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“涨价”、“投资”，无疑是今年以来京城楼市的关键词。据《楼市》市场研究部最新监测统计，近两月，北京房价涨幅步入有史以来的最快期。7月京城热点板块住宅均价已达12387.0元／平方米，环比涨幅为6.2％。另据《楼市》网站通过对3000多位潜在购房者深入调查，59％的人群认为房价仍将快速上涨，仅6％的人群认为房价将会下跌。
近期“方便面要涨价”的消息一经传出，下班时就听见员工们在讨论要去超市买点方便面先存着，可见“买涨不买跌”的消费心理影响深远。一“涨”就“抢”是老百姓面对价格上涨最普遍的心理。“追涨”心理同样深刻表现在房地产市场上。本次精英论坛邀请华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎、中国社会科学院投资与市场研究室主任曹建海、首都经贸大学土地资源与房地产管理系副教授邢亚萍、清华大学经济管理学院副教授王洪对投资者追涨购房的心理进行探讨。
追涨勇气从何而来
王洪：对中国经济持续看好
追涨心理是房价上涨时一种自然的心理反应，房价下跌时人们观望，是因为往往难以判断房价的谷底在哪里，是否购买也就会犹豫不决。消费者追涨的普遍心理是可以理解的，特别由于绝大多数普通民众缺乏对目前房地产市场进行客观理性分析的市场信息和知识能力。
追涨的勇气主要来自于三个因素，首先是对中国经济的持续看好，感受到中国在国际市场上逐日增长的影响力。虽然普遍认为中国经济发展似乎已经过热过快，但同时有些经济学家指出日本的经济曾经也有呈现两位数增长许多年的阶段，在国家初期发展阶段经济快速增长并非是中国独有的现象。
其次是目前人民币在银行的存款已经出现“实际利率为负”，货币的购买力在下降，人们较少意念把钱存入银行，而是设法做其他投资，目前投资渠道较少的现实情况下普通民众多余的资金难找出路。房屋不是件简单的纯投资或者纯消费产品，长期来讲具备较强的抗跌性以及抗通货膨胀特性，即使一时不能增值给购房者带来可观的投资收益，也还有其实际使用功能如自住或出租。其实目前很多购房者并不是真正缺少房子住，而是在房价普遍看涨的同时想借机改善居住环境。
第三个因素是看好房价的上涨空间。比较中国邻近国家或地区的房价，如东京、首尔、中国台北、中国香港和新加坡等，房价都要高于北京很多，给人们注入了北京房价上涨空间还有很大的心理预期；另一方面北京因为奥运会的举办，国家投入巨大的人力、物力、财力，使得城市环境质量有希望得到极大的改善，也增加了投资者买房的信心。
公衍奎：通货膨胀推动房价上涨
追涨的心理是基于现实的理性选择，是一种正常的投资心态。投资者只有在投资泡沫破灭时，才会后悔最初的追涨行为。
房地产的价格已经不只是产业本身的基本面问题，如人们经常讨论的供小于求，投资者的低买高卖拉高房价等，而应该从整个金融背景和经济背景进行分析。人民币从2005年不断升值，央行为了维持货币汇率，必须反向操作，不断买入美元，抛售人民币，从而使得外汇储备暴涨，增加流动性和基础货币，基础货币扩张引发通货膨胀。通货膨胀最得利的是金融行业和资源型产业，将引发这些行业的价格上涨，房地产属于资源产业，自然房价上涨。因此房价上涨不是引发通货膨胀的原因，相反，它是通货膨胀的结果。
曹建海：对房价上涨预期高
追涨是一种明显的投机行为。以相对较低的价格买入房屋，再以高价卖出，赚取差价，这是追涨人群的普遍心理。让消费者产生追涨的原因在于对房价上涨的预期。房价从2002年开始上涨至今从来没有回落的经历，尽管国家出台一系列调控政策来抑制房价上涨，房价也是“且调且涨”。
