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国有企业改革的路线图正日益清晰，多家房地产央企、国企将通过引入战略投资者或高管持股的方式实行“混合所有制”改革，其中有部分企业已在酝酿方案。不过，种种迹象显示，我们所能看到的还只是国企混改的开端，要突出重围，或许仍有漫长的道路要走。
广东国企接棒混改
继上海国企纷纷推进混合所有制之后，广东地产企业接下了第二棒。
深圳华侨城成为这次参与混改的一大地方国企。3月份， 停牌2个月后，以“旅游+地产”模式著称的华侨城抛出了一份80亿元的定增方案。
经此定增，近年来大举扩张的民营企业深圳宝能系一跃成为华侨城的第三大股东，宝能系持股20%的前海人寿成为华侨城的第二大股东。近几年，手握重资的深圳宝能系在房地产领域扩张迅速，故而对华侨城进行了积极的入股行动。
实际上，多方面的资本成为这轮国企改革中的强劲动力。而自去年以来，手握重金的险资巨头开始在二级市场频频上演举牌大戏，入主金地和北京金融街等国企，也为国有地产企业的资本改革打开了通道。
一些民企负责人也对入股国企表示出了很大的兴趣。“国企有一些土地和资源的优势，民企肯定是愿意参与进去的。”一名不愿具名的上市地产公司高管告诉记者，公司会寻找这些机会，至少在项目层面会加大和国企的合作。
万科更公开表示了对国企改革的兴趣。郁亮此前称，万科很愿意以持有部分股权的方式帮助其从国企改制为混合所有制企业，“目前也跟不少机构在洽谈这事情，但相信过程会比较长”。
与华侨城引进投资者不同的是，广州国企越秀地产开启了从项目入手的“合伙人”计划。近日，越秀地产发布公告，越秀集团物业开发项目的若干地方管理团队及核心员工，将通过一个基金对相关项目公司做出股权投资。
根据这份公告，每间项目公司全体符合资格管理层成员所持的股权总共不超过该项目股权总额的10%，公司董事、最高行政人员以及发行人层面不参与计划。其中，公司待开发的佛山禅城佛平路地块，将成为实施合伙人制度的首个项目。
此前，在房地产企业当中，已有地方国企开启了不同程度的“混改”试验。如上海市国有企业绿地集团被视为上海国资“混合所有制”改革的样本。
电建地产和中粮地产等央企也有望成为下一个改革者。电建地产此前公开表示，将进一步积极探索发展混合所有制经济，继续与民企加强合作。中粮地产也对外表示，公司将密切关注有关国企改革的政策细则。
小步前进
尽管国企参与混改的步伐已经加快，尤其是北京国资委也号召推进国企改革，但从记者接触的几家央企及北京国企情况来看，都对混改抱着谨慎态度。
“没有，没有，我们目前还没有具体关于混改信息出来。”首开董秘王怡告诉记者，集团层面的意思也不好测度。
“现在我没看到什么进展，集团可能在推进混合所有制，但现在内部没出现具体的声音。”一家不愿具名的央企地产公司显得态度冷淡。他表示，在项目上，公司一直有和一些民企进行合作，不过对于合伙人制度还没有意向。而在此前，这家央企也曾对外表示，要推进混合所有制。
据北京一名地产机构人士透露，他所接触的房地产国企，普遍存在的心态是，不敢有所行动，怕做错事，避谈薪酬，或者等待模仿其他公司。
“主要是他们的意愿，不想改得太快。”首创集团董事长刘晓光曾如此告诉记者，国企推进混合所有制，最难的是国企管理层的意愿。而刘晓光也多次提及，首创的混合所有制方案，也仍在制定当中。
即使是参与其中的国企，也多持谨慎态度。近日，有北京业内人士爆料称，万科参与了住总的混改，北京万科已经是住总集团下属企业——北京金第房地产开发有限公司的股东，但两家公司都没有给出官方回应。
去年，住总集团党委书记、董事长张贵林明确表示，“必须以市场化、股权多元化的混合所有制改革为导向”，以此打造上市公司或股权多元化的混合所有制企业 。住总也明确将从集团、二级公司、项目部三个层面推进改革。
