论文部分内容阅读
【摘要】近年来，我国房地产开发得到了快速的发展，但同时房价上涨严重，引起了人们的普遍关注，房价成为中国经济的一大热们话题。本文重点分析一下房地产业现状，以及如何更好的处理好我国房价和经济发展的关系。
【关键词】房地产 经营管理研究成效
随着人口的持续增加，住房问题成为人们首先考虑的问题，正所谓“安居乐业”，只有解决了最基本的衣食住行，才能谈其人的个人追求。改革开放以来，国家逐步对城市土地使用制度和住房制度进行改革。一时间房地产业成为推动我国经济发展的重要推动力，这种现象，将会在未来的几年里一直持续。发展到今天房地产开发，自身暴露了很多问题，例如房价偏高、投资性购房比例偏大，供求结构组成体矛盾等。这就迫切要求我们建立新的房地产开发理念，及时的采取相关的对策，实现我国房地产健康发展，真正的做到实现国民经济的有序发展。
一、当前我国房地产发展状况
在改革开放以来，中国的国民经济增长比例一直，保持持续增长的趋势。2006年，全国房地产开发投资19432亿元，同比增长了百分之22.8，比往年同期高出0.9个百分点，2010年第一季度，房产开发完成了投资弹3543.78亿元，同比增长了百分之26.9，增幅同比加快6.7个百分点，高于同时期城镇固定投资增幅1.6个百分点。2006年，东部、中西地区房地产开发累计完成了投资金额分别为12398.59亿元、3569.41亿元，同比增长了百分之30.5、29.9。其中中部地区投资增长最快，东部百分之14。从全国各地区来看，31个省市，其中16个省市的房地产开发增长速度超过了平均水平，增长较快的地区分别为：内蒙、吉林、河南、福建、安徽、广东等省份，同比增长幅度在百分之30以上，当然在这中间内蒙增长的最快，累计房地产开发为资金投资弹一倍以上，其中上海和浙江在百分之10以内。这样的差距，房地产开发任然拉动固定资产投资的重要来源，房产开发在城镇规定投资比例中占有重要的地位。
1.土地开发面积的扩大
我国房地产开发经历了两年的低速增长，2006年-2010年房地产开发面积大幅度增加。2006年一年全国房地产开发面积为26078万平方米，同比增长了百分之17.9，比2005年同期增长了40.3个百分点。2010年1-4月份全国开发土地面积为7687万平方米，同比增长不到百分之5的比例，这个增长速度和2003年的增长水平相差不大，为了提高房地产投资的面积，国家政策已经明确的规定，企业购买的土地，如果不在规定的时间开发，政府将在一年内加收他们的费用，如果两年还没有开发，则有权利收回土地。迫于政策的压迫，企业开发商压站土地的情况，虽然有所减少，但是企业相对购买土地的量，反而减少。统计显示，2006年，企业购买土地36781万平方米，同比减少了百分之3.6，这种政策虽然在一定情况下，控制了企业使用土地的闲置，但却减少了企业购买土地的量。
2．银行为贷款房地产投资做强有力的支撑
2006年，全国房地产开发累计资金为22768.25亿元，同比增长百分之29.9，2010年第一季度房地产开发到位资金7256.5亿元同比增加了百分之27.5，投资金额翻了两倍，作为房地产开发的重要的资金来源，银行贷款和定金两项收款占百分之50，自2005年以来国内的房贷比例逐渐提高，银行贷款已经成为，推动企业经济发展的主要力量。在广大居的购房信息不足的情况下，房地产开发商的意愿下降，国内银行为了顺利收回前期已经发放的贷款，不得不继续发放，与此同时，房地产开发商为了努力扩展融资渠道。
3.商品房和住宅房现状
商品房和住宅施工新开发弹面积有所回落，但是竣工面积和销售面积则有所增加，全国商品房施工面积在17.63亿元平方米，同比增加了百分之18.45，住宅面积3.78亿平方米，同比增长百分之8.9，但现在城市空置房屋面积在日趋增加，其中东、中部分地区的空置商品住宅呈负增长趋势，40个重点城市中有十个城市商品房销售面积大于同期竣工面积。
二、房价上升的原因
