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宏观调控政策的叠加效应已经显现，其细水长流的积聚功效将长期影响楼市；在与市场的攻守进退中，政策渐显强势。
在房价涨幅起起落落的震荡中，政策、市场和开发商三方激烈博弈。回顾近两年宏观调控，几有新的宏观调控政策出台，市场必将大幅波动，但不久又剧烈反弹。那么，目前京城高档房交易遇冷，到底是受政策影响的短期波动，还是宏观调控政策综合效果的显现?在这场房价赌局中，是政策将占据上风，还是开发商将取得房价上涨的胜利?
政策的叠加效应
“国家加大对房地产行业宏观调控力度，出台了一系列调控措施，对公司主营业务的发展产生了较大影响，同时由于项目储备不足，所以导致公司利润大幅下滑。”面对公司主营业务收入大幅下降，上市公司万通先锋在其年报中将原因归结为宏观调控。
无奈承认宏观调控影响公司业绩的远不止万通先锋一家。阳光股份在分析公司未来面临的风险因素时，将宏观调控列在了第一位。该公司分析道，国家对房地产市场的政策调控是长期的，2007年仍将延续过去调整的主基调，预计相关政策主要包含：控制土地供应，加强税收监管，增加中小户型商品房供应，抑制大户型、高档商品房的供应等。
不难看出，近两年国家出台的一系列宏观调控政策确实在逐步显现其效果。
“可以说，目前的市场反应是一系列宏观调控政策叠加效应的体现。”一位业界资深专家表示，如果没有政策的调控，市场的潜在需求就会相对稳定，但是高档房销售遇冷，证明政策确实起到了作用。
“说实话，国家刚开始出台调控政策时，我觉得不会影响市场交易。但是随着各种政策的一个个出台，一步步落实，楼市未来的走向越来越不明朗，因此现在投资楼市比以前面临更大的风险，也必须更加谨慎。”以投资为主业的易进先生表示。
朝青板块某高档楼盘销售负责人也向记者表示，虽然2007年新出台的调控政策并不多，但市场却已经反映出宏观调控的效果。投资型买家大幅减少，自住型买家也比较犹豫，多采取观望态度。这些都导致楼盘销售速度大大减缓，但开发商为了营造销售火爆的气氛，部分楼盘还在向上提价。政策打击何处?
虽然2007年高档房交易遇冷，很多楼盘交易量大幅下滑，但是房价却并没有因此而下降，相关调查显示，近半年房价上涨进入了最快期。两个相互矛盾的现象到底说明了什么?宏观调控政策在哪些方面起到了作用?
《楼市》记者通过采访发现，业内比较认同的宏观调控主要表现在两方面，即加火了房地产反腐败力度和规范了房地产市场秩序。
“北京、上海、青岛等城市一大串跟规划、上地有关的官员落马。打击腐败既是国家调控决心的体现，也规范了市场秩序，稳定了房地产市场。”在中国城市经济学会副会长刘维新看来，宏观调控中反腐败力度较大，效果明显。
同时，商务部市场运行调控专家、北京工商大学经济学院教授洪涛认为，规范了市场秩序也是宏观调控的一大成效。他表示，“当市场逐渐走向规范，就会有较强的自我调整能力，才会比较稳定而不是大起大落。”这一点也得到了成业行总经理邵念强的赞同，规范市场的政策主要体现在房屋销售网上签约，打击囤地、囤房、哄抬房价的行为，规范开发贷款和个人按揭贷款市场等方面。
虽然调控取得了一定效果，但是房价却并没有因为交易低迷而下降，反而在继续快速上涨。这让很多等待购房的老百姓很是不解。
在北师大房地产研究中心主任董藩看来，房价之所以还在继续走高，是因为此前的宏观调控重点不在解决供需矛盾之上，不过他认为宏观调控的新变化已经显现出来，过去很重难控制投资、控制土地，而现在调控已经注意到不能仅仅压缩需求，而必须提高有效供给。如果要控制房价，下一步的调控方向是增加住宅密度，提高有效供给。
在洪涛看来，楼市交易低迷，房价却屡创新高，主要是目前的调控政策还有两处漏洞：第一，财政手段相对滞后，保障性住房建设规模仍偏低，无法满足中低收入人群的需求，这些需求还在涌向商品房市场，增加供需矛盾，助涨房价；第二，相关法律落实不到位，目前的房价有太多人为操纵的因素。房价构成很多地方不符合《价格法》相关规定，尤其是成本严重虚高，而开发商和不少地方政府都以公布成本侵害企业的商业秘密为由拒绝公布房价成本。今后的调控应进一步挤压房价中的虚假成分，从而稳定房价。
邵念强则指出，甄别真实居住需求并给予金融支持，同时对投资需求和奢侈需求大幅提高贷款条件和缴税比例，应是未来宏观调控政策的方向。长痛还是短痛?
