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目前，地产股估值水平已充分反映当前业绩增长以及公司项目储备的增加、售价上涨导致的NAV提升。2006年房地产调控政策非常全面，但执行不理想，2007年将是房地产调控的“执行年”，预计两会后会出台新的调控措施，对地产股产生打击。
资源型地产股向好
“两会”期间，温总理的政府工作报告涉及房地产行业的重要信息主要有两点：第一，继续加强房地产市场调控；第二，实行最严格的土地管理制度。
政府工作报告虽然强调继续加强房地产市场调控，但是并没有提出新的调控措施和内容，之前市场普遍担心的对房地产行业可能出台的新的调控政策并没有出现，但是政府强调加快廉租房和经济适用房建设，有效改善商品房的供应结构，将限制房地产商的利润空间。
我们可以判断，政府加强对房地产行业的宏观调控在未来较长时间内都不会改变；资源型地产股受宏观调控的影响较小，投资价值突出，值得重点关注。
另外，1月16日，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该《通知》迅速拉开三次房地产调控序幕。土地增值税清算将对房地产企业产生实质性的不利影响，会普遍加大房地产开发企业资金压力、压缩开发企业利润空间，使行业毛利率平均下降10个百分点左右。
分析认为，《通知》对于各类房地产上市公司的影响不尽相同：对投资性房地产没有影响；对于开发高档商品房的公司影响较大，对于开发普通住宅的公司影响较小；对市场化开发程度高的公司影响较小；对低毛利项目影响较小，而一些地产商已计提了该部分税收，因此从账面来看，公司利润额不会有非常大的差异。
建议对地产股短期估值合理，应警惕阶段性调整的风险，建议低配地产股，回避三次房地产调控风险，给予行业短期“中性”、中长期“谨慎推荐”的投资评级，给予“保招万金”等重点公司“谨慎推荐”的评级。
三大龙头股坚挺
房地产行业后续调控政策主要以执行原有政策为主，可能有加息、预售资金管理、物权法可能出台带来物业税出台的预期等，这些对房地产龙头企业影响较小，针对地产股未来市场预期评级，其中三大龙头企业值得期待。
万科A(000002)：1月8日，万科与上海恒大集团及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议，以总价款12．90亿元，获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等五个项目，总占地面积30．4万平方米，总建筑面积42．3万平方米。以收购价格计算，5个项目楼面地价为3050元／平方米，拿地成本相对较为低廉，未来赢利空间可观，初步匡算，提升公司NAV 0．19元／股。
通过获取上述项目，万科进一步增加了在上海的项目储备，并顺利进入浦东三林镇新片区，为日后在上海的发展提供了有力的保障。2006年万科在行业整合中加速发展，进一步完善了在三大经济区域的布局，目前项目个数超过100个，总建筑面积约2500万平方米，进一步拉开了与追随者的差距；随着房地产调控的继续深化，公司龙头地位优势将愈加明显。
万科2006年实现销售面积超过300万平方米，销售金额超过200亿元，可结算资源大幅上升使得公司2006年实现净利润数较上年同期将明显增长。1月12日，公司发布业绩预增公告，预计2006年全年净利润较上一年增长50％～65％。按此测算，2006年公司摊薄后EPS在0．46元～0．50元，基本符合我们前期0．46元的预测。维持对万科“推荐”的评级，及19．80元～22．05元的目标价判断。
金地集团(600383)：2006年底，金地与中房公司签署了《上海市浦东新区三林镇5街坊90－2宗、90-3宗、90-4宗地块合作开发合同》，三宗地块占地面积合计12．5万平方米，容积率均1．5，均为住宅用地。另外，金地以5．46亿元竞得武汉市武昌积玉桥B1地块项目，规划用地面积6．49万平方米，容积率不超过3．0。通过拓展上海、武汉市场，公司跨地域发展能力进一步加强，目前已进入12个城市，在全国范围内共有土地储备约700万平方米，至少可保证金地未来5年以上的开发需要。
金地在成功募集30亿资金后，资本金得到加强，土地储备将进一步增加，跨地域布局的速度也将加快。预计2006、2007年摊薄每股收益分别在0．65元及0．92元左右，动态PE处于较低水平；从绝对估值看，金地RNAV为12．42元／股，估值具有吸引力，维持“推荐”的投资评级。
保利地产(600048)：保利1月30日发布业绩预增公告，2006年全年净利润将同比增长55％～60％。据此测算，2006年保利EPS在1．15元～1．1 8元，基本符合我们前期判断。保利业绩增长的主要原因是，2006年保利结算面积增加，导致全年经营业绩与上年同期相比有较大幅度增长。我们认为保利未来几年仍将保持高增长，预计未来3年销售收入和净利润的年复合增长率超过50％以上。考虑公司资源储备、品牌、管理能力及行业整合力等方面的优势，我们认为保利可以享有相对较高的溢价，长期看目前的价格仍有较大上升空间，维持“推荐”的投资评级。
