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摘要：房地产业是国民经济的基础产业和先导产业,在经济社会格局中占据举足轻重的作用,它关系着上下游诸多行业。房地产市场是经济的晴雨表,是经济昌盛与衰败的具体表现,是市场经济各种表现中最为综合的缩影。因此要处理好房地产周期波动，其受着一定的外部宏观政策和内部行业经济的影响，给其波动赋予了一定历史意义和经济意义。
关键词：房地产周期宏观经济波动
房地产经济周期指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。是指在房地产业发展过程中,伴随时间推移而出现扩张与收缩的交替循环过程。
一、房地产业周期中不同阶段的特征
一般来说,房地产业周期可划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。
(1)复苏阶段的特征是:有效需求逐步增加,交易量回升,房价止跌回升,购房者多为实际用房者,房地产业投资者信心开始恢复,房地产业投资不断增长,房地产的档次不断升级,不断推出具有诱惑力的卖点,并酝酿新一轮的繁荣。
(2)繁荣阶段的特征是:交易量急剧上升,房地产业出现供不应求的局面,房地产价格拉升,并逐步达到顶点,房地产的用家争先恐后地买房,房地产业的投资功能被非理性地扩大,炒家十分活跃,整个市场呈现购销两旺的火爆局面。
(3)衰退阶段的特征是:房地产交易量减少,虽然价格不断调低,但难以激起购房者的欲望,购房者普遍保持观望心态,价量低迷,房地产业投资嘎然而止,市场逐步萎缩。
(4)萧条阶段的特征是:房地产交易量锐减,产品严重供过于求,房地产价格达到冰点,但市场仍然冷冷清清,房地产业普遍面临市场需求严重不足和资金链断裂双重压力,房地产业重新洗牌,一些缺乏竞争力的房地产企业摆脱不了困境,最终黯然出局。
二、房地产业周期波动研究的理论基础
1． 凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。
萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。
2．新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。
自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其中特别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。
3． 新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。 在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。
新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。
三、房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系
房地产周期波动与宏观经济总的发展态势密切相关，可以从两个不同层面分析房地产周期与宏观经济周期的关系：
随着经济发展阶段不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关程度逐渐提高。 从经济周期不同阶段的展开过程來分析，房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，在扩张阶段，虽然晚于宏观经济周期进入扩张阶段，但因其复苏速度快，故早于宏观周期进入复苏阶段；当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产周期可能已经进入衰退阶段，并且在收缩阶段持续的时间可能要长于宏观周期。
当宏观经济复苏后，房地产投资与开发也随之上升，但因物业开发的时滞效应，使得房地产复苏稍晚于宏观经济的复苏。在房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，但由于房地产供给短期刚性，加上在保值增值心理影响下，于是导致房地产价格全面上升；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，结果导致房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段。由于房地产周期的繁荣期更早来临，加之没有宏观经济那种各行业之间相互消长的综合影响，因而房地产业通常比宏观经济先期进入衰退现象。当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大副下降，房地产交易也大大降低，房地产商品空置率明显提高。经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济缓慢复苏，才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。
四、企业应对市场周期波动的几点措施
1、企业建立和完善现代管理体制,能够对企业科学的制订短期、中期和长期的战略计划。
就土地储备而言,战略目标的规划应坚持“适度提前”的基本原则。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备,以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。②应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值,从多种渠道获得土地资源,保持良好的储备结构。这就要求房地产企业有高瞻远瞩的战略眼光与发达的信息平台,能够第一时间获得土地信息并合理分析土地潜质,积极参与招标、拍卖工作,争取获得成本低、潜质好的土地。③区位选择也是非常重要的土地储备策略。选地的时候要特别注重重点区域,重点区域存在重要的商机,但并不是每个企业都有机会竞争到重点区域的土地。因此,在实际操作当中,还应注意一些不被人们重视,却存在巨大潜质的土地,如政府规划方向、工业园区外搬等。
2、在房地产宏观调控政策上，要按市场经济机制的要求，同时与宏观经济调控机制改革相协调，综合运用经济手段、法制手段和必要的行政手段，建立房地产宏观调控机制，强化政府对房地产的宏观调控机制。
3、在房地产宏观调控力度上，要恰当合理，避免力度过大或力度不足造成大幅波动或恶性发展。要依据产业发展现状，实施反周期反向调控操作，适度紧缩与适度扩张交替推行，紧缩型与扩张型调控手段混合运用。
4、在房地产宏观调控时间上，可以根据周期预警系统的先行景气指标，及时实施调控，以免来不及或急刹车带来巨大的社会震荡。
五、结语
房地产业的周期波动不仅关系到房地产业本身,而且对社会经济的各个方面有着深远的影响。因此,要求我们认真研究、探求、运用房地产业周期波动的规律,更好地提高政府宏观调控能力,促进房地产业健康发展,谋求银行稳健经营,带动房地产投资消费,实现建设小康社会的目标。
参考文献：
【1】马辉、陈守东、才元:中国房地产周期实证研究[J].长白学刊,2008(4).
