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案情
2007年3月28日，王某与恒信印刷厂签订租赁合同，双方约定：恒信印刷厂将厂房租赁给王某使用，并提供厂内一切设施，确保水电供应正常。租赁期限5年，租金每年15万元。合同订立后，王某即于当日预付租金10万元，并开始履行合同。后经查，恒信印刷厂向王某提供的厂房，系恒信印刷厂于2006年6月向枫叶染料厂承租的，租赁期限为4年半。在恒信印刷厂与枫叶染料厂订立的租赁合同中明确约定：承租人擅自将厂房和设备转租的，出租人有权通知承租人解除合同。王某知悉恒信印刷厂擅自转租一事后向法院起诉，要求确认其与恒信印刷厂签订的转租合同无效，并要求恒信印刷厂返还已付租金。
分歧
本案审理中，就王某与恒信印刷厂之间签订的转租合同的效力问题形成了两种不同观点。
一种观点认为该转租合同无效。从《合同法》第224条的规定可以看出，转租须经出租人同意。因系争厂房及设备未经产权人枫叶染料厂同意而由恒信印刷厂擅自转租，违反了《合同法》规定，其性质属非法转租，转租合同依法应当认定为无效。
另一种观点认为转租合同有效。2007年3月28日的转租合同系由王某与恒信印刷厂经协商后自愿订立，该转租合同形式完备，内容合法，系双方的真实意思表示，且此后双方也已实际履行。该转租关系和恒信印刷厂与枫叶制衣厂之间的租赁合同关系分属两个不同的法律关系，转租合同应为有效合同。
评析
本案涉及对《合同法》第224条规定的理解。该条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租行为实际上涉及两个租赁合同：原租赁合同和转租合同。《合同法》的规定只解决了如何处理原租赁合同的问题，对于转租合同的效力及处理方法并未加以明确。事实上，转租合同也是双方当事人之间的真实意思表示，不能因为转租合同未经出租人同意或者追认而认定为无效：第一，从《合同法》第224条规定中并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论，而只能说明法律赋予出租人在承租人未经出租人同意而转租时的合同解除权。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租；第二，《合同法》第52条对合同无效的情况作了明确规定，认定合同无效应当严格依照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。是否同意转租确实是出租人的一项权利，但当此权利被侵犯时，出租人完全可以通过《合同法》第224条规定以解除原租赁合同的方法予以救济，无须通过令转租合同无效的方法进行救济；第三，即使原出租人依据法律规定或者当事人之间的约定，在承租人非法转租的情况下，行使合同解除权并收回租赁物，使次承租人不能基于转租合同对租赁物使用、收益时，也并不必然导致转租合同无效。与一般租赁合同相同，在转租合同中，转租人对次承租人负有提供租赁物以使用收益的义务，而次承租人则有向转租人支付租金的义务，任何一方有不履行合同的行为，应承担债务不履行的责任。因此，租赁物的权利归属问题对次承租人来说并不重要，只要转租人能够满足使次承租人占有、使用、受益租赁物的要求，次承租人就不能再以出租人权利瑕疵为理由，主张合同无效。
根据《合同法》第228条第1款规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。如果因租赁物上存在权利瑕疵而影响次承租人对租赁物行使权利的，次承租人可以根据其受影响的程度，要求相应地减少租金或不付租金。可见，转租合同并非无效，因为只有在转租合同有效的情况下，次承租人才可以基于有效的转租合同追究转租人不能履行合同的违约责任，而转租人也仍可依据转租合同的实际履行期限要求次承租人支付租金。
结论：恒信印刷厂与王某的转租合同应为有效合同。那么，未经出租人同意的转租行为法律后果如何呢?
《合同法》第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，未经出租人同意的转租行为，在当事人之间发生如下法律后果：1．转租人与次承租人之间的关系。双方之间的转租合同有效。如因出租人不同意转租，使次承租人不能取得对租赁物使用、收益的权利，次承租人可向转租人请求违约损害赔偿；2．出租人与转租人的关系。转租人擅自转租的行为构成违约，出租人有权解除租赁合同，并向转租人请求损害赔偿；3．出租人与次承租人的关系。出租人因转租人违约和其他原因要求收回租赁物的，应先与转租人解除租赁合同，在租赁合同解除前，次承租人在转租赁期间，依法对租赁物享有占有、使用、收益的权利，次承租人的转租赁权可以对抗出租人。在租赁合同解除后，出租人有权直接要求次承租人返还租赁物，次承租人的转租赁权不能对抗出租人。
本案中，恒信印刷厂与枫叶染料厂订立的租赁合同，以及王某与恒信印刷厂订立的转租合同，均为有效合同。王某依法应当向恒信印刷厂支付实际租赁期间的租金，其以转租合同无效为由，要求恒信印刷厂返还已付租金的主张不能得到支持。由于恒信印刷厂擅自转租的行为违反了其与枫叶染料厂在租赁合同中的约定，枫叶染料厂有权按照合同的约定解除其与恒信印刷厂签订的租赁合同并收回房屋。在此情况下，恒信印刷厂将因转租合同履行不能而向王某承担违约责任。这样规定租赁合同与转租合同的权利义务，可使各方权利义务更加公平合理，强化了租赁的交易安全。
