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[摘要]房地产业具有经济和民生双重属性，在经济上，它是我国国民经济发展的重要因素之一。在民生上，它为民众提供基本的住房保障，促进经济和社会的平稳发展。因为房地产业为人服务的属性，人口因素主要影响住宅需求，故人口结构也在一定程度上影响着我国房地产业的发展，其中以人口家庭结构、人口年龄结构和人口空间结构影响最深。
[关键词]人口结构 房地产业 中国
一、引言
房地产业具有经济和民生双重属性，从经济学角度分析，导致房价上升的原因包括宏观经济、利率、税收、土地、人口等因素。因为房地产业为人服务的属性，故本文将从人口结构角度出发，对我国国内房价升高的原因作出简单研究，最后得出了相关结论并展望。
二、我国人口结构对住宅价格的效应分析
1、计划生育政策。1983年前，我国人口的增长基本是以几何级数式的方式复合增长，增速惊人。1983年后我国开始实施计划生育政策，人口增速才得到了有效控制，基本上城市每个家庭都只生育一个孩子，人口数量平稳增长。
数据显示，15—64岁人口占总人口的比重从1982年的61.5％上升到2007年72.5％，这样的人口年龄结构意味着较高的储蓄率和较强的社会需求，它对我国经济社会的持续高速发展非常有利。同时，它对房价有一定推动作用。
2、我国人口结构对住宅价格的效应分析
房价主要由供给和需求共同决定，而人口因素主要影响住宅需求，其中以人口家庭结构、人口年龄结构和人口空间结构影响最深。
(1)人口家庭结构对我国房地产业发展的影响。家庭是人类社会最基本的单位，从宏观上看，我国60、70年代人出生的现在都步入中年，他们和自己的兄弟姊妹绝大多都成家生子，这在宏观上就导致一个家庭分出多个家庭，家庭新增户数不断上升；从微观上看，由于计划生育逐渐见效，每户家庭人口平均数从1990年的3.96人／户下降到了2010年的2.5人／户，并在不断的下降中。
据数据统计，中国的城市家庭新增户数从1999年的681.5万户上升到2008年的约1100多万户。而我国现有商品房供应量1999年为194.6万套，2008年为493万套，仅为新增家庭户数的28.55％、44.8％。这一方面说明市场化让房地产开发商的供应量不断增加，如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，而政策的调控只能平衡短期供求关系。
(2)人口年龄结构对我国房地产业发展的影响。我国50—70年代，抚养率很高。现在35—65岁的人都是在中国婴儿潮时期，他们现在正步人中老年时期，处于收入水平最高的年龄。同时由于我国计划生育减少了少儿人口数量，在老年人口比例达到较高水平前，这代人将迎来人口红利时期。新进入老龄阶段的人往往有较高的储蓄率和储蓄倾向，使得银行存款利率、资本市场利率较低，因此投资房地产、股票已实现保值增值成为很多人的首选，推动了房价上升。
未来十年，我国人口步入老龄化、婚龄人口减少，导致主要的储蓄比例大幅下降，资产价格包括房地产价格将面临下降的压力。届时一个家庭将有继承至少2套房的可能，至于对房价影响如何，还应结合城市化进程综合考虑。
(3)人口空间结构对我国房地产业发展的影响。人口流动是市场经济的基本原则，是人口再分配的主要方式。在我国，人口空间分布的特点是东密西疏，我国人口流动主要包括欠发达地区的人口向发达地区转移、农村人口向城市和城镇转移这两个方面，它们均对房地产业有较明显的影响。
我国城市化水平由1978年的17.9％上升为2009年的46.6％。房地产价格由1987年的411.41元／平方米上升为2009年的4600元／平方米。总体来看，房地产价格呈现出与城市化水平基本一致的变动趋势。这是因为：首先，我国是以户籍政策为基础的住房保障政策，所有城市中的非户籍人口需要靠买房或租房解决居住问题，人口不断输入，房价必涨。其次，城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用土地资源。
三、结论与展望
人口结构是影响房地产业的一个重要因素，人口家庭结构、年龄结构和空间分布结构从不同侧面作用于房地产业的发展变化，并将在未来继续影响我国房地产业的发展。
从我国人口年龄结构看，首先当前中国人口社会抚养比较低，劳动年龄人口比重大，劳动力资源丰富，据预测，2016年15—64岁劳动年龄人口将达到峰值10.1亿，2020年仍高达10亿左右，这有利于促进经济快速平稳发展，带动了未来一二十年房地产业的旺盛需求。但是之后我国将迎来人口债务时期，计划生育那一代的婚龄人口明显减少，住房需求下降。同时老龄化带来的住房遗产继承，都使房价有下降的可能。
从城市化角度来看，“十二五”提出每年1％的城市化率，每年1200万进城人口，必然对城市住房需求产生的压力，政府提供公房、廉租房和经济适用房都主要解决的是户籍人口住居问题，所以外来人口只能自我购房或者是租赁本地人的第二套住房，对房地产需求依旧旺盛，将继续推动房地产业的发展。
参考文献
[1]龚莹．人口结构因素对美国房地产业发展的影响．人口学刊．2009
[2]汪伟．经济增长、人口结构变化与中国高储蓄．经济学．2009
[3]任志强．开发商跟18亿亩耕地红线无关．博鳌·21世纪·房地产论坛．2010
