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【中图分类号】F293.33 【文献标识码】A 【文章编号】1672—5158（2012）08—0270-02
我国房地产市场发展起步晚，可供借鉴的经验有限。面对迄今为止世界发展史上最为复杂、最为残酷的国内、国际环境，我们需要对市场发育程度较为成熟的国家的一些做法加以研究，以吸取其精华。以下简单介绍一下国外有关房地产调控的—些政策特色、经验，以供借鉴。
一、美国——市场化成熟度较高，相关法律、法规健全，能够充分运用利率和税收杠杆调控市场
1.美国的住房市场比较成熟，市场调节与法律制约共同发挥效力
上世纪三十年代，经济大萧条，使得美国的房地产业也没有逃离这场厄运。为缓解矛盾，美国政府先后颁布了《住宅自有者贷款法》（HOLA）和《国家住房法》（NHA），成立了“房主贷款公司”（HOLC）“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款保险公司”（FSLIC），用以支持住房消费信贷，降低金融机构的抵押风险。到了二十世纪六、七十年代，为支持房地产开发与融资，又通过并实施了《美国住宅抵押贷款条例》和《美国城市社区重建投资管理条例》，以此来鼓励金融机构向开发商放贷，通过全国抵押协会和联邦住宅借贷抵押公司给住宅开发企业低息贷款和贷款担保，支持其多建住宅，扩大市场供给。这个时期，政府还通过《住房与城市发展法》来增加公共住房的供应，以解决低收入家庭的住房问题。
2.调控房地产市场的另外一个重要手段是运用利率和税收杠杆
利率杠杆的运用，以2006年6月前的两年里，美联储连续17次加息为例，此次连续加息直接导致美国住房市场销售量的直线回落；在税收杠杆的运用上，着重体现在对房地产税的征收上。据了解，美国50个州都已开征了房地产税，税率一般为1-3%。这个税率通常是动态的，州政府相关部门每年会定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，房价上涨既使个人或家庭拥有资产的价值增加，也使其承担的税负增加了。另外，针对房屋价值的增值部分，一些州政府还要征收房地产增值税，但规定自住房住满两年或以上出售时可以享受较大幅度的增值税减免，而出售的投资性房屋则不能享受相应的优惠。政府还规定，购买房屋的用途要申报，对于用来出租的房屋，其贷款利率要高于用来自住的房屋的贷款利率水平。但对出租房屋的业主收益和对出售自用住房的业主收益所得税实行豁免，同时，也通过税收优惠推进了房地产投资信托的发展。
3.住房保障政策也是美国房地产政策中的重要内容
上世纪三十至六十年代，政府的住房保障政策主要是通过直接向低收入者提供公共住房的办法来实现；上世纪六十年代，保障的重点转为补贴私人机构出资兴建房屋，用来出租给低收入家庭的居住；到了上世纪七十年代，住房短缺已不再是美国房地产业的主要矛盾，政府以为低收入者提供住房补贴来实施住房保障政策。政府通过财政补贴实现转移支付，如1965年当时的约翰逊政府提出了“租金补贴”计划，将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%，差额部分由财政提供补助。
二、英国——鼓励住房私有化，利率杠杆也是其常用的调控手段
从八十年代初期起，面对经济衰退和住房价格上涨并行，英国政府开始减少住房税补贴，鼓励住房私有化。通过颁布《住房法》导入“购买权利”、租户特权和新住房补贴系统等措施，使自有住房家庭的比例在1979-1991年的12年里从55%增长到68%。此外，对利率杠杆的运用，也是英国政府常规运用的手段之一。2001-2003年，在连续3年的时间里，英国的房价增速超过20%，英格兰银行为此从2003年11月至2004年8月连续5次上调利率，有效地遏制了投资热情。英国政府对低收入者的住房保障则是通过住房建设补贴和房租补贴等手段来解决的。
三、韩国——实施差别化的利率政策，以重税調控市场
韩国根据个人或家庭是否拥有住房产权实施差别化的利率政策，有保有压。其中，对无房户购房实行优惠利率，对已有房且年收入超过2万美元的家庭的再购房，则将利率提高，并降低贷款额的比重。针对近几年房价高涨和投机行为，韩国政府采取了重税打击投机的对策。从2005年起，对出售第二、三套房屋的卖主征收30%的资本收益税，到2007年提升到50%以上，使得投机者丧失了投机的利润空间。
四、法国——着力推行廉租房政策，重税平衡供求市场
从现在往前推算十年来看法国的房价，那时法国的房价就照比以前几乎翻了一倍。为遏制房价过快上涨，法国政府着力推行廉租房制度，对房产所有者征重税，并不断完善房屋租赁市场；同时，法兰西银行还通过加息控制房贷规模的不断扩大。从2005年开始，法国房价增速明显放缓。