房地产交易市场冷清让部分开发商心急如焚，但还是借着奥运临近的利好豪赌房价上涨。我们不禁要问在开发商豪赌奥运时机和政府极力稳定房价的博弈之下，谁会取得最后的胜利?宏观调控政策的叠加效应已经显现，这种影响将会持续多久?又会让房地产市场走向何方?
“房地产调控新政明确了我国的房地产市场不是自由放任的市场，而是以政府介入，强化土地、金融、税收和房屋管理的市场。在严控炒作的背景下，房价会逐步平稳和下降，这是房价的总趋势。”刘维新表示。
还有专家表示，从单一的调控政策看，对房价并不会起到很大的抑制作用，但调控政策的实施和效果都会在一段时间之后体现，而现在正是综合效应现象的开始。一方面，在豪赌奥运的心理之下，开发商提高售价，但买房人以前那种盲目追涨的心理逐渐消退，交易速度会慢下来；另一方面，开发商售价越高，就意味着他要缴的土地增值税就越高，开发商也未必能获得很大的利润；同时，在房地产宏观调控形势之下，不少房地产企业的资金链都绷得很紧，而销售速度缓慢又将进一步加大考验，因此当市场销售形势不好时，开发商涨价有一些顾虑，会比较谨慎。
“4月初我们推出的二期楼盘比一期上涨了4000元／平方米，销售速度明显慢了下来。”和平里de小镇销售负责人告诉我们，2006年几乎是推出一期房源很快就被抢完了，而4月推出新盘以来，平均每天都只有10套以下的成交量，“价格大幅上涨是销售速度减缓的主要原因，今后的价格应该会比较稳定。”该负责人表示。
接受《楼市》记者采访的多数人均表示，虽然不少开发商仍然抱着上调房价的心理，但其面临的政策形势却不容乐观，奥运会之前房价或将有一定涨幅，但大幅猛涨的局面将难以持续。
也有业内人士认为，2007年高档楼盘交易低迷只是短暂现象，5月份的楼盘交易或将有所回暖，但可能需要依靠开发商在营销策略和营销方式上进行创新突破，而不是一味提高售价。洪涛认为，当房地产市场秩序逐渐规范，房地产政策逐渐成熟，市场的自我调节能力就会很好地发挥作用，房价也将能真实反映供需关系的变化。
在房价涨幅起起落落的震荡中，政策、市场和开发商三方激烈博弈。回顾近两年宏观调控，几有新的宏观调控政策出台，市场必将大幅波动，但不久又剧烈反弹。那么，目前京城高档房交易遇冷，到底是受政策影响的短期波动，还是宏观调控政策综合效果的显现?在这场房价赌局中，是政策将占据上风，还是开发商将取得房价上涨的胜利?
政策的叠加效应
“国家加大对房地产行业宏观调控力度，出台了一系列调控措施，对公司主营业务的发展产生了较大影响，同时由于项目储备不足，所以导致公司利润大幅下滑。”面对公司主营业务收入大幅下降，上市公司万通先锋在其年报中将原因归结为宏观调控。
无奈承认宏观调控影响公司业绩的远不止万通先锋一家。阳光股份在分析公司未来面临的风险因素时，将宏观调控列在了第一位。该公司分析道，国家对房地产市场的政策调控是长期的，2007年仍将延续过去调整的主基调，预计相关政策主要包含：控制土地供应，加强税收监管，增加中小户型商品房供应，抑制大户型、高档商品房的供应等。
不难看出，近两年国家出台的一系列宏观调控政策确实在逐步显现其效果。
“可以说，目前的市场反应是一系列宏观调控政策叠加效应的体现。”一位业界资深专家表示，如果没有政策的调控，市场的潜在需求就会相对稳定，但是高档房销售遇冷，证明政策确实起到了作用。
“说实话，国家刚开始出台调控政策时，我觉得不会影响市场交易。但是随着各种政策的一个个出台，一步步落实，楼市未来的走向越来越不明朗，因此现在投资楼市比以前面临更大的风险，也必须更加谨慎。”以投资为主业的易进先生表示。
朝青板块某高档楼盘销售负责人也向记者表示，虽然2007年新出台的调控政策并不多，但市场却已经反映出宏观调控的效果。投资型买家大幅减少，自住型买家也比较犹豫，多采取观望态度。这些都导致楼盘销售速度大大减缓，但开发商为了营造销售火爆的气氛，部分楼盘还在向上提价。政策打击何处?
虽然2007年高档房交易遇冷，很多楼盘交易量大幅下滑，但是房价却并没有因此而下降，相关调查显示，近半年房价上涨进入了最快期。两个相互矛盾的现象到底说明了什么?宏观调控政策在哪些方面起到了作用?
