论文部分内容阅读
（1.樂清市住房和城乡规划建设局）
（2.瑞安市财政局，浙江，瑞安，325200）
【摘要】2000年以前,由于特殊的历史原因,绝大多数房地产估价机构是事业单位,或者是隶属于政府某一部门的经济实体。这些机构本质上是政府机构的延伸，垄断了房地产估价业务。2000年6月，国务院提出了经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求。随着房地产估价行业的市场化,评估行业不再是政府垄断，房地产估价机构也越来越多，但由于市场竞争激烈，衍生出评估机构在操作中一系列不规范现象。本文从房地产估价机构和银行等金融机构的特殊关系出发，对房地产抵押贷款评估中的不规范现象进行了剖析，并提出了相应的对策。
【关键词】房地产抵押贷款；房地产估价中介机构；行业规范
脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，营造了公平竞争的市场环境，但由于我国的中介机构起步较晚，管理体制还不完善，难免会存在一些操作不规范的现象。本文就房地产估价这一中介行业中，银行与中介机构的关系，剖析估价机构在抵押贷款评估中的一些不规范现象，并提出相对应的措施。
1 抵押贷款业务的发展及其估价作业中的弊端
房地产估价起初主要服务于房地产交易管理，以防止交易当事人不实申报成交价格而偷漏有关税费。目前，无论是土地使用权出让，还是房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定、以及企业有关经济行为、设立公司时以房地产作价出资、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等，都需要房地产估价。其中抵押贷款估价业务最广泛，银行为了降低贷款的风险，要求客户提供一定的抵押物作担保，而房地产因其保值增值性，自然成为抵押物的首选。银行以房地产为抵押物发放贷款，实际上有两方面作用：一是可以降低抵押贷款的风险；二是可以以提供的抵押物为依据确定贷款的额度。银行发放房地产抵押贷款的额度，通常是以抵押物评估价值为基础。
抵押贷款业务象一条纽带把银行和估价机构紧紧联系在一起，银行在开展抵押贷款业务的过程中依赖估价机构对抵押物价值进行评估；而估价机构面临激烈的市场竞争，银行抵押贷款评估也是最主要的业务来源。因此两者之间存在着密不可分的关系。基于此，银行通常向客户推荐评估机构。而在实际操作中，这种推荐评估不可避免会演化为指定评估。也就是说，银行会给客户指定某一个或几个评估公司进行评估，就承认指定的几家估价机构，客户为了获得贷款。这种指定估价机构的作法不仅是变相的评估行业中的垄断，而且在实际上也存在着很大的风险隐患和不合理性，主要表现在：
l.l 使评估机构失去原有的公正性和独立性
在业务往来中，各银行相互的竞争中，为了吸取更多的优良客户，对于特殊的客户，银行要求评估机构对标的物的价格必须评到“ 大于多少 元/ m2”或者总额达到多少万元”等等。而评估机构为了业务的顺利开展，不敢得罪银行，往往会按银行的要求去办，失去了估价作业的独立性。这样一来，评估报告往往有时成了银行发放抵押贷款的必要程序和形式而已，失去了原有的公正性、客观性。趋于一定的利益关系，银行对所要求的价格可能会高于抵押物的真实市场价值，这实际上给银行带来了风险隐患。
1.2 使中介机构陷入两难境地
银行对评估机构评估价值的干涉，给评估机构施加了很大的压力。同时，评估机构也面临着来自客户方面的压力。客户可以选择这家银行贷款，也可以选择那家银行贷款，目前评估公司众多，如果因而客户可以选择其他的评估机构进行评估。评估机构自然懂得“客户是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客户。一宗评估业务往往要同时遇到来自银行和客户两方面的压力，银行要求将价格压低而客户要求将价格抬高，置估价机构陷于两难境地。这时，估价机构为了不得罪银行和客户，不得不在价格上采取折衷的办法，这同样会使评估价失去客观性。也增加了银行等金融机构抵押贷款的风险性。
l.3 扰乱了正规收费标准
银行指定估价机构这种方式，实际上是在给一些估价机构介绍业务，在合作过程中要求估价机构将评估收费的一定比例返还给银行，而评估费一般是根据评估标的物价值的一定比例确定,大多数银行都有这种不成文的规定，银行不仅对评估价格进行干涉，还对评估机构的收费进行干涉。对一些评估金额较大的业务，银行往往要求评估机构在正规收费的基础上打折，甚至直接提出“某宗估价件多少费用”,这扰乱了正规收费标准。
l.4 引起中介机构之间的不正当竞争
随着银行抵押贷款业务的大量开展，评估机构的数量也在不断增加，银行指定评估机构的这种方式使得一些评估机构互相打起了“拉业务战”，它们不是从提高自己资质和素质上下功夫，而是通过各种手段拉拢银行主管人员以获得业务来源。这样只会形成一个恶性循环，对银行、中介机构和客户三者都不利。
2 相应措施
要解除房地产抵押贷款业务估价中存在的一系列问题，就要采取以下几点措施：