上述业内消息称，万科获知这一消息后，与住总展开了沟通，万科先期以1090万元的出资，成为住总金第的股东，但只占住总金第股份的5.45%。由于出资额较低，未达到证券监管机构规定的信息披露下限，所以万科至今未对外公开披露这一信息。
有迹象显示，万科还在谋求更深地介入住总的混合所有制改革中。今年1月5日，履新万科北京公司总经理的刘肖，与住总集团总经理王宝申进行了会谈，双方股权层面的合作有望扩大。
除了对于引进民营资本的小心谨慎之外，在内部员工持股上，如越秀等国企版的事业合伙人制度当前还只停留在项目跟投层面。
以越秀的佛山试点项目为例，全体符合资格的管理层成员所持股权合计还没有超过2%，与万科、碧桂园最高可达10%的跟投比例还差距很远。就灵活程度上看，如碧桂园是全员可以参与，高管则定额跟投，万科在跟投金额上也不设统一的标准，各城市公司允许存在差异性。
在辉立证券分析师陈耕看来，越秀地产的合伙人制是广东省国企改革的一部分，国企推进事业合伙人制度，会比民企多一些障碍和门槛，在推进速度上可能会更加谨慎，制度的灵活性可能也要弱于民营房企。
不过，越秀集团董事长张招兴近日透露，越秀地产的合伙人制度不会只停留在项目跟投层面，未来也会在集团和地区层面进行跟进。
不得不“改”
国企在体制上的不灵活一直为人诟病。首创集团董事长刘晓光此前就多次表示，因为体制问题，首创曾数次错失发展良机。
近年来华侨城也颇受掣肘。华侨城就坦承，自2009年完成重大资产重组以来，公司股权融资受到一定制约，主要通过自身经营积累以及债务融资的方式支持大规模的项目建设投资，公司有息负债规模较大，资产负债率保持在较高水平。 在此情形下，华侨城亟需通过股权融资增强资金实力。而定增完成后，华侨城的账面现金将超过200亿元。通过定增引入混合所有制经济，还有助于华侨城提升公司经营效率和转型，同时推出股权激励方案，提高管理层释放业绩的动力。
四处觅食的越秀也亟需新鲜血液的注入。去年，越秀增长速度在行业名列前茅，在此情形下，引入民营资本可以使得越秀获得更加强劲的增长。
当前，正值央企和国企混改窗口期。十八届三中全会以来，国家已多次强调国企改革。
在2015年两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，深化国企国资改革，有序实施国有企业混合所有制改革，鼓励和规范投资项目引入非国有资本参股。与此同时，国务院成立了国企改革领导小组，由国务院领导亲自挂帅。
在此背景下，部分央企开始重新组建。如中国建筑、中房和华侨城、保利等主业被定位为房地产的央企将参与到部分项目的重组上来，未来一些地产资源可能进一步向这21家央企集中。
不过，在中国房地产研究会技术委员会副主任孙克放看来，挑战不在央企，而在于地方国有房企。地方国有房企的收入增长率远低于央企和非国有房企，因此地方国有房企是这次国企改革的重点。
“混合所有制的改革，应该是因公司而异，而且是不同阶段做不同的事。”王怡提醒说，对于推进混改要量体裁衣，一家公司不可能因为外部因素就盲目引进。
顶层设计将出台
“有序实施国有企业混合所有制改革，鼓励和规范投资项目引入非国有资本参股”——这是今年政府工作报告对于国企改革的提法，与以往中央文件里的“积极发展混合所有制经济”相比有了微妙变化。
如果说十八大为国企改革描述了总的设计方向，但在实际操作层面，还缺详细的“施工图”。这导致各地在推进混改的过程中，仍然面临着重重障碍。
不过，这并不能阻挡国企改革的推进。关于选择试点、制定具体规则和程序、探索混合所有制改革的实施细则，已经被提到了国家层面。
