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【摘要】我国自房地产市场化以来，百姓选择多样化的同时也逐渐吹大了房地产市场的泡沫。虽然国家和地方政府多次调控，但是房价总体呈现不断上涨的趋势，尤其是国家提出去库存的政策下，房地产市场出现了疯涨势头。针对如何保证房地产市场的健康发展，理论界有不同观点，但是房地产税的提出成为一个重要工具，本文通过房地产税的立法思考提出了如何在当前环境下推进房地产税提出了应对策略。
【关键词】泡沫；房地产税；语境
房地产业成为我国国民经济的支柱行业。2016年国务院实行房地产去库存、银行负利率、资产配置荒的背景下，更多资金流向了房地产市场，全国一线城市房地产价格不断创新高，二线城市房地产价格也是紧随其后，房地产市场泡沫越吹越大。房地产市场泡沫化，工业经济不景气，宏观经济严重依赖房地产业现状下，国家管理者出现了降房价与保经济的两难选择，在税收调控手段中房地产税成为一个重要的选择。
1、房地产税提出原因
房地产税在我国是一个综合性的概念包括了房产税、个人所得税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地占用税等与房地产有关的全部税种。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。为了调控不断泡沫化的房地产市场，2011年上海和重庆率先试点向居民住宅征收房产税。在中央提出稳定住房消费的政策环境下，房产税一开始就被赋予了降房价的使命。房产税有三大功能，即取得财政收入、调节收入分配和调节经济运行。为政府取得财政收入是房产税最原始、最本质的首要功能，其他功能都是以此为基础的。既然房产税的首要功能是取得的财政收入，所以期待当前的房产税能起到抑制房价泡沫的作用无异于本末导致，效果肯定是无源之水，无本之木。其次是由房产税的税种定位决定。房产税在我国税收体系中属于非主体税种，占我国税收收入的比重不大，重庆与上海房产税试点地区甚至出现了税收成本高过税收收入的争论，一个非主体税，税收负担不重的前提下对房地产市场应该是不痛不痒的影响。
基于以上分析房产税是承受不起降房价的重担，在此语境下，提出房产税是为了健全税收体制，房地产税才是改革的方向。
2、房地产税立法思考
如何科学立法，保证房地产市场健康发展，笔者认为正在动议中的房地产税可以有两个角度值得观察。
2.1以社会为本位，立足整体利益促进社会协调发展
房地产税是综合性的税收，分别散布于房地产的开发、持有、交易等环节。房地开发环节涉及的税种主要有增值税及其附加、印花税、房产税、城镇土地使用税和个人所得税及企业所得税。房地产转让环节涉及的税种主要有增值税及其附征税费、契税、企业所得税、个人所得税、印花税和土地增值税。房地产持有环节涉及的税种主要有房产税、城镇土地使用税。交易环节税种主要有增值税、印花税、企业所得税和个人所得税。我国房地产税大多聚集在开发环节和交易环节，但是这两个环节的房地产税收存在征收效率和监管问题，例如土地增值税是先由房地产开发商在预售前提前预交，在销售结束后再进行清算。目前房地产开发周期比较长，预交土地增值税都是按照最低情况计算，后续清算不顺畅。房地产的持有环节税种较少，存在税率较低，针对单位个人自用情况设置了大量的减免税等税收优惠。房地产税内容多，但是在我国属于非主体税，占到我国税收收入不到5%。未来随着土地资源的减少，地方政府土地财政收入也会减少，如何保证地方财政收入和实现社会整体发展和谐稳定是一对矛盾。
2.2合理配置，促进税收公平
我国税制存在过多倚重间接税，直接税比较少的问题。我国的房地产税大部分是间接税，具有很强的隐蔽性，也就是说购房群体来说房价泡沫的背景下，能让他们切身感受到自己负担的直接税是不多的。这个现实带来的后果是购房群体认为自己负担税收较轻并且能享受各种优惠的条件下，不断利用杠杆把资金投入房地产市场，情绪化的市场直接吹大房地产泡沫。另一方面，市场秩序的遵守者，部分理性公民由于没有参与吹泡沫，虽然没有承担不多的税负，但是在不断上涨的房价背景下利益却受到损害。如何完善税制，加大直接税的征收，直觉上让房地产吹泡沫的人承担该承担的税负，减少过多的税收优惠，促进税收公平是房地产税立法思考的角度。
