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编者按：中国房产市场“拐点”论被抛出后，业界争论不断。在一些购房预备军翘首以待“拐点”出现时，更有为数众多的专家们秉着科学严谨负责的态度，提醒消费者，“拐点”提法不规范、不严肃，也不客观。
关于楼市“拐点”的几点思考
□文/赵也初
最近一段时间，楼市拐点问题成为各种
报纸杂志的热点，许多开发商、专家纷纷参与讨论，发表自己的观点，电视台还组织开发商、专家现场争辩，可谓是热闹非凡，但对普通百姓来说，却大有云里雾里的感觉。这是因为“楼市”的范围太大，它理应包括住宅、办公楼和商业用房等，而即使是住宅，城市的大小，地域的不同，差异性很大，很难用一个标准来衡量；而“拐点”，在经济学上也没有一个学界所公认的标准，造成了争论无休止的状况。可能也正由于此，建设部一位高层领导最近表示：“我们不提‘拐点’，也不希望这样的提法。”针对目前的这种情况，我们可以对楼市的拐点不予理会，但对拐点的本义应有一个认识。拐点是一种经济现象，是客观存在的，是指某一经济领域的运行走势在某一时点上发生转折，由向上转向向下，或由向下转向向上，且延续一段时间，形成一个趋势。就我国目前情况而言，住宅产业在国民经济中占有一定的比重，而且与人民生活密切相关，在国民经济稳定健康地向上发展，土地的稀缺性决定土地价格不会大幅下降，城市化近程方兴未艾，群众对住房的刚性需求旺盛，住房供应小于需求，工业品出厂价格指数与消费指数持续上涨的情况下，住宅价格不可能出现向下的拐点。某一地区某一时点，甚至某一楼盘降价的个案，不能成为判断楼市出现拐点的依据，楼市将会依靠宏观经济稳定、健康的发展和需求的增长，保持稳定向上的态势。可以肯定的是，随着房地产政策、法律法规的不断完善与健全，市场的进一步规范，开发商暴利的时代已经结束，房价将会越来越趋向合理。
那么作为普通百姓面对复杂的楼市应作怎样的考虑呢？首先，不要期待楼市的“拐点”即将来临。其次，要立足于你现实的基点考虑住房问题。所谓现实的基点是指你所在城市楼市供需情况，政府的住房政策以及你本人家庭的支付能力、家庭成员对住宅的需求等情况。低收入群体，应尽可能依靠当地住房保障体系获得廉租住宅。中低收入家庭，可通过购买由政府补贴的经济适用房解决住房问题。而中等收入者则要根据自己家庭的经济状况、人员组成及其工作、学历情况合理选择住房。我们提倡住房的梯度消费，而不鼓励“一步到位”。由于住房具有价值高、不可移动、与生活质量密切相关以及置换手续复杂、成本较高等特性，因此在购房时一定要作综合比较。比如对参加工作不久的人，可以先租房居住，待有一定积累后再购置住房。在你具有一定购房能力后，可先选择小面积住宅而不要求大求全。比如你在市中心区工作，用同样的钱可以在郊区买到100平方米的住宅，而在较中心地区只能买到70～80平方米的住宅，那么你就要计算每天的交通成本和时间成本，并衡量商业、教育、医疗服务等的方便程度，综合考虑后才作出决定。
此外，选择合适的贷款品种、还贷额度、贷款期限也是重要内容，不要因月供过高而影响生活。■
“拐点论”就是涨幅趋缓
□文/陈则明
2007年，房地产市场逐渐进入
平衡，房价涨幅趋缓。社会对房地产市场的走势判断产生了分歧。万科集团的王石抛出“拐点论”，受到广泛关注。尽管王石说拐点是秃子头上的虱子，但社会争议仍然很激烈。仔细阅读王总的论著，最后还是没有明白房地产“拐点”是什么。《第一财经》节目中大家在一起争论，虽说的是同一词汇，却在讲不同的事物。
王石表达的可能是“生意难做”。
百姓理解的可能是“房价要跌”。
经济学中没有定义，最可能的含义是“涨幅趋缓”。
