论文部分内容阅读
他们不远万里去豪掷千金，跨境购房，税费和金钱回报只是他们需要考虑的很小一部分，
这些富豪们真正重视的是，拥有开放、国际化环境以及人身和财产安全的一种生活方式。
“亚洲人热爱物业。而且在未来的十年中，亚洲的高资产人士对海外物业会变得更加热衷。”莱坊，全球知名的私营房地产代理和顾问服务公司在其《2013年全球财富报告》中如是说到。
无独有偶。兴业银行与胡润研究院联合发布的《2013高净值人群另类投资白皮书》，其中一项数据也从侧面印证了中国人购买海外房产的热情，依然在持续升温。该报告的其中一个数据显示：亿万资产以上的高净值人群有计划购买公务机的比例，已经达到了15%。
或许我们可以这样理解，是为了让回家更加便利。那些高净值人群的家都在哪里？显然，这问题不太好回答。答案也许有很多。负责海外物业的代理商们会这样告诉你。
赢在起跑线
前不久，作为中国最高档的顶级物业私人展览，LuxProperty 2013第十届上海臻品物业（春）私人品鉴会日，在上海美术馆顶层K5会所举办。令人吃惊的是，就在2012年9月举行的上届展会，参展商还多以“海外投资移民”作为吸引客户的重要砝码。而仅相隔短短大半年的时间，展会的性质完全转变。
在展会举行的两天内，LuxProperty臻品展共有725位上海高净值财富买家到场参观，现场达成意向成交超过两亿元人民币，每个展台平均累计近100位潜在买家。根据主办方的现场调查及访问，发现国内高端买家对于海外臻品豪宅的购买意愿非常热切，每套总价为60-120万美金的项目倍受关注，而主要热门国家仍为英国、美国和澳大利亚。绝大多数买家表示购房的目的在于投资和子女教育。
首次在中国面向买家的英国邦瑞Barratt公司，在英国房地产行业处于领先地位超过50年，并且是全球十大开发商之一。众多政商界名人，包括已故撒切尔夫人，也曾是邦瑞的客户。
根据莱坊国际豪宅指数（PIRI）的分析，伦敦也吸引到了一些中国的超级富豪，但整体而言，由于2012年的欧元危机和相对较高的承受力，美国吸引了更多的中国富豪买家。中国超级富豪买家的影响力必将持续。他们的影响力在香港、新加坡、马来西亚和澳大利亚已经颇为强劲，在美国和加拿大市场也日益增加，而这种影响更加扩大到了伦敦。
“已经有大批的东南亚和香港投资者在伦敦投资房地产，我们看到中国市场的潜力，尤其是在新的房产调控政策调控下，投资伦敦房地产对于中国投资者来说，是一个非常好的时机。”为此，邦瑞在2012年10月还特地在北京设立办事处。
伦敦的储备土地紧缺，每年能提供的住宅只能覆盖刚性需求的55%左右。这使伦敦房价和租房价格不断增长，这是其他度假类房产项目或非世界性金融中心城市的项目所无法比拟的。
“我们的一位客户竟然因为在她儿子英国留学期间购买了一套房产，最终几乎赚回了儿子在英国上学生活的所有花费！”Piesse先生说，这来自上海的王女士，为了方便儿子在伦敦读中学，她以贷款的方式在学校附近为儿子买了一套邦瑞的公寓。因为近年来伦敦房产市场每年平均5%的增长，王女士在伦敦的房产现在的市值完全可以覆盖儿子这几年在英国的学费和生活费。儿子毕业后如果继续持有房产，每年的租金回报率超过5%，还完贷款后，王女士将拥有每月上千镑的月租收入和该公寓99.9%的产权。
尽管海外置业听上去充满了诸多可能性，例如无敌海景、阳光、沙滩，但是从理财的角度来说，投资海外房产最重要的一点，依然是“地点”，只有阳光和沙滩是远远不够的。投资回报率和增长空间是投资者们最为看重的。
