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【摘 要】 随着我国房地产市场日趋规范，专业化水平不断提高，房地产企业要实现较高的项目投资收益，需要不断提升成本管理水平。本文从房地产成本管理的必要性出发，分析了房地产成本管理中存在的问题，针对加强房地产成本管理的有效策略进行详细探究。
【关键词】 房地产；财务成本；有效管理
引言
随着我国经济的发展和人民生活水平的逐渐提高，我国的房地产业也逐渐壮大。现今政府颁布的一些限价、限购措施使房地产的利润空间逐渐降低，且现今的房地产市场竞争也越来越激烈，风险也在逐渐的加大，所以要想在其中脱引而出，就必须做好财务成本管理。
一、房地产成本管理的必要性
1、成本控制重要手段
成本控制是房地产项目管理中的重要组成部分，其管理效果如何，直接影响着项目建设最终效益。项目成本管理贯彻于整个建设过程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三个部分，想要提高管理效果，就需要对三个方面进行全面管理，控制项目施工成本，将其控制在预算内，提高项目投资的有效性。
2、成本管理计划编制基础
房地产项目管理中，管理人员需要基于项目建设的实际需求，结合以往管理经验，针对成本控制来制定管理方案的编制，以此来作为项目管理的主要依据。成本预算是成本计划的重要组成部分，是管理方案编制的主要依据，在对项目建设进行预算时，预算人员应提前对各类相关数据进行搜集，并以及降低成本为目的建立研究体系，利用现计算技术与计算方法来对建筑施工经济活动进行定量或者定性分析，形成完整的成本预算计划，提高项目管理整体效率。
3、确保成本管理合理性
房地产项目管理贯彻于整个建设过程中，在整个阶段中经常会受到各种因素影响而项目投资效果。成本预算能够对项目未来建设过程中可能会遇到的问题进行预测，分析各项影响因素，可以提前制定规避方案，并且将预算方案与实际施工相结合，可以对施工方案进行优化，保证项目管理的合理性与科学性[1]。
二、房地产成本管理中存在的问题
1、财务成本管理体系不健全
現今在我国的房地产行业缺乏较为完善的财务成本管理体系，大多数的房地产公司采用的都是粗放式的财务成本管理，这样就容易造成资金的流失和浪费。还有一些公司虽然制定了较为完备的财务成本管理体系，但是却流于形式在实际操作中运用的很少，没有发挥到实际效用。且在制定管理系统过程中，没有进行明确的分工，在每个职位的安排上并没有切实的考虑员工自身的实际状况（员工的个人素质、员工擅长的方面等），且有时候会存在职责划分不明确等问题，这样就容易造成员工付出与得到的不对等，使员工工作的积极性下降。财务成本管理体系不健全对房地产行业的发展是十分的不利。
2、房地产企业的财务成本管理能力低下，管理办法陈旧
虽然我国的房地产行业发展的很快，但是在财务成本管理的方法上却鲜有创新依旧沿用的是传统的管理手段和办法。例如核算财务成本的主要工作是依据财务管理部门给出的决算报告，这样就存在滞后性这一大弊病，因为在工程建设时来进行核算，一旦发现问题就很难再介入对工程进行改进，且即使进行干预了也会消耗大量人力、物力、财力增加工程的成本。总之，现今的财务成本管理制度无法预测和控制实际的项目成本形成过程，在项目竣工后成本的核算就很被动，不能及时的起到调节和控制作用。
3、工程预算与决算存在一定的问题
虽然房地产行业规模在不断的壮大，但是预算与决算的计算方法却没有及时的更新，不能符合现今房地产建设的需要，且计算的方式也较为繁琐操作起来也较为不易。还有一点，缺乏对工程项目的综合管理，设计部门、建设单位、施工部门之间缺乏良好的沟通和统一的管理，这样会造成工程在进行建设的过程中不能统筹规划全局，这样计算出的项目工程的决算与预算就会增加，且真实性与准确性也会更加难以把握[2]。
三、加强房地产成本管理的有效策略探究
1、完善财务成本管理体系
在对财务成本管理体系进行完善的过程中，可以建立有效的奖惩机制，来调动员工的积极性。现今房地产行业竞争越来越激烈，稍有疏忽就有可能被市场淘汰，所以可以将财务成本管理参与市场激励的竞争，提高财务成本管理的能力。且在进行财务成本管理的时候要全面考虑到各项成本，不仅要考虑到物质方面的成本还要考虑到房地产所涉及的非物质方面的成本，这样才能更加完善房地产财务成本管理体系。要实现对房地产财务成本管理的有效管理，不仅需要员工的努力还需要管理层与员工的积极配合，管理层要起好带头作用，明确责任界线，在进行决策的时候要广泛听取员工的意见和建议，这样才可以保证决策的科学性和准确性。且要成立一个专门的监管结构对财务成本管理进行监管，当发现在财务成本管理中出现问题时要及时的上报，防止问题的扩大化与严重化。
