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（新疆农业大学，830052）
【摘要】房地产价格是由房地产市场的供给和需求决定的。对供求关系进行有效的分析,可以把握市场发展状态,为政府调控房地产市场提供依据。本文运用供求理论分析浅析新疆房地产供求发展的市场现状，研究了其发展态势, 并提出房地产市场供求均衡发展的对策。
【关键词】供求理论；房地产；供求关系；态势
1 前言
房地产业是国民经济支柱产业,关系国计民生,关系社会稳定,涉及面极广,因此房地产价格的发展变化备受关注,近年来房地产业成为政府宏观调控的重要领域。房地产价格取决于供求关系,房地产宏观调控的根本目的是保持房地产供求关系的均衡发展和房价的相对稳定,但由于房地产经济运行的复杂性,人们难以准确把握房地产市场运行的态势,也在一定程度上制约了政府对房地产市场进行宏观调控的有效性。本文以乌鲁木齐沙依巴克区为例为例,运用主成分分析法对乌鲁木齐沙依巴克区房地产市场供求关系进行分析,揭示乌鲁木齐沙依巴克区房地产市场发展状态,为政府调控房地产市场提供依据,以保证房地产业的良性发展和城市居民的安居乐业。
2 乌鲁木齐是房地产供求发展状态
2.1 房地产供给分析。
2011年乌鲁木齐市房地产市场供求两旺，新建商品房成交量和二手房成交量均创历史最高水平。2011年乌鲁木齐市商品房登记成交面积562.74万平方米，同比增长50.31%，其中商品住房登记成交面积523.41万平方米,同比增长57.57%。乌鲁木齐市居民仍是商品住房购买的主力军，购买商品住房361.96万平方米，占购买群体的69%；非乌鲁木齐市居民购买161.45万平方米，占购买群体的31%。2011年乌鲁木齐市除了商品住房热销外，二手房交易也异常火爆。二手房累计成交面积188.1万平方米；二手住房累计成交面积148.68万平方米，其中12月份二手住房成交面积达到22万余平方米，创造了单月成交面积新高。
2.2 房价的分析
2011年乌鲁木齐住宅销售面积达到了672.09万平方米，其中商品住房销售面积为523.41万平方米，同比增长57.57%。商品住房平均成交价格为3538.29元/平方米，与上年同期相比增长了23.31%。按这个数据推算，商品住房均价每平方米上涨了800元。商品房销售面积大幅上涨说明乌鲁木齐住房需求存在很大的潜力。此外，2008年年底国家出台的一系列优惠政策也起到了一定作用。2011年，乌鲁木齐市新建商品住房供应量411.33万平方米，与上年同期相比下降3.04%。从市场供应情况来看，新建商品房供应量在2010年12月有所回升，市场的繁荣发展也吸引了开发商的投资。
3 乌鲁木齐市房地产发展趋势分析（沙依巴克区为例）
乌鲁木齐市沙依巴克区房地产业的稳定运行对整体经济的稳定运行具有重要意义。扩大的产能需要消化，房地产业产品主要是住宅等生活消费品，市场需求大，可以拉动上游产业。其次， 2012年我市房地产经纪增长将放缓，由此可知今后房地产市场发展潜力仍很强大。故房地产供给数量仍会增加。 商品住宅价格将稳中有降。近年来，商品住宅市场供过于求，依照供求理论，商品住宅价格应下降以刺激需求。商品住宅价格居高不下，供求规律在我市房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团。随着我市福利住房制度改革，商品房市场需求主体逐步由集团向个人转移，需求规律在房地产市场中作用逐渐增大。因此，在商品住宅大量积压的情况下，住宅价格当有逐步下设的可能。
