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一.对车位、车库归属的两种学说
随着城市化快速发展，人们生活水平不断提高，私家车的保有量也不断地增加，因此车库的辅助功能也变得很重要。人们的生活条件越来越注重车库问题。与此同时，传统的物权法对于建筑的归属问题比较重视，而车库却没有得到重视，使其实践出现了很多问题，引起争议。
在物权法第74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，不属于建设单位所有，而属于业主的共有财产。而在《解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定，前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位。”由于一些人对物权法74条理解的不足导致在现实生活中关于车位、车库的归属，存在着较为激烈的争论，其主要存在两种观点：一是业主共有，因为车位，车库已经计入了所有购房者的成本，而且车位，车库发挥专有部分的效用，必须作为配套的设施，应当作为共用部分的客体：二是约定说，即认为车位、车库的归属应当通过约定来确定。
物权法第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见物权法采纳了“约定说”的观点。物权法的这一条看似不合理，为什么自己买了房子车库依旧需要购买。这条看似不合理，看似不公平，看似剥夺了一定业主的权力自由，但是原因考虑的并不充分。
二.从哲学角度研究“约定说”
从哲学上来说约定说是有益于社会资源的分配：
第一，“约定说”可以鼓励建设单位开发更多的车位，车库，因为存在经济利益，建筑公司会更加注重对车库的修建，满足顾客对车库特定的需要。虽然看起来是二元对立的，但是建筑公司因没有足够多的动力来修建车位，车库的话，损害最大的还是业主。
第二，“约定说”虽然限制了业主随便停车的自由，但是在一个没有消极自由规定的地方必然会引发混乱。通常不设置停车位或者停车位不规范的小区经常会出现车辆乱停，影响小区美观和业主正常的生活。小区的价格，虽说从短期来看，可能是买房的年代，朝向，户型和面积。而长远的看，主要还是取决于小区的整体素质水平。那些因为停车位产权不明晰的小区导致了车辆的随意乱放，实际上变相的影响了房子的整体价值。
第三，“约定说”防止了“多数人的暴政”，有利于对车位，车库有效利用和管理。生活中，无法找到一个合适的标准，将各个车位公平地划分给每个业主，如果要归业主共同的管理，如何协调各个业主之间的需要十分困难，在业主人数众多的情况下，即使通过业主委员会来分配，在使用管理方面的效率也会大大降低。
三、车位权属相关法律及制度的完善
（一）立法明确各类车位的权属
在未规定责任后果仅通过约定来决定车位权属的做法在实践中是极易引起纷争的。相关立法应明确规定小区的地面车位、共有的車位应当占小区全部车位的一定比例，以保证业主的使用需要。
除此以外的其他车位，其权属可交由业主和开发商约定。在约定不明或约定不明的情形之下，此部分车位应当推定为开发商所有。在小区车位权属明确的基础之上，应当区分专有部分和共有部分的不同特点，明确规定共有部分中的专有使用权、将其与专有权、专有所有权分开，以及未按约定履行的业主或者开发商责任承担等问题，完善相关的制度。
（二）细化法律规定，使其具备可操作性
为增强“首先满足业主需要”条款的可操作性，可通过法律法规或司法解释等进行细化，为业主表达购买、租赁车位的意思设定期限，期限届满，业主应以书面方式回复开发商。如决定购买车位，则可由有资质的专业评估机构对车位价格进行评估，防止业主和开发商无休止的争议，评估后的价格业主不满意、不同意购买，开发商便可向小区之外的第三人出租出售车位，但同时应限制开发商对外出售车位的比例。
（三）确立共有部分车位专用权制度
在对共有部分车位专用权制度的具体规定中，为防止开发商滥用权力损害业主的正当利益，应当允许有异议的业主向业主大会提出，由业主大会表决决定是否更改开发商设立专用权的方案，重新分配共有车位的使用。同时，针对部分开发商双重获利的问题，可在停车场专用使用权的设定费用和使用费上作出规定，即设定费与使用费均归全体区分所有权人所有。因此，开发商收取的设定费和使用费应当返还给全体业主，作为维修基金来使用。
（四）完善车位权属的登记制度
公示登记，是保证车位权属公信力的根本。目前，各地对车位登记做法不一，对部分城市采用将车位权属在房产证中注明的方式登记，这意味着专有部分的车位仅仅只能随着房屋所有权的转移而转移，与《物权法》的相关规定并不符合，并且属于专有部分的车位分摊了部分土地使用权，与属于专有部分的房屋并没有区别。因此，应对车位单独确权、单独办理登记。
结语
明确小区停车位权属是经济发展中不可避免的问题，我们理应重视。小区停车位权属的不明确会造成社会经济的不稳定，因此，研究小区停车位的类型，特点，国内外的相关规定及解决方案，综合运用各种手段，多管齐下，形成有效的措施，以期望对小区停车位的权属有个明确的界定，避免由此造成的混乱局面，促进经济的发展。在此过程中，我们要根据社会经济的发展来变换眼光地看待和研究此问题，不仅要结合国外相关问题的发展趋势，更要结合我国人多地少、经济增长快、私家车数量上升快的特点，有目的地分析造成该问题的原因和本质，有重点地指定相关方针政策，通过立法或者法院的判例，有效地根治小区停车位权属不清这一矛盾。