房价持续上涨是政府、开发商、炒楼者、银行四方合力的结果。地方政府拍卖土地直接推高楼面地价，并且通过新拍卖地价的“标杆”作用引起“地价重构”，推动整个城市地价和房价上涨；房地产开发商利用土地资源地理位置等垄断优势，通过分期开发、捂盘、定期提价、假按揭、寻找中介代理等手段，不断加价，最大限度获取超额利润；炒楼者通过层层倒手加价，而且在强势的卖方市场时把税金转嫁给下家，一定程度推高了房价。外资炒楼的作用，绝对不可掉以轻心，特别是不能把房地产开发当成鼓励类外商直接投资了；银行信贷审查不严格，转按揭行为频繁，进一步给投资投机者创造机会。他们共同构成了介于建筑业和消费者之间的超级流通环节，他们的共同特点是不劳动，在银行的帮助下，以很少的资金可以撬动房地产大盘的价格走势，以宏观调控的名义，推动房价不断上涨。
追涨影响
曹建海、公衍奎：加剧贫富两极分化
追涨对市场的影响主要表现为社会影响和经济影响。经济上的影响主要是增加了产业的生产成本和居民的生活成本，其危害是十分明显的。
社会的影响主要是加剧居民收入分配的两极分化。考虑到目前我国已处在通货膨胀时期，为了规避货币贬值，资金通常会放在资产市场上，从而使得资产市场行业吸纳更多的资金。如股票、房地产等，使那些真正创造社会财富的行业发展受到资金约束。而资产部门与物质生产部门的最大区别在于，资产部门只增加市场价值，而不会增加社会财富。这实际就是对社会财富的再分配，人们对资产市场的预期更好，有更多的钱投到该行业，如此循环导致两极分化更趋严重。
房地产是否还具备投资价值
公衍奎：具备投资价值
房价的变动受到长、短程不同趋势及因素影响，促进房价上涨的长程趋势一方面是正在加速的城市化，目前每年有几千万人进城，造成住房紧缺；另一方面是人口因素，基数依然庞大的80后成为了结婚的主力军，表现为对住房消费市场的刚性需求不减。促进房价上涨的短期因素主要在于巨大的供需缺口。限制房价上涨的短期因素有调控政策、保障性住房制度等。但短期内造成房价波动的因素应着重关注金融政策以及货币总量变动，正如20世纪80年代末日本“泡沫”、98年亚洲金融危机，货币变动是“因”，地产价格崩溃是“果”。
在长期增长的过程中会有波动是现代经济的根本特点，考虑长短程因素，房价变化会呈现总体上升局部波动的曲线，所以如果是“购买即持有”，现在的房地产依然具备投资价值。
在近期，中国通货膨胀虽然越来越显著，但国际金融变局正在形成，如果美国次贷风波影响继续扩大导致国际性流动陷阱，中国资产市场也将很难独善其身。中国的金融风险已经很大，房价已经高位运行，但对部分风险偏好型消费者，高风险也将意味着高回报，短期也依然具备投资机会。
邢亚萍：投资收益会逐渐减少
在相当长的时间段内，房地产是具备投资价值的。但同时因为房价的高位运行，风险也会越来越大，特别是持有能力差还款压力大的投资购房者。自2004年10月以来，央行连续七次加息让众多依靠银行贷款的投资者支付压力大增，随着加息的频度增加，持有的成本还会温和地增加，也会给投资型买家造成心理压力，影响或甚至改变对未来市场的预期。政府会再出台相应的政策，如加快推进对重点城市开征物业税，增加不动产持有阶段的成本，减少投资者的长期收益；对居民购买第二套以上住房采取抑制性的金融政策，如采取差别利率政策和差别按揭首付比例政策等。
曹建海：房价将下降，不适宜投资
北京申奥成功极大地刺激了房地产开发活动。可以说，2008年奥运会为北京市大力发展房地产业提供了一个最重要的理由，由于当前投机氛围过浓，北京的房价在2007年很难跌下来，国家的调控政策使房价甚至越调控越高涨。然而，泡沫必破，这是一个从无例外的铁律。可以确定，缺乏大多数居民收入和租金回报支持的北京房价，其高位的回落是任何人都不能阻挡的必然趋势。这个时候还要去买用来居住或者投资这是不理智的，因为可以租到便宜的房子。从经济学的角度分析，当前不适宜购房居住，更不适合对房地产进行投资。
考虑到包括北京市在内的我国城市房价高涨，引起占绝大多数的中低收入居民的怨恨，中央高层出于对政治和社会稳定的担心，必将在不久的将来出台能够切实提高人民生活水平的住房政策，将住房投机控制在极小的范围之内，则北京房价回归之期将更快来临。我们预计，随着奥运会之后北京市大幅度增加对经济适用房和廉租房的供给、对家庭拥有第二套及以上住房开征物业税或空置税、购房实名制、限制住宅商用等政策的实施，投机的泡沫将被逐步挤出，后奥运时期的北京市住房价格水平，将经历一个正本清源的理性回落之势。