法国的廉租房的基准租金是普通私人住房的一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租的资金主要来自于政府，由地方的专门的廉租房管理部门管理。有了廉租房制度，低收入居民首先考虑的便是租房居住，廉租房制度起到了稳定房价的作用。此外，法国政府对房产所有者征重税，房主除了向政府缴纳高额的地税，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。长期以来，房地产市场都不是法国人投资或财产保值的渠道。
五、日本——“保低放高”区别对待，立法保障廉价住房
日本土地多为私有，政府遵循“保低放高”的原则，采取相应的调节措施，使社会中不同阶层的人都能住上与自己经济条件相适应的住房。所谓“保低放高”是指：政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由市场解决。日本主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。其做法是：中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。依照《公营住宅法》，日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中，新建住房费用由国家补贴一半，翻修住房费用由国家补贴1/3。据统计，截至2000年，日本住宅公团累计建房150万套，用于出租和销售的各占50%，各地方政府累计翻修和新建住房210余万套。同时，住宅金融公库累计为1890万套住房提供了177.4万亿日元的融资。大量低价房和廉租房在日本政府的努力下进入了市场，满足了日本相当一部分中低收入者的住房需求。 六、新加坡——以政府分配为主、市场出售为辅解决住房问题
新加坡人口密度高，是一个典型的城市型国家。政府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层。据统计，过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。在组屋分配方面，新加坡建屋发展局会在组屋建成后，按照公平原则进行合理分配。符合条件的住户一律排队等候，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。组屋按地段与面积不同，每套价格从15万新加坡元（1美元约合1.52新元）到25万新加坡元不等。符合条件者，可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款。为防止房价剧烈波动，新加坡对房地产市场进行严格监控。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数有严格的限制。购买组屋后，屋主在一定年限内不得整房出租；在购买组屋后5年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。新加坡政府还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足1年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。另外，新加坡政府实行的廉住房和住房公积金等政策也推进了住房保障工作的进展。对包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，并按市场价格发售。商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。
七、俄罗斯——增加供应，遏制房价
俄罗斯房价持續攀升，2009年增幅高达60%，首都莫斯科市的房价增长了一倍。早在2005年秋，俄罗斯总统普京就提出了加快危旧房改造，推动经济适用房建设，使更多普通百姓能够买得起房的说法。但由于供应量不足，造成房价暴涨。2010年初以来，在政府各项措施的推动下，新房供应量大幅增加。
俄罗斯房价过高的原因，还与房地产商联手操控市场价格有关。为此，俄检察机关委托联邦反垄断局于2009年下半年对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。俄罗斯联邦反垄断局局长认为，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。因此，人们认为政府应对住房建设用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权。
参考文献
[1]牛毅，《国土资源导刊》，2007年第二期
[2]《中国国土资源报》，中国人民大学土地管理系，2010年4月号
[3]田东海，住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择[M]，清华大学出版社，1998