开发商的“生意难做”，的确是明摆的事实。2007年，几乎所有的城市都出现了地价新高，一些城市甚至出现了楼面地价超房价的情况，按照土地成本一般占房价50%计算，也就是说只有房价在未来两三年翻番，开发商才能盈利。万科集团在南京江宁牛首山拍到的地块楼面地价达3278元/平方米，创造了南京市当地的地王。2008年，我国将实行从紧的货币政策，开发商从银行获得的贷款有限。万科在全国各城市大土地储备的同时，表示已经准备好“过冬”，可能是指通过上市融资减少银行贷款。对于一些没有上市的房地产开发企业，会面临资金压力。散布“拐点论”，不排除给房地产开发行业洗盘，让中小开发商出局的企图。
百姓对“拐点”只有感性的认识。这和之前人们争论的“房地产泡沫”、“房地产热”一样，是没有确切定义的词汇。听到“拐点”，就以为“房价要跌”。听到“调控”，就以为“打压房价”。房价具有科学规律，而不是个人或机构的意愿决定的，某些人买不起，并不是房价下降的理由。任何时候、任何国家，大部分老百姓都是买不起住房的。世界上让大部分老百姓买得起住房的案例，只有美国用住房次级债的做法实现，而不是用限制房价的办法。调控也不是房价下降的理由。调控政策中从来没有把“降低房价”作为目标，只有“稳定房价”的目标，但百姓常把两者等同。即使某些特殊时期对价格进行管制，最后也会反弹。
经济学中可用数量化的语言来定义“拐点”。高等数学里指的是变化曲线的二次导数正负发生变化，物理学里指的是加速度发生正负变化。房地产市场借用这个术语，最贴切的表达可能是“房价涨幅趋缓”。20年来，几乎所有的房地产调控政策都是以此为目标，我国的房地产调控政策在稳定房价上取得了一定的成果。
对房价走势的判断，用经济学原理判断才科学，经济学中决定价格唯一的依据是供求关系。其他的因素都要还原到供求关系上，才能判断其对价格的影响。房地产市场的需求是相对刚性的，供给是相对弹性的。就是说需求长期具有稳定的趋势，决定房价最终看土地市场的供给。房市与股市毕竟有差别，“追涨杀跌”的短期炒作在房市行不通。外行看房价，是数中介门店看房量，数新楼盘的灯泡。内行看房价，是数土地出让量，数新开工量，数开发商拿地的成本。
近来一些大城市成交量出现萎缩，并不表示供求关系发生逆转，只能说明市场的观望气氛浓厚，市场的心理面只对房价短期起作用。除了珠江三角洲少数城市，中国大部分城市的房地产新增供给量、市场存量、土地供给量在进一步萎缩，住宅新开工面积的持续下降，这些对长期内的房价都会有上涨的压力。■
房市“拐点论”剖析
□文/陈伯庚
提出拐点论的重点是房价，由于房价是
房地产市场的综合表现，因而其实质是预估2008年整个房地产市场形势。笔者历来认为，观察房地产市场形势，要坚持用一分为二的、辩证的、发展的观点，对宏观经济形势、市场供求关系变动趋势、房地产业的成熟度和周期性进行综合分析，才能得出正确的、科学的判断和预测。
首先，看宏观经济形势。当前我国的宏观经济形势对房地产市场的影响是双重的：一方面，近5年来我国国民经济保持了两位数的快速增长态势，人均实际收入大幅提高，温家宝总理在人代会的政府工作报告中，提出2008年GDP计划增长8%，实际仍可能达到10%左右。国民经济发展要求房地产业相应发展，关注民生要求人民的居住条件继续得到改善，这为房地产市场持续发展创造了良好的条件。另一方面，在国民经济发展过程中，也存在着货币流动性过剩和物价上涨过快等突出问题。为防止过热转化为通货膨胀，要求加强宏观调控，实施从紧的货币政策，可以预计对房地产开发贷款和住房消费贷款将从严控制；同时对房地产市场的调控政策措施的坚持贯彻执行，对房地产市场的过热发展和房价的过快上涨产生抑制作用，制约了2008年房地产业不可能大幅增长，但也不可能衰落和萎缩，而是纳入科学发展的轨道，平稳健康发展。