近期“方便面要涨价”的消息一经传出，下班时就听见员工们在讨论要去超市买点方便面先存着，可见“买涨不买跌”的消费心理影响深远。一“涨”就“抢”是老百姓面对价格上涨最普遍的心理。“追涨”心理同样深刻表现在房地产市场上。本次精英论坛邀请华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎、中国社会科学院投资与市场研究室主任曹建海、首都经贸大学土地资源与房地产管理系副教授邢亚萍、清华大学经济管理学院副教授王洪对投资者追涨购房的心理进行探讨。
追涨勇气从何而来
王洪：对中国经济持续看好
追涨心理是房价上涨时一种自然的心理反应，房价下跌时人们观望，是因为往往难以判断房价的谷底在哪里，是否购买也就会犹豫不决。消费者追涨的普遍心理是可以理解的，特别由于绝大多数普通民众缺乏对目前房地产市场进行客观理性分析的市场信息和知识能力。
追涨的勇气主要来自于三个因素，首先是对中国经济的持续看好，感受到中国在国际市场上逐日增长的影响力。虽然普遍认为中国经济发展似乎已经过热过快，但同时有些经济学家指出日本的经济曾经也有呈现两位数增长许多年的阶段，在国家初期发展阶段经济快速增长并非是中国独有的现象。
其次是目前人民币在银行的存款已经出现“实际利率为负”，货币的购买力在下降，人们较少意念把钱存入银行，而是设法做其他投资，目前投资渠道较少的现实情况下普通民众多余的资金难找出路。房屋不是件简单的纯投资或者纯消费产品，长期来讲具备较强的抗跌性以及抗通货膨胀特性，即使一时不能增值给购房者带来可观的投资收益，也还有其实际使用功能如自住或出租。其实目前很多购房者并不是真正缺少房子住，而是在房价普遍看涨的同时想借机改善居住环境。
第三个因素是看好房价的上涨空间。比较中国邻近国家或地区的房价，如东京、首尔、中国台北、中国香港和新加坡等，房价都要高于北京很多，给人们注入了北京房价上涨空间还有很大的心理预期；另一方面北京因为奥运会的举办，国家投入巨大的人力、物力、财力，使得城市环境质量有希望得到极大的改善，也增加了投资者买房的信心。
公衍奎：通货膨胀推动房价上涨
追涨的心理是基于现实的理性选择，是一种正常的投资心态。投资者只有在投资泡沫破灭时，才会后悔最初的追涨行为。
房地产的价格已经不只是产业本身的基本面问题，如人们经常讨论的供小于求，投资者的低买高卖拉高房价等，而应该从整个金融背景和经济背景进行分析。人民币从2005年不断升值，央行为了维持货币汇率，必须反向操作，不断买入美元，抛售人民币，从而使得外汇储备暴涨，增加流动性和基础货币，基础货币扩张引发通货膨胀。通货膨胀最得利的是金融行业和资源型产业，将引发这些行业的价格上涨，房地产属于资源产业，自然房价上涨。因此房价上涨不是引发通货膨胀的原因，相反，它是通货膨胀的结果。
曹建海：对房价上涨预期高
追涨是一种明显的投机行为。以相对较低的价格买入房屋，再以高价卖出，赚取差价，这是追涨人群的普遍心理。让消费者产生追涨的原因在于对房价上涨的预期。房价从2002年开始上涨至今从来没有回落的经历，尽管国家出台一系列调控政策来抑制房价上涨，房价也是“且调且涨”。
房价持续上涨是政府、开发商、炒楼者、银行四方合力的结果。地方政府拍卖土地直接推高楼面地价，并且通过新拍卖地价的“标杆”作用引起“地价重构”，推动整个城市地价和房价上涨；房地产开发商利用土地资源地理位置等垄断优势，通过分期开发、捂盘、定期提价、假按揭、寻找中介代理等手段，不断加价，最大限度获取超额利润；炒楼者通过层层倒手加价，而且在强势的卖方市场时把税金转嫁给下家，一定程度推高了房价。外资炒楼的作用，绝对不可掉以轻心，特别是不能把房地产开发当成鼓励类外商直接投资了；银行信贷审查不严格，转按揭行为频繁，进一步给投资投机者创造机会。他们共同构成了介于建筑业和消费者之间的超级流通环节，他们的共同特点是不劳动，在银行的帮助下，以很少的资金可以撬动房地产大盘的价格走势，以宏观调控的名义，推动房价不断上涨。