如果在不考虑地段、结构等外界因素的情况下，2006年的房屋成交价格比同期有所增长，其中，商品房增加百分之7.1,2010年第一季度商品房销售价格涨幅在百分之6.0，笔者对全国70多个城市进行了调查，结果发现北海、深圳、北京、广州、福州、等地方，商品房房价上涨的比较快，东、中部地区商品房平均价格增长幅度较快。导致这种原因的主要是：土地价格的上升、施工原料的上涨、住宅配套设施的要求比较高、房地产市场需求，中低档的住房供给量下降，高档商品房供给增加，无形中提高了房价，给收入一般的居民带来了沉重的购房压力。
再者就是，在為满足较高消费水平人的需求以前，不可能去开发低廉的房子，国家对房子开发虽然种种限制，但是不能限制房地产的炒作，房地产的产品差异及市场空间的竞争性质决定了其垄断性。
其次，尽管在出现房价高涨，泡沫经济被各界人士关注，但是居民的购房热情一直不减，销售量持续大幅增长，在需求量的支持下房价依然有增无减，1998年以来城镇人口逐渐增加，超过住宅价格增长速度，城镇人口数量增长过快，住房需求自然提高，国民经济持续增高是城镇居民可支配持续增长的基础。
三、房地产业发展中存在的问题
在房地产业发展飞快的今天，我们应该看到其中存在这些影响社会公众生活水平的新问题。
1.供求的差别
现在高端产品和中端比例不够正常协调，中小户型的住房供给不足，商业住宅整体价格偏高，成品商业住宅单价在38.7%，建筑面积在80平方米的户型占1.1%此外，个别地区商业住房，住宅和非住宅比例不公正，高档商品房积压，供不应求，经济适用房常常被抢劫一空，很多房地产开发商，在开发房产时缺乏应有的市场调查和猜测，在市场销售量有限的今天，必然对供需紧张，这样无形中就给加大了投资者的风险。
2．部分地区的房价上涨较快
自2005年以来，住房价格日益上涨，个别城市的价格上涨超过了百分之20，虽然房间的上涨和各方面的因素有关，例如土地交易价格、原料价格、住房需求量等，2006年，住宅物业上涨、土地交易同比上涨，涨幅比上季度上涨，其中，居民用地、产业仓储用地、贸易用地上涨。一时间除了商业用房以外，商品价格上涨过快，商品销售价格增长幅度远远大于同期的国民经济和社会公众的增长幅度。引起房价上涨的主要原因是，房价上升过快，一些特殊的地理位置，人文环境，明显的影响了投资环境，相对增值较大的城市吸引众多的购房者，但在其中的操作现象将不利于房地产健康的发展。
3.房地产开发土地过高
随着生活水平的提高，人们的生活质量也在逐步提高，全国显示我国房地产开发土地成高增长趋势，全国有3万多家房地产开发企业掺和了土地超前圈地活动，这对我国有限的土地资源开发和可持续发展极为不利。
4.住房体系不完善
住房保证体系是房地产开发市场控制的一个重要组成部分，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保证体系建设并没有特别的关注。甚至有的城市并没有建立廉租房，有的虽然有廉租住房，但面积偏大，住房制度不严格，符合标准的居民根本就排不上号。从总体上看，住房保证体系在整个市场中所占的比例较小，无形中造成大量的住房需求，这种需求冲向市场，在一定情况下就加剧了市场上的供求矛盾。
5.市场开发不规范，制度不完善
我国房地产，经过这几年的高速发展，虽然房地产市场有一定的市场结构，但是产业化和市场化的信息结构体系，任然不能完善，在市场竞争的条件下，房地产业存在明显的霸王条款和垄断行为，严重的影响了我国房地产持续的发展。
四、怎样保证房地产产业持续健康的发展
在社会主义市场条件下，发展现代经济调节、市场监管、社会治理的作用。为房地产正常有序的运行做保证，政府必须依据自身的职能，围绕房地产发展的基本动力对房地产也的发展采取有关的措施。
1.弱化房地产在国民经济中的经济占有率
由于房地产业对当地的经济发展有十分重要的作用，在一定情况下关系社会的各个方面，最总要的是拉动内需，提高各地的政府经济收入，碍于这些原因，政府在政策上也支持房地产开发，这样就助长了房地产经济泡沫，如果想要控制房地产，房价过高的现象，只能规范房地产经济的各种金融和社会风险。
2.公开考核标准