2、树立系统管理的意识
在进行财务成本管理的过程中，一定要树立系统管理的意识，从整体出发进行管理，管理的对象、管理的方法、管理的内容也要更加全面，且要构建科学化、合理化、规范化的财务成本管理体系。房地产的成本由人力资源成本、服务成本和产权成本组成，要协调好这三个成本，用科学的、合理的方法对其进行调控，这样就可以有效的控制财务成本，从而提高房地产公司在市场中的竞争力，让公司实现更加长远的发展。
3、健全公司的预决算体系
健全公司预决算体系的最终目的就是为了提高房地产公司的利润，在进行预算的过程中，要结合市场的实际情况（国家出台的最新的房地产政策、房地产市场的动态、一些相关材料等的价格），以利润和销售为基础，再根据推算和预测的方法对年终与未来的经营策略做精心的规划。在挑选预决算人员的时候，一定要选择有较硬专业素质和素养的人员，且房地产公司要不断对预决算人员进行定期的培训，以不断提高他们的素质，这样才能保证预决算的科学度和准确度。在进行决算的过程中，要尽量采取简便且简洁的计算机制来进行决算，因为这样便于操作，还有极其重要的一点就是要对之前的数据进行核实，以防有一些造假的数据混入其中影响决算的准确性，在决算过程中要秉承诚信的原则，不谎报预决算的结果。 4、完善招投标管理
为了确保招标文件规范、严谨，保证所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，以便开发商进行对比分析，做出公平合理的评价。可以从以下几点来考虑：
4.1招标文件编制人员除了要有较强的预算知识外，还应当有一定的工程设计知识，施工经验，以及材筑材料与设备、建筑机械、施工技术等综合性建筑科学知识，这样才能对工程有一个全面了解，做到工程量計算不重不漏。
4.2清单编制完成后要认真进行全面复核。最好是将编制好的清单与同类建筑工程，从工程造价、主要材料消耗量、主要工程量等方面进行比较分析，有助于检查遗漏的项目。同时还要仔细阅读建筑说明，结构说明及各节点详图，发现一些疏忽和遗漏的项目，要及时补足。
5、提高预算参与人员专业能力
房地产项目预算管理需要多项数据的支持，数据的真实性以及客观性是保证管理工作效果的主要因素。因此，在填报成本预算时，应以财务数据为基础，并以市场单价为依据，按照项目建设进度来进行编制，确保成本预算的合理性。另外，为满足项目管理需求，要求所有参与成本预算管理的人员必须要具备良好的综合能力，要求其在具备较高职业道德的基础上，熟练掌握各项与成本预算相关的知识，控制好各项数据的来源，严禁应用虚假数据[3]。
6、严格审核工程竣工结算
竣工结算是房地产开发项目成本控制的最后阶段，是核定建设工程造价的最终依据，工程实践表明，在一般情况下，经审查的工程结算较编制的工程结算价款相差10%左右，有的高达20%，对控制投资成本起着重要的作用。在审核项目竣工决算时，应该依据现行的建设工程项目管理的相关法规，严格按照承包合同中约定的条款，结合工程竣工图纸、设计变更和现场签证等资料认真审核。
首先，根据施工图、竣工图等资料审核是否按图纸施工，逐项核对合同条款，检查是否存在遗漏或者重复计算的项目；其次，审查设计变更是否符合工程建设相关标准，手续是否齐全。审核施工现场的相关资料，确认工程是否按设计变更要求实施；最后，对于工程量清单已有的项目，按照合同约定的价格执行。对于新增的项目并且合同没有约定的，可以参照类似项目或者双方协商确定。
结束语
综上所述，房地产行业是国民经济发展中重要组成部分，成本预算在项目管理中的应用，对改善管理结果，提高项目建设综合效益具有重要意义。房地产企业需要结合成本预算管理应用中存在的问题进行分析，并结合实际需要确定切实可行的管理措施，促进房地产行业的进一步发展。
参考文献：
[1]金瑜.探究及实现房地产成本管理的解决方案[J].中华民居（下旬刊），2013（12）：414.
[2]高焕秋.浅析如何做好房地产成本的管理和控制[J].现代商业，2013（09）：153.