《楼市》记者通过采访发现，业内比较认同的宏观调控主要表现在两方面，即加火了房地产反腐败力度和规范了房地产市场秩序。
“北京、上海、青岛等城市一大串跟规划、上地有关的官员落马。打击腐败既是国家调控决心的体现，也规范了市场秩序，稳定了房地产市场。”在中国城市经济学会副会长刘维新看来，宏观调控中反腐败力度较大，效果明显。
同时，商务部市场运行调控专家、北京工商大学经济学院教授洪涛认为，规范了市场秩序也是宏观调控的一大成效。他表示，“当市场逐渐走向规范，就会有较强的自我调整能力，才会比较稳定而不是大起大落。”这一点也得到了成业行总经理邵念强的赞同，规范市场的政策主要体现在房屋销售网上签约，打击囤地、囤房、哄抬房价的行为，规范开发贷款和个人按揭贷款市场等方面。
虽然调控取得了一定效果，但是房价却并没有因为交易低迷而下降，反而在继续快速上涨。这让很多等待购房的老百姓很是不解。
在北师大房地产研究中心主任董藩看来，房价之所以还在继续走高，是因为此前的宏观调控重点不在解决供需矛盾之上，不过他认为宏观调控的新变化已经显现出来，过去很重难控制投资、控制土地，而现在调控已经注意到不能仅仅压缩需求，而必须提高有效供给。如果要控制房价，下一步的调控方向是增加住宅密度，提高有效供给。
在洪涛看来，楼市交易低迷，房价却屡创新高，主要是目前的调控政策还有两处漏洞：第一，财政手段相对滞后，保障性住房建设规模仍偏低，无法满足中低收入人群的需求，这些需求还在涌向商品房市场，增加供需矛盾，助涨房价；第二，相关法律落实不到位，目前的房价有太多人为操纵的因素。房价构成很多地方不符合《价格法》相关规定，尤其是成本严重虚高，而开发商和不少地方政府都以公布成本侵害企业的商业秘密为由拒绝公布房价成本。今后的调控应进一步挤压房价中的虚假成分，从而稳定房价。
邵念强则指出，甄别真实居住需求并给予金融支持，同时对投资需求和奢侈需求大幅提高贷款条件和缴税比例，应是未来宏观调控政策的方向。长痛还是短痛?
房地产交易市场冷清让部分开发商心急如焚，但还是借着奥运临近的利好豪赌房价上涨。我们不禁要问在开发商豪赌奥运时机和政府极力稳定房价的博弈之下，谁会取得最后的胜利?宏观调控政策的叠加效应已经显现，这种影响将会持续多久?又会让房地产市场走向何方?
“房地产调控新政明确了我国的房地产市场不是自由放任的市场，而是以政府介入，强化土地、金融、税收和房屋管理的市场。在严控炒作的背景下，房价会逐步平稳和下降，这是房价的总趋势。”刘维新表示。
还有专家表示，从单一的调控政策看，对房价并不会起到很大的抑制作用，但调控政策的实施和效果都会在一段时间之后体现，而现在正是综合效应现象的开始。一方面，在豪赌奥运的心理之下，开发商提高售价，但买房人以前那种盲目追涨的心理逐渐消退，交易速度会慢下来；另一方面，开发商售价越高，就意味着他要缴的土地增值税就越高，开发商也未必能获得很大的利润；同时，在房地产宏观调控形势之下，不少房地产企业的资金链都绷得很紧，而销售速度缓慢又将进一步加大考验，因此当市场销售形势不好时，开发商涨价有一些顾虑，会比较谨慎。
“4月初我们推出的二期楼盘比一期上涨了4000元／平方米，销售速度明显慢了下来。”和平里de小镇销售负责人告诉我们，2006年几乎是推出一期房源很快就被抢完了，而4月推出新盘以来，平均每天都只有10套以下的成交量，“价格大幅上涨是销售速度减缓的主要原因，今后的价格应该会比较稳定。”该负责人表示。
接受《楼市》记者采访的多数人均表示，虽然不少开发商仍然抱着上调房价的心理，但其面临的政策形势却不容乐观，奥运会之前房价或将有一定涨幅，但大幅猛涨的局面将难以持续。
也有业内人士认为，2007年高档楼盘交易低迷只是短暂现象，5月份的楼盘交易或将有所回暖，但可能需要依靠开发商在营销策略和营销方式上进行创新突破，而不是一味提高售价。洪涛认为，当房地产市场秩序逐渐规范，房地产政策逐渐成熟，市场的自我调节能力就会很好地发挥作用，房价也将能真实反映供需关系的变化。