“今年上半年可能会出台顶层方案，主要方向混合所有制改革。”国泰君安策略分析师戴康预计，运营体制改革和市场化选评机制的建立，是今年的主要方向。
公开信息显示，各部委已经进行了数十次调研，中央层面的国企改革顶层设计方案除个别部分外已接近达成共识。
目前，国资改革顶层设计方案由国企改革领导小组负责总揽，具体起草分归了国资委、发改委、财政部和人社部等部门，目前已形成“1+N”顶层设计文件。
“1”为《国务院关于国有企业改革指导意见》，“N”为34项文件，包括《国有企业发展混合所有制经济的指导意见》、《规范国有企业法人治理结构的指导意见》等。
在顶层信号的释放下，二十多个省市地方政府发布改革指导政策或开始了改革试点。
戴康表示，广州、深圳可能成为本轮改革的排头兵。上海、安徽、江苏、云南、贵州等地的改革也会取得新的突破。
多路径展开
从目前国企改革路径来看，混合所有制开始出现了两条路径。对于已经实现改革的企业，国家已经明示下一步股权会更加多元化，降低国有资本的比例；对于没有实现混合所有制的公司下一步会进行改革，甚至包括对一些母公司和国有独资的母公司进行混合所有制的改革。
不过，地方国企的改革，率先从子公司展开。如央企中国建筑，改革重点在于子公司层面，一方面以混改模式做大专业版图，从而实现单独上市经营主体，另一方面参照员工持股实施办法，推行公司二级及其以下子公司员工持股。
绿地集团董事长张玉良曾提出，子公司体量小、能级低，仅仅停留在子公司层面推行混合所有制改革，不去触动母公司的体制机制，难以大批量培育具有世界级竞争水平的企业。
新加坡国企即是很好的例子。早在上世纪七八十年代，新加坡就已完成了国有企业的改革。母公司凯德集团有40%股权握在新加坡主权财富基金淡马锡手中，但无论是薪酬体系还是公司治理结构都十分市场化。
要在母公司上“动刀子”、进行股权多元化并不容易。国有企业担心国有资本流失，私有企业担心国有企业机制僵化、损害利益。如国企资产评估就是个难题。
在实践中，如估价过高，不利于吸引民间资本。估价过低，不利于国资保值增值。由谁来选择资产评估机构，谁来确认资产评估结果，这些都未有定案。
此前的国企改革中，不少民营投资者参与国有企业改革，但股权较小，利益常常被国有股东所侵占。一些混合所有制企业经常接到集团公司“红头文件”的现象，丧失市场的独立性。
按照刘晓光的话说，民营企业一直持观望态度，“担心啃了骨头，又被关门打狗”。因此，关键问题在于股权结构，“结构要设立得非常好，否则将来在执行过程中会有很大的问题。”
治理结构或率先破局
在股权多元化难以大力推展的前提下，公司治理机制的改革是国企改革主题2015年的一大看点。
孙克放认为，国企的分配制度和激励制度尚未完善，所以国企改革就必须完善分配制度和激励制度的改革。而今年，包括对管理层和核心员工的选聘、任用和薪酬激励机制等方面有望率先取得突破。
尽管众多央企已高度职业经理人化，但薪酬体系却远未市场化。高管不但需由中央任命，还有限薪要求。因此，股权激励，是国企改革中较为务实、最具可行性的举措，也是激励员工与高管积极性在当下最为迫切的命题。
值得关注的是，华侨城在定增的同时，宣布了股权激励方案，拟向296位中高层管理人员和业务核心骨干授予限制性股票1.21亿股。
张招兴此前也表示，对于越秀而言，上市公司层面会结合股权激励，项目公司就是项目经营和持股，思路和出发点都是跟企业的利益挂钩，激发精细化管理的内在主观能动性。
据悉，股权激励和员工持股有望在局部试点取得突破。国资只管资本为薪酬体制改革和国企股权激励的推进创造了空间，《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》有望推出。
