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始于2010年的新一轮房地产调控，经过一年多的持续，目前进入了胶着状态。国家统计局数据显示，去年房价处于微幅下跌的态势，但未显较大的松动，购房者和开发商形成了僵持对峙，呈现势均力敌之态，这时中央政府的政策走向是影响均衡最重要的砝码。此前中央经济工作会议、住建部等决策机构所透露出的信号显示，地方限购到期将延续，房地产调控政策不存在放松的可能。
纵观2010年以来的房地产调控，中央政府的调控思路为：第一，限制商品房市场的发展；第二，大力推进保障房的建设。对于前者，主要采用抑制，同时对需求和供给进行约束，如限购、提高首付、加息等抑制需求的举措和土地使用、开发信贷等供给调控。对于后者却開闸放水，中央与地方签订责任状全力保证保障房的建设。基于此，我们应该意识到，在商品房价未明显下降或达到中央政府的预期之前，政策层面不太可能逆转，尤其处于党政换届之时，房地产调控政策很难出现方向性的变化。
那持续进行的房地产调控可以完成调控的初衷吗？按1998年房改的目标来看，住宅市场被分为两部分：追求效率的商品住房和追求公平的保障性住房。近十几年的商品房市场达到了政策的初衷，但让没钱的人如何买得起或者住得起房子依然是个难题。只是问题出在保障房上，板子却打在商品房上。限房价、限购房者等调控政策大多针对商品房，多以非价格配给和消费者身份限定的方式进行，暂时可能会有一定的效果，但长期来看，依然没法让低收入群体买房子，还损害了商品房市场的效率。
2010年开始力推的保障房建设抓住了1998年房改主要思路，弥补了近十几年房地产市场改革的跛脚之处，但现在看来，很难一蹴而就。巨量的建设资金从何而来，建完以后分配给谁，如何保证分配的公平性？这些都非当前财政与分配机制所能承担，在这些前提没有解决的情况下，3600万套保障房的目标很鼓舞人心，但进展状况可能难以如意。
反思近些年来的房地产调控己在僵局之中，限购、限价、内部集资建福利房低价卖给特定群体、政府大建保障房分给低收入群体，这几乎是1998年房改以前才有的故事，市场恍如回到十几年前。这样的调控如果能达到改革初衷，那1998年为何还要启动房地产改革？这些都需要我们重新审视房地产市场调控，居住需求的保障不能以损失商品房的效率为代价，更不能重回计划体制。即使在商品房市场上打再多的板子，市场还是无法解决公平。
再来看商品房市场的需求，在城市化大潮中，外地移民进入城市要扎根落户，商品房价长期上升是必然结果。因为当前体制下，商品房不仅仅限于居住的属性。首先，购买城市商品房是享受城市权利与福利的必要条件，如落户、子女入学以及附加的社保、养老等，对城市新移民来说，他们要具备在城市生活的各项权利，就必然要购买与户籍紧密相联的商品房。
其次，居民财富在增加，财富的保值增值就是非常重要的议题，此时中国的金融市场还处于压抑状态，养老金、子女教育投资、财富管理等都缺乏安全可靠的渠道进行投资。国债、债券、投资等金融市场发展很缓慢，2002年的数据显示居民财富构成中69%是房产、21%是金融资产。普通居民除了把钱存在银行或投资商品房外，就没有别的可靠的渠道。
我们必须正视，商品房的过度需求，尤其是投资需求和市民权利获得，是由于中国其他市场的非市场化所导致的。这些需求都是居民必需的权利，它们要充分地释放，需要其他领域的市场化改革来满足，非房地产一个市场所能承担。在此僵持时刻，为政者应看到这一点。尽可能早地启动户籍改革，发展多元金融市场，就能尽早地缓解这些市场的供给不足给商品房市场带来的冲击，这才是真正可行的房地产调控。
(作者为上海金融与法律研究院研究员)
纵观2010年以来的房地产调控，中央政府的调控思路为：第一，限制商品房市场的发展；第二，大力推进保障房的建设。对于前者，主要采用抑制，同时对需求和供给进行约束，如限购、提高首付、加息等抑制需求的举措和土地使用、开发信贷等供给调控。对于后者却開闸放水，中央与地方签订责任状全力保证保障房的建设。基于此，我们应该意识到，在商品房价未明显下降或达到中央政府的预期之前，政策层面不太可能逆转，尤其处于党政换届之时，房地产调控政策很难出现方向性的变化。
那持续进行的房地产调控可以完成调控的初衷吗？按1998年房改的目标来看，住宅市场被分为两部分：追求效率的商品住房和追求公平的保障性住房。近十几年的商品房市场达到了政策的初衷，但让没钱的人如何买得起或者住得起房子依然是个难题。只是问题出在保障房上，板子却打在商品房上。限房价、限购房者等调控政策大多针对商品房，多以非价格配给和消费者身份限定的方式进行，暂时可能会有一定的效果，但长期来看，依然没法让低收入群体买房子，还损害了商品房市场的效率。
2010年开始力推的保障房建设抓住了1998年房改主要思路，弥补了近十几年房地产市场改革的跛脚之处，但现在看来，很难一蹴而就。巨量的建设资金从何而来，建完以后分配给谁，如何保证分配的公平性？这些都非当前财政与分配机制所能承担，在这些前提没有解决的情况下，3600万套保障房的目标很鼓舞人心，但进展状况可能难以如意。
反思近些年来的房地产调控己在僵局之中，限购、限价、内部集资建福利房低价卖给特定群体、政府大建保障房分给低收入群体，这几乎是1998年房改以前才有的故事，市场恍如回到十几年前。这样的调控如果能达到改革初衷，那1998年为何还要启动房地产改革？这些都需要我们重新审视房地产市场调控，居住需求的保障不能以损失商品房的效率为代价，更不能重回计划体制。即使在商品房市场上打再多的板子，市场还是无法解决公平。
再来看商品房市场的需求，在城市化大潮中，外地移民进入城市要扎根落户，商品房价长期上升是必然结果。因为当前体制下，商品房不仅仅限于居住的属性。首先，购买城市商品房是享受城市权利与福利的必要条件，如落户、子女入学以及附加的社保、养老等，对城市新移民来说，他们要具备在城市生活的各项权利，就必然要购买与户籍紧密相联的商品房。
其次，居民财富在增加，财富的保值增值就是非常重要的议题，此时中国的金融市场还处于压抑状态，养老金、子女教育投资、财富管理等都缺乏安全可靠的渠道进行投资。国债、债券、投资等金融市场发展很缓慢，2002年的数据显示居民财富构成中69%是房产、21%是金融资产。普通居民除了把钱存在银行或投资商品房外，就没有别的可靠的渠道。
我们必须正视，商品房的过度需求，尤其是投资需求和市民权利获得，是由于中国其他市场的非市场化所导致的。这些需求都是居民必需的权利，它们要充分地释放，需要其他领域的市场化改革来满足，非房地产一个市场所能承担。在此僵持时刻，为政者应看到这一点。尽可能早地启动户籍改革，发展多元金融市场，就能尽早地缓解这些市场的供给不足给商品房市场带来的冲击，这才是真正可行的房地产调控。
(作者为上海金融与法律研究院研究员)