[4]林坚、冯长春，美国的住房政策[J]..国外城市规划，1998，（2）
我国房地产市场发展起步晚，可供借鉴的经验有限。面对迄今为止世界发展史上最为复杂、最为残酷的国内、国际环境，我们需要对市场发育程度较为成熟的国家的一些做法加以研究，以吸取其精华。以下简单介绍一下国外有关房地产调控的—些政策特色、经验，以供借鉴。
一、美国——市场化成熟度较高，相关法律、法规健全，能够充分运用利率和税收杠杆调控市场
1.美国的住房市场比较成熟，市场调节与法律制约共同发挥效力
上世纪三十年代，经济大萧条，使得美国的房地产业也没有逃离这场厄运。为缓解矛盾，美国政府先后颁布了《住宅自有者贷款法》（HOLA）和《国家住房法》（NHA），成立了“房主贷款公司”（HOLC）“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款保险公司”（FSLIC），用以支持住房消费信贷，降低金融机构的抵押风险。到了二十世纪六、七十年代，为支持房地产开发与融资，又通过并实施了《美国住宅抵押贷款条例》和《美国城市社区重建投资管理条例》，以此来鼓励金融机构向开发商放贷，通过全国抵押协会和联邦住宅借贷抵押公司给住宅开发企业低息贷款和贷款担保，支持其多建住宅，扩大市场供给。这个时期，政府还通过《住房与城市发展法》来增加公共住房的供应，以解决低收入家庭的住房问题。
2.调控房地产市场的另外一个重要手段是运用利率和税收杠杆
利率杠杆的运用，以2006年6月前的两年里，美联储连续17次加息为例，此次连续加息直接导致美国住房市场销售量的直线回落；在税收杠杆的运用上，着重体现在对房地产税的征收上。据了解，美国50个州都已开征了房地产税，税率一般为1-3%。这个税率通常是动态的，州政府相关部门每年会定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，房价上涨既使个人或家庭拥有资产的价值增加，也使其承担的税负增加了。另外，针对房屋价值的增值部分，一些州政府还要征收房地产增值税，但规定自住房住满两年或以上出售时可以享受较大幅度的增值税减免，而出售的投资性房屋则不能享受相应的优惠。政府还规定，购买房屋的用途要申报，对于用来出租的房屋，其贷款利率要高于用来自住的房屋的贷款利率水平。但对出租房屋的业主收益和对出售自用住房的业主收益所得税实行豁免，同时，也通过税收优惠推进了房地产投资信托的发展。
3.住房保障政策也是美国房地产政策中的重要内容
上世纪三十至六十年代，政府的住房保障政策主要是通过直接向低收入者提供公共住房的办法来实现；上世纪六十年代，保障的重点转为补贴私人机构出资兴建房屋，用来出租给低收入家庭的居住；到了上世纪七十年代，住房短缺已不再是美国房地产业的主要矛盾，政府以为低收入者提供住房补贴来实施住房保障政策。政府通过财政补贴实现转移支付，如1965年当时的约翰逊政府提出了“租金补贴”计划，将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%，差额部分由财政提供补助。
二、英国——鼓励住房私有化，利率杠杆也是其常用的调控手段
从八十年代初期起，面对经济衰退和住房价格上涨并行，英国政府开始减少住房税补贴，鼓励住房私有化。通过颁布《住房法》导入“购买权利”、租户特权和新住房补贴系统等措施，使自有住房家庭的比例在1979-1991年的12年里从55%增长到68%。此外，对利率杠杆的运用，也是英国政府常规运用的手段之一。2001-2003年，在连续3年的时间里，英国的房价增速超过20%，英格兰银行为此从2003年11月至2004年8月连续5次上调利率，有效地遏制了投资热情。英国政府对低收入者的住房保障则是通过住房建设补贴和房租补贴等手段来解决的。
三、韩国——实施差别化的利率政策，以重税調控市场
韩国根据个人或家庭是否拥有住房产权实施差别化的利率政策，有保有压。其中，对无房户购房实行优惠利率，对已有房且年收入超过2万美元的家庭的再购房，则将利率提高，并降低贷款额的比重。针对近几年房价高涨和投机行为，韩国政府采取了重税打击投机的对策。从2005年起，对出售第二、三套房屋的卖主征收30%的资本收益税，到2007年提升到50%以上，使得投机者丧失了投机的利润空间。
四、法国——着力推行廉租房政策，重税平衡供求市场
从现在往前推算十年来看法国的房价，那时法国的房价就照比以前几乎翻了一倍。为遏制房价过快上涨，法国政府着力推行廉租房制度，对房产所有者征重税，并不断完善房屋租赁市场；同时，法兰西银行还通过加息控制房贷规模的不断扩大。从2005年开始，法国房价增速明显放缓。
