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摘要：房屋面积误差的大小直接与产权人经济利益挂钩，如果测量不精确或者计算方法不准确，很容易因面积而产生冲突和矛盾，甚至对簿公堂。因此，必须严格控制外业数据采集的误差和内业面积的计算误差，严格按照《房产测量规范》的要求，确定不同的公共部分所服务的对象，本文将从测量数据的采集方面人手，归纳房产面积计算具体问题。
关键词：房产测量；面积；精确度；数据采集
一 外业数据采集
1.房屋拐角点的数据采集方法。
由于房产测量精度要求比较高，目前开展的房产测量工作一般都
采用内外业一体化的数字化房产测量方法。在进行房产测量项目时，使用的仪器必须具有资质部门检定合格的证书，例如全站仪，主要是测定光电测距仪的加常数和乘常数，在房产测量的碎部测量中由于距离较短，仪器加常数必须考虑但乘常数可忽略不计侧。在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的拐角点上，通常将棱镜面朝全站仪靠在房屋的角点上，这时采集到的坐标实际上是棱镜中心的坐标，而不是房屋角点坐标。在实际测量时，可以将仪器常数设为零，用钢尺量距，直接测定出棱镜中心至棱镜后背位置的棱镜常数，在进行外业数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数（零）和棱镜常数（至棱镜后背位置的参数），就可以直接测出房屋角点的坐标。
但是这里还应注意这样一个问题，如果用该棱镜去进行后视定向和发展图根导线点的话，则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。切不可麻痹大意，以免拐角点的精度超出规定的房产精度要求。
另外还有一种情况，在进行数据采集时，有时候无法将棱镜的后背位置置于房屋角点上。这时，由于棱镜具有一定的体积，所以就不能把棱镜看作一个点进行观测。瞄准棱镜中心测出的坐标，不是房屋角点的坐标，这时需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。
2.实地丈量房屋的边长。
随着测绘仪器的升级换代，目前在进行房产测量时大部分都是使用手持测距仪测量房屋边长，可以测量房屋的中线尺寸与包外尺寸。进行房屋实地测量时，如果实测了房屋的所有边，则有可能由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中误差的问题，出现左右山墙、前后墙或者在施工图中本应对称相等的边，出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形房屋。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长的数据。对于误差超过限差的边长数据，应检查是不是测量不准确的原因；如果确系不相等的，则根据测量结果进行绘图和面积计算。在实际的勘测时，要着重注意墙厚和墙体的归属，墙体归属包括有：共墙、自墙、借墙三种情况。
二 关于面积问题的具体分析
在房产测绘项目中，面积计算依据的是《规范》和以建住房【2002】74号文的形式发出的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的"通知"，但是由于新《规范》的制定还不全面，具体问题解释还不清晰，并且房屋的造型五花八门，很多部位的概念很模糊。因此，房产测绘人员在房产面积计算中，对某些具体问题的认识和理解往往不统一，在实际计算中容易产生分歧、争执。现在就实际工作中所遇到的面积测算问题阐述一下笔者的理解，供大家参考
1.廊的计算。
《规范》中规定："与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。"而建设部发布执行的建住房【2002】74号文关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的"通知"中，对于公共通道这一项有以下规定："临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。"这样就出现，对于同样类型的建筑房屋，因底层是否临街并且为公共道路街巷，而出现计算建筑面积不同。但实际计算中我们如何去认定临街楼房、挑廊底层是否作为公共道路、街巷呢？城市规划区域内的公共道路、街巷是由城市规划管理部门依据本城区的详细规划方案设计确定的，而该建筑物的公共走道、檐廊、柱廊是建筑设计单位在规划许可条件下进行设计确定的。所以应根据规划批准合格的设计图纸，假如图纸标示为区域公共道路、街巷，则不计算建筑面积：假如图纸标示为建筑物自身的公共走廊、檐廊、柱廊，则应该按《规范》的要求计算建筑面积。
2.阳台面积的计算。
阳台是户内与户外的过渡空间，是供人们晾晒衣物、户外活动或其他用途的房屋附属设施。阳台是否采用实体板作圍护，栏板以上是否用玻璃等物全部围闭可将阳台分为全封闭和半封闭。全封闭阳台算全面积，半封闭阳台计算一半面积队上述阳台的概念是标准阳台的概念，随着时间的推移在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式千差万别，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如：阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔二层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖等情况。以上特殊情况下的阳台如何计算阳台建筑面积，下文将分别举例论述。