其次，看市场供求变化趋势。市场供求状况是衡量房地产市场景气度的主要指标。2008年房地产市场供求关系将发生怎样的变化呢？从供给方面看，为满足居住条件改善的需要，改变供不应求拉动房价上涨的动因，住房投资将继续增长，供给总量将有较大增加；供给结构也必将有较大调整，满足中低收入者需求的限价房、经济适用房、动拆迁配套商品房以及廉租房将有较大扩张，房型结构中中小户型、特别是套型面积70至90平方米的普通商品住房所占的比例也将大大提高，住房供给与需求将逐步适应，供不应求的状况将得到很大改观。从需求方面看，房贷新政的实施，会增加购房成本，起到抑制投资投机性购房需求的良好作用，从而阻遏房价的涨幅。但改善型住房需求仍然是房市的主体，虽受贷款利率提高的影响，暂时可能推迟购房，但观望一段时间以后仍将逐步释放。从长期发展趋势看，城市化进程的加快，新迁入城市的人口增多等诸多因素作用，住房需求的基本面是在不断增长的。深圳、北京、上海等地2007年房价涨幅过大的城市，目前出现降价是正常的回调，年中可能止跌回升，全年将趋于基本平稳。
再次，看房地产业发展的成熟度和周期性。在考察房地产市场形势的时候，必须充分考虑到房地产业发展的周期性和所处的发展阶段。西方发达国家的房地产业已有200多年历史，处于成熟阶段，已经历扩张与收缩、繁荣与衰退好多个周期。而我国房地产业从恢复到发展才经历20多年时间，20世纪90年代初和21世纪初虽曾出现过短暂的过热问题，但经调控已基本解决。目前的房地产市场处于中期发展阶段。现阶段的我国尚处在工业化、现代化和城市化的过程中，从国民经济发展需要和人民居住水平提高需要的角度看，市场需求的潜力还是很大的，房地产业进入发达阶段还有很长的路要走，轻言衰退不仅对行业发展不利，而且对国民经济发展和人民居住条件改善也极为不利。
从上述三因素的分析可以预测，2008年的房地产市场既不会过热，也不会萎缩，而是趋向平稳发展；房价涨幅将受到遏制，但也不可能大幅下降，而是趋向基本稳定、微幅波动，所谓拐点论缺乏科学根据。附带说说，用“拐点”一词来归结房地产市场和房价，也不是规范的科学的用语，正确的用法应是国际上通用的景气度。任何预测都是对发展趋势的科学猜想，对预先制定应对策略是有益的。但也要警惕一些号称首席经济学家之类的人用胡言乱语扰乱形势，前些年那种房地产“冬天论”、“泡沫破灭论”、“房价大跌论”等预言，早就被历史事实所抛弃，人们对拐点论也将拭目以待。■
华东师大东方房地产学院教授
编辑：靳伟华
关于楼市“拐点”的几点思考
□文/赵也初
最近一段时间，楼市拐点问题成为各种
报纸杂志的热点，许多开发商、专家纷纷参与讨论，发表自己的观点，电视台还组织开发商、专家现场争辩，可谓是热闹非凡，但对普通百姓来说，却大有云里雾里的感觉。这是因为“楼市”的范围太大，它理应包括住宅、办公楼和商业用房等，而即使是住宅，城市的大小，地域的不同，差异性很大，很难用一个标准来衡量；而“拐点”，在经济学上也没有一个学界所公认的标准，造成了争论无休止的状况。可能也正由于此，建设部一位高层领导最近表示：“我们不提‘拐点’，也不希望这样的提法。”针对目前的这种情况，我们可以对楼市的拐点不予理会，但对拐点的本义应有一个认识。拐点是一种经济现象，是客观存在的，是指某一经济领域的运行走势在某一时点上发生转折，由向上转向向下，或由向下转向向上，且延续一段时间，形成一个趋势。就我国目前情况而言，住宅产业在国民经济中占有一定的比重，而且与人民生活密切相关，在国民经济稳定健康地向上发展，土地的稀缺性决定土地价格不会大幅下降，城市化近程方兴未艾，群众对住房的刚性需求旺盛，住房供应小于需求，工业品出厂价格指数与消费指数持续上涨的情况下，住宅价格不可能出现向下的拐点。某一地区某一时点，甚至某一楼盘降价的个案，不能成为判断楼市出现拐点的依据，楼市将会依靠宏观经济稳定、健康的发展和需求的增长，保持稳定向上的态势。可以肯定的是，随着房地产政策、法律法规的不断完善与健全，市场的进一步规范，开发商暴利的时代已经结束，房价将会越来越趋向合理。
