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摘 要：随着宏观经济结构的不断调整，房地产市场也不断改变，各个城市间的差距愈来愈大，为房地产的布局规划带来了巨大的压力。对于发达的一线城市和二线城市来说，土地竞争异常强烈，一些中型的房企不得不采用相互抱团的方式来为赢取地皮做准备，而在这种强烈的竞争下，小型地产几乎已经是无法生存。除此之外，三四线城市的分化情况更为严重，风险与机遇并存。在风险方面，主要是库存量相对一线和二线城市来说比较大，但是政府规划无法实行，地方性的房企难以进入等。在机遇方面，住宅的供应和需求是相对较大的，并且一部分三四线城市具备一定的经济能力和人口基础，但是缺乏足够的产业和商业的支撑，只是处于“尴尬”的境地，停留在止步不前的状态中。文章重点从规划和运营的角度来对三四线城市的发展规划进行研究和探讨。
关键词：城市规划;三四线城市;房产企业;商业地产
对于三四线城市的发展进行规划是很有必要的。应该根据三四线城市发展的特殊性以及它的整体经济状况结合房地产的特征进行总体思索和考究，使三四线城市发挥出自己的潜在优势，提高整体的发展水平。
一、三四线城市商业地产如何进行开发运营
（一）从其开发的特殊性进行考究
不同城市的市场状况呈现鲜明的对比，一线、二线城市的商业呈现高负荷的运转状态，而三四線城市的市场呈现“凋零”“空白”的状态，但是它有广阔的消费潜力，促使很多地产开发商将触角延伸过去。房地产开发商将触角延伸到三四线固然是看到了三四线城市广大的市场前景和动力、较低的开发成本以及政府的广大支持，但无论是直接向三四线城市开发，还是毅然决然地从一二线城市投奔向三四线城市，都是因为其看到了这里发展的特殊性优势。
1.特殊性一：从人群追求的方向和整体进行划分，三四线城市追求的是平价、舒适的生活
对于一二线城市来说，整体的商场、购物中心追求的都是时髦以及快节奏的生活，这都与一二线城市年轻人所占比例多有关。而三四线城市由于经济发展和生活，节奏比较慢，很多的年轻人都转移到了较发达的城市中去，所以三四线城市的老年人所占据的人口比例较多。这就要求开发商针对这一个特质在开发、规划和运营过程中，考虑将整体的商场业态组合为“生活化”、舒适化、平价化。
2.特殊性二：全品类、一站式的购物中心相对来说较安稳，风险小
由于消费者的消费特征不同，三四线城市的定位和一二线城市是有区分的。一二线城市空间大，经济发展较快，需要仔细区分出商业的类别和消费者，才能避免同类化的竞争。而三四线城市，很少走“高大上”的风格，又由于人口数目有限，对于特定的主题以及特色化的购物中心开发需慎重。总体而言，在三四线城市开发一站式、全品类的购物中心总体来说较平稳，风险小。
3.特殊性三：前期做好预算，并确定最后的销售模式与方法
从国内的整体趋势来看，除极少数有一定实力的开发商可以全部自己承担资金外，大部分的开发商都采用租售并举来回笼资金。通常售后返租回笼资金一般集中在8%至10%，而三四线城市的资金回笼集中在3%至4%。所以，开发商在前期就要做好预算，确定好销售的模式，是要售后返租还是直接销售。如果要采用售后返租的模式，在前期就要做好租金补贴的准备，同时在定位的时候要考虑销售与持有商之间的关系，可以从空间上将其分开，以确保营业过程中不会受到影响。
（二）三四线城市商业地产开发现状与基本思路
三四线城市商业地开发存在问题有：缺乏长远的蓝图规划，对商业地产的需求误解;往往以本地区的开发商为首要选择，缺乏一定量的资金以及专业人才的指导;政府规划不到位，把关不严格;商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘的基本准则：先进行整体定位再规划实施;业态的定位与因地制宜;品牌协调搭配，以生活化为主;提前和商家进行沟通交流。
