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【摘 要】 近年来，随着我国社会经济的飞速发展，房地产价格也在不断的持续上升中，然而作为我国国民经济中的一项重要产业，其具有资金投入量大、项目周期长以及政策性和地域性较强的特点，由此可以看出房地产行业房地产开发存在一定的风险，且风险种类较多，贯穿于房地产的整个项目过程中。本文就着重于分析房地产开发风险，并提出了相应的应对策略。
【关键词】 房地产；开发风险；相应对策
引言
众所周知，高收益通常意味着高风险，而房地产开发项目投资数额大、投资周期长、运营操作复杂更是高风险行业的典型。房地产项目开发中要面临政策、经济、社会、自然、技术、管理各类风险，众多的风险因素决定了投资效益的不确定性。特别是目前，我国对房地产市场的调控政策更是全面升级：要求商品房严格实行购房实名制；房价过高地区暂停发放第三套房贷；贷款买二套房首付不得低于50%；尤其是不动产统一登记制度的建立，将给房地产市场带来巨大的影响。这一系列调控政策的出台，使房地产投资的风险变数更为增大。因此，加强房地产项目的风险管理研究显得尤为重要。
1、房地产开发项目风险因素分析
1.1政策环境风险因素
政策环境风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。由于建筑行业与国民经济的发展有着密切关系，因此政府在很大程度对此进行了控制，其中对于物业租金、售价的限制，对外资的控制以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制，对土地使用的约束，对环境保护的要求等都会对投资商构成一定的风险，政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、产业政策变化风险、环保政策变化风险、金融政策变化风险、经济体制改革风险等。
1.2市场风险
市场竞争意识不强依托政府管制和行业垄断，房地产企业的传统业务领域竞争少，导致部分管理层和员工缺少市场竞争意识。例如：城投类的房地产企业原来都承担的是拆迁还建房、保障性住房的建设，产品类型单一、产品品质较低，所建住宅项目不需要市场销售，缺乏市场营销的锻炼。在项目的投资决策、前期策划、建造和营销各个环节，忽视市场决定性作用，还存在各自为政，缺乏全过程、全产业链的思维。在商品房、商业地产等专业领域，城投类企业面临其他专业房地产企业的竞争，往往感觉竞争力不从心。
1.3经济风险因素
房地产开发的经济风险是由于经济形势（如市场需求、购买力、税率、利率、等）变动导致房地产开发商经济上的损失，从开发到楼盘上市这一时间内，市场的需求可能会发生很大的变化，消费者对楼盘样式的的喜好也会有很大的变化，市场上该类物业可能会出现供不应求的情况，而不久就会可能形成大量积压，难免会使房地产开发投资收益远远偏离预期，如果遇到通货膨胀时期，纸币贬值，价格就会全面上浮，房地产企业虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会随着上涨，然而而人们手中持有的货币量是固定的，这样就会导致购买力下降，就会难以支付日渐升值的房地产商品，最后造成房地产企业开发的项目难以售出而承担难以预料的风险。
1.4技术风险因素
房地产开发技术风险是指：由于我国的科技不断进步、技术结构及其相关建筑施工机械设备故障和建筑施工材料的更新，给房地产开发项目带来了一定的损失。房地产开发项目中的技术风险主要体现在项目的设计和建设过程中，包括建筑设计变更风险、施工技术风险、施工事故风险、建材发展的风险等。
1.5管理风险
内部管理手段滞后房地产项目，是一个高智力、资本高密集的行业。面对市场的行情变化，需要快速作出反应。同时，房地产开发全过程涉及的各个阶段，如成本采购、设计管理、资金拨付、营销策划等环节，现有的体制不活，内部管理手段滞后，难以支撑多项目、多业态的同时开发，需要加大信息化、智能化管理体系建设
1.6自然风险
自然风险指在开发期内由于不可控制的自然灾害因素给房地产开发项目造成影响和破坏，从而形成开发商经济上的损失。通常情况下自然灾害风险因素包括：火灾、洪灾、地震、塌方、气候异常等。
2、房地产开发风险的防范措施
2.1风险评估
风险评估是对风险发生的可能性大小以及风险事件发生造成的损失进行量化，是通过一定的风险评价方法，对项目总体风险水平进行估计。风险评价的目的在于对各种风险事件发生的概率及其影响进行事前估算，作为风险应对策略选择的依据
2.2增强房地产开发的资金管理能力，提高资金利用率
房地产开发是一项需要庞大的资金使用和筹集的项目，然而面对这样的问题，房地产企业必须要监理一套高效、合理、科学的资金管理体系，制定出健全、详细的房地产开发资金使用计划和成本控制方案，确保在房地产开发项目中投入的资金能够得到充分的使用。另外，应该实时监控房地产考法资金的周转情况，保证商品房的回款渠道正常运营，尽可能的提高低成本资金的周转速度，如果有必要，还可以采取一些鼓励方式来促进房地产投入资金的回笼。
2.3采用多样化或组合化投资