[3]王甄.房地产财务成本管理问题及其应对措施分析[J].经营管理者，2013（23）：48.
【关键词】 房地产；财务成本；有效管理
引言
随着我国经济的发展和人民生活水平的逐渐提高，我国的房地产业也逐渐壮大。现今政府颁布的一些限价、限购措施使房地产的利润空间逐渐降低，且现今的房地产市场竞争也越来越激烈，风险也在逐渐的加大，所以要想在其中脱引而出，就必须做好财务成本管理。
一、房地产成本管理的必要性
1、成本控制重要手段
成本控制是房地产项目管理中的重要组成部分，其管理效果如何，直接影响着项目建设最终效益。项目成本管理贯彻于整个建设过程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三个部分，想要提高管理效果，就需要对三个方面进行全面管理，控制项目施工成本，将其控制在预算内，提高项目投资的有效性。
2、成本管理计划编制基础
房地产项目管理中，管理人员需要基于项目建设的实际需求，结合以往管理经验，针对成本控制来制定管理方案的编制，以此来作为项目管理的主要依据。成本预算是成本计划的重要组成部分，是管理方案编制的主要依据，在对项目建设进行预算时，预算人员应提前对各类相关数据进行搜集，并以及降低成本为目的建立研究体系，利用现计算技术与计算方法来对建筑施工经济活动进行定量或者定性分析，形成完整的成本预算计划，提高项目管理整体效率。
3、确保成本管理合理性
房地产项目管理贯彻于整个建设过程中，在整个阶段中经常会受到各种因素影响而项目投资效果。成本预算能够对项目未来建设过程中可能会遇到的问题进行预测，分析各项影响因素，可以提前制定规避方案，并且将预算方案与实际施工相结合，可以对施工方案进行优化，保证项目管理的合理性与科学性[1]。
二、房地产成本管理中存在的问题
1、财务成本管理体系不健全
現今在我国的房地产行业缺乏较为完善的财务成本管理体系，大多数的房地产公司采用的都是粗放式的财务成本管理，这样就容易造成资金的流失和浪费。还有一些公司虽然制定了较为完备的财务成本管理体系，但是却流于形式在实际操作中运用的很少，没有发挥到实际效用。且在制定管理系统过程中，没有进行明确的分工，在每个职位的安排上并没有切实的考虑员工自身的实际状况（员工的个人素质、员工擅长的方面等），且有时候会存在职责划分不明确等问题，这样就容易造成员工付出与得到的不对等，使员工工作的积极性下降。财务成本管理体系不健全对房地产行业的发展是十分的不利。
2、房地产企业的财务成本管理能力低下，管理办法陈旧
虽然我国的房地产行业发展的很快，但是在财务成本管理的方法上却鲜有创新依旧沿用的是传统的管理手段和办法。例如核算财务成本的主要工作是依据财务管理部门给出的决算报告，这样就存在滞后性这一大弊病，因为在工程建设时来进行核算，一旦发现问题就很难再介入对工程进行改进，且即使进行干预了也会消耗大量人力、物力、财力增加工程的成本。总之，现今的财务成本管理制度无法预测和控制实际的项目成本形成过程，在项目竣工后成本的核算就很被动，不能及时的起到调节和控制作用。
3、工程预算与决算存在一定的问题
虽然房地产行业规模在不断的壮大，但是预算与决算的计算方法却没有及时的更新，不能符合现今房地产建设的需要，且计算的方式也较为繁琐操作起来也较为不易。还有一点，缺乏对工程项目的综合管理，设计部门、建设单位、施工部门之间缺乏良好的沟通和统一的管理，这样会造成工程在进行建设的过程中不能统筹规划全局，这样计算出的项目工程的决算与预算就会增加，且真实性与准确性也会更加难以把握[2]。
三、加强房地产成本管理的有效策略探究
1、完善财务成本管理体系
在对财务成本管理体系进行完善的过程中，可以建立有效的奖惩机制，来调动员工的积极性。现今房地产行业竞争越来越激烈，稍有疏忽就有可能被市场淘汰，所以可以将财务成本管理参与市场激励的竞争，提高财务成本管理的能力。且在进行财务成本管理的时候要全面考虑到各项成本，不仅要考虑到物质方面的成本还要考虑到房地产所涉及的非物质方面的成本，这样才能更加完善房地产财务成本管理体系。要实现对房地产财务成本管理的有效管理，不仅需要员工的努力还需要管理层与员工的积极配合，管理层要起好带头作用，明确责任界线，在进行决策的时候要广泛听取员工的意见和建议，这样才可以保证决策的科学性和准确性。且要成立一个专门的监管结构对财务成本管理进行监管，当发现在财务成本管理中出现问题时要及时的上报，防止问题的扩大化与严重化。