美国洛杉矶丽思卡尔顿酒店公寓此次也来参展，其海外业务部副总裁Jim Jacobson说：“去年我们已经来参展过，获得五六个订单，今年我们预期是能够达到七八个订单。”Jacobson先生拿出的宣传单上印有现任国家主席习近平在2012年到访洛杉矶湖人队主场参观时的热闹场景，这张照片中居然还有贝克汉姆。“上海的客户其实已经非常国际化了，消费意识和其他国家的人没有多大差别。不过有一点比较有趣，中国人喜欢挑选朝西的单位，最好是面对着花园湖泊。”
为了更好的阳光
除了移民热潮持续不退的老牌劲旅国家，不少买家也开始考虑位于泰国、巴哈马、塞浦路斯等地的国际奢华度假房产，这些来自著名开发商的高品质度假项目受到了越来越多中青年精英阶层的青睐。参展商高层在现场采访中表示，具有海外生活或教育背景、子女正在海外留学、追求生活品质的富裕买家是主要的购房者。
亚洲地区著名的顶级物业开发商香港信业国际集团这次由其总经理史慕兰领队，带来坐落于曼谷沙吞县CBD使馆区的泰国最豪华的超级公寓The Sukhothai Residences项目。“对我们的客户来说，心态是主要的。现在世界流行趋势是买个物业单位还要带配套服务，有钱人在每一个好地方都要买一个单位，作为收藏品。”
中国内地的顾客在泰国投资越来越多，之前一直以购买海边别墅和豪宅为主，这样的城市项目之前却从未在国内推出。“从我们的顾客情况来看，几乎还没有居住在内地的，有位客户是香港很成功的女商人，是内地人，而其他都是香港、澳门、新加坡人。他们中意泰国的生活方式，曼谷是一个带着微笑的城市，大家比较和善。生活水平比较低，但是餐厅和spa都是很不错的，所以深受女性热爱，赚到钱了谁都想对自己好一点。”史慕兰说。
由于香港和泰国的地理位置相对较近，许多香港消费者会选择周五晚班机去到曼谷度周末，周一再返回香港上班，所以很多香港人过去买房子。当地最顶级的酒店和豪宅都是五六万一平米，不到香港的四分之一，比起香港、新加坡甚至上海这样的国际顶级城市，还是比较便宜的，在价格上有竞争力。
尽管手上拿着这项顶级物业，但史慕兰此次来到上海心里并不像在香港做销售时这么有底，“坦白说，我们还在摸索这个市场，我们知道内地人购买力很强。基本上就几个原因，一是投资移民。但对上海人来说，泰国还不是最理想的投资移民的地方，他们一般还是会首选美加、澳洲、新加坡等地。其次是自己享受为主了，清迈曼谷等地的顶级别墅开始有国内人购买，以前都是欧美老外买，现在多了俄罗斯人和中国东北人。我听说北京三分之一的有钱人到了冬天都去海南岛。可海南岛去多了，也会觉得无聊。泰国相对于东南亚其他国家安全，不会排华，又是佛教国家，民俗、信仰、文化方面也有共通，人比较友善。第三个原因就是投资。我们希望可以吸引国内人认为曼谷还是个投资好地方，性价比比较高，也许在上海静安区一个新楼盘的价格，却可以买到曼谷市中心最顶级的物业，而且还有酒店式服务。”
经过两个下午的观察，史慕兰了解到其实上海人对泰国物业很有兴趣，但大都还在认识阶段。“他们都去过曼谷，吃过玩过享受过，但是要买一个物业，900万开始，还是要有一个心理接受过程。有两个客户说要在节假日飞过去看看，我们会安排酒店房间，如果最后客户预定了某个单元，我们可以为他支付这次接待费用。”
“我们为何选择上海作为打开国内市场的第一站？因为上海最国际化，很多客户都知道酒店和设计师的地位。有一个女顾客，之前已经去看过了，这次过来和我们谈，要了解泰国的贷款政策，她说正在和上海的一些银行谈是否可以做海外置业的贷款。如果在泰国贷款，本地买家可以达到九成贷款，而外地买家最多贷款一半。包括曼谷银行和大华银行都可以贷款给外国人。”
2013年，臻品物业私人品鉴会计划从半年举办一次改为每个季度举办一次，从这样的频率更替来看，海外奢华物业购置已经成为国内高端消费者的投资新热潮。