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
资源型地产股向好
“两会”期间，温总理的政府工作报告涉及房地产行业的重要信息主要有两点：第一，继续加强房地产市场调控；第二，实行最严格的土地管理制度。
政府工作报告虽然强调继续加强房地产市场调控，但是并没有提出新的调控措施和内容，之前市场普遍担心的对房地产行业可能出台的新的调控政策并没有出现，但是政府强调加快廉租房和经济适用房建设，有效改善商品房的供应结构，将限制房地产商的利润空间。
我们可以判断，政府加强对房地产行业的宏观调控在未来较长时间内都不会改变；资源型地产股受宏观调控的影响较小，投资价值突出，值得重点关注。
另外，1月16日，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该《通知》迅速拉开三次房地产调控序幕。土地增值税清算将对房地产企业产生实质性的不利影响，会普遍加大房地产开发企业资金压力、压缩开发企业利润空间，使行业毛利率平均下降10个百分点左右。
分析认为，《通知》对于各类房地产上市公司的影响不尽相同：对投资性房地产没有影响；对于开发高档商品房的公司影响较大，对于开发普通住宅的公司影响较小；对市场化开发程度高的公司影响较小；对低毛利项目影响较小，而一些地产商已计提了该部分税收，因此从账面来看，公司利润额不会有非常大的差异。
建议对地产股短期估值合理，应警惕阶段性调整的风险，建议低配地产股，回避三次房地产调控风险，给予行业短期“中性”、中长期“谨慎推荐”的投资评级，给予“保招万金”等重点公司“谨慎推荐”的评级。
三大龙头股坚挺
房地产行业后续调控政策主要以执行原有政策为主，可能有加息、预售资金管理、物权法可能出台带来物业税出台的预期等，这些对房地产龙头企业影响较小，针对地产股未来市场预期评级，其中三大龙头企业值得期待。
万科A(000002)：1月8日，万科与上海恒大集团及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议，以总价款12．90亿元，获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等五个项目，总占地面积30．4万平方米，总建筑面积42．3万平方米。以收购价格计算，5个项目楼面地价为3050元／平方米，拿地成本相对较为低廉，未来赢利空间可观，初步匡算，提升公司NAV 0．19元／股。
通过获取上述项目，万科进一步增加了在上海的项目储备，并顺利进入浦东三林镇新片区，为日后在上海的发展提供了有力的保障。2006年万科在行业整合中加速发展，进一步完善了在三大经济区域的布局，目前项目个数超过100个，总建筑面积约2500万平方米，进一步拉开了与追随者的差距；随着房地产调控的继续深化，公司龙头地位优势将愈加明显。
万科2006年实现销售面积超过300万平方米，销售金额超过200亿元，可结算资源大幅上升使得公司2006年实现净利润数较上年同期将明显增长。1月12日，公司发布业绩预增公告，预计2006年全年净利润较上一年增长50％～65％。按此测算，2006年公司摊薄后EPS在0．46元～0．50元，基本符合我们前期0．46元的预测。维持对万科“推荐”的评级，及19．80元～22．05元的目标价判断。
金地集团(600383)：2006年底，金地与中房公司签署了《上海市浦东新区三林镇5街坊90－2宗、90-3宗、90-4宗地块合作开发合同》，三宗地块占地面积合计12．5万平方米，容积率均1．5，均为住宅用地。另外，金地以5．46亿元竞得武汉市武昌积玉桥B1地块项目，规划用地面积6．49万平方米，容积率不超过3．0。通过拓展上海、武汉市场，公司跨地域发展能力进一步加强，目前已进入12个城市，在全国范围内共有土地储备约700万平方米，至少可保证金地未来5年以上的开发需要。
金地在成功募集30亿资金后，资本金得到加强，土地储备将进一步增加，跨地域布局的速度也将加快。预计2006、2007年摊薄每股收益分别在0．65元及0．92元左右，动态PE处于较低水平；从绝对估值看，金地RNAV为12．42元／股，估值具有吸引力，维持“推荐”的投资评级。
保利地产(600048)：保利1月30日发布业绩预增公告，2006年全年净利润将同比增长55％～60％。据此测算，2006年保利EPS在1．15元～1．1 8元，基本符合我们前期判断。保利业绩增长的主要原因是，2006年保利结算面积增加，导致全年经营业绩与上年同期相比有较大幅度增长。我们认为保利未来几年仍将保持高增长，预计未来3年销售收入和净利润的年复合增长率超过50％以上。考虑公司资源储备、品牌、管理能力及行业整合力等方面的优势，我们认为保利可以享有相对较高的溢价，长期看目前的价格仍有较大上升空间，维持“推荐”的投资评级。
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