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摘 要：城镇化是中国现代化的必由之路，但在发展的同时会忽视农民个体的权益保障。故通过实地调研方式探求农民在土地流转中权益得损。
关键词：城镇化；农民权益；土地流转
中图分类号：F323.6；F299.21 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）11-0038-02
作者简介：谷晓彤（1995-），女，江苏淮安人，南京师范大学法学院2013级本科生，法学专业。
自十八大以来，新型城镇化的决策部署纷至沓来，近年来最美乡村雨后春笋般冒头，农民保障热度不减，城镇化如火如荼地进行中极大促进了社会发展，但不可忽视农民，作为土地的主角，在此过程中的权益得损。为此，笔者选取苏南地区土地置换典型的某村为例予以分析。
一、土地置换
该村09年开始施行双置换和单置换模式。双置换指土地承包经营权置换社保和宅基地使用权置换安置房，单置换仅指宅基地使用权置换安置房。单置换双置换的一部分，因此笔者只着重双置换。
该村经双置换共置换耕地近1900亩，住宅约500户。耕地以人口为单位，经80%以上村民小组成员同意可全村置换；安置房则依个人意愿。
（一）土地承包经营权置换社保
1.标准
（1）不满16周岁者及16周岁以上本科生采6000元每人一次性补偿；
（2）16周岁至50周岁男性及16周岁至40周岁女性：①置换前有社保者，可选3年社保或采一次性2万元补贴；②置换前无社保者，两年工龄折换一年社保，最高10年；
（3）满50周岁男性及满40周岁女性：①未退休人员，实行政府保养，退休前每月520元，退休后每月670元；②退休人员，双置换前退休，采一次性6000元补偿，双置换后退休，实行政府保养，每个月670元。
2.补偿
因置换时农民所耕桃树已处成熟期，政府一次性给予每亩17400元青苗补贴。
3.土地处理
置換后的土地由村集体经济组织收回先流转至政府成立的水蜜桃有限公司，再由公司承租给种植大户或者村民，从而实现规模化种植。
（二）宅基地使用权置换安置房
1.办法
首先经评估公司评估住宅给出相应补偿款。其次一次性发放拆迁补偿款，即评估款和奖金之和。最后，用拆迁补偿款购买安置房。
标准如下：
（1）小于200平，一平置换一平安置房；（2）200平至300平，两平置换一平安置房。最高即300平。村民可购置更大安置房，只是价格有别。
2.房产证
村委承诺5年内补发房产证，但至今未发。
3.住宅、宅基地处理
置换后，原宅基地使用权自动交还集体经济组织，并注销宅基地使用证和房产证。房屋被拆除后复垦或他用。
二、农民土地权利状态分析
首先，需肯定城镇化积极影响，农村更好发展，农民住进高楼有社保，不必背朝太阳头朝地。但土地才是农民最基础的保障，承载生存、养老、医疗等功能，而这些并非社保、安置房能代替。故不再赘述积极面而着重关注失地农民的权益保障。
（一）土地权益
威廉·配第说，劳动是财富之父，土地是财富之母。土地是一种天然的自然资源，是人类生活生产所依赖的必要条件。《民法通则》第74条将土地认定为财产权客体。置换的农民或丧失土地承包经营权或宅基地使用权或两者皆失。
1.土地承包经营权权益丧失
《物权法》将土地承包经营权定为法定用益物权，该权意味占有、使用、处分、收益、征收补偿等，而置换社保标准不高且土地能达到的保障高于社保能保障的。
2.宅基地使用权权益丧失
《物权法》第152条定义该权为农村居民及少数城镇居民建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。而154条规定，除自然灾害等造成宅基地灭失，其余不再分配。但也并非绝对①。但现实是居民不可以再次申请。
因此，虽然置换不能完全等价也应尽力为之。需考虑到土地增值及这两个权利所附带的权能，给予较为完全的等价置换。
（二）补偿瑕疵
《土地管理法》第47条第2款规定②征收耕地应补偿青苗、土地、安置补助等。但桃源村村民只有青苗补偿且五年内未增加，不符合物价上涨标准，这是直接经济损失。因此补偿应从农民权益出发，同时严格依法，尽力避免程序瑕疵。
（三）安置房买卖限制
调研中村民认为安置房可买卖，村委会主张其性质仍为集体用地，不可买卖，除非经由小区所有居民同意与政府批准，变更为国有土地。但不易实现。
国务院相关文件也支持农村住宅不能出售③。
就安置房，首先应及时发给产权证。再者，应说明安置房权能并对已自由买卖作出合理解决。
综上，城镇化是现代化必由之路，亦社会发展良好促因，不可仅重整体，也须重农民个体权益，保障他们在土地流转过程中的权利，这样才能在城镇化中兼顾法治国家理念。
[ 注释 ]
①李石安，汪安亚，唐义虎主编.物权法[M].北京：北京大学出版社，2014：253.
②<土地管理法>第47条第2款：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费.”第三款：“征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定.”