不过，上述业内人士提醒，并不是在国有企业中引入社会资本，混合所有制就大功告成了。混合所有制只是一个手段，其终极目标是建立现代企业制度、激发经营活力。否则很可能在引入社会资本后，与原有的国有股东产生内斗。
广东国企接棒混改
继上海国企纷纷推进混合所有制之后，广东地产企业接下了第二棒。
深圳华侨城成为这次参与混改的一大地方国企。3月份， 停牌2个月后，以“旅游+地产”模式著称的华侨城抛出了一份80亿元的定增方案。
经此定增，近年来大举扩张的民营企业深圳宝能系一跃成为华侨城的第三大股东，宝能系持股20%的前海人寿成为华侨城的第二大股东。近几年，手握重资的深圳宝能系在房地产领域扩张迅速，故而对华侨城进行了积极的入股行动。
实际上，多方面的资本成为这轮国企改革中的强劲动力。而自去年以来，手握重金的险资巨头开始在二级市场频频上演举牌大戏，入主金地和北京金融街等国企，也为国有地产企业的资本改革打开了通道。
一些民企负责人也对入股国企表示出了很大的兴趣。“国企有一些土地和资源的优势，民企肯定是愿意参与进去的。”一名不愿具名的上市地产公司高管告诉记者，公司会寻找这些机会，至少在项目层面会加大和国企的合作。
万科更公开表示了对国企改革的兴趣。郁亮此前称，万科很愿意以持有部分股权的方式帮助其从国企改制为混合所有制企业，“目前也跟不少机构在洽谈这事情，但相信过程会比较长”。
与华侨城引进投资者不同的是，广州国企越秀地产开启了从项目入手的“合伙人”计划。近日，越秀地产发布公告，越秀集团物业开发项目的若干地方管理团队及核心员工，将通过一个基金对相关项目公司做出股权投资。
根据这份公告，每间项目公司全体符合资格管理层成员所持的股权总共不超过该项目股权总额的10%，公司董事、最高行政人员以及发行人层面不参与计划。其中，公司待开发的佛山禅城佛平路地块，将成为实施合伙人制度的首个项目。
此前，在房地产企业当中，已有地方国企开启了不同程度的“混改”试验。如上海市国有企业绿地集团被视为上海国资“混合所有制”改革的样本。
电建地产和中粮地产等央企也有望成为下一个改革者。电建地产此前公开表示，将进一步积极探索发展混合所有制经济，继续与民企加强合作。中粮地产也对外表示，公司将密切关注有关国企改革的政策细则。
小步前进
尽管国企参与混改的步伐已经加快，尤其是北京国资委也号召推进国企改革，但从记者接触的几家央企及北京国企情况来看，都对混改抱着谨慎态度。
“没有，没有，我们目前还没有具体关于混改信息出来。”首开董秘王怡告诉记者，集团层面的意思也不好测度。
“现在我没看到什么进展，集团可能在推进混合所有制，但现在内部没出现具体的声音。”一家不愿具名的央企地产公司显得态度冷淡。他表示，在项目上，公司一直有和一些民企进行合作，不过对于合伙人制度还没有意向。而在此前，这家央企也曾对外表示，要推进混合所有制。
据北京一名地产机构人士透露，他所接触的房地产国企，普遍存在的心态是，不敢有所行动，怕做错事，避谈薪酬，或者等待模仿其他公司。
“主要是他们的意愿，不想改得太快。”首创集团董事长刘晓光曾如此告诉记者，国企推进混合所有制，最难的是国企管理层的意愿。而刘晓光也多次提及，首创的混合所有制方案，也仍在制定当中。
即使是参与其中的国企，也多持谨慎态度。近日，有北京业内人士爆料称，万科参与了住总的混改，北京万科已经是住总集团下属企业——北京金第房地产开发有限公司的股东，但两家公司都没有给出官方回应。
去年，住总集团党委书记、董事长张贵林明确表示，“必须以市场化、股权多元化的混合所有制改革为导向”，以此打造上市公司或股权多元化的混合所有制企业 。住总也明确将从集团、二级公司、项目部三个层面推进改革。