众所周知,房地产固然在我国如火如荼,但并非象某些开发商所说的那样,完全是来自市场需求因素,而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中,最重要的便是地方政府和房地产商形成的神圣同盟。这一神圣同盟即是‘你发财、我发展,本钱社会掏’的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长,通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此,必须科学拟订政府公共治理绩效的考核标准,减少经济指标,包括ＧＤＰ增长、财政收进增幅等,增加社会性指标,如人民群众社会幸福度、人均收进水平进步等,以避免地方政府为单纯追求ＧＤＰ增长和财政收进增加而大批出卖土地、大规模开发建设等,以减缓政府政策对房地产業的推动力。
3.引导房地产的理论治理
当前,我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况,其真实原因是在于市场需求过高但不理性上。政府对经济和社会新题目的公共政策从解决新题目的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先,政府应实施引导性政策,宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念,避免不分年龄、收进段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念,以降低社会公众的主观需求。据统计,我国城乡居民的住房私有化度近80%,远比欧美发达国家的50%左右、香港的40%左右要高出很多,为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢,就由于他们有较为成熟和理性的消费需求。其次,政府应实施进步城乡居民收进、建立和完善社会保障、教育和医疗卫生保障等减少客观差距的政策,帮助社会公众进步有购买力的住房需求,通过扩大有购买力的需求,使房地产业步进良性发展的轨道。
【关键词】房地产 经营管理研究成效
随着人口的持续增加，住房问题成为人们首先考虑的问题，正所谓“安居乐业”，只有解决了最基本的衣食住行，才能谈其人的个人追求。改革开放以来，国家逐步对城市土地使用制度和住房制度进行改革。一时间房地产业成为推动我国经济发展的重要推动力，这种现象，将会在未来的几年里一直持续。发展到今天房地产开发，自身暴露了很多问题，例如房价偏高、投资性购房比例偏大，供求结构组成体矛盾等。这就迫切要求我们建立新的房地产开发理念，及时的采取相关的对策，实现我国房地产健康发展，真正的做到实现国民经济的有序发展。
一、当前我国房地产发展状况
在改革开放以来，中国的国民经济增长比例一直，保持持续增长的趋势。2006年，全国房地产开发投资19432亿元，同比增长了百分之22.8，比往年同期高出0.9个百分点，2010年第一季度，房产开发完成了投资弹3543.78亿元，同比增长了百分之26.9，增幅同比加快6.7个百分点，高于同时期城镇固定投资增幅1.6个百分点。2006年，东部、中西地区房地产开发累计完成了投资金额分别为12398.59亿元、3569.41亿元，同比增长了百分之30.5、29.9。其中中部地区投资增长最快，东部百分之14。从全国各地区来看，31个省市，其中16个省市的房地产开发增长速度超过了平均水平，增长较快的地区分别为：内蒙、吉林、河南、福建、安徽、广东等省份，同比增长幅度在百分之30以上，当然在这中间内蒙增长的最快，累计房地产开发为资金投资弹一倍以上，其中上海和浙江在百分之10以内。这样的差距，房地产开发任然拉动固定资产投资的重要来源，房产开发在城镇规定投资比例中占有重要的地位。
1.土地开发面积的扩大
