隅万科广场等）。社区购物中心是现代社区商业的主流方向，相对于其他两种模式，社区购物中心更加关注周边社区居民的消费感受，主要是满足和提升居民更高层次、更加综合的消费体验。在业态组合方面，商业业态的比重远远大于服务配套的比重。目前市场上基本以“餐饮+零售+休闲娱乐”为主导。且以“儿童”为中心的各类业态会越来越多。
1. 规模体量
社区购物中心更像是小型区域商业中心，其体量一般都在4万平米以上。
2. 辐射范围
社区商业属于外向型商业，主要满足大片区的商业需求，其辐射范围是周边大部分社区，辐射半径一般在3公里以上。
3. 建筑布局
主要是独立的建筑形态，地理布局也是以块状的商业中心为主，或者商业中心和商业街结合的方式出现。
4. 运营方式
因为社区购物中心是统一规划、统一管理的，开发商一般以“拥有管理权”为主，比如直接持有，或者售后返租等方式，又如万科“小股操盘”方式。
三、万科社区商业
（一）万科社区商业发展历程
万科近30年发展中，主要以住宅开发为主。2011年宣布进军商业地产，2012年形成社区商业定位，全国先后出现“第五食堂”、“幸福驿站”、“幸福街市”等配套产品。2013年年初，万科正式成立自己的商业团队，2014年以来，万科社区商业三大产品线都已面世。
1. 过去
万科2012年左右开始确定社区商业的市场定位。
2. 现在
广场系列已有金隅万科广场、龙岗万科广场等开业运营。生活中心系列已经有三个产品问世：松山湖生活广场、厚街生活广场、塘厦生活广场。 邻里家系列也有良渚文化村、万科2049五玠坊、万科2049城花等项目问世。
3. 将来
广场系列不是万科未来发展的重点，未来1～2年，全国将有10个左右的产品相继开业。
生活中心系列未来将有近30个产品落地全国。“五菜一汤”模式也会得到推广，未来新获取达到10万平米的社区，都将计划配备1000～1500平米的生活配套。 （二）万科社区商业之广场系列
1. 金隅万科广场
在业态规划方面特别强调多功能与集约性涵盖了生活超市、品牌院线、娱乐餐饮、品牌专卖及生活服务等多种业态辐射金隅万科城业主以及整个京北区域的高端消费需求。
2. 苏州万科美好广场
于2013年12月正式开业，总建筑面积8.3万平米，其中购物中心6.4万平米。该项目以“潮吴界”为理念，跨界传统与时尚，定位为“精致生活中心”。
（1）选址体量
项目普遍位于城市郊区，体量基本都在8万平米以上。
（2）建筑形态
独立型的集中商业或与商业街的组合。
（3）业态配比
以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点。就目前开业的项目来看，该系列是集餐饮、购物、娱乐、社交于一体的业态组合。
（4）营运方式
“轻资产、重运营、保安全”。对于广场系列，万科基本是“小股操盘”的模式。
（三）万科社区商业之生活中心系列
生活中心系列是万科社区商业的重点领域。目前万科已经有3家生活中心开业运营，未来将有近30个生活广场落地全国。
万科松山湖生活广场于2013年9月在东莞正式开业，这是万科社区商业首个尝试的项目。
万科厚街生活广场于2014年3月正式开业总建筑面积2.5万平方米，业态丰富，品类众。
万科塘厦生活广场于2014年6月正式开业，体量达3万平米，定位为城市中心首席国际生活综合。
1. 选址体量
项目普遍位于城市郊区，体量基本都在2万～3万平方米
2. 建筑形态
集中商業或集中商业与街区商业组合。
3. 业态组合
“精品超市+国际影院+时尚餐饮+休闲娱乐”的全业态生活广场。就目前已经开业的松山湖、厚街和塘厦生活广场来看，餐饮业态的比重基本达到60%左右。
4. 营运方式
进入中后期后，万科将以股权或者债权等多种方式“资本化”这个项目，“轻资产、重运营、保安全”。
（四）万科社区商业之邻里家系列
邻里家系列是万科楼盘的“标配”，满足社区居民基本生活购物需求。按照不同的社区定位，“五菜一汤”的规模配比及品牌档次分为基础型、升级型、精品型等。
万科2049——五玠坊。是上海万科首创“原·享未来生活心体验”商业街，建筑面积近2万平米，其是邻里家系列的精品版，业态覆盖精品餐饮、生活娱乐、教育亲子、商务会所、休闲旅游等。
万科2049——城花。作为万科2049首个2.0升级产品，融入了健康人生、儿童成长、绿色生活、文化社区四大理念。商业面积约7000平方米。业态覆盖生鲜便利、特色餐饮、生活娱乐、健身会所、亲子教育、社区医疗等。
1. 选址体量
主要在自建社区内推广，是万科未来楼盘的“标配”，体量基本都在1万平米。
2. 建筑形态
小社区小商铺、商业街。
3. 业态配比
主打“五菜一汤”：第五食堂、幸福街市、银行、超市、社区医院、洗衣店。不同社区会有相应调整。
4. 营运方式
自主经营。在初期经营上，万科不追求盈利多少，通过科学管理达到收支平衡。
四、未来发展
有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点。
1. 各城市将大力发展社区商业中心。
2. 居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。
3. 各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式；同时既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
参考文献：
尚威，社区及社区业态划分说明，商业布局，2016（08）.