3、房地产税的推进
3.1合理归类房产，确定征税范围
我国目前开征房地产税是针对合法的有完整产权的建筑，如果只对合法的建筑开征房地产税，产权不健全的和违法建筑却在逃避税收，明显是税收不公。违法建筑虽不受法律保护，但是由于执法不严也是实际存在的。政府可以严禁新建违法建筑，对既有的符合规划的建筑可以在补交税费的前提下给予转正，对历史遗留的产权不完整的建筑补全手续一并纳入征税范围。
3.2优化税制，保证地方政府财政收入
土地财政是地方政府的无奈选择，土地总有卖完的时候，完善地方税收体系是保证地方经济社会发展的必然。立法机关首先要梳理税制。目前我国房地产主要成本在土地的出让环节的费用，现在房地产税收负担并不算重，但是现在政府既收取土地出让费由收取土地使用税存在重复征税嫌疑。如果土地财政逐步退出，房地产税要保证财政收入。只有把收取的土地出让费用逐步转移到税收环节才能维持地方财政，这就需要合理设置税种，在开发环节、持有环节、交易环节合理布置房地产税，加大末端环节计税，把卖地费用转移过来部分应該通过加大税率、减少减免税来实现财政收入。
3.3培养社会税收习惯
“非税”观念在深深地影响着人们的行为。房地产税是地方税，改革房地产税角度之一是用税取代费，这样势必会让公众感觉到税负在加重，会引起反弹。这就需要充分尊重百姓的知情权和监督权，每个年度对这个税怎么征？钱怎么来？用到哪里去？都应该有畅通渠道公示。
参考文献：
[1]肖绪湖.中国房地产税改革研究[M].北京：中国财政经济出版社.
[2]刘升，郭丽.房地产税的改革：路径与制度设计——以重庆、上海房地产税改革试点方案为例[J].兰州商学院学报.
[3]韦志超，易纲.物业税改革与地方公共财政[J].经济研究，2006，（3）.
作者简介：
冯胤卿，性别：男，籍贯：山西长治，出生日期：1982.1，职称：讲师，学历：研究生，工作单位：山西大学商务学院会计学院。
【关键词】泡沫；房地产税；语境
房地产业成为我国国民经济的支柱行业。2016年国务院实行房地产去库存、银行负利率、资产配置荒的背景下，更多资金流向了房地产市场，全国一线城市房地产价格不断创新高，二线城市房地产价格也是紧随其后，房地产市场泡沫越吹越大。房地产市场泡沫化，工业经济不景气，宏观经济严重依赖房地产业现状下，国家管理者出现了降房价与保经济的两难选择，在税收调控手段中房地产税成为一个重要的选择。
1、房地产税提出原因
房地产税在我国是一个综合性的概念包括了房产税、个人所得税、企业所得税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地占用税等与房地产有关的全部税种。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。为了调控不断泡沫化的房地产市场，2011年上海和重庆率先试点向居民住宅征收房产税。在中央提出稳定住房消费的政策环境下，房产税一开始就被赋予了降房价的使命。房产税有三大功能，即取得财政收入、调节收入分配和调节经济运行。为政府取得财政收入是房产税最原始、最本质的首要功能，其他功能都是以此为基础的。既然房产税的首要功能是取得的财政收入，所以期待当前的房产税能起到抑制房价泡沫的作用无异于本末导致，效果肯定是无源之水，无本之木。其次是由房产税的税种定位决定。房产税在我国税收体系中属于非主体税种，占我国税收收入的比重不大，重庆与上海房产税试点地区甚至出现了税收成本高过税收收入的争论，一个非主体税，税收负担不重的前提下对房地产市场应该是不痛不痒的影响。
