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3周全国10个城市《海外投资大讲堂》的巡回讲座，让我深刻体会到目前国内投资者所处的地产投资窘境：即使国内房市调控持续加码、前景扑朔迷离，依然无法阻挡地方城市“地王”频出、个别城市价格坚挺上涨的局面，而被动接受市场信息、缺乏独立判断的广大房产购买者及投资者，依旧“迷恋”于过去10年国内房产财富持续增长带给他们的心理慰藉。在这些人的眼里，房产依然是他们心目中抵御通货膨胀的“硬通货”。
当下纸币滥发成灾，特别是自2013年2月9日以来，全球12个国家经历了16次降息，各国央行争相释放流动性，比拼谁的国家货币“更贱”，造成纸币的国际购买力不断降低，物价不断攀升，通胀也应运而生。
当大家都把房子当作所谓“硬通货”投资，不考虑国家政策调控方向、利率变化、货币因素、房产供给和需求等，盲目把买房当作抵御通货膨胀工具的时候，实际上，房产的抵御通胀功用已大大降低，特别是在中国目前的自有房比例高达89%（据住建部披露的数据）、租售比600∶1严重超标、收入比15∶1超负荷、贷款利率与租金回报率严重背离的情况下，国人缺的恰恰不是房子本身，而是房子带给国民的财富安全感。
中国房产不是“硬通货”
经历了半个世纪甚至百年地产商业化发展历程的发达国家，投资者是如何定义“硬通货”投资产品的？他们判断和选择的依据及市场特性又是什么？
总的来说有以下十点：
带来稳定和递增的租金/分红/股息收益的资产类别。
可预期的、有历史多个周期追溯的、有稳定资本增值率的资产。
有100%公平及自由交易平台和退出机制的资产类别。
资本市场下降周期中依然可以获得现金流/租金/分红/股息收益的资产。
资本市场下降周期中跌幅相对较小或波动幅度较小的资产。
资本市场下降周期中依然可以套现/赎回/变现/交易的资产类别。
可以随时获得银行、金融机构抵押和融资功能的资产。
可传承、无法复制、具有稀缺属性的资源类资产。
能抵御市场涨跌周期、货币贬值、自然灾害及战争威胁的资产。
提供资金避险机制、离岸避风港、对冲机制的资产类型。
对照以上十点，很显然，在限购、限贷、购房自住和投资分离的中国房产市场，中国房产在很多层面上都不符合“硬通货”资产的判断标准。因此，国内的房产投资者，可以参考海外房地产的涨跌循环轨迹与利息调控周期的吻合程度，来选择合适的时机介入海外房地产市场。
从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期（释放流动性）的关系来看，可以得出这样的结论：如果房价处于历史高位，且房屋空置率居高不下（创新高）、租金回报低（创新低）、贷款利率高、可支配收入减少（超过国民支配收入的50%）、失业率上升（今年有700万应届毕业生，目前就业率不到30%）、房产成交量放大或者“地王”频出（以日本东京为例，1989年达到了物业价格的最高点，随后两年“地王”涌现，1991年走到了市场的尽头，房价、地价、租金齐跌），此时央行进行减息调控，恰恰是市场转向，甚至是暴跌的开始。
相反，如果房价处于较低价位，且房屋空置率较低，租金回报率和贷款利率无限接近甚至超出（买房收租金的收益高于银行存款收入），且成交量连续三个季度呈现稳定放大，此时的减息正是房价上涨的开始。
能得到海外银行融资的房产投资才是“硬道理”
在货币超发的通胀时代，该如何通过合理的资产配置来跑赢CPI？如何选择抵御通货膨胀、平衡投资风险、建立房产投资对冲机制的“硬通货”呢？
耶鲁大学终身教授、CCTV2国际经济学家陈志武先生说过，“通胀预期之下（货币超发不止情况下），唯有借出钱来才是赢家”。
我引申一步解读：由于货币超发，币值绝对购买力降低，货币贬值，大约5年之后，“通货膨胀”替投资者归还20%的债务；大约10年之后，“通货膨胀”替投资者归还50%的债务；30年下来，投资者的债务像夏日普照下的冰块一样消融殆尽。
大家看出答案了吗？
当下，已经从银行贷出钱的投资者千万别着急还，因为通胀经济周期下，应更多地持有资产和负债，而非现金（经济通缩下，才会现金为王）；没借钱的投资者应该选择银行贷款，用可以抵押和融资的资产类别进行投资——实现把央行超发的货币转化成自己的财富，让财富规模的增长速度与货币的超发速率同步，才能最大限度地抵御美元弱势下，美国向发展中国家输入的全球性通胀。
不同国家对海外投资者设有不同的贷款和融资条件。
欧洲的英国、德国、法国等国家，外国人投资房地产、股票及其他资产无法获得当地银行的融资支持。
欧洲小国，如塞浦路斯、西班牙、拉脱维亚等，中国人在房地产及其他资产类别的投资也得不到当地银行的贷款融资帮助。
美国目前不对国外个人投资者提供房地产及其他类别的贷款服务业务。
加拿大可以给海外投资者提供最高60%的房屋抵押贷款（如帝国银行），但条件相对苛刻（需要提供国内收入缴税凭证）。
新加坡对于海外投资者购买房产可以提供60%～70%的购房融资。
香港金管局在去年11月份出台限贷政策：所有海外人士在香港的投资购房最多提供50%的抵押贷款。
澳大利亚由于连续21年GDP的正向增长，对海外投资者在本地的房地产投资保持了一贯的宽容和认可的态度，可以提供最高70%～80%的购房抵押。
