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【摘 要】针对当前房地产行业严峻形势，以房地产泡沫产生为切入点，介绍了其评价指标，当前房地产行业现状及宏观经济特点，最后提出了个人的一些政策建议。
【关键词】房地产；泡沫；评价指标；政策建议
房地产泡沫主要体现在价格泡沫上，具体是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态。其直接原因是投机者对房地产市场的估计过于乐观，主观和客观上均背离房地产自身价值以及盈利能力。1998年7月3日国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国房地产业进入了实质性运作阶段。
目前各大房地产企业资金链趋紧甚至于断裂的新闻屡见不鲜，由于国内楼市特殊情况，虽没有形成泡沫经济，但如何应对目前的房地产形势至关重要。
1 房地产泡沫评价指标
目前应房地产泡沫评价指标大部分是选取袁贤祯1998年提出的房地产业景气指标体。其分为三个部分：同步指标、先行指标和滞后指标。同步指标是指其循环转折点与总体转折点几乎同时出现，其作用主要是描述当期经济运行所处的景气状态。先行指标是指其循环转折点在出现时间上稳定地领先于总体循环相应转折点的指标。为指标体系提供预警功能。滞后指标是指其循环转折点的出现落后于总体（详见表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期缩水近八成，创造了2005年以来新低。国庆期间，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情况和京沪相似。
基于行政降温和欧债危机的双重影响，中国的房地产市场也面临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。
2.2 宏观经济特点
通过对当前房地产行业形势的观察和分析，统计资料发现当前宏观经济特点表现为以下四个方面：
1）贸易不均衡
目前我国的外汇储备总额也己突破1万亿美元，成为世界第一外汇储备大国。我国对美国的贸易顺差连年持续扩大，使得美国一直要求人民币升值，另外再加上一些国际舆论的不利影响，人民币升值的压力越来越大。
2）金融市场不断开放
我国于2001年12月加入世界贸易组织，紧接着在结束入世5年过渡期后，2006年12月起我国便开始全面开放国内金融市场，外资银行便可以和中国的银行一样开展人民都不同程度地加快了房地产业的迅速膨胀。
4）民间流动资金依然过剩
由于近年我国银行存款利率较低，股票市场低迷，以及理想金融投资产品比较匿乏，这便使得大量民间流动资金涌入房地产行业，使得房地产价格暴涨，产生房地产投资过热现象。民间流动资金过剩是导致近年我国房地产价格上涨过快的主要原因。
3 防止房地产泡沫政策建议
在当前严峻形势下，国家及各地政府有必要提出有效政策，以正确引导和促进我国房地产行业健康发展。
1）针对我国监管国外游资为防止泡沫发生，我们必须严格管制并进行积极引导国外游资的流入，防止出现投机行为。具体措施有：通过保持国内房地产行业的健康发展，有效的阻止国外游资投机房地产业；也可有选择地吸收国外资本，并对其最短投资期限加以规定；采取相关税收政策来抑制国外游资的投机行为。
2）针对人民币升值
人民币升值压力逐渐增大，其与经济的稳定息息相关。具体建议有：实现人民币渐进性升值，防止升值过快造成对房地产行业的冲击；对现有外汇管理体制进行适度改革，减缓升值压力。积极引导国外资金流入国内具有一定科技含量的制造类行业。
3）货币政策建议
当前我国需要不断完善货币政策体系，对房地产价格实行指标化以及及时监测，以保证我国房地产行业健康发展。具体建议有：有效控制银行信贷规模，同时严格管制房地产信贷数额比例；利用综合利率手段对我国房地产行业进行调控；通过建立房地产预警系统，尽快制定有效的货币政策。
参考文献
[1]曹振良、高晓慧等.中国房地产业发展与管理研究[M].北京：北京大学出版社，2002，4
[2]中华人民共和国国务院.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知[R].1998，7
[3]中国指数研究院指数中心.中国房地产指数系统百城价格指数报告[R].2011，10
【关键词】房地产；泡沫；评价指标；政策建议
房地产泡沫主要体现在价格泡沫上，具体是指房地产价格脱离其基础价值而持续上涨的过程及状态。其直接原因是投机者对房地产市场的估计过于乐观，主观和客观上均背离房地产自身价值以及盈利能力。1998年7月3日国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国房地产业进入了实质性运作阶段。
目前各大房地产企业资金链趋紧甚至于断裂的新闻屡见不鲜，由于国内楼市特殊情况，虽没有形成泡沫经济，但如何应对目前的房地产形势至关重要。
1 房地产泡沫评价指标
目前应房地产泡沫评价指标大部分是选取袁贤祯1998年提出的房地产业景气指标体。其分为三个部分：同步指标、先行指标和滞后指标。同步指标是指其循环转折点与总体转折点几乎同时出现，其作用主要是描述当期经济运行所处的景气状态。先行指标是指其循环转折点在出现时间上稳定地领先于总体循环相应转折点的指标。为指标体系提供预警功能。滞后指标是指其循环转折点的出现落后于总体（详见表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期缩水近八成，创造了2005年以来新低。国庆期间，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情况和京沪相似。
基于行政降温和欧债危机的双重影响，中国的房地产市场也面临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。
2.2 宏观经济特点
通过对当前房地产行业形势的观察和分析，统计资料发现当前宏观经济特点表现为以下四个方面：
1）贸易不均衡
目前我国的外汇储备总额也己突破1万亿美元，成为世界第一外汇储备大国。我国对美国的贸易顺差连年持续扩大，使得美国一直要求人民币升值，另外再加上一些国际舆论的不利影响，人民币升值的压力越来越大。
2）金融市场不断开放
我国于2001年12月加入世界贸易组织，紧接着在结束入世5年过渡期后，2006年12月起我国便开始全面开放国内金融市场，外资银行便可以和中国的银行一样开展人民都不同程度地加快了房地产业的迅速膨胀。
4）民间流动资金依然过剩
由于近年我国银行存款利率较低，股票市场低迷，以及理想金融投资产品比较匿乏，这便使得大量民间流动资金涌入房地产行业，使得房地产价格暴涨，产生房地产投资过热现象。民间流动资金过剩是导致近年我国房地产价格上涨过快的主要原因。
3 防止房地产泡沫政策建议
在当前严峻形势下，国家及各地政府有必要提出有效政策，以正确引导和促进我国房地产行业健康发展。
1）针对我国监管国外游资为防止泡沫发生，我们必须严格管制并进行积极引导国外游资的流入，防止出现投机行为。具体措施有：通过保持国内房地产行业的健康发展，有效的阻止国外游资投机房地产业；也可有选择地吸收国外资本，并对其最短投资期限加以规定；采取相关税收政策来抑制国外游资的投机行为。
2）针对人民币升值
人民币升值压力逐渐增大，其与经济的稳定息息相关。具体建议有：实现人民币渐进性升值，防止升值过快造成对房地产行业的冲击；对现有外汇管理体制进行适度改革，减缓升值压力。积极引导国外资金流入国内具有一定科技含量的制造类行业。
3）货币政策建议
当前我国需要不断完善货币政策体系，对房地产价格实行指标化以及及时监测，以保证我国房地产行业健康发展。具体建议有：有效控制银行信贷规模，同时严格管制房地产信贷数额比例；利用综合利率手段对我国房地产行业进行调控；通过建立房地产预警系统，尽快制定有效的货币政策。
参考文献
[1]曹振良、高晓慧等.中国房地产业发展与管理研究[M].北京：北京大学出版社，2002，4
[2]中华人民共和国国务院.国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知[R].1998，7
[3]中国指数研究院指数中心.中国房地产指数系统百城价格指数报告[R].2011，10