业态分布、组合与开发：一般三四线城市开发的整体原则倾向于高形象、中档次、平价性。主要营业状态：地级市购物中心主要满足居民的要求是集一站式购物、餐饮、休闲、娱乐为一体。一般业态分布特征：黄金珠宝、钟表眼镜以及化妆品等一般分布于一层位置;品牌服装一般分布于二层至四层;超市主要分布于二三层或者是负一层。
三大开发模式：购物中心+街区、单体购物中心、小型购物广场。
（三）三四线城市开发模式的探究
1.老城区的选址
一般老城区的选址都集中于繁华的步行商业街的点上，目的就是为了减少风险，提升老城区的档次，缺点是开发的成本较高，往往面临拆迁的风险，实行这一举措需要得到政府的大力支持。
2.在新城区选址
新区地价相对来说较便宜，占地面积又比较大，适合开发起点非常高的综合体进行打造。在开发的过程中，一般要将重点放置到新区CBD所在地，否则居民区域太少，整个环境冷清，难以形成气候。
3.发达地级城市综合体物业模型
五星级酒店（5～7万㎡）、购物中心（5～9万㎡）、商业街区（2～4万㎡）、公寓（5～7万㎡）、写字楼（4～7万㎡）。具有代表性的如苏州圆融星座。
（四）城市布局
1.龙头企业要发挥自身的潜在优势，采用独特的模式
三四线城市在企业龙头恒大、万达以及碧桂园的战略开发中均占有重要的地位，三四线城市可以说是他们持之以恒的发家致富的根本，也是其近几年来的主要的成功业绩来源。但从总体来看，他们这三家房企的重点布局方向各不相同，主要是其自身的优势以及特点决定的。
以恒大为例，恒大主要是以普通性的住宅销售为主，定位于民生、刚需，成本的控制能力相对较强，周转运行速度比较快。因此，恒大主要将进驻的范围缩小到住宅方面，相对于其他两家城市的限制范围要小，基本上集中于中西部和华北、东北。这些区域的优势就是经济并不是最发达的，但是可以让恒大获取机会。由于三四线城市土地资源和成本以及各方面的配置相对较低，而恒大的品牌资源知名度又比较大，相较地方房企具有明显的优势。 2.中型房产要立足于自身的基点，开拓其他的资源和经济区
在整体的细分来看，民企、央企的布局策略在总体上呈现不同。民企通常是要立足于周边城市，并且在全国范围内再选择多个区域进行深入。例如荣盛发展的自河北廊坊起家，重点布局于京津以及环渤海一带，同时在长三角城市继续深入发展。在城市选择上，荣盛将发展布局重点放置于中等城市方面，并将其作为获得利润的主要中心地带，同时也兼顾发展较快的小城市，拓展新的发展空间。在以后的发展中，荣盛将在三四线城市开拓旅游业务，并且已经取得在秦皇岛、神农架以及海南等地方发展旅游的特权，还在不断拓展在三四线城市发展的范围。央企整体来说布局没有规律，发展也较为分散。例如中铁和中铁建，并没有大本营的设置，仅是分散的布局，但是在这样强大背景的支持下，即使市场整体发展前景不够景气，也不会影响到企业的稳定运营。
3.对于区域房企来说，要以省会为圆心，逐渐向周边城市展开
这样的城市布局优势在于节约成本，也能带来一定的品牌效应，对于人脉的积累也有一定的帮助。例如建业地产，布局大多集中于河南省一带，河南省城市人口诸多，需求量大，优势很明显。主要是以郑州为圆心，圆形式拓展。除了郑州以外，建业的布局大都集中于三四线城市，按照其计划，下一步在三线城市发展，商住的比例保持在4：6。
（五）开发模式
1.PPT模式