2.l 给客户提供自由选择估价机构的空间
银行部门应认真贯彻执行国家有关规定，给客户更大的自由选择空间，让客户自己选择估价机构，真正做到估价机构选择市场化。
2.2 切实保证估价机构的独立性
银行部门不再对估价机构进行干涉，保证评估机构完成作业过程的独立性、公正性和客观性。同时，有关部门要对评估机构的行为进行监督，保证估价机构的评估工作不受来自客户或其他方面的干扰和影响。
2.3 行业主管部门要定时进行审查、监督、评比
估价机构上级行业主管部门要定时对估价机构进行抽查，杜绝其不规范行为，对估价机构的资质也要定期审核检查，资质好的要升级，资质差的要降级，直到取消执业资格。
2.4 鼓励各地方成立房地产估价行业组织。
行业主管部门要鼓励各地方成立房地产估价行业协会。由于成立估价协会的门槛过高，一些较大市的估价机构数量远远达不到要求，就没条件成立房地产估价协会，缺少行业自我管理监督的一个组织，这样相对影响估价行业的发展。建议估价行业上级主管部门考虑各城市的估价机构实际情况，放宽条件，鼓励各地方成立房地产估价协会，让地方估价机构形成相互交流、相互制约的氛围。
2.5加强估价机构主要管理人员和估价师的培训
房地产估价不应是估价人员的主观随意定价,而应是估价人员模拟市场参与者的思维和行为,在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程,以及深入调查、了解房地产市场行情的基础上，通过科学的测算和判定活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。这不仅需要房地产估价师有丰富的专业知识，更需要有尊重客观事实的职业道德。估价行业上级主管部门要加强估价机构主要管理人员和估价师的培训，提高他们的综合业务水平，完善思想道德建设。
中国的房地产估价机构虽然起步较晚，但其发展十分迅速，对促进我国国民经济的发展有着很重要的作用，已成为一支不可缺少的生力军。而且随着市场经济的成熟理性发展，社会上对资金的需求有增无减，抵押贷款业务时时存在，估价行业有着光明的前景。同时社会、政府各部门对估价机构的要求更加严格规范，只有尽快采取措施规范房地产估价行业，才能使它走上健康发展的道路。
参考文献
[1]中国资产评估协会. 资产评估学[M]. 北京：中国财政经济出版社，1999 .
[2]曾国安. 论发展居民住房抵押贷款二级市场[J]. 中国房地产金融，1997
[3]赵凯，李世平. 住房抵押贷款的现状分析与政策选择[J]. 中国房地产金融，1997 .
（2.瑞安市财政局，浙江，瑞安，325200）
【摘要】2000年以前,由于特殊的历史原因,绝大多数房地产估价机构是事业单位,或者是隶属于政府某一部门的经济实体。这些机构本质上是政府机构的延伸，垄断了房地产估价业务。2000年6月，国务院提出了经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求。随着房地产估价行业的市场化,评估行业不再是政府垄断，房地产估价机构也越来越多，但由于市场竞争激烈，衍生出评估机构在操作中一系列不规范现象。本文从房地产估价机构和银行等金融机构的特殊关系出发，对房地产抵押贷款评估中的不规范现象进行了剖析，并提出了相应的对策。
【关键词】房地产抵押贷款；房地产估价中介机构；行业规范
脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割的局面，营造了公平竞争的市场环境，但由于我国的中介机构起步较晚，管理体制还不完善，难免会存在一些操作不规范的现象。本文就房地产估价这一中介行业中，银行与中介机构的关系，剖析估价机构在抵押贷款评估中的一些不规范现象，并提出相对应的措施。
1 抵押贷款业务的发展及其估价作业中的弊端
房地产估价起初主要服务于房地产交易管理，以防止交易当事人不实申报成交价格而偷漏有关税费。目前，无论是土地使用权出让，还是房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定、以及企业有关经济行为、设立公司时以房地产作价出资、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等，都需要房地产估价。其中抵押贷款估价业务最广泛，银行为了降低贷款的风险，要求客户提供一定的抵押物作担保，而房地产因其保值增值性，自然成为抵押物的首选。银行以房地产为抵押物发放贷款，实际上有两方面作用：一是可以降低抵押贷款的风险；二是可以以提供的抵押物为依据确定贷款的额度。银行发放房地产抵押贷款的额度，通常是以抵押物评估价值为基础。
抵押贷款业务象一条纽带把银行和估价机构紧紧联系在一起，银行在开展抵押贷款业务的过程中依赖估价机构对抵押物价值进行评估；而估价机构面临激烈的市场竞争，银行抵押贷款评估也是最主要的业务来源。因此两者之间存在着密不可分的关系。基于此，银行通常向客户推荐评估机构。而在实际操作中，这种推荐评估不可避免会演化为指定评估。也就是说，银行会给客户指定某一个或几个评估公司进行评估，就承认指定的几家估价机构，客户为了获得贷款。这种指定估价机构的作法不仅是变相的评估行业中的垄断，而且在实际上也存在着很大的风险隐患和不合理性，主要表现在：
