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【摘 要】房地产业作为我国重要的支柱性产业之一，其发展的质量直接影响着国民经济的运行质量。房地产业发展过慢，则无法带动相关产业的发展，城市化进程也将受阻，国民经济也无法得到较快增长，相反，如果房地产业过速，则会导致投资比例过高，资源供应出现短缺，虚拟需求大幅增加，房价上涨过猛，严重的会破坏整个国民经济的正常运转。因此，在城市化进程中如何适度地发展房地产业成为国民经济可持续发展的关键。
【关键词】城市化；房地产业；可持续发展
一、理论综述
城市化是一个经济、社会、生态、文化诸方面全面转变的动态过程，是人类生活方式、生产方式和居住方式全面转变的过程，它包括了社会的、经济的、人口的和空间等诸多方面的含义。城市化过程至少包括四个方面的内容：
第一，城市化是人口和劳动力向城市转移的过程。城市人口在总人口中的比例即城市化率是度量城市化水平的一个重要指标。
第二，城市化是第二、三产业在城市集聚发展的过程。二、三产业在一定的区域不断聚集，这是城市化的本质和根本动力。
第三，城市化是地域性质和景观转化的过程，这些地域景观的变化主要包括原有城市建成区的扩大，新的城市地域、城市景观的涌现和城市基础设施的改善等等。
第四，城市化是包括城市文明、城市意识在内的城市生活方式的形成、扩散和传播过程。房地产业可持续发展是既满足当代人对房地产及其附属产品的占有和需求，又不危害后代人对其占有和需求的能力，是房地产业与人口、资源、环境协调发展的结果。这就要求房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展协调，也要与地方区域经济的发展相协调，也要实现整个房地产业自身经济生产过程的良性循环。
二、房地产业与城市化的关系
（一）城市化对房地产业的带动作用
城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。改革开放以后，我国城市化率呈现出一路加速增长的态势，2000 年至2010 年城市化率年均增长近1.36 个百分点。根据国际经验估计，我国要到2010 年前后才会出现城市化的速度拐点，而拐点之后城市化增长速度将略有下降，如果按年均增长1 个百分点计算，2020 年中国城市化率将可能达到60％。城市的重要功能之一就是居住，城市化将引起城市潜在住宅需求的增加。城市潜在住宅需求是指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城市需要增加的住宅数量。影响住宅潜在需求的因素有三个：新增城市人口、原有城市人口居住水平提高的幅度、住宅年自然折旧率。我国高速城市化将给房地产业带来了巨大的发展空间。
（二）房地产业对城市化的推动作用
农村人口向城市迁移的动因主要有两个：一是城市能提供大量的就业机会；二是城市有较之农村更为优越的生产和生活环境。房地产业正是直接或间接地对这两个动因发生作用，从而使大量的农村人口城市化。
第一，房地产业自身对农村剩余劳动力具有强大的吸纳力。房地产业是一个劳动密集型产业。农村剩余劳动力进人房地产业，加快了农村人口的城市化。第二，房地产业的发展不断提供着城市化所需的生产要素和生活要素。房地产业每年开发的房屋中，住宅建筑占一半以上。人们用以休息和娱乐的公共场所、城市绿化等均系房地产业开发的范围。房地产业不断改善城市的居住和生活、生产条件，吸引着更多的农村人口向城市迁移。
三、影响与制约盐城市地产业可持续发展的因素
（一）政府对房地产业期望过高
盐城市房地产业从2000年开始进入发展期，从2005年进入快速发展期，这主要得益于政府的行政推动。政府通过加快新城南迁及旧城改造增加刚性需求，通过放开公积金贷款政策激励住房消费，通过拍卖土地提高土地的出让价格。房地产业的快速发展为城市建设注入了较为雄厚的资金，这进一步增强了政府要加快房地产业发展的信心。甚至有些府官员认为“房价的高低决定城市的地位，房价越高，城市地位就越高，盐城的房价低于周边城市，房价还应不断上涨。”在这一思想指导下，盐城市的房地产市场迅速升温，各种潜在需求迅速成为有效需求，甚至一些未来需求提前得到释放，投资需求增长快于消费需求，各种闲资都转向房地产投资领域。
（二）土地资源配置不合理、土地利用效率水平低下