利用多样化或组合化的投资方式，就是要投入的资金进行一个选择，然后将资金投放到不同类型的房地产开发项目上，这样就可以投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，从而来减少少未来收益的不确定性，这是由于不同类型的房地产开发有着不同类型的风险，因此，最后的收益高低也会不同。一般来说，如果房地产开发项目收益率相对较高，则风险也相对较大；而房地产开发项目收益相对较低的，则风险也相对较小。如果将资金分别投入到不同的房地产开发项目中，那么就会降低整体的开发风险。多样化或组合化投资的实质就是：利用个别高收益的房地产开发去弥补个别低收益带来的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益房地产多样化投资。其实，在房地产开发项目的投资中的关键是，如何合理准确的投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低開发风险又可获取较高的收益率。 2.4加强技术储备，优化管理模式
现代企业的竞争，就是人才的竞争。房地产开发涉及环节多，技术要求高，需要大力引进和培养规划设计、成本控制、施工管理、营销策划、经济测算等方面的专业人才。同时优化企业管理模式，引入信息化管理手段，改革考核和奖惩机制，提高公司队伍战斗力和执行力。
2.5建立房地产开发风险预警机制
在房地产项目的开发过程中，开发风险是房地产企业必须面临的主要风险之一，因此，建立房地产开发风险预警机制是很有必要的，这样可以对其加以预测和防范，防止房地产开出现风险时企业的措手不及和对风险的难以应对。到目前为止，很多学者已经提出了较为合理有效的风险模型，然而作为房地产开发风险控制的主体，房地产企业可以结合企业自身的实际情况，并根据我国实际的经济环境和经济政策变动，选择一项最合适的房地产开发风险模型，针对出现的风险因素进行预防控制，并制定出相应的解决措施。
2.6对房地产市场进行全面的调查，做出科学的预测
在进行房地产开发是，首先要仔细分析房地产开发周期，并对其变动进行一个预测工作，从而选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件，并对其可能发生的变化进行预测工作，从而及早的投资开发具有价值增长潜力的地块；要对国家的政策有一定的了解，并对国家未来对房地产政策的变化进行预测工作，是限制还鼓励，与此同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开發规模；利用所获得的信息资料，对其他开发项目的竞争进行充分的考虑，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
结束语
在房地产运营过程中，风险还会贯穿整个过程。因此，房地产企业应通过构建风险管理体系，对风险管理流程进行制订，并在各个岗位得到落实，详细的对风险预算进行分析。当风险来临时，房地产企业能够自如的应对，将风险造成的损失降至最低，确保房地产企业能够快速健康的发展。
参考文献：
[1]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨工程大学，2012.
[2]朱航.论房地产企业经营风险与防范对策研究[D].西南财经大学，2013.
[3]马晓慧.房地产开发项目投资风险分析与评价研究[D].辽宁科技大学，2012.
【关键词】 房地产；开发风险；相应对策
引言
众所周知，高收益通常意味着高风险，而房地产开发项目投资数额大、投资周期长、运营操作复杂更是高风险行业的典型。房地产项目开发中要面临政策、经济、社会、自然、技术、管理各类风险，众多的风险因素决定了投资效益的不确定性。特别是目前，我国对房地产市场的调控政策更是全面升级：要求商品房严格实行购房实名制；房价过高地区暂停发放第三套房贷；贷款买二套房首付不得低于50%；尤其是不动产统一登记制度的建立，将给房地产市场带来巨大的影响。这一系列调控政策的出台，使房地产投资的风险变数更为增大。因此，加强房地产项目的风险管理研究显得尤为重要。
1、房地产开发项目风险因素分析
1.1政策环境风险因素
政策环境风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。由于建筑行业与国民经济的发展有着密切关系，因此政府在很大程度对此进行了控制，其中对于物业租金、售价的限制，对外资的控制以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制，对土地使用的约束，对环境保护的要求等都会对投资商构成一定的风险，政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、产业政策变化风险、环保政策变化风险、金融政策变化风险、经济体制改革风险等。
1.2市场风险
市场竞争意识不强依托政府管制和行业垄断，房地产企业的传统业务领域竞争少，导致部分管理层和员工缺少市场竞争意识。例如：城投类的房地产企业原来都承担的是拆迁还建房、保障性住房的建设，产品类型单一、产品品质较低，所建住宅项目不需要市场销售，缺乏市场营销的锻炼。在项目的投资决策、前期策划、建造和营销各个环节，忽视市场决定性作用，还存在各自为政，缺乏全过程、全产业链的思维。在商品房、商业地产等专业领域，城投类企业面临其他专业房地产企业的竞争，往往感觉竞争力不从心。
1.3经济风险因素
房地产开发的经济风险是由于经济形势（如市场需求、购买力、税率、利率、等）变动导致房地产开发商经济上的损失，从开发到楼盘上市这一时间内，市场的需求可能会发生很大的变化，消费者对楼盘样式的的喜好也会有很大的变化，市场上该类物业可能会出现供不应求的情况，而不久就会可能形成大量积压，难免会使房地产开发投资收益远远偏离预期，如果遇到通货膨胀时期，纸币贬值，价格就会全面上浮，房地产企业虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会随着上涨，然而而人们手中持有的货币量是固定的，这样就会导致购买力下降，就会难以支付日渐升值的房地产商品，最后造成房地产企业开发的项目难以售出而承担难以预料的风险。