l.l 使评估机构失去原有的公正性和独立性
在业务往来中，各银行相互的竞争中，为了吸取更多的优良客户，对于特殊的客户，银行要求评估机构对标的物的价格必须评到“ 大于多少 元/ m2”或者总额达到多少万元”等等。而评估机构为了业务的顺利开展，不敢得罪银行，往往会按银行的要求去办，失去了估价作业的独立性。这样一来，评估报告往往有时成了银行发放抵押贷款的必要程序和形式而已，失去了原有的公正性、客观性。趋于一定的利益关系，银行对所要求的价格可能会高于抵押物的真实市场价值，这实际上给银行带来了风险隐患。
1.2 使中介机构陷入两难境地
银行对评估机构评估价值的干涉，给评估机构施加了很大的压力。同时，评估机构也面临着来自客户方面的压力。客户可以选择这家银行贷款，也可以选择那家银行贷款，目前评估公司众多，如果因而客户可以选择其他的评估机构进行评估。评估机构自然懂得“客户是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客户。一宗评估业务往往要同时遇到来自银行和客户两方面的压力，银行要求将价格压低而客户要求将价格抬高，置估价机构陷于两难境地。这时，估价机构为了不得罪银行和客户，不得不在价格上采取折衷的办法，这同样会使评估价失去客观性。也增加了银行等金融机构抵押贷款的风险性。
l.3 扰乱了正规收费标准
银行指定估价机构这种方式，实际上是在给一些估价机构介绍业务，在合作过程中要求估价机构将评估收费的一定比例返还给银行，而评估费一般是根据评估标的物价值的一定比例确定,大多数银行都有这种不成文的规定，银行不仅对评估价格进行干涉，还对评估机构的收费进行干涉。对一些评估金额较大的业务，银行往往要求评估机构在正规收费的基础上打折，甚至直接提出“某宗估价件多少费用”,这扰乱了正规收费标准。
l.4 引起中介机构之间的不正当竞争
随着银行抵押贷款业务的大量开展，评估机构的数量也在不断增加，银行指定评估机构的这种方式使得一些评估机构互相打起了“拉业务战”，它们不是从提高自己资质和素质上下功夫，而是通过各种手段拉拢银行主管人员以获得业务来源。这样只会形成一个恶性循环，对银行、中介机构和客户三者都不利。
2 相应措施
要解除房地产抵押贷款业务估价中存在的一系列问题，就要采取以下几点措施：
2.l 给客户提供自由选择估价机构的空间
银行部门应认真贯彻执行国家有关规定，给客户更大的自由选择空间，让客户自己选择估价机构，真正做到估价机构选择市场化。
2.2 切实保证估价机构的独立性
银行部门不再对估价机构进行干涉，保证评估机构完成作业过程的独立性、公正性和客观性。同时，有关部门要对评估机构的行为进行监督，保证估价机构的评估工作不受来自客户或其他方面的干扰和影响。
2.3 行业主管部门要定时进行审查、监督、评比
估价机构上级行业主管部门要定时对估价机构进行抽查，杜绝其不规范行为，对估价机构的资质也要定期审核检查，资质好的要升级，资质差的要降级，直到取消执业资格。
2.4 鼓励各地方成立房地产估价行业组织。
行业主管部门要鼓励各地方成立房地产估价行业协会。由于成立估价协会的门槛过高，一些较大市的估价机构数量远远达不到要求，就没条件成立房地产估价协会，缺少行业自我管理监督的一个组织，这样相对影响估价行业的发展。建议估价行业上级主管部门考虑各城市的估价机构实际情况，放宽条件，鼓励各地方成立房地产估价协会，让地方估价机构形成相互交流、相互制约的氛围。
2.5加强估价机构主要管理人员和估价师的培训
房地产估价不应是估价人员的主观随意定价,而应是估价人员模拟市场参与者的思维和行为,在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程,以及深入调查、了解房地产市场行情的基础上，通过科学的测算和判定活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。这不仅需要房地产估价师有丰富的专业知识，更需要有尊重客观事实的职业道德。估价行业上级主管部门要加强估价机构主要管理人员和估价师的培训，提高他们的综合业务水平，完善思想道德建设。
中国的房地产估价机构虽然起步较晚，但其发展十分迅速，对促进我国国民经济的发展有着很重要的作用，已成为一支不可缺少的生力军。而且随着市场经济的成熟理性发展，社会上对资金的需求有增无减，抵押贷款业务时时存在，估价行业有着光明的前景。同时社会、政府各部门对估价机构的要求更加严格规范，只有尽快采取措施规范房地产估价行业，才能使它走上健康发展的道路。
参考文献
[1]中国资产评估协会. 资产评估学[M]. 北京：中国财政经济出版社，1999 .
[2]曾国安. 论发展居民住房抵押贷款二级市场[J]. 中国房地产金融，1997
[3]赵凯，李世平. 住房抵押贷款的现状分析与政策选择[J]. 中国房地产金融，1997 .