（1）当阳台没有顶盖或者阳台的顶盖不能完全遮盖其底板时，阳台面积不能计算。
（2）当阳台的顶盖大于底板时有以下两种情况：
①当阳台维护结构的顶部外沿到主墙表面尺寸大于底板尺寸时，以底板尺寸为准计算阳台面积。
②当阳台维护结构的顶部外沿到主墙表面尺寸小于或者等于底板尺寸时，以维护结构的顶部外沿到主墙表面尺寸为准计算阳台面积。
（3）隔层顶盖的阳台。
隔层顶盖的阳台视为无顶盖，不计算阳台面积，理由有两个：隔一层情况下，顶盖起不了保护作用，无现实意义。
假如隔一层算有顶盖而计算阳台面积，那么隔二、三、四……层计不计算面积呢？标准难把握。因此，统一规定为：隔层顶盖不是顶盖，不计算阳台面积。顶盖是否为隔层是依据顶盖所依附的主体结构的结构层为准。
3.层高的测定。
面积计算要求的层高是：2.20米或者2.20米以上的高度，层高：系指房屋的下层地面至上层地面的垂直距离。这样就会产生一个实际问题是层高在实际测量中无法实测，不同的楼层底板厚度不同，准确的测量也很难实现。所以引出一个用不含底板厚度的净高来衡量，就会更加实用和更加直观。净高：指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的垂直距离。在实际测量中，只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m，掌握此原则：凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。
三 房屋公共部位的分摊方法
房屋公摊面积分摊的原则即共有建筑面积的处理原则：
1.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行：
2.无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。对功能楼的共有建筑面积必须按不同功能、不同服务对象区别分摊。根据图纸确定共有建筑面积的归属，经委托方签字盖章以后方可进行房屋共有建筑面积分摊计算。核心的思想是：谁受益，谁分摊。
四 结语
房产测量是一项工序繁杂的测绘工程。本文对房产测量外业数据采集的问题和面积计算在具体实施中产生的问题进行了阐述，对一些在规范中不清晰的面积计算部位进行了剖析，明确了在多种情况下公共建筑面积的分摊方法，具有较强的实践意义和指导性。
参考文献
[1] 郑汉球，洪立波，陶福海.工程测量技术的发展和我们的对策.北京测绘，1996（l）
[2] 洪立波.我国城市测量技术发展与成就.测绘工程，1998（3）
[3] 何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003，（8）
关键词：房产测量；面积；精确度；数据采集
一 外业数据采集
1.房屋拐角点的数据采集方法。
由于房产测量精度要求比较高，目前开展的房产测量工作一般都
采用内外业一体化的数字化房产测量方法。在进行房产测量项目时，使用的仪器必须具有资质部门检定合格的证书，例如全站仪，主要是测定光电测距仪的加常数和乘常数，在房产测量的碎部测量中由于距离较短，仪器加常数必须考虑但乘常数可忽略不计侧。在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的拐角点上，通常将棱镜面朝全站仪靠在房屋的角点上，这时采集到的坐标实际上是棱镜中心的坐标，而不是房屋角点坐标。在实际测量时，可以将仪器常数设为零，用钢尺量距，直接测定出棱镜中心至棱镜后背位置的棱镜常数，在进行外业数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数（零）和棱镜常数（至棱镜后背位置的参数），就可以直接测出房屋角点的坐标。
但是这里还应注意这样一个问题，如果用该棱镜去进行后视定向和发展图根导线点的话，则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。切不可麻痹大意，以免拐角点的精度超出规定的房产精度要求。
另外还有一种情况，在进行数据采集时，有时候无法将棱镜的后背位置置于房屋角点上。这时，由于棱镜具有一定的体积，所以就不能把棱镜看作一个点进行观测。瞄准棱镜中心测出的坐标，不是房屋角点的坐标，这时需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。
2.实地丈量房屋的边长。
随着测绘仪器的升级换代，目前在进行房产测量时大部分都是使用手持测距仪测量房屋边长，可以测量房屋的中线尺寸与包外尺寸。进行房屋实地测量时，如果实测了房屋的所有边，则有可能由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中误差的问题，出现左右山墙、前后墙或者在施工图中本应对称相等的边，出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形房屋。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长的数据。对于误差超过限差的边长数据，应检查是不是测量不准确的原因；如果确系不相等的，则根据测量结果进行绘图和面积计算。在实际的勘测时，要着重注意墙厚和墙体的归属，墙体归属包括有：共墙、自墙、借墙三种情况。