土地利用效率水平低下不仅表现在用地功能配置不尽合理，还表现在土地使用不当和土地使用不足。为了赢得地区经济的竞争优势，政府在土地经营中征用农业土地数量大于全社会最佳量。为引进更多的投资，将大片土地以低廉的价格出让给企业，出现了企业占而不用、长期储备的闲置状态。
（三）房价上涨过快、房地产泡沫明显
从2005年起，盐城市商品房单价均以23％以上的年增长率向上攀升，其增幅超过了GDP的增长率（2005年同比上涨14.3％）和城市人均可支配收入（2005年同比上涨13.3％）。房价的上涨吸引了一批投资需求者，投资需求的增多进一步抬高了房价。房地产商品已经成为一批人投机赚钱的工具。这种情况如果不加以调整和适当的控制，势必将加剧普通消费者的住房代价，利润流入投资者和投机者之手，最终产生穷者越穷，富者越富，更严重的还可能引起社会问题。
（四）缺乏统一的市场信息平台
盐城市尚未建立起全市统一的信息收集平台，部分行政区还各自为政，不能顾全大局，造成数据残缺不全，无法形成完整的数据库，无法做深入细致的分析。房地产业的迅速发展与落后的信息建设产生了不协调，没有翔实准确的数据作参考，政府部门对市场的判断出现偏差，宏观决策往往无法达到预期效果。
四、促进盐城房地产业可持续发展的对策
（一）调节房地产业与国民经济协调发展
在整个国民经济运行过程中，如果房地产运行状态良好，经济效率高，发展势头正常，就会对国民经济起到强有力的促进作用。如果房地产业发展规模失控，市场炒作严重，交易不规范，房地产价格飞涨，则会对国民经济产生牵绊作用。由于社会可用资源的数量有限，房地产业发展过快，就会导致国民经济的结构比例不平衡，使经济结构的均衡遭到破坏，这时房地产业的过快发展将以其它产业的相对过慢为代价，易造成资源的结构性供不应求和供过于求的状况。如果房地产业运行质量很差、效率很低，在整体上会导致国民经济效率降低。因此，房地产业的快速发展必须以国民经济的快速发展为前提，过于超前或落后于国民经济的发展都将不利于整个经济的平稳发展。 （二）严格执行城市规划
盐城市的城市规划比较落后，特别是现在的解放路大铜马商业圈，土地利用非常不规范，没有合理的进行超前规划，导致现在面临众多难以化解问题。所以必须坚持以规划为依据的土地管制制度，强化规划的控制地位，科学编制和修改规划，调整全市土地利用空间布局和宏观调控指标，真正发挥规划的制度、导向和管制作用。强化计划指标对建设用地总量的控制作用，不要超标出让土地。
（三）控制投资性购房需求过快增长
盐城市房价的过快上涨是从2002年开始的，以后随着房价的持续上涨，投资购房比例越来越高，投资比例的快速上涨已威胁到房市的正常运行，如果任其发展，房市将进一步被扭曲，最终危及房地产经济和国民经济。因此，应采取措施抑制炒房现象。
主要可采用贷币政策、税收政策和行政手段。一是对购买二套以上房屋的投资者应提高贷款利率和首付比例，这就要求金融机构建立统一的信用体系，共享客户资源，联合防范炒楼带来的金融风险。二是完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的瘸疾。三是出台行政性措施，限制短期炒作行为。
（四）加快市场信息系统建设
随着房地产业各环节市场化程度的提高，政府的行政管理要向市场服务转变。政府管理部门的主要职能是预报市场、分析市场、重视市场、规范市场，做到信息公开、透明。这就要求政府管理部门一方面建立健全信息预报中心的设置，配备专业人员加强数据信息的整合、分析、发布，根据市场需求和政府宏观决策需求提供详实准确的基础资料，让准确可靠的信息引导市场正常运行。
参 考 文 献
[1]联合国经济与社会事务部人口司．世界城市化展望2009年修正版[J]．2010
[2]成德宁．城市化与经济发展——理论、模式与政策（第一版）[M]．北京：科学出版社，2004：205
[3]许学强，周一星，宁越敏．城市地理学（第二版）[M]．北京：高等教育出版社，2009：54
[4]戴维．D．史密斯．卢卫，杜小平译．城市化、住宅及其发展过程[M]．天津社会科学院出版社，2000：150
[5]刘亚臣．房地产金营管理[M]．大连：大连理工大学出版社，2008（5）
[6]钱易，唐孝炎．环境保护与可持续发展[M]．北京：高等教育出版社，2000：135