那么作为普通百姓面对复杂的楼市应作怎样的考虑呢？首先，不要期待楼市的“拐点”即将来临。其次，要立足于你现实的基点考虑住房问题。所谓现实的基点是指你所在城市楼市供需情况，政府的住房政策以及你本人家庭的支付能力、家庭成员对住宅的需求等情况。低收入群体，应尽可能依靠当地住房保障体系获得廉租住宅。中低收入家庭，可通过购买由政府补贴的经济适用房解决住房问题。而中等收入者则要根据自己家庭的经济状况、人员组成及其工作、学历情况合理选择住房。我们提倡住房的梯度消费，而不鼓励“一步到位”。由于住房具有价值高、不可移动、与生活质量密切相关以及置换手续复杂、成本较高等特性，因此在购房时一定要作综合比较。比如对参加工作不久的人，可以先租房居住，待有一定积累后再购置住房。在你具有一定购房能力后，可先选择小面积住宅而不要求大求全。比如你在市中心区工作，用同样的钱可以在郊区买到100平方米的住宅，而在较中心地区只能买到70～80平方米的住宅，那么你就要计算每天的交通成本和时间成本，并衡量商业、教育、医疗服务等的方便程度，综合考虑后才作出决定。
此外，选择合适的贷款品种、还贷额度、贷款期限也是重要内容，不要因月供过高而影响生活。■
“拐点论”就是涨幅趋缓
□文/陈则明
2007年，房地产市场逐渐进入
平衡，房价涨幅趋缓。社会对房地产市场的走势判断产生了分歧。万科集团的王石抛出“拐点论”，受到广泛关注。尽管王石说拐点是秃子头上的虱子，但社会争议仍然很激烈。仔细阅读王总的论著，最后还是没有明白房地产“拐点”是什么。《第一财经》节目中大家在一起争论，虽说的是同一词汇，却在讲不同的事物。
王石表达的可能是“生意难做”。
百姓理解的可能是“房价要跌”。
经济学中没有定义，最可能的含义是“涨幅趋缓”。
开发商的“生意难做”，的确是明摆的事实。2007年，几乎所有的城市都出现了地价新高，一些城市甚至出现了楼面地价超房价的情况，按照土地成本一般占房价50%计算，也就是说只有房价在未来两三年翻番，开发商才能盈利。万科集团在南京江宁牛首山拍到的地块楼面地价达3278元/平方米，创造了南京市当地的地王。2008年，我国将实行从紧的货币政策，开发商从银行获得的贷款有限。万科在全国各城市大土地储备的同时，表示已经准备好“过冬”，可能是指通过上市融资减少银行贷款。对于一些没有上市的房地产开发企业，会面临资金压力。散布“拐点论”，不排除给房地产开发行业洗盘，让中小开发商出局的企图。
百姓对“拐点”只有感性的认识。这和之前人们争论的“房地产泡沫”、“房地产热”一样，是没有确切定义的词汇。听到“拐点”，就以为“房价要跌”。听到“调控”，就以为“打压房价”。房价具有科学规律，而不是个人或机构的意愿决定的，某些人买不起，并不是房价下降的理由。任何时候、任何国家，大部分老百姓都是买不起住房的。世界上让大部分老百姓买得起住房的案例，只有美国用住房次级债的做法实现，而不是用限制房价的办法。调控也不是房价下降的理由。调控政策中从来没有把“降低房价”作为目标，只有“稳定房价”的目标，但百姓常把两者等同。即使某些特殊时期对价格进行管制，最后也会反弹。
经济学中可用数量化的语言来定义“拐点”。高等数学里指的是变化曲线的二次导数正负发生变化，物理学里指的是加速度发生正负变化。房地产市场借用这个术语，最贴切的表达可能是“房价涨幅趋缓”。20年来，几乎所有的房地产调控政策都是以此为目标，我国的房地产调控政策在稳定房价上取得了一定的成果。
对房价走势的判断，用经济学原理判断才科学，经济学中决定价格唯一的依据是供求关系。其他的因素都要还原到供求关系上，才能判断其对价格的影响。房地产市场的需求是相对刚性的，供给是相对弹性的。就是说需求长期具有稳定的趋势，决定房价最终看土地市场的供给。房市与股市毕竟有差别，“追涨杀跌”的短期炒作在房市行不通。外行看房价，是数中介门店看房量，数新楼盘的灯泡。内行看房价，是数土地出让量，数新开工量，数开发商拿地的成本。
近来一些大城市成交量出现萎缩，并不表示供求关系发生逆转，只能说明市场的观望气氛浓厚，市场的心理面只对房价短期起作用。除了珠江三角洲少数城市，中国大部分城市的房地产新增供给量、市场存量、土地供给量在进一步萎缩，住宅新开工面积的持续下降，这些对长期内的房价都会有上涨的压力。■