2009-2012年，国家出台相关房产政策，从这些政策，我们可以看出2012年楼市调控思路 即增加供给为主要手段，打击投机、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段，要让房地产市场稳定发展。目前的地产市场已经不需要2011年初那样通过政策来刺激，改善性住房概念退出也在情理之中。重申二套房贷首付政策，意味着当前中央对房地产业的政策打压仍然处于温和，并未触及房地产业的核心部分，商业银行以及房地产企业普遍对该《通知》持观望态度，认为短期内会对市场产生一定影响，但从中长期看，仍难以对首府房价造成影响。很多购房者月收入较稳定，但首付款却需要一定时间的筹措，部分房产投资者也因首付款的提高而致使其能取得的房产量成比例减少，这些多少会影响到市场的销售节奏。提高二套房的首付比例对房价的影响不会太大，目前房价增长较快的原因除了市场需求量大外，其主要原因还是综合成本增加。面对首付款的提高，除了部分资金链紧张的开发商会适当调整价格以促销外，一般房地产企业都会坚守自己的价格底线。在首府购房者中有近70%为自住性购房，而只有不到30%的购房者为投资客。短期内提高购买第二套住房首付比例，能够对购房者的投资行为进行限制。但从长期来讲，市场的供求不会改变。在这样的条件下，首府房价上涨的幅度有可能放缓，但房价水平明显下降的可能性微乎其微。2011年自治区各种购房需求大量释放，受政策影响，2011年一季度可能会进入缓冲或淡季，二季度会逐渐升温，下半年有望出现快速上升的态势。总体上来看，2011年的房价可能会呈现出在平稳中小幅波动或小幅上涨的态势。
4 关于沙依巴克区为例房地产供求发展对策
房地产价格形成受到供给与需求两方面因素的影响,供小于求,价格就会上涨,因此要稳定房地产价格,关键是要调节房地产供给与需求,实现供求均衡发展。
4.1 增加住房用地供给调整土地供应计划
首先,在土地保护政策允许的范围内,政府可以对现有土地规划进行调整,适当增加住房建设用地供给。其次,加大挖潜力度,对城市内部不合理占地、边角“废”地进行重新整合,集约使用土地,增加住房建设用地的有效供给。
4.2 房地产开发企业行为要规范的
房地产商如果大量囤地,土地供给就难以转化为住房商品供给,必须按照《城市房地产管理法》规定对开发商的囤地行为进行严格管制。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以从高征收土地闲置费;虽然动工开发,但未能按照土地使用权出让合同约定的项目开发期限建成的,也应考虑从高征收土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
针对开发商囤积居奇、捂房惜售等做法,政府应加强对住房预售环节的管理,对达到预售标准的楼盘实行最低预售数量规定,防止开发商捂盘。同时,城市房地产主管部门应建立房地产销售信息网络,对空置住房情况进行全面的摸底调查并将空置情况上网公示,对商品房空置率实行上限控制,对超過限额的空置房征收空置税,使空置房源持有者由于持有成本的增加而释放一部分房源,从而增加商品房的有效供应量,降低房价。
5 增加保障性住房供给以分流自住性购房需求
沙依巴克区增加经济适用房、廉租房建设,是调节房地产市场供求、平抑房价的一支重要力量。一是加大经济适用房的建设力度,严格控制经济适用房建设面积的大小,严格经济适用房入住资格的审查,切实满足更多低收入阶层的住房需求。二是增加廉租住房供应,满足最低收入家庭的基本住房需求。政府相关部门应该广辟廉租房建设资金来源渠道,比如:针对开发商囤地行为征收的土地闲置费、针对开发商囤积房源开征的空置税以及针对居民拥有的第二套以上住房征收的物业税都可以转化为廉租房建设的基金投入,增加廉租房的供给,满足最低收入阶层的居住需求,从而间接转移一部分住房需求,缓解商品房市场供不应求的巨大压力,使房价的上涨得到缓解。
参考文献：
[1]王利.北京房地产市场供求关系和价格机制作用的实证研究[J].经济与管理研究,2008(5)
[2]马征.从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因[J].商业经济,2008(9)
[3]张文彤.世界优秀统计工具SPSS11.0统计分析教程(基础篇)[M].北京希望电子出版社,2002