【2】梁桂．中国不动产经济波动与周期的实证研究．经济研究，1996，（7）．
【3】卓辉华.房地产市场景气发展.转引自曲波．房地产经济波动理论与实证分析．北京：中国大地出版社，1994
关键词：房地产周期宏观经济波动
房地产经济周期指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。是指在房地产业发展过程中,伴随时间推移而出现扩张与收缩的交替循环过程。
一、房地产业周期中不同阶段的特征
一般来说,房地产业周期可划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。
(1)复苏阶段的特征是:有效需求逐步增加,交易量回升,房价止跌回升,购房者多为实际用房者,房地产业投资者信心开始恢复,房地产业投资不断增长,房地产的档次不断升级,不断推出具有诱惑力的卖点,并酝酿新一轮的繁荣。
(2)繁荣阶段的特征是:交易量急剧上升,房地产业出现供不应求的局面,房地产价格拉升,并逐步达到顶点,房地产的用家争先恐后地买房,房地产业的投资功能被非理性地扩大,炒家十分活跃,整个市场呈现购销两旺的火爆局面。
(3)衰退阶段的特征是:房地产交易量减少,虽然价格不断调低,但难以激起购房者的欲望,购房者普遍保持观望心态,价量低迷,房地产业投资嘎然而止,市场逐步萎缩。
(4)萧条阶段的特征是:房地产交易量锐减,产品严重供过于求,房地产价格达到冰点,但市场仍然冷冷清清,房地产业普遍面临市场需求严重不足和资金链断裂双重压力,房地产业重新洗牌,一些缺乏竞争力的房地产企业摆脱不了困境,最终黯然出局。
二、房地产业周期波动研究的理论基础
1． 凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。
萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。
2．新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。
自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其中特别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。
3． 新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。 在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。
新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。
三、房地产周期波动与宏观经济波动的互动关系
房地产周期波动与宏观经济总的发展态势密切相关，可以从两个不同层面分析房地产周期与宏观经济周期的关系：
随着经济发展阶段不断上升，房地产经济景气与宏观经济景气的相关程度逐渐提高。 从经济周期不同阶段的展开过程來分析，房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，在扩张阶段，虽然晚于宏观经济周期进入扩张阶段，但因其复苏速度快，故早于宏观周期进入复苏阶段；当宏观经济进入繁荣阶段时，房地产周期可能已经进入衰退阶段，并且在收缩阶段持续的时间可能要长于宏观周期。
当宏观经济复苏后，房地产投资与开发也随之上升，但因物业开发的时滞效应，使得房地产复苏稍晚于宏观经济的复苏。在房地产经济开始复苏后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，但由于房地产供给短期刚性，加上在保值增值心理影响下，于是导致房地产价格全面上升；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产相应快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，结果导致房地产经济周期比宏观周期更快进入繁荣阶段。由于房地产周期的繁荣期更早来临，加之没有宏观经济那种各行业之间相互消长的综合影响，因而房地产业通常比宏观经济先期进入衰退现象。当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大副下降，房地产交易也大大降低，房地产商品空置率明显提高。经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济缓慢复苏，才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。
四、企业应对市场周期波动的几点措施
1、企业建立和完善现代管理体制,能够对企业科学的制订短期、中期和长期的战略计划。
就土地储备而言,战略目标的规划应坚持“适度提前”的基本原则。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备,以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。②应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值,从多种渠道获得土地资源,保持良好的储备结构。这就要求房地产企业有高瞻远瞩的战略眼光与发达的信息平台,能够第一时间获得土地信息并合理分析土地潜质,积极参与招标、拍卖工作,争取获得成本低、潜质好的土地。③区位选择也是非常重要的土地储备策略。选地的时候要特别注重重点区域,重点区域存在重要的商机,但并不是每个企业都有机会竞争到重点区域的土地。因此,在实际操作当中,还应注意一些不被人们重视,却存在巨大潜质的土地,如政府规划方向、工业园区外搬等。
2、在房地产宏观调控政策上，要按市场经济机制的要求，同时与宏观经济调控机制改革相协调，综合运用经济手段、法制手段和必要的行政手段，建立房地产宏观调控机制，强化政府对房地产的宏观调控机制。
3、在房地产宏观调控力度上，要恰当合理，避免力度过大或力度不足造成大幅波动或恶性发展。要依据产业发展现状，实施反周期反向调控操作，适度紧缩与适度扩张交替推行，紧缩型与扩张型调控手段混合运用。
4、在房地产宏观调控时间上，可以根据周期预警系统的先行景气指标，及时实施调控，以免来不及或急刹车带来巨大的社会震荡。
五、结语
房地产业的周期波动不仅关系到房地产业本身,而且对社会经济的各个方面有着深远的影响。因此,要求我们认真研究、探求、运用房地产业周期波动的规律,更好地提高政府宏观调控能力,促进房地产业健康发展,谋求银行稳健经营,带动房地产投资消费,实现建设小康社会的目标。
参考文献：
【1】马辉、陈守东、才元:中国房地产周期实证研究[J].长白学刊,2008(4).
【2】梁桂．中国不动产经济波动与周期的实证研究．经济研究，1996，（7）．
【3】卓辉华.房地产市场景气发展.转引自曲波．房地产经济波动理论与实证分析．北京：中国大地出版社，1994