二 关于面积问题的具体分析
在房产测绘项目中，面积计算依据的是《规范》和以建住房【2002】74号文的形式发出的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的"通知"，但是由于新《规范》的制定还不全面，具体问题解释还不清晰，并且房屋的造型五花八门，很多部位的概念很模糊。因此，房产测绘人员在房产面积计算中，对某些具体问题的认识和理解往往不统一，在实际计算中容易产生分歧、争执。现在就实际工作中所遇到的面积测算问题阐述一下笔者的理解，供大家参考
1.廊的计算。
《规范》中规定："与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。"而建设部发布执行的建住房【2002】74号文关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的"通知"中，对于公共通道这一项有以下规定："临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。"这样就出现，对于同样类型的建筑房屋，因底层是否临街并且为公共道路街巷，而出现计算建筑面积不同。但实际计算中我们如何去认定临街楼房、挑廊底层是否作为公共道路、街巷呢？城市规划区域内的公共道路、街巷是由城市规划管理部门依据本城区的详细规划方案设计确定的，而该建筑物的公共走道、檐廊、柱廊是建筑设计单位在规划许可条件下进行设计确定的。所以应根据规划批准合格的设计图纸，假如图纸标示为区域公共道路、街巷，则不计算建筑面积：假如图纸标示为建筑物自身的公共走廊、檐廊、柱廊，则应该按《规范》的要求计算建筑面积。
2.阳台面积的计算。
阳台是户内与户外的过渡空间，是供人们晾晒衣物、户外活动或其他用途的房屋附属设施。阳台是否采用实体板作圍护，栏板以上是否用玻璃等物全部围闭可将阳台分为全封闭和半封闭。全封闭阳台算全面积，半封闭阳台计算一半面积队上述阳台的概念是标准阳台的概念，随着时间的推移在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式千差万别，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如：阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔二层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖等情况。以上特殊情况下的阳台如何计算阳台建筑面积，下文将分别举例论述。
（1）当阳台没有顶盖或者阳台的顶盖不能完全遮盖其底板时，阳台面积不能计算。
（2）当阳台的顶盖大于底板时有以下两种情况：
①当阳台维护结构的顶部外沿到主墙表面尺寸大于底板尺寸时，以底板尺寸为准计算阳台面积。
②当阳台维护结构的顶部外沿到主墙表面尺寸小于或者等于底板尺寸时，以维护结构的顶部外沿到主墙表面尺寸为准计算阳台面积。
（3）隔层顶盖的阳台。
隔层顶盖的阳台视为无顶盖，不计算阳台面积，理由有两个：隔一层情况下，顶盖起不了保护作用，无现实意义。
假如隔一层算有顶盖而计算阳台面积，那么隔二、三、四……层计不计算面积呢？标准难把握。因此，统一规定为：隔层顶盖不是顶盖，不计算阳台面积。顶盖是否为隔层是依据顶盖所依附的主体结构的结构层为准。
3.层高的测定。
面积计算要求的层高是：2.20米或者2.20米以上的高度，层高：系指房屋的下层地面至上层地面的垂直距离。这样就会产生一个实际问题是层高在实际测量中无法实测，不同的楼层底板厚度不同，准确的测量也很难实现。所以引出一个用不含底板厚度的净高来衡量，就会更加实用和更加直观。净高：指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的垂直距离。在实际测量中，只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2.05m，掌握此原则：凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。
三 房屋公共部位的分摊方法
房屋公摊面积分摊的原则即共有建筑面积的处理原则：
1.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行：
2.无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。对功能楼的共有建筑面积必须按不同功能、不同服务对象区别分摊。根据图纸确定共有建筑面积的归属，经委托方签字盖章以后方可进行房屋共有建筑面积分摊计算。核心的思想是：谁受益，谁分摊。
四 结语
房产测量是一项工序繁杂的测绘工程。本文对房产测量外业数据采集的问题和面积计算在具体实施中产生的问题进行了阐述，对一些在规范中不清晰的面积计算部位进行了剖析，明确了在多种情况下公共建筑面积的分摊方法，具有较强的实践意义和指导性。
参考文献
[1] 郑汉球，洪立波，陶福海.工程测量技术的发展和我们的对策.北京测绘，1996（l）
[2] 洪立波.我国城市测量技术发展与成就.测绘工程，1998（3）
[3] 何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003，（8）