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【摘要】 REITs(房地产信托投资基金)作为国外主流商业地产开发商的重要融资渠道之一,在国外地产行业中占有重要的地位。在国内,由于法律政策等方面原因,REITs市场一直没有得到建立。通过介绍REITs及其作为一种融资手段对于地产开发商的利弊,期望对国内建立REITs市场提供借鉴。
【关键词】 REITs;商业地产
一、REITs的介绍
(一)REITs的概念
REITs(Real Estate Investment Trust),是一种将个人以及机构投资者的资金募集起来,再投资于能产生稳定现金流和收益性房地产资产上的机构。REITs投资和经营的项目均为收益性房地产,如写字楼、商场、酒店等。一个组织或机构要成为REIT必须满足一系列条件(美国对REITs的要求):必须至少有一百个股东,并且5个或以下的股东不能拥有REIT超过50%的股权。至少75%收入必须来自不动产的经营收益,同时75%的资产必须是不动产或者是以不动产作抵押的贷款。此外,REITs必须每年向股东分配至少90%的收益。根据《1960年美国国内税收法案》规定,REITs至少须将每年盈利的90%以现金红利方式回报投资者,并无需缴纳公司所得税。
(二)REITs的分类
REITs可以公司或者信托机构的形式成立,它可以在证券交易所上市交易,也可以作为私有实体存在。根据资金投向及收入模式的不同,REITs可以分为权益型,抵押型和混合型(同时包含了权益和抵押的特征)。其中,权益型占了绝大部分市场,如截至2005年10月,在美国约有91%的REITs是权益型的(数据来源《房地产信托投资基金指南》)。
二、房地产企业通过REITs融资的优势
1.价值重现和资产收益。许多上市的房地产公司的股票价格都低于它们的资产净值(NAV),这在成熟的资本市场上是很常见,REITs上市之后,其交易价格一般都在资产净值之上。这就使得已经上市的地产公司有动力再将旗下资产组成REIT再融资,使其资产价值得到重现。当REITs公开发行上市时,通常会对其所想要持有的房地产资产进行价值重估,达到其市场价,然后REIT再以市价或很少的折让向持有房地产资产的房地产企业来购买。这样就能使房地产企业所拥有的资产的价值得以重现,并且产生一部分资产收益。如越秀投资分拆旗下四处物业组成越秀REIT,其四处物业资产的账面总值为32亿港元,在市场旺盛之际其估值已高达40.05亿港元,越秀REIT成功上市为越秀投资一次性带来8亿的净收入。值得注意的是,越秀投资公司近年来的股价一直低于每股净资产,越秀REIT的分拆上市为越秀投资提供了绝佳的套现机会。
2.发展资产管理业务。REITs市场建立之后,市场迫切需要一些第三方的房地产资产管理机构来管理这些房地产资产,使其增值。房地产企业可以借自己的REIT上市,建立自己的房地产资产管理公司,来开拓新的业务。如在新加坡许多房地产开发商,如嘉德置地(CapitaLand)、腾飞(Ascendas)、枫树(Mapletree)等开发商,把它们的资产注入到房地产投资信托的同时,也建立了自己的资产管理和房地产管理机构。
3.仍可获得租金收益。房地产公司在通过REITs融资的时候,仍然会持有部分REITs的股份,在筹集资金的同时,保留了每年从REITs获得一部分稳定租金收入的权利。
4.不会影响大股东对企业的控制。与公司整体上市融资不同,REITs上市仅仅是剥离出公司一部分房地产资产来上市,并不会改变公司大股东所持有公司股份的相对比例。
5.再融资方面。REITs上市之后,为房地产公司再融资提供了一个渠道,相对于上市融资,通过REITs再融资有其优点也有其不利之处。其优点主要体现在:可以不受上市公司增发股票再融资的时间限制,随时随地的为公司实现再融资。其主要途径是,公司可以在需要资金的时候将已经开发好的地产项目转手卖给之前建立的REIT,快速回笼资金发展新的项目,公司也可以通过卖掉一部分REIT的股份来应付再融资的需求。
其不利之处主要体现在:REITs本身留存利润少,债务比例受限制,可用于购买物业的资金少。由于REITs收入的90%以上必须分配给股东,其留存收益极少,因此用来扩张或购买房地产公司物业所需的内部资金缺乏,只能通过发行股票或者借债来进行融资。各国政府对REITs在融资方面也做了一些规定,如新加坡规定REITs的负债占总资产的比例不得超过35%或60%(如拥有信用评级),香港规定负债不得超过总资产的45%。这就会限制利用REITs进行再融资的规模。相比之下,对于上市公司的资本结构方面却没有如此的限制,公司可以根据实际情况选择任何比例的负债。
参考文献
[1]拉尔夫·布洛克.房地产信托投资.中信出版社,2007
[2]中华全国工商业联合会房地产商会.太平星集团.新加坡国立大学. 房地产投资信托基金指南.中国建筑工业出版社,2006