2、树立系统管理的意识
在进行财务成本管理的过程中，一定要树立系统管理的意识，从整体出发进行管理，管理的对象、管理的方法、管理的内容也要更加全面，且要构建科学化、合理化、规范化的财务成本管理体系。房地产的成本由人力资源成本、服务成本和产权成本组成，要协调好这三个成本，用科学的、合理的方法对其进行调控，这样就可以有效的控制财务成本，从而提高房地产公司在市场中的竞争力，让公司实现更加长远的发展。
3、健全公司的预决算体系
健全公司预决算体系的最终目的就是为了提高房地产公司的利润，在进行预算的过程中，要结合市场的实际情况（国家出台的最新的房地产政策、房地产市场的动态、一些相关材料等的价格），以利润和销售为基础，再根据推算和预测的方法对年终与未来的经营策略做精心的规划。在挑选预决算人员的时候，一定要选择有较硬专业素质和素养的人员，且房地产公司要不断对预决算人员进行定期的培训，以不断提高他们的素质，这样才能保证预决算的科学度和准确度。在进行决算的过程中，要尽量采取简便且简洁的计算机制来进行决算，因为这样便于操作，还有极其重要的一点就是要对之前的数据进行核实，以防有一些造假的数据混入其中影响决算的准确性，在决算过程中要秉承诚信的原则，不谎报预决算的结果。 4、完善招投标管理
为了确保招标文件规范、严谨，保证所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，以便开发商进行对比分析，做出公平合理的评价。可以从以下几点来考虑：
4.1招标文件编制人员除了要有较强的预算知识外，还应当有一定的工程设计知识，施工经验，以及材筑材料与设备、建筑机械、施工技术等综合性建筑科学知识，这样才能对工程有一个全面了解，做到工程量計算不重不漏。
4.2清单编制完成后要认真进行全面复核。最好是将编制好的清单与同类建筑工程，从工程造价、主要材料消耗量、主要工程量等方面进行比较分析，有助于检查遗漏的项目。同时还要仔细阅读建筑说明，结构说明及各节点详图，发现一些疏忽和遗漏的项目，要及时补足。
5、提高预算参与人员专业能力
房地产项目预算管理需要多项数据的支持，数据的真实性以及客观性是保证管理工作效果的主要因素。因此，在填报成本预算时，应以财务数据为基础，并以市场单价为依据，按照项目建设进度来进行编制，确保成本预算的合理性。另外，为满足项目管理需求，要求所有参与成本预算管理的人员必须要具备良好的综合能力，要求其在具备较高职业道德的基础上，熟练掌握各项与成本预算相关的知识，控制好各项数据的来源，严禁应用虚假数据[3]。
6、严格审核工程竣工结算
竣工结算是房地产开发项目成本控制的最后阶段，是核定建设工程造价的最终依据，工程实践表明，在一般情况下，经审查的工程结算较编制的工程结算价款相差10%左右，有的高达20%，对控制投资成本起着重要的作用。在审核项目竣工决算时，应该依据现行的建设工程项目管理的相关法规，严格按照承包合同中约定的条款，结合工程竣工图纸、设计变更和现场签证等资料认真审核。
首先，根据施工图、竣工图等资料审核是否按图纸施工，逐项核对合同条款，检查是否存在遗漏或者重复计算的项目；其次，审查设计变更是否符合工程建设相关标准，手续是否齐全。审核施工现场的相关资料，确认工程是否按设计变更要求实施；最后，对于工程量清单已有的项目，按照合同约定的价格执行。对于新增的项目并且合同没有约定的，可以参照类似项目或者双方协商确定。
结束语
综上所述，房地产行业是国民经济发展中重要组成部分，成本预算在项目管理中的应用，对改善管理结果，提高项目建设综合效益具有重要意义。房地产企业需要结合成本预算管理应用中存在的问题进行分析，并结合实际需要确定切实可行的管理措施，促进房地产行业的进一步发展。
参考文献：
[1]金瑜.探究及实现房地产成本管理的解决方案[J].中华民居（下旬刊），2013（12）：414.
[2]高焕秋.浅析如何做好房地产成本的管理和控制[J].现代商业，2013（09）：153.
[3]王甄.房地产财务成本管理问题及其应对措施分析[J].经营管理者，2013（23）：48.