（作者单位：厦门海沧投资集团有限公司）
关键词：社区商业；三大模式；万科社区商业；未来发展
一、社区商业
社区商业是生活服务与商业服务的有机组合，社区商业是商业地产由“高大上”逐渐“入乡随俗”的过程，是商业能级逐渐降低，生活能级逐渐增加的过程。生活服务创造粘性，商业服务提升品质。
社区商业两种开发思维：一是做社区，用商业提升住宅价值；二是做商业，利用社区资源提升商业价值。无论何种思维，都要认清“社区”与“商业”是辩证统一、相互协调的关系。只有社区综合价值最大化，社区和商业各自的价值才能最大化。
二、社区商业三大模式
（一）住宅配套
住宅配套是社区商业最初始状态，体量规模小，辐射范围小，主要满足小区居民最基本生活需求。住宅配套主要是开发商为了完成政府规划指标而开发，具有以完成任务为导向的被动特性。住宅配套是目前我国社区商业的普遍模式，这是开发商之前注重住宅、忽略商业的结果。未来的社区商业将会快速向邻里中心、社区购物中心转变，但是住宅配套“自发性”成长带来的经验值得开发商借鉴。在业态组合方面，住宅配套在服务、餐饮、零售、休闲娱乐四大业态上的配比基本表现为4：3：2：1，以“吃用”为主，以“享乐”为辅。由于缺乏统一规划和统一运营，商业形象较为混乱。
1. 规模体量
住宅配套规模相对较小，一般都在1万平米以下，基本是以小商铺为主。
2. 辐射范围
住宅配套基本服务与本社区居民，属于典型的内向型商业。但是规模较大的商业街也兼顾其他消费者。
3. 建筑布局
主要以住宅底商、独立平房为建筑形态，地理布局主要呈现散点式和商街形态，可以在小区入口、内部、外围等。
4. 营运方式
因为大多数住宅配套都是被动配套，因此该类社区商业基本都是以销售为主，并且以散售为主。
（二）邻里中心
邻里中心不再是自发性商业，在统一规划、统一运营思路上，其集合了商业和服务多种业态，除了满足社区居民基本需求之外，也同样满足和提升了居民多样化的商业需求。邻里中心模式介于住宅配套模式与社区购物中心模式的缓冲阶段，有两大突破：一是开始與住宅脱离，形成集中商业；二是由自发性进入规划性阶段。在业态组合方面，相比于住宅配套，邻里中心的商业比重相对较高，但是服务业态同样占有较高比重。总体来看，服务、餐饮、零售、休闲娱乐的配比一般为3：3：3：1左右。
1. 规模体量
邻里中心规模一般在1万～4万平米，偏重配套角色的一般在1万～2万平米，偏重购物功能的一般在2万～4万平米。
2. 辐射范围
邻里中心一般是内向型或者中间型的商业，偏重配套角色的更像内向型，以本社区为主要服务对象，若偏向购物功能，则会兼顾片区的消费需求。
3. 建筑布局
底商、裙房、独立的建筑形态都可能，一般是相对集中的地理布局，比如像商业街或者商业中心等，但其与住宅的关联性较强。
4. 运营方式
因为邻里中心是统一规划、统一管理的，开发商一般在开发前期以“拥有管理权”为主，比如直接持有，或者售后返租等方面。
（三）社区购物中心
社区购物中心 挣脱了特定社区，满足更多居住区的需求，虽然该类产品大多称为社区购物中心，但其运作手法基本接近区域性购物中心。（如华润五彩城，万科的金隅万科广场等）。社区购物中心是现代社区商业的主流方向，相对于其他两种模式，社区购物中心更加关注周边社区居民的消费感受，主要是满足和提升居民更高层次、更加综合的消费体验。在业态组合方面，商业业态的比重远远大于服务配套的比重。目前市场上基本以“餐饮+零售+休闲娱乐”为主导。且以“儿童”为中心的各类业态会越来越多。
1. 规模体量
社区购物中心更像是小型区域商业中心，其体量一般都在4万平米以上。
2. 辐射范围
社区商业属于外向型商业，主要满足大片区的商业需求，其辐射范围是周边大部分社区，辐射半径一般在3公里以上。
3. 建筑布局
主要是独立的建筑形态，地理布局也是以块状的商业中心为主，或者商业中心和商业街结合的方式出现。
4. 运营方式
因为社区购物中心是统一规划、统一管理的，开发商一般以“拥有管理权”为主，比如直接持有，或者售后返租等方式，又如万科“小股操盘”方式。
三、万科社区商业
（一）万科社区商业发展历程
万科近30年发展中，主要以住宅开发为主。2011年宣布进军商业地产，2012年形成社区商业定位，全国先后出现“第五食堂”、“幸福驿站”、“幸福街市”等配套产品。2013年年初，万科正式成立自己的商业团队，2014年以来，万科社区商业三大产品线都已面世。