2007年3月28日，王某与恒信印刷厂签订租赁合同，双方约定：恒信印刷厂将厂房租赁给王某使用，并提供厂内一切设施，确保水电供应正常。租赁期限5年，租金每年15万元。合同订立后，王某即于当日预付租金10万元，并开始履行合同。后经查，恒信印刷厂向王某提供的厂房，系恒信印刷厂于2006年6月向枫叶染料厂承租的，租赁期限为4年半。在恒信印刷厂与枫叶染料厂订立的租赁合同中明确约定：承租人擅自将厂房和设备转租的，出租人有权通知承租人解除合同。王某知悉恒信印刷厂擅自转租一事后向法院起诉，要求确认其与恒信印刷厂签订的转租合同无效，并要求恒信印刷厂返还已付租金。
分歧
本案审理中，就王某与恒信印刷厂之间签订的转租合同的效力问题形成了两种不同观点。
一种观点认为该转租合同无效。从《合同法》第224条的规定可以看出，转租须经出租人同意。因系争厂房及设备未经产权人枫叶染料厂同意而由恒信印刷厂擅自转租，违反了《合同法》规定，其性质属非法转租，转租合同依法应当认定为无效。
另一种观点认为转租合同有效。2007年3月28日的转租合同系由王某与恒信印刷厂经协商后自愿订立，该转租合同形式完备，内容合法，系双方的真实意思表示，且此后双方也已实际履行。该转租关系和恒信印刷厂与枫叶制衣厂之间的租赁合同关系分属两个不同的法律关系，转租合同应为有效合同。
评析
本案涉及对《合同法》第224条规定的理解。该条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租行为实际上涉及两个租赁合同：原租赁合同和转租合同。《合同法》的规定只解决了如何处理原租赁合同的问题，对于转租合同的效力及处理方法并未加以明确。事实上，转租合同也是双方当事人之间的真实意思表示，不能因为转租合同未经出租人同意或者追认而认定为无效：第一，从《合同法》第224条规定中并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论，而只能说明法律赋予出租人在承租人未经出租人同意而转租时的合同解除权。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租；第二，《合同法》第52条对合同无效的情况作了明确规定，认定合同无效应当严格依照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。是否同意转租确实是出租人的一项权利，但当此权利被侵犯时，出租人完全可以通过《合同法》第224条规定以解除原租赁合同的方法予以救济，无须通过令转租合同无效的方法进行救济；第三，即使原出租人依据法律规定或者当事人之间的约定，在承租人非法转租的情况下，行使合同解除权并收回租赁物，使次承租人不能基于转租合同对租赁物使用、收益时，也并不必然导致转租合同无效。与一般租赁合同相同，在转租合同中，转租人对次承租人负有提供租赁物以使用收益的义务，而次承租人则有向转租人支付租金的义务，任何一方有不履行合同的行为，应承担债务不履行的责任。因此，租赁物的权利归属问题对次承租人来说并不重要，只要转租人能够满足使次承租人占有、使用、受益租赁物的要求，次承租人就不能再以出租人权利瑕疵为理由，主张合同无效。
根据《合同法》第228条第1款规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。如果因租赁物上存在权利瑕疵而影响次承租人对租赁物行使权利的，次承租人可以根据其受影响的程度，要求相应地减少租金或不付租金。可见，转租合同并非无效，因为只有在转租合同有效的情况下，次承租人才可以基于有效的转租合同追究转租人不能履行合同的违约责任，而转租人也仍可依据转租合同的实际履行期限要求次承租人支付租金。
结论：恒信印刷厂与王某的转租合同应为有效合同。那么，未经出租人同意的转租行为法律后果如何呢?
《合同法》第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，未经出租人同意的转租行为，在当事人之间发生如下法律后果：1．转租人与次承租人之间的关系。双方之间的转租合同有效。如因出租人不同意转租，使次承租人不能取得对租赁物使用、收益的权利，次承租人可向转租人请求违约损害赔偿；2．出租人与转租人的关系。转租人擅自转租的行为构成违约，出租人有权解除租赁合同，并向转租人请求损害赔偿；3．出租人与次承租人的关系。出租人因转租人违约和其他原因要求收回租赁物的，应先与转租人解除租赁合同，在租赁合同解除前，次承租人在转租赁期间，依法对租赁物享有占有、使用、收益的权利，次承租人的转租赁权可以对抗出租人。在租赁合同解除后，出租人有权直接要求次承租人返还租赁物，次承租人的转租赁权不能对抗出租人。
本案中，恒信印刷厂与枫叶染料厂订立的租赁合同，以及王某与恒信印刷厂订立的转租合同，均为有效合同。王某依法应当向恒信印刷厂支付实际租赁期间的租金，其以转租合同无效为由，要求恒信印刷厂返还已付租金的主张不能得到支持。由于恒信印刷厂擅自转租的行为违反了其与枫叶染料厂在租赁合同中的约定，枫叶染料厂有权按照合同的约定解除其与恒信印刷厂签订的租赁合同并收回房屋。在此情况下，恒信印刷厂将因转租合同履行不能而向王某承担违约责任。这样规定租赁合同与转租合同的权利义务，可使各方权利义务更加公平合理，强化了租赁的交易安全。