房市“拐点论”剖析
□文/陈伯庚
提出拐点论的重点是房价，由于房价是
房地产市场的综合表现，因而其实质是预估2008年整个房地产市场形势。笔者历来认为，观察房地产市场形势，要坚持用一分为二的、辩证的、发展的观点，对宏观经济形势、市场供求关系变动趋势、房地产业的成熟度和周期性进行综合分析，才能得出正确的、科学的判断和预测。
首先，看宏观经济形势。当前我国的宏观经济形势对房地产市场的影响是双重的：一方面，近5年来我国国民经济保持了两位数的快速增长态势，人均实际收入大幅提高，温家宝总理在人代会的政府工作报告中，提出2008年GDP计划增长8%，实际仍可能达到10%左右。国民经济发展要求房地产业相应发展，关注民生要求人民的居住条件继续得到改善，这为房地产市场持续发展创造了良好的条件。另一方面，在国民经济发展过程中，也存在着货币流动性过剩和物价上涨过快等突出问题。为防止过热转化为通货膨胀，要求加强宏观调控，实施从紧的货币政策，可以预计对房地产开发贷款和住房消费贷款将从严控制；同时对房地产市场的调控政策措施的坚持贯彻执行，对房地产市场的过热发展和房价的过快上涨产生抑制作用，制约了2008年房地产业不可能大幅增长，但也不可能衰落和萎缩，而是纳入科学发展的轨道，平稳健康发展。
其次，看市场供求变化趋势。市场供求状况是衡量房地产市场景气度的主要指标。2008年房地产市场供求关系将发生怎样的变化呢？从供给方面看，为满足居住条件改善的需要，改变供不应求拉动房价上涨的动因，住房投资将继续增长，供给总量将有较大增加；供给结构也必将有较大调整，满足中低收入者需求的限价房、经济适用房、动拆迁配套商品房以及廉租房将有较大扩张，房型结构中中小户型、特别是套型面积70至90平方米的普通商品住房所占的比例也将大大提高，住房供给与需求将逐步适应，供不应求的状况将得到很大改观。从需求方面看，房贷新政的实施，会增加购房成本，起到抑制投资投机性购房需求的良好作用，从而阻遏房价的涨幅。但改善型住房需求仍然是房市的主体，虽受贷款利率提高的影响，暂时可能推迟购房，但观望一段时间以后仍将逐步释放。从长期发展趋势看，城市化进程的加快，新迁入城市的人口增多等诸多因素作用，住房需求的基本面是在不断增长的。深圳、北京、上海等地2007年房价涨幅过大的城市，目前出现降价是正常的回调，年中可能止跌回升，全年将趋于基本平稳。
再次，看房地产业发展的成熟度和周期性。在考察房地产市场形势的时候，必须充分考虑到房地产业发展的周期性和所处的发展阶段。西方发达国家的房地产业已有200多年历史，处于成熟阶段，已经历扩张与收缩、繁荣与衰退好多个周期。而我国房地产业从恢复到发展才经历20多年时间，20世纪90年代初和21世纪初虽曾出现过短暂的过热问题，但经调控已基本解决。目前的房地产市场处于中期发展阶段。现阶段的我国尚处在工业化、现代化和城市化的过程中，从国民经济发展需要和人民居住水平提高需要的角度看，市场需求的潜力还是很大的，房地产业进入发达阶段还有很长的路要走，轻言衰退不仅对行业发展不利，而且对国民经济发展和人民居住条件改善也极为不利。
从上述三因素的分析可以预测，2008年的房地产市场既不会过热，也不会萎缩，而是趋向平稳发展；房价涨幅将受到遏制，但也不可能大幅下降，而是趋向基本稳定、微幅波动，所谓拐点论缺乏科学根据。附带说说，用“拐点”一词来归结房地产市场和房价，也不是规范的科学的用语，正确的用法应是国际上通用的景气度。任何预测都是对发展趋势的科学猜想，对预先制定应对策略是有益的。但也要警惕一些号称首席经济学家之类的人用胡言乱语扰乱形势，前些年那种房地产“冬天论”、“泡沫破灭论”、“房价大跌论”等预言，早就被历史事实所抛弃，人们对拐点论也将拭目以待。■
华东师大东方房地产学院教授
编辑：靳伟华