我国房地产开发经历了两年的低速增长，2006年-2010年房地产开发面积大幅度增加。2006年一年全国房地产开发面积为26078万平方米，同比增长了百分之17.9，比2005年同期增长了40.3个百分点。2010年1-4月份全国开发土地面积为7687万平方米，同比增长不到百分之5的比例，这个增长速度和2003年的增长水平相差不大，为了提高房地产投资的面积，国家政策已经明确的规定，企业购买的土地，如果不在规定的时间开发，政府将在一年内加收他们的费用，如果两年还没有开发，则有权利收回土地。迫于政策的压迫，企业开发商压站土地的情况，虽然有所减少，但是企业相对购买土地的量，反而减少。统计显示，2006年，企业购买土地36781万平方米，同比减少了百分之3.6，这种政策虽然在一定情况下，控制了企业使用土地的闲置，但却减少了企业购买土地的量。
2．银行为贷款房地产投资做强有力的支撑
2006年，全国房地产开发累计资金为22768.25亿元，同比增长百分之29.9，2010年第一季度房地产开发到位资金7256.5亿元同比增加了百分之27.5，投资金额翻了两倍，作为房地产开发的重要的资金来源，银行贷款和定金两项收款占百分之50，自2005年以来国内的房贷比例逐渐提高，银行贷款已经成为，推动企业经济发展的主要力量。在广大居的购房信息不足的情况下，房地产开发商的意愿下降，国内银行为了顺利收回前期已经发放的贷款，不得不继续发放，与此同时，房地产开发商为了努力扩展融资渠道。
3.商品房和住宅房现状
商品房和住宅施工新开发弹面积有所回落，但是竣工面积和销售面积则有所增加，全国商品房施工面积在17.63亿元平方米，同比增加了百分之18.45，住宅面积3.78亿平方米，同比增长百分之8.9，但现在城市空置房屋面积在日趋增加，其中东、中部分地区的空置商品住宅呈负增长趋势，40个重点城市中有十个城市商品房销售面积大于同期竣工面积。
二、房价上升的原因
如果在不考虑地段、结构等外界因素的情况下，2006年的房屋成交价格比同期有所增长，其中，商品房增加百分之7.1,2010年第一季度商品房销售价格涨幅在百分之6.0，笔者对全国70多个城市进行了调查，结果发现北海、深圳、北京、广州、福州、等地方，商品房房价上涨的比较快，东、中部地区商品房平均价格增长幅度较快。导致这种原因的主要是：土地价格的上升、施工原料的上涨、住宅配套设施的要求比较高、房地产市场需求，中低档的住房供给量下降，高档商品房供给增加，无形中提高了房价，给收入一般的居民带来了沉重的购房压力。
再者就是，在為满足较高消费水平人的需求以前，不可能去开发低廉的房子，国家对房子开发虽然种种限制，但是不能限制房地产的炒作，房地产的产品差异及市场空间的竞争性质决定了其垄断性。
其次，尽管在出现房价高涨，泡沫经济被各界人士关注，但是居民的购房热情一直不减，销售量持续大幅增长，在需求量的支持下房价依然有增无减，1998年以来城镇人口逐渐增加，超过住宅价格增长速度，城镇人口数量增长过快，住房需求自然提高，国民经济持续增高是城镇居民可支配持续增长的基础。
三、房地产业发展中存在的问题
在房地产业发展飞快的今天，我们应该看到其中存在这些影响社会公众生活水平的新问题。
1.供求的差别
现在高端产品和中端比例不够正常协调，中小户型的住房供给不足，商业住宅整体价格偏高，成品商业住宅单价在38.7%，建筑面积在80平方米的户型占1.1%此外，个别地区商业住房，住宅和非住宅比例不公正，高档商品房积压，供不应求，经济适用房常常被抢劫一空，很多房地产开发商，在开发房产时缺乏应有的市场调查和猜测，在市场销售量有限的今天，必然对供需紧张，这样无形中就给加大了投资者的风险。
2．部分地区的房价上涨较快
自2005年以来，住房价格日益上涨，个别城市的价格上涨超过了百分之20，虽然房间的上涨和各方面的因素有关，例如土地交易价格、原料价格、住房需求量等，2006年，住宅物业上涨、土地交易同比上涨，涨幅比上季度上涨，其中，居民用地、产业仓储用地、贸易用地上涨。一时间除了商业用房以外，商品价格上涨过快，商品销售价格增长幅度远远大于同期的国民经济和社会公众的增长幅度。引起房价上涨的主要原因是，房价上升过快，一些特殊的地理位置，人文环境，明显的影响了投资环境，相对增值较大的城市吸引众多的购房者，但在其中的操作现象将不利于房地产健康的发展。