1. 过去
万科2012年左右开始确定社区商业的市场定位。
2. 现在
广场系列已有金隅万科广场、龙岗万科广场等开业运营。生活中心系列已经有三个产品问世：松山湖生活广场、厚街生活广场、塘厦生活广场。 邻里家系列也有良渚文化村、万科2049五玠坊、万科2049城花等项目问世。
3. 将来
广场系列不是万科未来发展的重点，未来1～2年，全国将有10个左右的产品相继开业。
生活中心系列未来将有近30个产品落地全国。“五菜一汤”模式也会得到推广，未来新获取达到10万平米的社区，都将计划配备1000～1500平米的生活配套。 （二）万科社区商业之广场系列
1. 金隅万科广场
在业态规划方面特别强调多功能与集约性涵盖了生活超市、品牌院线、娱乐餐饮、品牌专卖及生活服务等多种业态辐射金隅万科城业主以及整个京北区域的高端消费需求。
2. 苏州万科美好广场
于2013年12月正式开业，总建筑面积8.3万平米，其中购物中心6.4万平米。该项目以“潮吴界”为理念，跨界传统与时尚，定位为“精致生活中心”。
（1）选址体量
项目普遍位于城市郊区，体量基本都在8万平米以上。
（2）建筑形态
独立型的集中商业或与商业街的组合。
（3）业态配比
以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点。就目前开业的项目来看，该系列是集餐饮、购物、娱乐、社交于一体的业态组合。
（4）营运方式
“轻资产、重运营、保安全”。对于广场系列，万科基本是“小股操盘”的模式。
（三）万科社区商业之生活中心系列
生活中心系列是万科社区商业的重点领域。目前万科已经有3家生活中心开业运营，未来将有近30个生活广场落地全国。
万科松山湖生活广场于2013年9月在东莞正式开业，这是万科社区商业首个尝试的项目。
万科厚街生活广场于2014年3月正式开业总建筑面积2.5万平方米，业态丰富，品类众。
万科塘厦生活广场于2014年6月正式开业，体量达3万平米，定位为城市中心首席国际生活综合。
1. 选址体量
项目普遍位于城市郊区，体量基本都在2万～3万平方米
2. 建筑形态
集中商業或集中商业与街区商业组合。
3. 业态组合
“精品超市+国际影院+时尚餐饮+休闲娱乐”的全业态生活广场。就目前已经开业的松山湖、厚街和塘厦生活广场来看，餐饮业态的比重基本达到60%左右。
4. 营运方式
进入中后期后，万科将以股权或者债权等多种方式“资本化”这个项目，“轻资产、重运营、保安全”。
（四）万科社区商业之邻里家系列
邻里家系列是万科楼盘的“标配”，满足社区居民基本生活购物需求。按照不同的社区定位，“五菜一汤”的规模配比及品牌档次分为基础型、升级型、精品型等。
万科2049——五玠坊。是上海万科首创“原·享未来生活心体验”商业街，建筑面积近2万平米，其是邻里家系列的精品版，业态覆盖精品餐饮、生活娱乐、教育亲子、商务会所、休闲旅游等。
万科2049——城花。作为万科2049首个2.0升级产品，融入了健康人生、儿童成长、绿色生活、文化社区四大理念。商业面积约7000平方米。业态覆盖生鲜便利、特色餐饮、生活娱乐、健身会所、亲子教育、社区医疗等。
1. 选址体量
主要在自建社区内推广，是万科未来楼盘的“标配”，体量基本都在1万平米。
2. 建筑形态
小社区小商铺、商业街。
3. 业态配比
主打“五菜一汤”：第五食堂、幸福街市、银行、超市、社区医院、洗衣店。不同社区会有相应调整。
4. 营运方式
自主经营。在初期经营上，万科不追求盈利多少，通过科学管理达到收支平衡。
四、未来发展
有关资料表明，人均GDP超过3000美元，人们的生活方式将发生很大变化，商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点。
1. 各城市将大力发展社区商业中心。
2. 居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。
3. 各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式；同时既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
参考文献：
尚威，社区及社区业态划分说明，商业布局，2016（08）.
（作者单位：厦门海沧投资集团有限公司）