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摘要：房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程，对房地产项目工程的优化管理，应当在房地产项目规划前做好充分的调研，应当不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度，着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题，对房地产开发的整个过程进行全面控制，促进房地产行业的健康发展。本文探讨了房地产管理在工程建设中的作用。
关键词：房地产；管理；工程建设；作用；策略
中图分类号：TL372文献标识码： A
在房地产项目施工过程中，房地产建设单位所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。目前，房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。
一、房地产管理在工程建设中的作用
1、项目成本管理
项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价， 通过对工程造价的控制， 不仅能够提高房地产企业的资金运用效率， 而且能够不断提高企业的经济效益， 使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中， 工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。
2、项目进度管理
房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢， 就会延长房屋的建造时间， 从而增加了房屋的建造价格。一般来讲， 这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上， 由于房屋造价较高， 就会影响房屋的销售， 从而影响到整个房地产的经济效益。
3、项目工程质量管理
在房地产企业的发展过程中， 工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况， 而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此， 在实际的操作过程中， 一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期， 增加投资， 使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。
二、房地产开发项目管理过程中存在的问题
1、 房地产开发项目的前期策划准备不足
房地产开发项目应该重视客户的需要，将客户的需要作为中心。太过关注市场变化以及客户需求也容易引发一系列问题，例如前期策划准备不足、方案不够详细，进而造成市场消费定位出现偏颇。商讨、决策耗费了大量时间，必然会导致工程项目从设计到实施，这个过程时间上的延长。项目的决策需要项目计划的支持，若项目计划不够详细具体，必然会对项目决策造成影响，使其久久不能被确定。如果匆忙做出决策，将会导致管理体系缺乏整体性与系统性，这对项目的实施是相当不利的，工程的质量和进度也将受到拖累。
2、 成本控制不理想
成本控制是房地产开发项目中的重点，应该贯穿整个开发项目的始终，成本控制和质量控制一直以来都是开发项目中重点管理对象。当前，我国的房地产开发项目在设计这个环节中更多注重的是项目的功能以及外观，对項目成本考虑不够充分，没能在设计阶段对项目方案的市场经济性进行透彻研究，导致耗时耗力，最终得到的方案却不具备实施的可行性，这是得不偿失的。
3、 工程建设完成后质量难保证
质量是房地产开发项目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保证质量为前提。房地产项目的管理与施工很难做到绝对的统一，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。项目施工前期，管理起来比较容易，在收尾阶段，就会出现大量的问题。工程总承包商和分包商只有发包没有管理，在项目施工过程中配合不协调，彼此管理权限不明确，极其容易引发矛盾，在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理问题。
三、提高工程建设中房地产管理的策略
1、积极调研市场，做好项目可行性分析
在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。
2、加强房地产项目开发的规划管理
房地产的开发应当结合市场的行情，选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查，了解消费者的具体需求，合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，尽量减少后期施工中的工程变更。
3、加强项目合同的管理
在房地产项目的管理过程中， 合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面， 对于工程建设具有重要的作用。所谓合同管理， 就是指工程项目开发主体与相关单位就工程项目的正常开展签订的一系列具有法律效益的经济合同， 其内容主要包括材料合同、施工合同等。在实际的房地产开发过程中， 企业的质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用。而这些管理内容的实现都是通过履行具体的合同来达到的。因此， 不断加强项目工程的合同管理， 是确保工程管理质量的最重要的内容之一。
4、加强对工程质量的管理和控制
房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资，人们在房屋的质量方面考虑很多，房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量，在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理，并做到量化要求。另外，应当做好其它基础配套设施，房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制，积极了解客户的需求并及时做出满意的回复，组建专门的售后服务部门，对房屋维修做出及时的处理。
5、加强房地产开发项目的成本管理
现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。所以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。
6、 加大对项目的风险管理
由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业，必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险，尽量减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，明确甲乙双方的责任，减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。采取保险管理，一旦发生意外，相关保险公司会承担一定的费用，项目的一部分风险就转移给了保险公司，当发生重大自然灾害或施工事故时，项目的很大一部分费用有了保险公司这个承担客体，在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。
7、重视项目收尾阶段的项目管理
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、材供、技术、销售、开发、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交等工作。
总之，只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。