3.房地产开发土地过高
随着生活水平的提高，人们的生活质量也在逐步提高，全国显示我国房地产开发土地成高增长趋势，全国有3万多家房地产开发企业掺和了土地超前圈地活动，这对我国有限的土地资源开发和可持续发展极为不利。
4.住房体系不完善
住房保证体系是房地产开发市场控制的一个重要组成部分，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保证体系建设并没有特别的关注。甚至有的城市并没有建立廉租房，有的虽然有廉租住房，但面积偏大，住房制度不严格，符合标准的居民根本就排不上号。从总体上看，住房保证体系在整个市场中所占的比例较小，无形中造成大量的住房需求，这种需求冲向市场，在一定情况下就加剧了市场上的供求矛盾。
5.市场开发不规范，制度不完善
我国房地产，经过这几年的高速发展，虽然房地产市场有一定的市场结构，但是产业化和市场化的信息结构体系，任然不能完善，在市场竞争的条件下，房地产业存在明显的霸王条款和垄断行为，严重的影响了我国房地产持续的发展。
四、怎样保证房地产产业持续健康的发展
在社会主义市场条件下，发展现代经济调节、市场监管、社会治理的作用。为房地产正常有序的运行做保证，政府必须依据自身的职能，围绕房地产发展的基本动力对房地产也的发展采取有关的措施。
1.弱化房地产在国民经济中的经济占有率
由于房地产业对当地的经济发展有十分重要的作用，在一定情况下关系社会的各个方面，最总要的是拉动内需，提高各地的政府经济收入，碍于这些原因，政府在政策上也支持房地产开发，这样就助长了房地产经济泡沫，如果想要控制房地产，房价过高的现象，只能规范房地产经济的各种金融和社会风险。
2.公开考核标准
众所周知,房地产固然在我国如火如荼,但并非象某些开发商所说的那样,完全是来自市场需求因素,而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中,最重要的便是地方政府和房地产商形成的神圣同盟。这一神圣同盟即是‘你发财、我发展,本钱社会掏’的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长,通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此,必须科学拟订政府公共治理绩效的考核标准,减少经济指标,包括ＧＤＰ增长、财政收进增幅等,增加社会性指标,如人民群众社会幸福度、人均收进水平进步等,以避免地方政府为单纯追求ＧＤＰ增长和财政收进增加而大批出卖土地、大规模开发建设等,以减缓政府政策对房地产業的推动力。
3.引导房地产的理论治理
当前,我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况,其真实原因是在于市场需求过高但不理性上。政府对经济和社会新题目的公共政策从解决新题目的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先,政府应实施引导性政策,宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念,避免不分年龄、收进段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念,以降低社会公众的主观需求。据统计,我国城乡居民的住房私有化度近80%,远比欧美发达国家的50%左右、香港的40%左右要高出很多,为什么在发达国家和地区并为产生矛盾呢,就由于他们有较为成熟和理性的消费需求。其次,政府应实施进步城乡居民收进、建立和完善社会保障、教育和医疗卫生保障等减少客观差距的政策,帮助社会公众进步有购买力的住房需求,通过扩大有购买力的需求,使房地产业步进良性发展的轨道。