[4]林海明,张文霖.主成分分析与因子分析的异同和SPSS软件[J].统计研究,2005
【摘要】房地产价格是由房地产市场的供给和需求决定的。对供求关系进行有效的分析,可以把握市场发展状态,为政府调控房地产市场提供依据。本文运用供求理论分析浅析新疆房地产供求发展的市场现状，研究了其发展态势, 并提出房地产市场供求均衡发展的对策。
【关键词】供求理论；房地产；供求关系；态势
1 前言
房地产业是国民经济支柱产业,关系国计民生,关系社会稳定,涉及面极广,因此房地产价格的发展变化备受关注,近年来房地产业成为政府宏观调控的重要领域。房地产价格取决于供求关系,房地产宏观调控的根本目的是保持房地产供求关系的均衡发展和房价的相对稳定,但由于房地产经济运行的复杂性,人们难以准确把握房地产市场运行的态势,也在一定程度上制约了政府对房地产市场进行宏观调控的有效性。本文以乌鲁木齐沙依巴克区为例为例,运用主成分分析法对乌鲁木齐沙依巴克区房地产市场供求关系进行分析,揭示乌鲁木齐沙依巴克区房地产市场发展状态,为政府调控房地产市场提供依据,以保证房地产业的良性发展和城市居民的安居乐业。
2 乌鲁木齐是房地产供求发展状态
2.1 房地产供给分析。
2011年乌鲁木齐市房地产市场供求两旺，新建商品房成交量和二手房成交量均创历史最高水平。2011年乌鲁木齐市商品房登记成交面积562.74万平方米，同比增长50.31%，其中商品住房登记成交面积523.41万平方米,同比增长57.57%。乌鲁木齐市居民仍是商品住房购买的主力军，购买商品住房361.96万平方米，占购买群体的69%；非乌鲁木齐市居民购买161.45万平方米，占购买群体的31%。2011年乌鲁木齐市除了商品住房热销外，二手房交易也异常火爆。二手房累计成交面积188.1万平方米；二手住房累计成交面积148.68万平方米，其中12月份二手住房成交面积达到22万余平方米，创造了单月成交面积新高。
2.2 房价的分析
2011年乌鲁木齐住宅销售面积达到了672.09万平方米，其中商品住房销售面积为523.41万平方米，同比增长57.57%。商品住房平均成交价格为3538.29元/平方米，与上年同期相比增长了23.31%。按这个数据推算，商品住房均价每平方米上涨了800元。商品房销售面积大幅上涨说明乌鲁木齐住房需求存在很大的潜力。此外，2008年年底国家出台的一系列优惠政策也起到了一定作用。2011年，乌鲁木齐市新建商品住房供应量411.33万平方米，与上年同期相比下降3.04%。从市场供应情况来看，新建商品房供应量在2010年12月有所回升，市场的繁荣发展也吸引了开发商的投资。
3 乌鲁木齐市房地产发展趋势分析（沙依巴克区为例）
乌鲁木齐市沙依巴克区房地产业的稳定运行对整体经济的稳定运行具有重要意义。扩大的产能需要消化，房地产业产品主要是住宅等生活消费品，市场需求大，可以拉动上游产业。其次， 2012年我市房地产经纪增长将放缓，由此可知今后房地产市场发展潜力仍很强大。故房地产供给数量仍会增加。 商品住宅价格将稳中有降。近年来，商品住宅市场供过于求，依照供求理论，商品住宅价格应下降以刺激需求。商品住宅价格居高不下，供求规律在我市房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团。随着我市福利住房制度改革，商品房市场需求主体逐步由集团向个人转移，需求规律在房地产市场中作用逐渐增大。因此，在商品住宅大量积压的情况下，住宅价格当有逐步下设的可能。