法国的廉租房的基准租金是普通私人住房的一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租的资金主要来自于政府，由地方的专门的廉租房管理部门管理。有了廉租房制度，低收入居民首先考虑的便是租房居住，廉租房制度起到了稳定房价的作用。此外，法国政府对房产所有者征重税，房主除了向政府缴纳高额的地税，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。长期以来，房地产市场都不是法国人投资或财产保值的渠道。
五、日本——“保低放高”区别对待，立法保障廉价住房
日本土地多为私有，政府遵循“保低放高”的原则，采取相应的调节措施，使社会中不同阶层的人都能住上与自己经济条件相适应的住房。所谓“保低放高”是指：政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由市场解决。日本主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。其做法是：中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。依照《公营住宅法》，日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中，新建住房费用由国家补贴一半，翻修住房费用由国家补贴1/3。据统计，截至2000年，日本住宅公团累计建房150万套，用于出租和销售的各占50%，各地方政府累计翻修和新建住房210余万套。同时，住宅金融公库累计为1890万套住房提供了177.4万亿日元的融资。大量低价房和廉租房在日本政府的努力下进入了市场，满足了日本相当一部分中低收入者的住房需求。 六、新加坡——以政府分配为主、市场出售为辅解决住房问题
新加坡人口密度高，是一个典型的城市型国家。政府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层。据统计，过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。在组屋分配方面，新加坡建屋发展局会在组屋建成后，按照公平原则进行合理分配。符合条件的住户一律排队等候，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。组屋按地段与面积不同，每套价格从15万新加坡元（1美元约合1.52新元）到25万新加坡元不等。符合条件者，可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款。为防止房价剧烈波动，新加坡对房地产市场进行严格监控。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，对居民购买组屋的次数有严格的限制。购买组屋后，屋主在一定年限内不得整房出租；在购买组屋后5年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。新加坡政府还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足1年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。另外，新加坡政府实行的廉住房和住房公积金等政策也推进了住房保障工作的进展。对包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，并按市场价格发售。商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。
七、俄罗斯——增加供应，遏制房价
俄罗斯房价持續攀升，2009年增幅高达60%，首都莫斯科市的房价增长了一倍。早在2005年秋，俄罗斯总统普京就提出了加快危旧房改造，推动经济适用房建设，使更多普通百姓能够买得起房的说法。但由于供应量不足，造成房价暴涨。2010年初以来，在政府各项措施的推动下，新房供应量大幅增加。
俄罗斯房价过高的原因，还与房地产商联手操控市场价格有关。为此，俄检察机关委托联邦反垄断局于2009年下半年对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。俄罗斯联邦反垄断局局长认为，俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重，官商勾结进行非法交易的情况时有发生。因此，人们认为政府应对住房建设用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权。
参考文献
[1]牛毅，《国土资源导刊》，2007年第二期
[2]《中国国土资源报》，中国人民大学土地管理系，2010年4月号
[3]田东海，住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择[M]，清华大学出版社，1998
[4]林坚、冯长春，美国的住房政策[J]..国外城市规划，1998，（2）