追涨影响
曹建海、公衍奎：加剧贫富两极分化
追涨对市场的影响主要表现为社会影响和经济影响。经济上的影响主要是增加了产业的生产成本和居民的生活成本，其危害是十分明显的。
社会的影响主要是加剧居民收入分配的两极分化。考虑到目前我国已处在通货膨胀时期，为了规避货币贬值，资金通常会放在资产市场上，从而使得资产市场行业吸纳更多的资金。如股票、房地产等，使那些真正创造社会财富的行业发展受到资金约束。而资产部门与物质生产部门的最大区别在于，资产部门只增加市场价值，而不会增加社会财富。这实际就是对社会财富的再分配，人们对资产市场的预期更好，有更多的钱投到该行业，如此循环导致两极分化更趋严重。
房地产是否还具备投资价值
公衍奎：具备投资价值
房价的变动受到长、短程不同趋势及因素影响，促进房价上涨的长程趋势一方面是正在加速的城市化，目前每年有几千万人进城，造成住房紧缺；另一方面是人口因素，基数依然庞大的80后成为了结婚的主力军，表现为对住房消费市场的刚性需求不减。促进房价上涨的短期因素主要在于巨大的供需缺口。限制房价上涨的短期因素有调控政策、保障性住房制度等。但短期内造成房价波动的因素应着重关注金融政策以及货币总量变动，正如20世纪80年代末日本“泡沫”、98年亚洲金融危机，货币变动是“因”，地产价格崩溃是“果”。
在长期增长的过程中会有波动是现代经济的根本特点，考虑长短程因素，房价变化会呈现总体上升局部波动的曲线，所以如果是“购买即持有”，现在的房地产依然具备投资价值。
在近期，中国通货膨胀虽然越来越显著，但国际金融变局正在形成，如果美国次贷风波影响继续扩大导致国际性流动陷阱，中国资产市场也将很难独善其身。中国的金融风险已经很大，房价已经高位运行，但对部分风险偏好型消费者，高风险也将意味着高回报，短期也依然具备投资机会。
邢亚萍：投资收益会逐渐减少
在相当长的时间段内，房地产是具备投资价值的。但同时因为房价的高位运行，风险也会越来越大，特别是持有能力差还款压力大的投资购房者。自2004年10月以来，央行连续七次加息让众多依靠银行贷款的投资者支付压力大增，随着加息的频度增加，持有的成本还会温和地增加，也会给投资型买家造成心理压力，影响或甚至改变对未来市场的预期。政府会再出台相应的政策，如加快推进对重点城市开征物业税，增加不动产持有阶段的成本，减少投资者的长期收益；对居民购买第二套以上住房采取抑制性的金融政策，如采取差别利率政策和差别按揭首付比例政策等。
曹建海：房价将下降，不适宜投资
北京申奥成功极大地刺激了房地产开发活动。可以说，2008年奥运会为北京市大力发展房地产业提供了一个最重要的理由，由于当前投机氛围过浓，北京的房价在2007年很难跌下来，国家的调控政策使房价甚至越调控越高涨。然而，泡沫必破，这是一个从无例外的铁律。可以确定，缺乏大多数居民收入和租金回报支持的北京房价，其高位的回落是任何人都不能阻挡的必然趋势。这个时候还要去买用来居住或者投资这是不理智的，因为可以租到便宜的房子。从经济学的角度分析，当前不适宜购房居住，更不适合对房地产进行投资。
考虑到包括北京市在内的我国城市房价高涨，引起占绝大多数的中低收入居民的怨恨，中央高层出于对政治和社会稳定的担心，必将在不久的将来出台能够切实提高人民生活水平的住房政策，将住房投机控制在极小的范围之内，则北京房价回归之期将更快来临。我们预计，随着奥运会之后北京市大幅度增加对经济适用房和廉租房的供给、对家庭拥有第二套及以上住房开征物业税或空置税、购房实名制、限制住宅商用等政策的实施，投机的泡沫将被逐步挤出，后奥运时期的北京市住房价格水平，将经历一个正本清源的理性回落之势。