这些富豪们真正重视的是，拥有开放、国际化环境以及人身和财产安全的一种生活方式。
“亚洲人热爱物业。而且在未来的十年中，亚洲的高资产人士对海外物业会变得更加热衷。”莱坊，全球知名的私营房地产代理和顾问服务公司在其《2013年全球财富报告》中如是说到。
无独有偶。兴业银行与胡润研究院联合发布的《2013高净值人群另类投资白皮书》，其中一项数据也从侧面印证了中国人购买海外房产的热情，依然在持续升温。该报告的其中一个数据显示：亿万资产以上的高净值人群有计划购买公务机的比例，已经达到了15%。
或许我们可以这样理解，是为了让回家更加便利。那些高净值人群的家都在哪里？显然，这问题不太好回答。答案也许有很多。负责海外物业的代理商们会这样告诉你。
赢在起跑线
前不久，作为中国最高档的顶级物业私人展览，LuxProperty 2013第十届上海臻品物业（春）私人品鉴会日，在上海美术馆顶层K5会所举办。令人吃惊的是，就在2012年9月举行的上届展会，参展商还多以“海外投资移民”作为吸引客户的重要砝码。而仅相隔短短大半年的时间，展会的性质完全转变。
在展会举行的两天内，LuxProperty臻品展共有725位上海高净值财富买家到场参观，现场达成意向成交超过两亿元人民币，每个展台平均累计近100位潜在买家。根据主办方的现场调查及访问，发现国内高端买家对于海外臻品豪宅的购买意愿非常热切，每套总价为60-120万美金的项目倍受关注，而主要热门国家仍为英国、美国和澳大利亚。绝大多数买家表示购房的目的在于投资和子女教育。
首次在中国面向买家的英国邦瑞Barratt公司，在英国房地产行业处于领先地位超过50年，并且是全球十大开发商之一。众多政商界名人，包括已故撒切尔夫人，也曾是邦瑞的客户。
根据莱坊国际豪宅指数（PIRI）的分析，伦敦也吸引到了一些中国的超级富豪，但整体而言，由于2012年的欧元危机和相对较高的承受力，美国吸引了更多的中国富豪买家。中国超级富豪买家的影响力必将持续。他们的影响力在香港、新加坡、马来西亚和澳大利亚已经颇为强劲，在美国和加拿大市场也日益增加，而这种影响更加扩大到了伦敦。
“已经有大批的东南亚和香港投资者在伦敦投资房地产，我们看到中国市场的潜力，尤其是在新的房产调控政策调控下，投资伦敦房地产对于中国投资者来说，是一个非常好的时机。”为此，邦瑞在2012年10月还特地在北京设立办事处。
伦敦的储备土地紧缺，每年能提供的住宅只能覆盖刚性需求的55%左右。这使伦敦房价和租房价格不断增长，这是其他度假类房产项目或非世界性金融中心城市的项目所无法比拟的。
“我们的一位客户竟然因为在她儿子英国留学期间购买了一套房产，最终几乎赚回了儿子在英国上学生活的所有花费！”Piesse先生说，这来自上海的王女士，为了方便儿子在伦敦读中学，她以贷款的方式在学校附近为儿子买了一套邦瑞的公寓。因为近年来伦敦房产市场每年平均5%的增长，王女士在伦敦的房产现在的市值完全可以覆盖儿子这几年在英国的学费和生活费。儿子毕业后如果继续持有房产，每年的租金回报率超过5%，还完贷款后，王女士将拥有每月上千镑的月租收入和该公寓99.9%的产权。
尽管海外置业听上去充满了诸多可能性，例如无敌海景、阳光、沙滩，但是从理财的角度来说，投资海外房产最重要的一点，依然是“地点”，只有阳光和沙滩是远远不够的。投资回报率和增长空间是投资者们最为看重的。