与传统的商业综合体相比较，这一模式形成了一站式的城镇服务平台，房企主要负责项目的建设以及物业的运营。例如，店口镇的“城市客厅”项目，主要是提供教育、医疗以及文化等公共服务的功能，商业销售一半，剩下的一半整体出售给基金公司。这种开发模式的好处是一方面可以帮助政府，给企业回流一部分资金，另一方面为企业项目带来人流量，降低其风险。
2.“私募+REITs”资本运作
伴随着新型城镇化的发展，近几年地产企业在三四线城市快速扩展起来，但从整体来看，效果不是很理想，甚至出现了经营惨淡，倒闭关门的状况。究其原因，主要是因为没有在“短期变现”以及“长期经营”两者之间做好矛盾的调和。值得注意的几个问题是包括资金的来源与流动、人气的程度、购买力的因素等。以嘉凯城为例，嘉凯城城镇化发展基金引入了私募基金进行股权合作，双方出资比例为4∶1，打比方嘉凯城可以通过投入10亿获取40亿的入股资金，撬动50亿的投资。整体来看，这样一是解决了资金的问题，二是可以进行股权合作，等到有了现金流之后，再注入REITs，引入更多的小股东，完成了整个项目的开发与投资的流程。
3.一二级土地开发，小资金整动大项目
具体操作上，房企在一线城市通过土地的平整、园区的设施建设等，获得两部分利益。一部分来源于政府的结算费，另一部分来源于土地出让后和政府约定的土地增值费用，而这部分资金收入成为公司获得土地开发的重要资金来源。
同时房企可借助参与土地一级开发的优势，在土地规划、出让以及通过对竞拍土地溢价收益分成等的进程中，形成在二级市场的土地竞拍优势。这样一方面可以低价获取商住用地，另一方面形成竞争强势，可以获得富有弹性的收益。
二、结语
总体而言，对于三四线城市的发展规划和运营不是一朝一夕可以实现的事情，需要政府的大力支持以及企业的敏锐洞察力，将长远性的利益放诸三四线城市，看到三四线城市的优势，要将整体性的布局分散开，将城市的风险降到最低，以潜力城市为基准，大力发展和规划。
参考文献：
[1]张青山.三四线城市商業地产操盘要接地气[J].中国房地产，2018，（26）.
[2]欧阳捷.商业地产在三四线城市的机会与风险[J].中国房地产，2017，（20）.
[3]田梦迪，安冰冰，张莹，等.论目前国内三四线城市商业地产现状机遇和挑战[J].商场现代化，2015，（17）.
作者简介：
林祥明，城乡规划工程师，湛江市规划勘测设计院规划所副所长。研究方向：多规合一、新型城镇化与乡村振兴、区域人口资源环境研究。
关键词：城市规划;三四线城市;房产企业;商业地产
对于三四线城市的发展进行规划是很有必要的。应该根据三四线城市发展的特殊性以及它的整体经济状况结合房地产的特征进行总体思索和考究，使三四线城市发挥出自己的潜在优势，提高整体的发展水平。
一、三四线城市商业地产如何进行开发运营
（一）从其开发的特殊性进行考究
不同城市的市场状况呈现鲜明的对比，一线、二线城市的商业呈现高负荷的运转状态，而三四線城市的市场呈现“凋零”“空白”的状态，但是它有广阔的消费潜力，促使很多地产开发商将触角延伸过去。房地产开发商将触角延伸到三四线固然是看到了三四线城市广大的市场前景和动力、较低的开发成本以及政府的广大支持，但无论是直接向三四线城市开发，还是毅然决然地从一二线城市投奔向三四线城市，都是因为其看到了这里发展的特殊性优势。
1.特殊性一：从人群追求的方向和整体进行划分，三四线城市追求的是平价、舒适的生活
对于一二线城市来说，整体的商场、购物中心追求的都是时髦以及快节奏的生活，这都与一二线城市年轻人所占比例多有关。而三四线城市由于经济发展和生活，节奏比较慢，很多的年轻人都转移到了较发达的城市中去，所以三四线城市的老年人所占据的人口比例较多。这就要求开发商针对这一个特质在开发、规划和运营过程中，考虑将整体的商场业态组合为“生活化”、舒适化、平价化。