1.4技术风险因素
房地产开发技术风险是指：由于我国的科技不断进步、技术结构及其相关建筑施工机械设备故障和建筑施工材料的更新，给房地产开发项目带来了一定的损失。房地产开发项目中的技术风险主要体现在项目的设计和建设过程中，包括建筑设计变更风险、施工技术风险、施工事故风险、建材发展的风险等。
1.5管理风险
内部管理手段滞后房地产项目，是一个高智力、资本高密集的行业。面对市场的行情变化，需要快速作出反应。同时，房地产开发全过程涉及的各个阶段，如成本采购、设计管理、资金拨付、营销策划等环节，现有的体制不活，内部管理手段滞后，难以支撑多项目、多业态的同时开发，需要加大信息化、智能化管理体系建设
1.6自然风险
自然风险指在开发期内由于不可控制的自然灾害因素给房地产开发项目造成影响和破坏，从而形成开发商经济上的损失。通常情况下自然灾害风险因素包括：火灾、洪灾、地震、塌方、气候异常等。
2、房地产开发风险的防范措施
2.1风险评估
风险评估是对风险发生的可能性大小以及风险事件发生造成的损失进行量化，是通过一定的风险评价方法，对项目总体风险水平进行估计。风险评价的目的在于对各种风险事件发生的概率及其影响进行事前估算，作为风险应对策略选择的依据
2.2增强房地产开发的资金管理能力，提高资金利用率
房地产开发是一项需要庞大的资金使用和筹集的项目，然而面对这样的问题，房地产企业必须要监理一套高效、合理、科学的资金管理体系，制定出健全、详细的房地产开发资金使用计划和成本控制方案，确保在房地产开发项目中投入的资金能够得到充分的使用。另外，应该实时监控房地产考法资金的周转情况，保证商品房的回款渠道正常运营，尽可能的提高低成本资金的周转速度，如果有必要，还可以采取一些鼓励方式来促进房地产投入资金的回笼。
2.3采用多样化或组合化投资
利用多样化或组合化的投资方式，就是要投入的资金进行一个选择，然后将资金投放到不同类型的房地产开发项目上，这样就可以投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，从而来减少少未来收益的不确定性，这是由于不同类型的房地产开发有着不同类型的风险，因此，最后的收益高低也会不同。一般来说，如果房地产开发项目收益率相对较高，则风险也相对较大；而房地产开发项目收益相对较低的，则风险也相对较小。如果将资金分别投入到不同的房地产开发项目中，那么就会降低整体的开发风险。多样化或组合化投资的实质就是：利用个别高收益的房地产开发去弥补个别低收益带来的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益房地产多样化投资。其实，在房地产开发项目的投资中的关键是，如何合理准确的投入不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低開发风险又可获取较高的收益率。 2.4加强技术储备，优化管理模式
现代企业的竞争，就是人才的竞争。房地产开发涉及环节多，技术要求高，需要大力引进和培养规划设计、成本控制、施工管理、营销策划、经济测算等方面的专业人才。同时优化企业管理模式，引入信息化管理手段，改革考核和奖惩机制，提高公司队伍战斗力和执行力。
2.5建立房地产开发风险预警机制
在房地产项目的开发过程中，开发风险是房地产企业必须面临的主要风险之一，因此，建立房地产开发风险预警机制是很有必要的，这样可以对其加以预测和防范，防止房地产开出现风险时企业的措手不及和对风险的难以应对。到目前为止，很多学者已经提出了较为合理有效的风险模型，然而作为房地产开发风险控制的主体，房地产企业可以结合企业自身的实际情况，并根据我国实际的经济环境和经济政策变动，选择一项最合适的房地产开发风险模型，针对出现的风险因素进行预防控制，并制定出相应的解决措施。
2.6对房地产市场进行全面的调查，做出科学的预测
在进行房地产开发是，首先要仔细分析房地产开发周期，并对其变动进行一个预测工作，从而选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的地理环境条件，并对其可能发生的变化进行预测工作，从而及早的投资开发具有价值增长潜力的地块；要对国家的政策有一定的了解，并对国家未来对房地产政策的变化进行预测工作，是限制还鼓励，与此同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开發规模；利用所获得的信息资料，对其他开发项目的竞争进行充分的考虑，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。
结束语
在房地产运营过程中，风险还会贯穿整个过程。因此，房地产企业应通过构建风险管理体系，对风险管理流程进行制订，并在各个岗位得到落实，详细的对风险预算进行分析。当风险来临时，房地产企业能够自如的应对，将风险造成的损失降至最低，确保房地产企业能够快速健康的发展。
参考文献：
[1]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨工程大学，2012.
[2]朱航.论房地产企业经营风险与防范对策研究[D].西南财经大学，2013.
[3]马晓慧.房地产开发项目投资风险分析与评价研究[D].辽宁科技大学，2012.