[7]刘为敏．论房地产调控政策在中小城市失灵的原因及对策[J]．企业导报．2009（4）：5
[8]杨波，杨亚西．房地产业与城市化的协调发展关系研究[J]．重庆：重庆邮电大学经济管理学院
[9]谢文蕙，邓卫．城市经济学[M]．北京：清华大学出版社，1996：44
【关键词】城市化；房地产业；可持续发展
一、理论综述
城市化是一个经济、社会、生态、文化诸方面全面转变的动态过程，是人类生活方式、生产方式和居住方式全面转变的过程，它包括了社会的、经济的、人口的和空间等诸多方面的含义。城市化过程至少包括四个方面的内容：
第一，城市化是人口和劳动力向城市转移的过程。城市人口在总人口中的比例即城市化率是度量城市化水平的一个重要指标。
第二，城市化是第二、三产业在城市集聚发展的过程。二、三产业在一定的区域不断聚集，这是城市化的本质和根本动力。
第三，城市化是地域性质和景观转化的过程，这些地域景观的变化主要包括原有城市建成区的扩大，新的城市地域、城市景观的涌现和城市基础设施的改善等等。
第四，城市化是包括城市文明、城市意识在内的城市生活方式的形成、扩散和传播过程。房地产业可持续发展是既满足当代人对房地产及其附属产品的占有和需求，又不危害后代人对其占有和需求的能力，是房地产业与人口、资源、环境协调发展的结果。这就要求房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展协调，也要与地方区域经济的发展相协调，也要实现整个房地产业自身经济生产过程的良性循环。
二、房地产业与城市化的关系
（一）城市化对房地产业的带动作用
城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。改革开放以后，我国城市化率呈现出一路加速增长的态势，2000 年至2010 年城市化率年均增长近1.36 个百分点。根据国际经验估计，我国要到2010 年前后才会出现城市化的速度拐点，而拐点之后城市化增长速度将略有下降，如果按年均增长1 个百分点计算，2020 年中国城市化率将可能达到60％。城市的重要功能之一就是居住，城市化将引起城市潜在住宅需求的增加。城市潜在住宅需求是指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城市需要增加的住宅数量。影响住宅潜在需求的因素有三个：新增城市人口、原有城市人口居住水平提高的幅度、住宅年自然折旧率。我国高速城市化将给房地产业带来了巨大的发展空间。
（二）房地产业对城市化的推动作用
农村人口向城市迁移的动因主要有两个：一是城市能提供大量的就业机会；二是城市有较之农村更为优越的生产和生活环境。房地产业正是直接或间接地对这两个动因发生作用，从而使大量的农村人口城市化。
第一，房地产业自身对农村剩余劳动力具有强大的吸纳力。房地产业是一个劳动密集型产业。农村剩余劳动力进人房地产业，加快了农村人口的城市化。第二，房地产业的发展不断提供着城市化所需的生产要素和生活要素。房地产业每年开发的房屋中，住宅建筑占一半以上。人们用以休息和娱乐的公共场所、城市绿化等均系房地产业开发的范围。房地产业不断改善城市的居住和生活、生产条件，吸引着更多的农村人口向城市迁移。
三、影响与制约盐城市地产业可持续发展的因素
（一）政府对房地产业期望过高
盐城市房地产业从2000年开始进入发展期，从2005年进入快速发展期，这主要得益于政府的行政推动。政府通过加快新城南迁及旧城改造增加刚性需求，通过放开公积金贷款政策激励住房消费，通过拍卖土地提高土地的出让价格。房地产业的快速发展为城市建设注入了较为雄厚的资金，这进一步增强了政府要加快房地产业发展的信心。甚至有些府官员认为“房价的高低决定城市的地位，房价越高，城市地位就越高，盐城的房价低于周边城市，房价还应不断上涨。”在这一思想指导下，盐城市的房地产市场迅速升温，各种潜在需求迅速成为有效需求，甚至一些未来需求提前得到释放，投资需求增长快于消费需求，各种闲资都转向房地产投资领域。
（二）土地资源配置不合理、土地利用效率水平低下
土地利用效率水平低下不仅表现在用地功能配置不尽合理，还表现在土地使用不当和土地使用不足。为了赢得地区经济的竞争优势，政府在土地经营中征用农业土地数量大于全社会最佳量。为引进更多的投资，将大片土地以低廉的价格出让给企业，出现了企业占而不用、长期储备的闲置状态。