2.特殊性二：全品类、一站式的购物中心相对来说较安稳，风险小
由于消费者的消费特征不同，三四线城市的定位和一二线城市是有区分的。一二线城市空间大，经济发展较快，需要仔细区分出商业的类别和消费者，才能避免同类化的竞争。而三四线城市，很少走“高大上”的风格，又由于人口数目有限，对于特定的主题以及特色化的购物中心开发需慎重。总体而言，在三四线城市开发一站式、全品类的购物中心总体来说较平稳，风险小。
3.特殊性三：前期做好预算，并确定最后的销售模式与方法
从国内的整体趋势来看，除极少数有一定实力的开发商可以全部自己承担资金外，大部分的开发商都采用租售并举来回笼资金。通常售后返租回笼资金一般集中在8%至10%，而三四线城市的资金回笼集中在3%至4%。所以，开发商在前期就要做好预算，确定好销售的模式，是要售后返租还是直接销售。如果要采用售后返租的模式，在前期就要做好租金补贴的准备，同时在定位的时候要考虑销售与持有商之间的关系，可以从空间上将其分开，以确保营业过程中不会受到影响。
（二）三四线城市商业地产开发现状与基本思路
三四线城市商业地开发存在问题有：缺乏长远的蓝图规划，对商业地产的需求误解;往往以本地区的开发商为首要选择，缺乏一定量的资金以及专业人才的指导;政府规划不到位，把关不严格;商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘的基本准则：先进行整体定位再规划实施;业态的定位与因地制宜;品牌协调搭配，以生活化为主;提前和商家进行沟通交流。
业态分布、组合与开发：一般三四线城市开发的整体原则倾向于高形象、中档次、平价性。主要营业状态：地级市购物中心主要满足居民的要求是集一站式购物、餐饮、休闲、娱乐为一体。一般业态分布特征：黄金珠宝、钟表眼镜以及化妆品等一般分布于一层位置;品牌服装一般分布于二层至四层;超市主要分布于二三层或者是负一层。
三大开发模式：购物中心+街区、单体购物中心、小型购物广场。
（三）三四线城市开发模式的探究
1.老城区的选址
一般老城区的选址都集中于繁华的步行商业街的点上，目的就是为了减少风险，提升老城区的档次，缺点是开发的成本较高，往往面临拆迁的风险，实行这一举措需要得到政府的大力支持。
2.在新城区选址
新区地价相对来说较便宜，占地面积又比较大，适合开发起点非常高的综合体进行打造。在开发的过程中，一般要将重点放置到新区CBD所在地，否则居民区域太少，整个环境冷清，难以形成气候。
3.发达地级城市综合体物业模型
五星级酒店（5～7万㎡）、购物中心（5～9万㎡）、商业街区（2～4万㎡）、公寓（5～7万㎡）、写字楼（4～7万㎡）。具有代表性的如苏州圆融星座。
（四）城市布局
1.龙头企业要发挥自身的潜在优势，采用独特的模式
三四线城市在企业龙头恒大、万达以及碧桂园的战略开发中均占有重要的地位，三四线城市可以说是他们持之以恒的发家致富的根本，也是其近几年来的主要的成功业绩来源。但从总体来看，他们这三家房企的重点布局方向各不相同，主要是其自身的优势以及特点决定的。
以恒大为例，恒大主要是以普通性的住宅销售为主，定位于民生、刚需，成本的控制能力相对较强，周转运行速度比较快。因此，恒大主要将进驻的范围缩小到住宅方面，相对于其他两家城市的限制范围要小，基本上集中于中西部和华北、东北。这些区域的优势就是经济并不是最发达的，但是可以让恒大获取机会。由于三四线城市土地资源和成本以及各方面的配置相对较低，而恒大的品牌资源知名度又比较大，相较地方房企具有明显的优势。 2.中型房产要立足于自身的基点，开拓其他的资源和经济区