参考文献：
[1]王琳.浅谈房地产项目管理[J].科技信息，2011(07)
[2]张媛媛，王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2011(15)
[3]邢瑞宇.浅谈如何加强施工企业工程项目的成本控制[J].会计之友.2011(27)
关键词：房地产；管理；工程建设；作用；策略
中图分类号：TL372文献标识码： A
在房地产项目施工过程中，房地产建设单位所进行的施工管理工作是一个复杂的系统工程。目前，房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。
一、房地产管理在工程建设中的作用
1、项目成本管理
项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价， 通过对工程造价的控制， 不仅能够提高房地产企业的资金运用效率， 而且能够不断提高企业的经济效益， 使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中， 工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。
2、项目进度管理
房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢， 就会延长房屋的建造时间， 从而增加了房屋的建造价格。一般来讲， 这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上， 由于房屋造价较高， 就会影响房屋的销售， 从而影响到整个房地产的经济效益。
3、项目工程质量管理
在房地产企业的发展过程中， 工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况， 而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此， 在实际的操作过程中， 一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期， 增加投资， 使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。
二、房地产开发项目管理过程中存在的问题
1、 房地产开发项目的前期策划准备不足
房地产开发项目应该重视客户的需要，将客户的需要作为中心。太过关注市场变化以及客户需求也容易引发一系列问题，例如前期策划准备不足、方案不够详细，进而造成市场消费定位出现偏颇。商讨、决策耗费了大量时间，必然会导致工程项目从设计到实施，这个过程时间上的延长。项目的决策需要项目计划的支持，若项目计划不够详细具体，必然会对项目决策造成影响，使其久久不能被确定。如果匆忙做出决策，将会导致管理体系缺乏整体性与系统性，这对项目的实施是相当不利的，工程的质量和进度也将受到拖累。
2、 成本控制不理想
成本控制是房地产开发项目中的重点，应该贯穿整个开发项目的始终，成本控制和质量控制一直以来都是开发项目中重点管理对象。当前，我国的房地产开发项目在设计这个环节中更多注重的是项目的功能以及外观，对項目成本考虑不够充分，没能在设计阶段对项目方案的市场经济性进行透彻研究，导致耗时耗力，最终得到的方案却不具备实施的可行性，这是得不偿失的。
3、 工程建设完成后质量难保证
质量是房地产开发项目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保证质量为前提。房地产项目的管理与施工很难做到绝对的统一，项目的后续质量很难得到从始至终的保证。项目施工前期，管理起来比较容易，在收尾阶段，就会出现大量的问题。工程总承包商和分包商只有发包没有管理，在项目施工过程中配合不协调，彼此管理权限不明确，极其容易引发矛盾，在工程完成后，还有可能出现验收的问题以及事后的质量管理问题。
三、提高工程建设中房地产管理的策略
1、积极调研市场，做好项目可行性分析
在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。
2、加强房地产项目开发的规划管理
房地产的开发应当结合市场的行情，选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查，了解消费者的具体需求，合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，尽量减少后期施工中的工程变更。
3、加强项目合同的管理
在房地产项目的管理过程中， 合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面， 对于工程建设具有重要的作用。所谓合同管理， 就是指工程项目开发主体与相关单位就工程项目的正常开展签订的一系列具有法律效益的经济合同， 其内容主要包括材料合同、施工合同等。在实际的房地产开发过程中， 企业的质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用。而这些管理内容的实现都是通过履行具体的合同来达到的。因此， 不断加强项目工程的合同管理， 是确保工程管理质量的最重要的内容之一。
4、加强对工程质量的管理和控制
房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资，人们在房屋的质量方面考虑很多，房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量，在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理，并做到量化要求。另外，应当做好其它基础配套设施，房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制，积极了解客户的需求并及时做出满意的回复，组建专门的售后服务部门，对房屋维修做出及时的处理。
5、加强房地产开发项目的成本管理
现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。所以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。
6、 加大对项目的风险管理
由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业，必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险，尽量减少房地产开发的损失，实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险，达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同，明确甲乙双方的责任，减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。采取保险管理，一旦发生意外，相关保险公司会承担一定的费用，项目的一部分风险就转移给了保险公司，当发生重大自然灾害或施工事故时，项目的很大一部分费用有了保险公司这个承担客体，在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。
7、重视项目收尾阶段的项目管理
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、材供、技术、销售、开发、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交等工作。
总之，只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。
参考文献：
[1]王琳.浅谈房地产项目管理[J].科技信息，2011(07)
[2]张媛媛，王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2011(15)
[3]邢瑞宇.浅谈如何加强施工企业工程项目的成本控制[J].会计之友.2011(27)