2009-2012年，国家出台相关房产政策，从这些政策，我们可以看出2012年楼市调控思路 即增加供给为主要手段，打击投机、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段，要让房地产市场稳定发展。目前的地产市场已经不需要2011年初那样通过政策来刺激，改善性住房概念退出也在情理之中。重申二套房贷首付政策，意味着当前中央对房地产业的政策打压仍然处于温和，并未触及房地产业的核心部分，商业银行以及房地产企业普遍对该《通知》持观望态度，认为短期内会对市场产生一定影响，但从中长期看，仍难以对首府房价造成影响。很多购房者月收入较稳定，但首付款却需要一定时间的筹措，部分房产投资者也因首付款的提高而致使其能取得的房产量成比例减少，这些多少会影响到市场的销售节奏。提高二套房的首付比例对房价的影响不会太大，目前房价增长较快的原因除了市场需求量大外，其主要原因还是综合成本增加。面对首付款的提高，除了部分资金链紧张的开发商会适当调整价格以促销外，一般房地产企业都会坚守自己的价格底线。在首府购房者中有近70%为自住性购房，而只有不到30%的购房者为投资客。短期内提高购买第二套住房首付比例，能够对购房者的投资行为进行限制。但从长期来讲，市场的供求不会改变。在这样的条件下，首府房价上涨的幅度有可能放缓，但房价水平明显下降的可能性微乎其微。2011年自治区各种购房需求大量释放，受政策影响，2011年一季度可能会进入缓冲或淡季，二季度会逐渐升温，下半年有望出现快速上升的态势。总体上来看，2011年的房价可能会呈现出在平稳中小幅波动或小幅上涨的态势。
4 关于沙依巴克区为例房地产供求发展对策
房地产价格形成受到供给与需求两方面因素的影响,供小于求,价格就会上涨,因此要稳定房地产价格,关键是要调节房地产供给与需求,实现供求均衡发展。
4.1 增加住房用地供给调整土地供应计划
首先,在土地保护政策允许的范围内,政府可以对现有土地规划进行调整,适当增加住房建设用地供给。其次,加大挖潜力度,对城市内部不合理占地、边角“废”地进行重新整合,集约使用土地,增加住房建设用地的有效供给。
4.2 房地产开发企业行为要规范的
房地产商如果大量囤地,土地供给就难以转化为住房商品供给,必须按照《城市房地产管理法》规定对开发商的囤地行为进行严格管制。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以从高征收土地闲置费;虽然动工开发,但未能按照土地使用权出让合同约定的项目开发期限建成的,也应考虑从高征收土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。
针对开发商囤积居奇、捂房惜售等做法,政府应加强对住房预售环节的管理,对达到预售标准的楼盘实行最低预售数量规定,防止开发商捂盘。同时,城市房地产主管部门应建立房地产销售信息网络,对空置住房情况进行全面的摸底调查并将空置情况上网公示,对商品房空置率实行上限控制,对超過限额的空置房征收空置税,使空置房源持有者由于持有成本的增加而释放一部分房源,从而增加商品房的有效供应量,降低房价。
5 增加保障性住房供给以分流自住性购房需求
沙依巴克区增加经济适用房、廉租房建设,是调节房地产市场供求、平抑房价的一支重要力量。一是加大经济适用房的建设力度,严格控制经济适用房建设面积的大小,严格经济适用房入住资格的审查,切实满足更多低收入阶层的住房需求。二是增加廉租住房供应,满足最低收入家庭的基本住房需求。政府相关部门应该广辟廉租房建设资金来源渠道,比如:针对开发商囤地行为征收的土地闲置费、针对开发商囤积房源开征的空置税以及针对居民拥有的第二套以上住房征收的物业税都可以转化为廉租房建设的基金投入,增加廉租房的供给,满足最低收入阶层的居住需求,从而间接转移一部分住房需求,缓解商品房市场供不应求的巨大压力,使房价的上涨得到缓解。
参考文献：
[1]王利.北京房地产市场供求关系和价格机制作用的实证研究[J].经济与管理研究,2008(5)
[2]马征.从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因[J].商业经济,2008(9)
[3]张文彤.世界优秀统计工具SPSS11.0统计分析教程(基础篇)[M].北京希望电子出版社,2002
[4]林海明,张文霖.主成分分析与因子分析的异同和SPSS软件[J].统计研究,2005