新西兰金融机构对来自海外的投资者采取了与澳洲类同的购房抵押的宽松政策，可以提供70%的贷款。
因此，当国内作为融资和抵押载体的房产无法获得借贷而使资产规模增长的时候，选择可以得到海外银行融资和贷款，且可以创造正向现金流收入的不动产作为选择“硬通货”资产的不二标准。
当下纸币滥发成灾，特别是自2013年2月9日以来，全球12个国家经历了16次降息，各国央行争相释放流动性，比拼谁的国家货币“更贱”，造成纸币的国际购买力不断降低，物价不断攀升，通胀也应运而生。
当大家都把房子当作所谓“硬通货”投资，不考虑国家政策调控方向、利率变化、货币因素、房产供给和需求等，盲目把买房当作抵御通货膨胀工具的时候，实际上，房产的抵御通胀功用已大大降低，特别是在中国目前的自有房比例高达89%（据住建部披露的数据）、租售比600∶1严重超标、收入比15∶1超负荷、贷款利率与租金回报率严重背离的情况下，国人缺的恰恰不是房子本身，而是房子带给国民的财富安全感。
中国房产不是“硬通货”
经历了半个世纪甚至百年地产商业化发展历程的发达国家，投资者是如何定义“硬通货”投资产品的？他们判断和选择的依据及市场特性又是什么？
总的来说有以下十点：
带来稳定和递增的租金/分红/股息收益的资产类别。
可预期的、有历史多个周期追溯的、有稳定资本增值率的资产。
有100%公平及自由交易平台和退出机制的资产类别。
资本市场下降周期中依然可以获得现金流/租金/分红/股息收益的资产。
资本市场下降周期中跌幅相对较小或波动幅度较小的资产。
资本市场下降周期中依然可以套现/赎回/变现/交易的资产类别。
可以随时获得银行、金融机构抵押和融资功能的资产。
可传承、无法复制、具有稀缺属性的资源类资产。
能抵御市场涨跌周期、货币贬值、自然灾害及战争威胁的资产。
提供资金避险机制、离岸避风港、对冲机制的资产类型。
对照以上十点，很显然，在限购、限贷、购房自住和投资分离的中国房产市场，中国房产在很多层面上都不符合“硬通货”资产的判断标准。因此，国内的房产投资者，可以参考海外房地产的涨跌循环轨迹与利息调控周期的吻合程度，来选择合适的时机介入海外房地产市场。
从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期（释放流动性）的关系来看，可以得出这样的结论：如果房价处于历史高位，且房屋空置率居高不下（创新高）、租金回报低（创新低）、贷款利率高、可支配收入减少（超过国民支配收入的50%）、失业率上升（今年有700万应届毕业生，目前就业率不到30%）、房产成交量放大或者“地王”频出（以日本东京为例，1989年达到了物业价格的最高点，随后两年“地王”涌现，1991年走到了市场的尽头，房价、地价、租金齐跌），此时央行进行减息调控，恰恰是市场转向，甚至是暴跌的开始。
相反，如果房价处于较低价位，且房屋空置率较低，租金回报率和贷款利率无限接近甚至超出（买房收租金的收益高于银行存款收入），且成交量连续三个季度呈现稳定放大，此时的减息正是房价上涨的开始。
能得到海外银行融资的房产投资才是“硬道理”
在货币超发的通胀时代，该如何通过合理的资产配置来跑赢CPI？如何选择抵御通货膨胀、平衡投资风险、建立房产投资对冲机制的“硬通货”呢？
耶鲁大学终身教授、CCTV2国际经济学家陈志武先生说过，“通胀预期之下（货币超发不止情况下），唯有借出钱来才是赢家”。
我引申一步解读：由于货币超发，币值绝对购买力降低，货币贬值，大约5年之后，“通货膨胀”替投资者归还20%的债务；大约10年之后，“通货膨胀”替投资者归还50%的债务；30年下来，投资者的债务像夏日普照下的冰块一样消融殆尽。
大家看出答案了吗？
当下，已经从银行贷出钱的投资者千万别着急还，因为通胀经济周期下，应更多地持有资产和负债，而非现金（经济通缩下，才会现金为王）；没借钱的投资者应该选择银行贷款，用可以抵押和融资的资产类别进行投资——实现把央行超发的货币转化成自己的财富，让财富规模的增长速度与货币的超发速率同步，才能最大限度地抵御美元弱势下，美国向发展中国家输入的全球性通胀。
不同国家对海外投资者设有不同的贷款和融资条件。
欧洲的英国、德国、法国等国家，外国人投资房地产、股票及其他资产无法获得当地银行的融资支持。
欧洲小国，如塞浦路斯、西班牙、拉脱维亚等，中国人在房地产及其他资产类别的投资也得不到当地银行的贷款融资帮助。
美国目前不对国外个人投资者提供房地产及其他类别的贷款服务业务。
加拿大可以给海外投资者提供最高60%的房屋抵押贷款（如帝国银行），但条件相对苛刻（需要提供国内收入缴税凭证）。
新加坡对于海外投资者购买房产可以提供60%～70%的购房融资。
香港金管局在去年11月份出台限贷政策：所有海外人士在香港的投资购房最多提供50%的抵押贷款。
澳大利亚由于连续21年GDP的正向增长，对海外投资者在本地的房地产投资保持了一贯的宽容和认可的态度，可以提供最高70%～80%的购房抵押。
新西兰金融机构对来自海外的投资者采取了与澳洲类同的购房抵押的宽松政策，可以提供70%的贷款。
因此，当国内作为融资和抵押载体的房产无法获得借贷而使资产规模增长的时候，选择可以得到海外银行融资和贷款，且可以创造正向现金流收入的不动产作为选择“硬通货”资产的不二标准。