随着城市化快速发展，人们生活水平不断提高，私家车的保有量也不断地增加，因此车库的辅助功能也变得很重要。人们的生活条件越来越注重车库问题。与此同时，传统的物权法对于建筑的归属问题比较重视，而车库却没有得到重视，使其实践出现了很多问题，引起争议。
在物权法第74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，不属于建设单位所有，而属于业主的共有财产。而在《解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定，前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位。”由于一些人对物权法74条理解的不足导致在现实生活中关于车位、车库的归属，存在着较为激烈的争论，其主要存在两种观点：一是业主共有，因为车位，车库已经计入了所有购房者的成本，而且车位，车库发挥专有部分的效用，必须作为配套的设施，应当作为共用部分的客体：二是约定说，即认为车位、车库的归属应当通过约定来确定。
物权法第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见物权法采纳了“约定说”的观点。物权法的这一条看似不合理，为什么自己买了房子车库依旧需要购买。这条看似不合理，看似不公平，看似剥夺了一定业主的权力自由，但是原因考虑的并不充分。
二.从哲学角度研究“约定说”
从哲学上来说约定说是有益于社会资源的分配：
第一，“约定说”可以鼓励建设单位开发更多的车位，车库，因为存在经济利益，建筑公司会更加注重对车库的修建，满足顾客对车库特定的需要。虽然看起来是二元对立的，但是建筑公司因没有足够多的动力来修建车位，车库的话，损害最大的还是业主。
第二，“约定说”虽然限制了业主随便停车的自由，但是在一个没有消极自由规定的地方必然会引发混乱。通常不设置停车位或者停车位不规范的小区经常会出现车辆乱停，影响小区美观和业主正常的生活。小区的价格，虽说从短期来看，可能是买房的年代，朝向，户型和面积。而长远的看，主要还是取决于小区的整体素质水平。那些因为停车位产权不明晰的小区导致了车辆的随意乱放，实际上变相的影响了房子的整体价值。
第三，“约定说”防止了“多数人的暴政”，有利于对车位，车库有效利用和管理。生活中，无法找到一个合适的标准，将各个车位公平地划分给每个业主，如果要归业主共同的管理，如何协调各个业主之间的需要十分困难，在业主人数众多的情况下，即使通过业主委员会来分配，在使用管理方面的效率也会大大降低。
三、车位权属相关法律及制度的完善
（一）立法明确各类车位的权属
在未规定责任后果仅通过约定来决定车位权属的做法在实践中是极易引起纷争的。相关立法应明确规定小区的地面车位、共有的車位应当占小区全部车位的一定比例，以保证业主的使用需要。
除此以外的其他车位，其权属可交由业主和开发商约定。在约定不明或约定不明的情形之下，此部分车位应当推定为开发商所有。在小区车位权属明确的基础之上，应当区分专有部分和共有部分的不同特点，明确规定共有部分中的专有使用权、将其与专有权、专有所有权分开，以及未按约定履行的业主或者开发商责任承担等问题，完善相关的制度。
（二）细化法律规定，使其具备可操作性
为增强“首先满足业主需要”条款的可操作性，可通过法律法规或司法解释等进行细化，为业主表达购买、租赁车位的意思设定期限，期限届满，业主应以书面方式回复开发商。如决定购买车位，则可由有资质的专业评估机构对车位价格进行评估，防止业主和开发商无休止的争议，评估后的价格业主不满意、不同意购买，开发商便可向小区之外的第三人出租出售车位，但同时应限制开发商对外出售车位的比例。
（三）确立共有部分车位专用权制度
在对共有部分车位专用权制度的具体规定中，为防止开发商滥用权力损害业主的正当利益，应当允许有异议的业主向业主大会提出，由业主大会表决决定是否更改开发商设立专用权的方案，重新分配共有车位的使用。同时，针对部分开发商双重获利的问题，可在停车场专用使用权的设定费用和使用费上作出规定，即设定费与使用费均归全体区分所有权人所有。因此，开发商收取的设定费和使用费应当返还给全体业主，作为维修基金来使用。
（四）完善车位权属的登记制度
公示登记，是保证车位权属公信力的根本。目前，各地对车位登记做法不一，对部分城市采用将车位权属在房产证中注明的方式登记，这意味着专有部分的车位仅仅只能随着房屋所有权的转移而转移，与《物权法》的相关规定并不符合，并且属于专有部分的车位分摊了部分土地使用权，与属于专有部分的房屋并没有区别。因此，应对车位单独确权、单独办理登记。
结语
明确小区停车位权属是经济发展中不可避免的问题，我们理应重视。小区停车位权属的不明确会造成社会经济的不稳定，因此，研究小区停车位的类型，特点，国内外的相关规定及解决方案，综合运用各种手段，多管齐下，形成有效的措施，以期望对小区停车位的权属有个明确的界定，避免由此造成的混乱局面，促进经济的发展。在此过程中，我们要根据社会经济的发展来变换眼光地看待和研究此问题，不仅要结合国外相关问题的发展趋势，更要结合我国人多地少、经济增长快、私家车数量上升快的特点，有目的地分析造成该问题的原因和本质，有重点地指定相关方针政策，通过立法或者法院的判例，有效地根治小区停车位权属不清这一矛盾。