[4]任志强．户籍制度的堡垒．搜房网．2007
[5]曾毅．中国人口分析．北京大学出版社．2004：154-155
作者简介：徐琬君(1989-)，女，汉族，西南财经大学财税学院，研究方向：专业投资学。
[关键词]人口结构 房地产业 中国
一、引言
房地产业具有经济和民生双重属性，从经济学角度分析，导致房价上升的原因包括宏观经济、利率、税收、土地、人口等因素。因为房地产业为人服务的属性，故本文将从人口结构角度出发，对我国国内房价升高的原因作出简单研究，最后得出了相关结论并展望。
二、我国人口结构对住宅价格的效应分析
1、计划生育政策。1983年前，我国人口的增长基本是以几何级数式的方式复合增长，增速惊人。1983年后我国开始实施计划生育政策，人口增速才得到了有效控制，基本上城市每个家庭都只生育一个孩子，人口数量平稳增长。
数据显示，15—64岁人口占总人口的比重从1982年的61.5％上升到2007年72.5％，这样的人口年龄结构意味着较高的储蓄率和较强的社会需求，它对我国经济社会的持续高速发展非常有利。同时，它对房价有一定推动作用。
2、我国人口结构对住宅价格的效应分析
房价主要由供给和需求共同决定，而人口因素主要影响住宅需求，其中以人口家庭结构、人口年龄结构和人口空间结构影响最深。
(1)人口家庭结构对我国房地产业发展的影响。家庭是人类社会最基本的单位，从宏观上看，我国60、70年代人出生的现在都步入中年，他们和自己的兄弟姊妹绝大多都成家生子，这在宏观上就导致一个家庭分出多个家庭，家庭新增户数不断上升；从微观上看，由于计划生育逐渐见效，每户家庭人口平均数从1990年的3.96人／户下降到了2010年的2.5人／户，并在不断的下降中。
据数据统计，中国的城市家庭新增户数从1999年的681.5万户上升到2008年的约1100多万户。而我国现有商品房供应量1999年为194.6万套，2008年为493万套，仅为新增家庭户数的28.55％、44.8％。这一方面说明市场化让房地产开发商的供应量不断增加，如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，而政策的调控只能平衡短期供求关系。
(2)人口年龄结构对我国房地产业发展的影响。我国50—70年代，抚养率很高。现在35—65岁的人都是在中国婴儿潮时期，他们现在正步人中老年时期，处于收入水平最高的年龄。同时由于我国计划生育减少了少儿人口数量，在老年人口比例达到较高水平前，这代人将迎来人口红利时期。新进入老龄阶段的人往往有较高的储蓄率和储蓄倾向，使得银行存款利率、资本市场利率较低，因此投资房地产、股票已实现保值增值成为很多人的首选，推动了房价上升。
未来十年，我国人口步入老龄化、婚龄人口减少，导致主要的储蓄比例大幅下降，资产价格包括房地产价格将面临下降的压力。届时一个家庭将有继承至少2套房的可能，至于对房价影响如何，还应结合城市化进程综合考虑。
(3)人口空间结构对我国房地产业发展的影响。人口流动是市场经济的基本原则，是人口再分配的主要方式。在我国，人口空间分布的特点是东密西疏，我国人口流动主要包括欠发达地区的人口向发达地区转移、农村人口向城市和城镇转移这两个方面，它们均对房地产业有较明显的影响。
我国城市化水平由1978年的17.9％上升为2009年的46.6％。房地产价格由1987年的411.41元／平方米上升为2009年的4600元／平方米。总体来看，房地产价格呈现出与城市化水平基本一致的变动趋势。这是因为：首先，我国是以户籍政策为基础的住房保障政策，所有城市中的非户籍人口需要靠买房或租房解决居住问题，人口不断输入，房价必涨。其次，城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用土地资源。
三、结论与展望
人口结构是影响房地产业的一个重要因素，人口家庭结构、年龄结构和空间分布结构从不同侧面作用于房地产业的发展变化，并将在未来继续影响我国房地产业的发展。
从我国人口年龄结构看，首先当前中国人口社会抚养比较低，劳动年龄人口比重大，劳动力资源丰富，据预测，2016年15—64岁劳动年龄人口将达到峰值10.1亿，2020年仍高达10亿左右，这有利于促进经济快速平稳发展，带动了未来一二十年房地产业的旺盛需求。但是之后我国将迎来人口债务时期，计划生育那一代的婚龄人口明显减少，住房需求下降。同时老龄化带来的住房遗产继承，都使房价有下降的可能。
从城市化角度来看，“十二五”提出每年1％的城市化率，每年1200万进城人口，必然对城市住房需求产生的压力，政府提供公房、廉租房和经济适用房都主要解决的是户籍人口住居问题，所以外来人口只能自我购房或者是租赁本地人的第二套住房，对房地产需求依旧旺盛，将继续推动房地产业的发展。
参考文献
[1]龚莹．人口结构因素对美国房地产业发展的影响．人口学刊．2009
[2]汪伟．经济增长、人口结构变化与中国高储蓄．经济学．2009
[3]任志强．开发商跟18亿亩耕地红线无关．博鳌·21世纪·房地产论坛．2010
[4]任志强．户籍制度的堡垒．搜房网．2007
[5]曾毅．中国人口分析．北京大学出版社．2004：154-155
作者简介：徐琬君(1989-)，女，汉族，西南财经大学财税学院，研究方向：专业投资学。