③国务院办公厅1999年<关于加强土地转让管理严禁土地炒买的通知>第2条第2款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅法法规土地使用证和房产证.
关键词：城镇化；农民权益；土地流转
中图分类号：F323.6；F299.21 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）11-0038-02
作者简介：谷晓彤（1995-），女，江苏淮安人，南京师范大学法学院2013级本科生，法学专业。
自十八大以来，新型城镇化的决策部署纷至沓来，近年来最美乡村雨后春笋般冒头，农民保障热度不减，城镇化如火如荼地进行中极大促进了社会发展，但不可忽视农民，作为土地的主角，在此过程中的权益得损。为此，笔者选取苏南地区土地置换典型的某村为例予以分析。
一、土地置换
该村09年开始施行双置换和单置换模式。双置换指土地承包经营权置换社保和宅基地使用权置换安置房，单置换仅指宅基地使用权置换安置房。单置换双置换的一部分，因此笔者只着重双置换。
该村经双置换共置换耕地近1900亩，住宅约500户。耕地以人口为单位，经80%以上村民小组成员同意可全村置换；安置房则依个人意愿。
（一）土地承包经营权置换社保
1.标准
（1）不满16周岁者及16周岁以上本科生采6000元每人一次性补偿；
（2）16周岁至50周岁男性及16周岁至40周岁女性：①置换前有社保者，可选3年社保或采一次性2万元补贴；②置换前无社保者，两年工龄折换一年社保，最高10年；
（3）满50周岁男性及满40周岁女性：①未退休人员，实行政府保养，退休前每月520元，退休后每月670元；②退休人员，双置换前退休，采一次性6000元补偿，双置换后退休，实行政府保养，每个月670元。
2.补偿
因置换时农民所耕桃树已处成熟期，政府一次性给予每亩17400元青苗补贴。
3.土地处理
置換后的土地由村集体经济组织收回先流转至政府成立的水蜜桃有限公司，再由公司承租给种植大户或者村民，从而实现规模化种植。
（二）宅基地使用权置换安置房
1.办法
首先经评估公司评估住宅给出相应补偿款。其次一次性发放拆迁补偿款，即评估款和奖金之和。最后，用拆迁补偿款购买安置房。
标准如下：
（1）小于200平，一平置换一平安置房；（2）200平至300平，两平置换一平安置房。最高即300平。村民可购置更大安置房，只是价格有别。
2.房产证
村委承诺5年内补发房产证，但至今未发。
3.住宅、宅基地处理
置换后，原宅基地使用权自动交还集体经济组织，并注销宅基地使用证和房产证。房屋被拆除后复垦或他用。
二、农民土地权利状态分析
首先，需肯定城镇化积极影响，农村更好发展，农民住进高楼有社保，不必背朝太阳头朝地。但土地才是农民最基础的保障，承载生存、养老、医疗等功能，而这些并非社保、安置房能代替。故不再赘述积极面而着重关注失地农民的权益保障。
（一）土地权益
威廉·配第说，劳动是财富之父，土地是财富之母。土地是一种天然的自然资源，是人类生活生产所依赖的必要条件。《民法通则》第74条将土地认定为财产权客体。置换的农民或丧失土地承包经营权或宅基地使用权或两者皆失。
1.土地承包经营权权益丧失
《物权法》将土地承包经营权定为法定用益物权，该权意味占有、使用、处分、收益、征收补偿等，而置换社保标准不高且土地能达到的保障高于社保能保障的。
2.宅基地使用权权益丧失
《物权法》第152条定义该权为农村居民及少数城镇居民建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。而154条规定，除自然灾害等造成宅基地灭失，其余不再分配。但也并非绝对①。但现实是居民不可以再次申请。
因此，虽然置换不能完全等价也应尽力为之。需考虑到土地增值及这两个权利所附带的权能，给予较为完全的等价置换。
（二）补偿瑕疵
《土地管理法》第47条第2款规定②征收耕地应补偿青苗、土地、安置补助等。但桃源村村民只有青苗补偿且五年内未增加，不符合物价上涨标准，这是直接经济损失。因此补偿应从农民权益出发，同时严格依法，尽力避免程序瑕疵。
（三）安置房买卖限制
调研中村民认为安置房可买卖，村委会主张其性质仍为集体用地，不可买卖，除非经由小区所有居民同意与政府批准，变更为国有土地。但不易实现。
国务院相关文件也支持农村住宅不能出售③。
就安置房，首先应及时发给产权证。再者，应说明安置房权能并对已自由买卖作出合理解决。
综上，城镇化是现代化必由之路，亦社会发展良好促因，不可仅重整体，也须重农民个体权益，保障他们在土地流转过程中的权利，这样才能在城镇化中兼顾法治国家理念。
[ 注释 ]
①李石安，汪安亚，唐义虎主编.物权法[M].北京：北京大学出版社，2014：253.
②<土地管理法>第47条第2款：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费.”第三款：“征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定.”
③国务院办公厅1999年<关于加强土地转让管理严禁土地炒买的通知>第2条第2款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅法法规土地使用证和房产证.