上述业内消息称，万科获知这一消息后，与住总展开了沟通，万科先期以1090万元的出资，成为住总金第的股东，但只占住总金第股份的5.45%。由于出资额较低，未达到证券监管机构规定的信息披露下限，所以万科至今未对外公开披露这一信息。
有迹象显示，万科还在谋求更深地介入住总的混合所有制改革中。今年1月5日，履新万科北京公司总经理的刘肖，与住总集团总经理王宝申进行了会谈，双方股权层面的合作有望扩大。
除了对于引进民营资本的小心谨慎之外，在内部员工持股上，如越秀等国企版的事业合伙人制度当前还只停留在项目跟投层面。
以越秀的佛山试点项目为例，全体符合资格的管理层成员所持股权合计还没有超过2%，与万科、碧桂园最高可达10%的跟投比例还差距很远。就灵活程度上看，如碧桂园是全员可以参与，高管则定额跟投，万科在跟投金额上也不设统一的标准，各城市公司允许存在差异性。
在辉立证券分析师陈耕看来，越秀地产的合伙人制是广东省国企改革的一部分，国企推进事业合伙人制度，会比民企多一些障碍和门槛，在推进速度上可能会更加谨慎，制度的灵活性可能也要弱于民营房企。
不过，越秀集团董事长张招兴近日透露，越秀地产的合伙人制度不会只停留在项目跟投层面，未来也会在集团和地区层面进行跟进。
不得不“改”
国企在体制上的不灵活一直为人诟病。首创集团董事长刘晓光此前就多次表示，因为体制问题，首创曾数次错失发展良机。
近年来华侨城也颇受掣肘。华侨城就坦承，自2009年完成重大资产重组以来，公司股权融资受到一定制约，主要通过自身经营积累以及债务融资的方式支持大规模的项目建设投资，公司有息负债规模较大，资产负债率保持在较高水平。 在此情形下，华侨城亟需通过股权融资增强资金实力。而定增完成后，华侨城的账面现金将超过200亿元。通过定增引入混合所有制经济，还有助于华侨城提升公司经营效率和转型，同时推出股权激励方案，提高管理层释放业绩的动力。
四处觅食的越秀也亟需新鲜血液的注入。去年，越秀增长速度在行业名列前茅，在此情形下，引入民营资本可以使得越秀获得更加强劲的增长。
当前，正值央企和国企混改窗口期。十八届三中全会以来，国家已多次强调国企改革。
在2015年两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，深化国企国资改革，有序实施国有企业混合所有制改革，鼓励和规范投资项目引入非国有资本参股。与此同时，国务院成立了国企改革领导小组，由国务院领导亲自挂帅。
在此背景下，部分央企开始重新组建。如中国建筑、中房和华侨城、保利等主业被定位为房地产的央企将参与到部分项目的重组上来，未来一些地产资源可能进一步向这21家央企集中。
不过，在中国房地产研究会技术委员会副主任孙克放看来，挑战不在央企，而在于地方国有房企。地方国有房企的收入增长率远低于央企和非国有房企，因此地方国有房企是这次国企改革的重点。
“混合所有制的改革，应该是因公司而异，而且是不同阶段做不同的事。”王怡提醒说，对于推进混改要量体裁衣，一家公司不可能因为外部因素就盲目引进。
顶层设计将出台
“有序实施国有企业混合所有制改革，鼓励和规范投资项目引入非国有资本参股”——这是今年政府工作报告对于国企改革的提法，与以往中央文件里的“积极发展混合所有制经济”相比有了微妙变化。
如果说十八大为国企改革描述了总的设计方向，但在实际操作层面，还缺详细的“施工图”。这导致各地在推进混改的过程中，仍然面临着重重障碍。
不过，这并不能阻挡国企改革的推进。关于选择试点、制定具体规则和程序、探索混合所有制改革的实施细则，已经被提到了国家层面。
“今年上半年可能会出台顶层方案，主要方向混合所有制改革。”国泰君安策略分析师戴康预计，运营体制改革和市场化选评机制的建立，是今年的主要方向。