（三）房价上涨过快、房地产泡沫明显
从2005年起，盐城市商品房单价均以23％以上的年增长率向上攀升，其增幅超过了GDP的增长率（2005年同比上涨14.3％）和城市人均可支配收入（2005年同比上涨13.3％）。房价的上涨吸引了一批投资需求者，投资需求的增多进一步抬高了房价。房地产商品已经成为一批人投机赚钱的工具。这种情况如果不加以调整和适当的控制，势必将加剧普通消费者的住房代价，利润流入投资者和投机者之手，最终产生穷者越穷，富者越富，更严重的还可能引起社会问题。
（四）缺乏统一的市场信息平台
盐城市尚未建立起全市统一的信息收集平台，部分行政区还各自为政，不能顾全大局，造成数据残缺不全，无法形成完整的数据库，无法做深入细致的分析。房地产业的迅速发展与落后的信息建设产生了不协调，没有翔实准确的数据作参考，政府部门对市场的判断出现偏差，宏观决策往往无法达到预期效果。
四、促进盐城房地产业可持续发展的对策
（一）调节房地产业与国民经济协调发展
在整个国民经济运行过程中，如果房地产运行状态良好，经济效率高，发展势头正常，就会对国民经济起到强有力的促进作用。如果房地产业发展规模失控，市场炒作严重，交易不规范，房地产价格飞涨，则会对国民经济产生牵绊作用。由于社会可用资源的数量有限，房地产业发展过快，就会导致国民经济的结构比例不平衡，使经济结构的均衡遭到破坏，这时房地产业的过快发展将以其它产业的相对过慢为代价，易造成资源的结构性供不应求和供过于求的状况。如果房地产业运行质量很差、效率很低，在整体上会导致国民经济效率降低。因此，房地产业的快速发展必须以国民经济的快速发展为前提，过于超前或落后于国民经济的发展都将不利于整个经济的平稳发展。 （二）严格执行城市规划
盐城市的城市规划比较落后，特别是现在的解放路大铜马商业圈，土地利用非常不规范，没有合理的进行超前规划，导致现在面临众多难以化解问题。所以必须坚持以规划为依据的土地管制制度，强化规划的控制地位，科学编制和修改规划，调整全市土地利用空间布局和宏观调控指标，真正发挥规划的制度、导向和管制作用。强化计划指标对建设用地总量的控制作用，不要超标出让土地。
（三）控制投资性购房需求过快增长
盐城市房价的过快上涨是从2002年开始的，以后随着房价的持续上涨，投资购房比例越来越高，投资比例的快速上涨已威胁到房市的正常运行，如果任其发展，房市将进一步被扭曲，最终危及房地产经济和国民经济。因此，应采取措施抑制炒房现象。
主要可采用贷币政策、税收政策和行政手段。一是对购买二套以上房屋的投资者应提高贷款利率和首付比例，这就要求金融机构建立统一的信用体系，共享客户资源，联合防范炒楼带来的金融风险。二是完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的瘸疾。三是出台行政性措施，限制短期炒作行为。
（四）加快市场信息系统建设
随着房地产业各环节市场化程度的提高，政府的行政管理要向市场服务转变。政府管理部门的主要职能是预报市场、分析市场、重视市场、规范市场，做到信息公开、透明。这就要求政府管理部门一方面建立健全信息预报中心的设置，配备专业人员加强数据信息的整合、分析、发布，根据市场需求和政府宏观决策需求提供详实准确的基础资料，让准确可靠的信息引导市场正常运行。
参 考 文 献
[1]联合国经济与社会事务部人口司．世界城市化展望2009年修正版[J]．2010
[2]成德宁．城市化与经济发展——理论、模式与政策（第一版）[M]．北京：科学出版社，2004：205
[3]许学强，周一星，宁越敏．城市地理学（第二版）[M]．北京：高等教育出版社，2009：54
[4]戴维．D．史密斯．卢卫，杜小平译．城市化、住宅及其发展过程[M]．天津社会科学院出版社，2000：150
[5]刘亚臣．房地产金营管理[M]．大连：大连理工大学出版社，2008（5）
[6]钱易，唐孝炎．环境保护与可持续发展[M]．北京：高等教育出版社，2000：135
[7]刘为敏．论房地产调控政策在中小城市失灵的原因及对策[J]．企业导报．2009（4）：5
[8]杨波，杨亚西．房地产业与城市化的协调发展关系研究[J]．重庆：重庆邮电大学经济管理学院
[9]谢文蕙，邓卫．城市经济学[M]．北京：清华大学出版社，1996：44