[3]王晓燕,庞晶.房地产企业融资新渠道——REITs.经济师.2008(9)
[4]王芳. REITs与我国房地产业创新融资模式研究
[5]李安民.美国REITs双面镜.大众理财.2006(10)
【关键词】 REITs;商业地产
一、REITs的介绍
(一)REITs的概念
REITs(Real Estate Investment Trust),是一种将个人以及机构投资者的资金募集起来,再投资于能产生稳定现金流和收益性房地产资产上的机构。REITs投资和经营的项目均为收益性房地产,如写字楼、商场、酒店等。一个组织或机构要成为REIT必须满足一系列条件(美国对REITs的要求):必须至少有一百个股东,并且5个或以下的股东不能拥有REIT超过50%的股权。至少75%收入必须来自不动产的经营收益,同时75%的资产必须是不动产或者是以不动产作抵押的贷款。此外,REITs必须每年向股东分配至少90%的收益。根据《1960年美国国内税收法案》规定,REITs至少须将每年盈利的90%以现金红利方式回报投资者,并无需缴纳公司所得税。
(二)REITs的分类
REITs可以公司或者信托机构的形式成立,它可以在证券交易所上市交易,也可以作为私有实体存在。根据资金投向及收入模式的不同,REITs可以分为权益型,抵押型和混合型(同时包含了权益和抵押的特征)。其中,权益型占了绝大部分市场,如截至2005年10月,在美国约有91%的REITs是权益型的(数据来源《房地产信托投资基金指南》)。
二、房地产企业通过REITs融资的优势
1.价值重现和资产收益。许多上市的房地产公司的股票价格都低于它们的资产净值(NAV),这在成熟的资本市场上是很常见,REITs上市之后,其交易价格一般都在资产净值之上。这就使得已经上市的地产公司有动力再将旗下资产组成REIT再融资,使其资产价值得到重现。当REITs公开发行上市时,通常会对其所想要持有的房地产资产进行价值重估,达到其市场价,然后REIT再以市价或很少的折让向持有房地产资产的房地产企业来购买。这样就能使房地产企业所拥有的资产的价值得以重现,并且产生一部分资产收益。如越秀投资分拆旗下四处物业组成越秀REIT,其四处物业资产的账面总值为32亿港元,在市场旺盛之际其估值已高达40.05亿港元,越秀REIT成功上市为越秀投资一次性带来8亿的净收入。值得注意的是,越秀投资公司近年来的股价一直低于每股净资产,越秀REIT的分拆上市为越秀投资提供了绝佳的套现机会。
2.发展资产管理业务。REITs市场建立之后,市场迫切需要一些第三方的房地产资产管理机构来管理这些房地产资产,使其增值。房地产企业可以借自己的REIT上市,建立自己的房地产资产管理公司,来开拓新的业务。如在新加坡许多房地产开发商,如嘉德置地(CapitaLand)、腾飞(Ascendas)、枫树(Mapletree)等开发商,把它们的资产注入到房地产投资信托的同时,也建立了自己的资产管理和房地产管理机构。
3.仍可获得租金收益。房地产公司在通过REITs融资的时候,仍然会持有部分REITs的股份,在筹集资金的同时,保留了每年从REITs获得一部分稳定租金收入的权利。
4.不会影响大股东对企业的控制。与公司整体上市融资不同,REITs上市仅仅是剥离出公司一部分房地产资产来上市,并不会改变公司大股东所持有公司股份的相对比例。
5.再融资方面。REITs上市之后,为房地产公司再融资提供了一个渠道,相对于上市融资,通过REITs再融资有其优点也有其不利之处。其优点主要体现在:可以不受上市公司增发股票再融资的时间限制,随时随地的为公司实现再融资。其主要途径是,公司可以在需要资金的时候将已经开发好的地产项目转手卖给之前建立的REIT,快速回笼资金发展新的项目,公司也可以通过卖掉一部分REIT的股份来应付再融资的需求。
其不利之处主要体现在:REITs本身留存利润少,债务比例受限制,可用于购买物业的资金少。由于REITs收入的90%以上必须分配给股东,其留存收益极少,因此用来扩张或购买房地产公司物业所需的内部资金缺乏,只能通过发行股票或者借债来进行融资。各国政府对REITs在融资方面也做了一些规定,如新加坡规定REITs的负债占总资产的比例不得超过35%或60%(如拥有信用评级),香港规定负债不得超过总资产的45%。这就会限制利用REITs进行再融资的规模。相比之下,对于上市公司的资本结构方面却没有如此的限制,公司可以根据实际情况选择任何比例的负债。
参考文献
[1]拉尔夫·布洛克.房地产信托投资.中信出版社,2007
[2]中华全国工商业联合会房地产商会.太平星集团.新加坡国立大学. 房地产投资信托基金指南.中国建筑工业出版社,2006
[3]王晓燕,庞晶.房地产企业融资新渠道——REITs.经济师.2008(9)
[4]王芳. REITs与我国房地产业创新融资模式研究
[5]李安民.美国REITs双面镜.大众理财.2006(10)