公开信息显示，各部委已经进行了数十次调研，中央层面的国企改革顶层设计方案除个别部分外已接近达成共识。
目前，国资改革顶层设计方案由国企改革领导小组负责总揽，具体起草分归了国资委、发改委、财政部和人社部等部门，目前已形成“1+N”顶层设计文件。
“1”为《国务院关于国有企业改革指导意见》，“N”为34项文件，包括《国有企业发展混合所有制经济的指导意见》、《规范国有企业法人治理结构的指导意见》等。
在顶层信号的释放下，二十多个省市地方政府发布改革指导政策或开始了改革试点。
戴康表示，广州、深圳可能成为本轮改革的排头兵。上海、安徽、江苏、云南、贵州等地的改革也会取得新的突破。
多路径展开
从目前国企改革路径来看，混合所有制开始出现了两条路径。对于已经实现改革的企业，国家已经明示下一步股权会更加多元化，降低国有资本的比例；对于没有实现混合所有制的公司下一步会进行改革，甚至包括对一些母公司和国有独资的母公司进行混合所有制的改革。
不过，地方国企的改革，率先从子公司展开。如央企中国建筑，改革重点在于子公司层面，一方面以混改模式做大专业版图，从而实现单独上市经营主体，另一方面参照员工持股实施办法，推行公司二级及其以下子公司员工持股。
绿地集团董事长张玉良曾提出，子公司体量小、能级低，仅仅停留在子公司层面推行混合所有制改革，不去触动母公司的体制机制，难以大批量培育具有世界级竞争水平的企业。
新加坡国企即是很好的例子。早在上世纪七八十年代，新加坡就已完成了国有企业的改革。母公司凯德集团有40%股权握在新加坡主权财富基金淡马锡手中，但无论是薪酬体系还是公司治理结构都十分市场化。
要在母公司上“动刀子”、进行股权多元化并不容易。国有企业担心国有资本流失，私有企业担心国有企业机制僵化、损害利益。如国企资产评估就是个难题。
在实践中，如估价过高，不利于吸引民间资本。估价过低，不利于国资保值增值。由谁来选择资产评估机构，谁来确认资产评估结果，这些都未有定案。
此前的国企改革中，不少民营投资者参与国有企业改革，但股权较小，利益常常被国有股东所侵占。一些混合所有制企业经常接到集团公司“红头文件”的现象，丧失市场的独立性。
按照刘晓光的话说，民营企业一直持观望态度，“担心啃了骨头，又被关门打狗”。因此，关键问题在于股权结构，“结构要设立得非常好，否则将来在执行过程中会有很大的问题。”
治理结构或率先破局
在股权多元化难以大力推展的前提下，公司治理机制的改革是国企改革主题2015年的一大看点。
孙克放认为，国企的分配制度和激励制度尚未完善，所以国企改革就必须完善分配制度和激励制度的改革。而今年，包括对管理层和核心员工的选聘、任用和薪酬激励机制等方面有望率先取得突破。
尽管众多央企已高度职业经理人化，但薪酬体系却远未市场化。高管不但需由中央任命，还有限薪要求。因此，股权激励，是国企改革中较为务实、最具可行性的举措，也是激励员工与高管积极性在当下最为迫切的命题。
值得关注的是，华侨城在定增的同时，宣布了股权激励方案，拟向296位中高层管理人员和业务核心骨干授予限制性股票1.21亿股。
张招兴此前也表示，对于越秀而言，上市公司层面会结合股权激励，项目公司就是项目经营和持股，思路和出发点都是跟企业的利益挂钩，激发精细化管理的内在主观能动性。
据悉，股权激励和员工持股有望在局部试点取得突破。国资只管资本为薪酬体制改革和国企股权激励的推进创造了空间，《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》有望推出。
不过，上述业内人士提醒，并不是在国有企业中引入社会资本，混合所有制就大功告成了。混合所有制只是一个手段，其终极目标是建立现代企业制度、激发经营活力。否则很可能在引入社会资本后，与原有的国有股东产生内斗。