美国洛杉矶丽思卡尔顿酒店公寓此次也来参展，其海外业务部副总裁Jim Jacobson说：“去年我们已经来参展过，获得五六个订单，今年我们预期是能够达到七八个订单。”Jacobson先生拿出的宣传单上印有现任国家主席习近平在2012年到访洛杉矶湖人队主场参观时的热闹场景，这张照片中居然还有贝克汉姆。“上海的客户其实已经非常国际化了，消费意识和其他国家的人没有多大差别。不过有一点比较有趣，中国人喜欢挑选朝西的单位，最好是面对着花园湖泊。”
为了更好的阳光
除了移民热潮持续不退的老牌劲旅国家，不少买家也开始考虑位于泰国、巴哈马、塞浦路斯等地的国际奢华度假房产，这些来自著名开发商的高品质度假项目受到了越来越多中青年精英阶层的青睐。参展商高层在现场采访中表示，具有海外生活或教育背景、子女正在海外留学、追求生活品质的富裕买家是主要的购房者。
亚洲地区著名的顶级物业开发商香港信业国际集团这次由其总经理史慕兰领队，带来坐落于曼谷沙吞县CBD使馆区的泰国最豪华的超级公寓The Sukhothai Residences项目。“对我们的客户来说，心态是主要的。现在世界流行趋势是买个物业单位还要带配套服务，有钱人在每一个好地方都要买一个单位，作为收藏品。”
中国内地的顾客在泰国投资越来越多，之前一直以购买海边别墅和豪宅为主，这样的城市项目之前却从未在国内推出。“从我们的顾客情况来看，几乎还没有居住在内地的，有位客户是香港很成功的女商人，是内地人，而其他都是香港、澳门、新加坡人。他们中意泰国的生活方式，曼谷是一个带着微笑的城市，大家比较和善。生活水平比较低，但是餐厅和spa都是很不错的，所以深受女性热爱，赚到钱了谁都想对自己好一点。”史慕兰说。
由于香港和泰国的地理位置相对较近，许多香港消费者会选择周五晚班机去到曼谷度周末，周一再返回香港上班，所以很多香港人过去买房子。当地最顶级的酒店和豪宅都是五六万一平米，不到香港的四分之一，比起香港、新加坡甚至上海这样的国际顶级城市，还是比较便宜的，在价格上有竞争力。
尽管手上拿着这项顶级物业，但史慕兰此次来到上海心里并不像在香港做销售时这么有底，“坦白说，我们还在摸索这个市场，我们知道内地人购买力很强。基本上就几个原因，一是投资移民。但对上海人来说，泰国还不是最理想的投资移民的地方，他们一般还是会首选美加、澳洲、新加坡等地。其次是自己享受为主了，清迈曼谷等地的顶级别墅开始有国内人购买，以前都是欧美老外买，现在多了俄罗斯人和中国东北人。我听说北京三分之一的有钱人到了冬天都去海南岛。可海南岛去多了，也会觉得无聊。泰国相对于东南亚其他国家安全，不会排华，又是佛教国家，民俗、信仰、文化方面也有共通，人比较友善。第三个原因就是投资。我们希望可以吸引国内人认为曼谷还是个投资好地方，性价比比较高，也许在上海静安区一个新楼盘的价格，却可以买到曼谷市中心最顶级的物业，而且还有酒店式服务。”
经过两个下午的观察，史慕兰了解到其实上海人对泰国物业很有兴趣，但大都还在认识阶段。“他们都去过曼谷，吃过玩过享受过，但是要买一个物业，900万开始，还是要有一个心理接受过程。有两个客户说要在节假日飞过去看看，我们会安排酒店房间，如果最后客户预定了某个单元，我们可以为他支付这次接待费用。”
“我们为何选择上海作为打开国内市场的第一站？因为上海最国际化，很多客户都知道酒店和设计师的地位。有一个女顾客，之前已经去看过了，这次过来和我们谈，要了解泰国的贷款政策，她说正在和上海的一些银行谈是否可以做海外置业的贷款。如果在泰国贷款，本地买家可以达到九成贷款，而外地买家最多贷款一半。包括曼谷银行和大华银行都可以贷款给外国人。”
2013年，臻品物业私人品鉴会计划从半年举办一次改为每个季度举办一次，从这样的频率更替来看，海外奢华物业购置已经成为国内高端消费者的投资新热潮。