基于以上分析房产税是承受不起降房价的重担，在此语境下，提出房产税是为了健全税收体制，房地产税才是改革的方向。
2、房地产税立法思考
如何科学立法，保证房地产市场健康发展，笔者认为正在动议中的房地产税可以有两个角度值得观察。
2.1以社会为本位，立足整体利益促进社会协调发展
房地产税是综合性的税收，分别散布于房地产的开发、持有、交易等环节。房地开发环节涉及的税种主要有增值税及其附加、印花税、房产税、城镇土地使用税和个人所得税及企业所得税。房地产转让环节涉及的税种主要有增值税及其附征税费、契税、企业所得税、个人所得税、印花税和土地增值税。房地产持有环节涉及的税种主要有房产税、城镇土地使用税。交易环节税种主要有增值税、印花税、企业所得税和个人所得税。我国房地产税大多聚集在开发环节和交易环节，但是这两个环节的房地产税收存在征收效率和监管问题，例如土地增值税是先由房地产开发商在预售前提前预交，在销售结束后再进行清算。目前房地产开发周期比较长，预交土地增值税都是按照最低情况计算，后续清算不顺畅。房地产的持有环节税种较少，存在税率较低，针对单位个人自用情况设置了大量的减免税等税收优惠。房地产税内容多，但是在我国属于非主体税，占到我国税收收入不到5%。未来随着土地资源的减少，地方政府土地财政收入也会减少，如何保证地方财政收入和实现社会整体发展和谐稳定是一对矛盾。
2.2合理配置，促进税收公平
我国税制存在过多倚重间接税，直接税比较少的问题。我国的房地产税大部分是间接税，具有很强的隐蔽性，也就是说购房群体来说房价泡沫的背景下，能让他们切身感受到自己负担的直接税是不多的。这个现实带来的后果是购房群体认为自己负担税收较轻并且能享受各种优惠的条件下，不断利用杠杆把资金投入房地产市场，情绪化的市场直接吹大房地产泡沫。另一方面，市场秩序的遵守者，部分理性公民由于没有参与吹泡沫，虽然没有承担不多的税负，但是在不断上涨的房价背景下利益却受到损害。如何完善税制，加大直接税的征收，直觉上让房地产吹泡沫的人承担该承担的税负，减少过多的税收优惠，促进税收公平是房地产税立法思考的角度。
3、房地产税的推进
3.1合理归类房产，确定征税范围
我国目前开征房地产税是针对合法的有完整产权的建筑，如果只对合法的建筑开征房地产税，产权不健全的和违法建筑却在逃避税收，明显是税收不公。违法建筑虽不受法律保护，但是由于执法不严也是实际存在的。政府可以严禁新建违法建筑，对既有的符合规划的建筑可以在补交税费的前提下给予转正，对历史遗留的产权不完整的建筑补全手续一并纳入征税范围。
3.2优化税制，保证地方政府财政收入
土地财政是地方政府的无奈选择，土地总有卖完的时候，完善地方税收体系是保证地方经济社会发展的必然。立法机关首先要梳理税制。目前我国房地产主要成本在土地的出让环节的费用，现在房地产税收负担并不算重，但是现在政府既收取土地出让费由收取土地使用税存在重复征税嫌疑。如果土地财政逐步退出，房地产税要保证财政收入。只有把收取的土地出让费用逐步转移到税收环节才能维持地方财政，这就需要合理设置税种，在开发环节、持有环节、交易环节合理布置房地产税，加大末端环节计税，把卖地费用转移过来部分应該通过加大税率、减少减免税来实现财政收入。
3.3培养社会税收习惯
“非税”观念在深深地影响着人们的行为。房地产税是地方税，改革房地产税角度之一是用税取代费，这样势必会让公众感觉到税负在加重，会引起反弹。这就需要充分尊重百姓的知情权和监督权，每个年度对这个税怎么征？钱怎么来？用到哪里去？都应该有畅通渠道公示。
参考文献：
[1]肖绪湖.中国房地产税改革研究[M].北京：中国财政经济出版社.
[2]刘升，郭丽.房地产税的改革：路径与制度设计——以重庆、上海房地产税改革试点方案为例[J].兰州商学院学报.
[3]韦志超，易纲.物业税改革与地方公共财政[J].经济研究，2006，（3）.
作者简介：
冯胤卿，性别：男，籍贯：山西长治，出生日期：1982.1，职称：讲师，学历：研究生，工作单位：山西大学商务学院会计学院。