在整体的细分来看，民企、央企的布局策略在总体上呈现不同。民企通常是要立足于周边城市，并且在全国范围内再选择多个区域进行深入。例如荣盛发展的自河北廊坊起家，重点布局于京津以及环渤海一带，同时在长三角城市继续深入发展。在城市选择上，荣盛将发展布局重点放置于中等城市方面，并将其作为获得利润的主要中心地带，同时也兼顾发展较快的小城市，拓展新的发展空间。在以后的发展中，荣盛将在三四线城市开拓旅游业务，并且已经取得在秦皇岛、神农架以及海南等地方发展旅游的特权，还在不断拓展在三四线城市发展的范围。央企整体来说布局没有规律，发展也较为分散。例如中铁和中铁建，并没有大本营的设置，仅是分散的布局，但是在这样强大背景的支持下，即使市场整体发展前景不够景气，也不会影响到企业的稳定运营。
3.对于区域房企来说，要以省会为圆心，逐渐向周边城市展开
这样的城市布局优势在于节约成本，也能带来一定的品牌效应，对于人脉的积累也有一定的帮助。例如建业地产，布局大多集中于河南省一带，河南省城市人口诸多，需求量大，优势很明显。主要是以郑州为圆心，圆形式拓展。除了郑州以外，建业的布局大都集中于三四线城市，按照其计划，下一步在三线城市发展，商住的比例保持在4：6。
（五）开发模式
1.PPT模式
与传统的商业综合体相比较，这一模式形成了一站式的城镇服务平台，房企主要负责项目的建设以及物业的运营。例如，店口镇的“城市客厅”项目，主要是提供教育、医疗以及文化等公共服务的功能，商业销售一半，剩下的一半整体出售给基金公司。这种开发模式的好处是一方面可以帮助政府，给企业回流一部分资金，另一方面为企业项目带来人流量，降低其风险。
2.“私募+REITs”资本运作
伴随着新型城镇化的发展，近几年地产企业在三四线城市快速扩展起来，但从整体来看，效果不是很理想，甚至出现了经营惨淡，倒闭关门的状况。究其原因，主要是因为没有在“短期变现”以及“长期经营”两者之间做好矛盾的调和。值得注意的几个问题是包括资金的来源与流动、人气的程度、购买力的因素等。以嘉凯城为例，嘉凯城城镇化发展基金引入了私募基金进行股权合作，双方出资比例为4∶1，打比方嘉凯城可以通过投入10亿获取40亿的入股资金，撬动50亿的投资。整体来看，这样一是解决了资金的问题，二是可以进行股权合作，等到有了现金流之后，再注入REITs，引入更多的小股东，完成了整个项目的开发与投资的流程。
3.一二级土地开发，小资金整动大项目
具体操作上，房企在一线城市通过土地的平整、园区的设施建设等，获得两部分利益。一部分来源于政府的结算费，另一部分来源于土地出让后和政府约定的土地增值费用，而这部分资金收入成为公司获得土地开发的重要资金来源。
同时房企可借助参与土地一级开发的优势，在土地规划、出让以及通过对竞拍土地溢价收益分成等的进程中，形成在二级市场的土地竞拍优势。这样一方面可以低价获取商住用地，另一方面形成竞争强势，可以获得富有弹性的收益。
二、结语
总体而言，对于三四线城市的发展规划和运营不是一朝一夕可以实现的事情，需要政府的大力支持以及企业的敏锐洞察力，将长远性的利益放诸三四线城市，看到三四线城市的优势，要将整体性的布局分散开，将城市的风险降到最低，以潜力城市为基准，大力发展和规划。
参考文献：
[1]张青山.三四线城市商業地产操盘要接地气[J].中国房地产，2018，（26）.
[2]欧阳捷.商业地产在三四线城市的机会与风险[J].中国房地产，2017，（20）.
[3]田梦迪，安冰冰，张莹，等.论目前国内三四线城市商业地产现状机遇和挑战[J].商场现代化，2015，（17）.
作者简介：
林祥明，城乡规划工程师，湛江市规划勘测设计院规划所副所长。研究方向：多规合一、新型城镇化与乡村振兴、区域人口资源环境研究。