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从去年底开始，房企参股银行的消息就频频传来，万科参股徽商银行甚至引来全行业思考。迈入2014年，这一趋势愈演愈烈，恒大与越秀相继收购银行股份引爆业界眼球。据不完全统计，截至目前，已经有包括万科、恒大、越秀在内的超过30家房企“涉银”。
另一方面，2月份，一则兴业银行全行暂停办理房地产夹层融资和房地产供应链金融业务消息，引发市场对房地产金融风险的全面关注。
仍只是“小规模”进入
进入2014年，恒大、越秀等房企也加入“涉银”行列。2月17日，越秀集团在香港召开记者发布会宣布完成收购创兴银行，这是27年来首宗非金融机构收购香港银行的重大事件。越秀集团动用了116.4亿港元巨资，吃进了创兴银行75%的已发行股本。
此前的1月底，恒大地产则以33亿元收购了华夏银行4.522%股份，跃升为后者的第五大股东。稍早一些，万科斥资30亿港元入股徽商银行，成为其单一最大股东。
房企涉银早已屡见不鲜。从2009年开始，相继有泛海控股、鲁能、复地、华润置地、星河集团、莱蒙集团等进入银行业。而最近两年内，又有包括新湖中宝、新华联、万科等加入行列。
不论是拓展融资渠道，获得新兴的利润增长，或是布局打通上下游产业链，搭建地产融资平台，房企入股银行有着太多众所周知的利益。万科集团董事会主席王石就曾多次表示：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”
财经评论人余丰慧认为， 眼下是抄底投资金融行业的一个窗口期。由于受到利率市场化趋势以及互联网金融兴起的压力，中央先后强调要扩大民间资本进入金融业，且沪深16家上市银行的股价估值正处于历史最低位置，抄底正当时。
“除了越秀及绿地等少数房企外，多数上市房企中对金融机构入股比例不超过10%，入股比例都很小，还谈不上大规模进入。而且对象集中在城市商业银行或农村合作银行”，银联信行业部分析师明建军表示。
如果以此收购金额，相对于千亿级的房企，更说不上大规模进入。国际评级机构穆迪就对恒大的交易表示，由于收购规模较小，占股比例低，对恒大而言本次交易的战略价值很小。
万科此前也曾表示，“相对于万科过千亿元的年销售规模，参股徽商银行的投资规模不大，属战略性入股，不会参与也不会影响到银行的正常业务开展。”
寻找“提款机”？
房企最普遍的融资渠道就是通过银行贷款。据央行统计，截至2013年末，银行房地产贷款余额为14.6万亿元，占所有人民币贷款总量的20.3%，其中开发贷款4.6万亿，占总贷款6.4%。
余丰慧表示，尽管如此，但作为股东的房企，要优先从银行得到贷款，却也并非易事。银行信贷的原则之一，就是防止出现关联交易，对此银监会有明确规定。
例如，规定每家银行都要制定关联交易管理制度，并由董事会设立关联交易控制委员会负责审查和批准交易，董事会每年还应向股东会作出关联交易情况报告。
此外，银行的内控和管理体系已经相当完善，自身会根据行业的发展前景和项目质量来把控信贷投向。
数据也显示，银行对关联股东的信贷支持力度并没有达到外界的期望值。综观各大银行2013年半年报，如招商银行向关联公司发放的贷款余额折合人民币60.37亿元，占贷款总额的0.34%，而同期华夏银行这一数字也仅为1%。有趣的是，甚至部分房企从关联银行拿到的贷款利率高于非关联方银行开出的价码。
“从房企的角度来说，入股一家银行后其融资状况的改善程度也很有限。房企不可能只和一家银行来往，为了提高议价能力，房企当然希望合作银行越多越好。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，尤其对于香港上市房企来说，融资渠道丰富，银行长期贷款的融资成本为6%-8%，境外融资成本则一般低于这个水平。
因此，中小型银行参股地方商业银行，基于拓展融资渠道的意义更大一些。但对于大型房企入股上市银行则并不容易，一方面上市银行监管更严，另一方面大型房企也有更多便利的融资渠道。
打通上下游为时尚早
面对上游的合作商及下游的业主，品牌开发商搭建地产金融，打通上下游产业链的意图十分明显。在严跃进看来，房企与银行股权层面的合作，可以有效降低交易成本，包括前期的融资，以及后续的社区金融体验等。
大型房企本身就和很多承包商及建材供应商合作，其中很大一部分是在融资上受限的中小微企业，如房企作为担保中间人向银行贷款，显然是一个好方法。
连一直出口谨慎的万科董秘谭华杰也表示：“万科走这一步棋，更多是出于为上游供应链生态系统提供金融服务的考量。”如今，万科的合作对象包括8000 家建材供应商及承包商，拓展融资平台势在必行。
在严跃进看来，通过入股银行，确实能形成一定的便利，但房企不可能通过入股一两家银行，就能给上游合作商足够支持。
在业内人士看来，要打造金融平台，还有很长的路要走。
从去年万科入股徽商银行开始，社区金融等词汇频频见诸报端。大型房企掌握着庞大的现成客户资源，入股银行后，就具备了向所管理的社区提供网上银行和零售银行等各类服务的功能。可能还包括代理各种便民服务、开发销售理财产品、开展金融知识与服务讲座、涉足电商等。
如万科已尝试和华夏银行、民生银行进行区域性合作，构建社区生态服务系统，花样年联合光大银行推出了彩生活e卡通，恒大联手中国邮政推出了金融便利店等社区金融服务。
但实际上，要做社区金融也为时尚早。谭华杰此前就称，徽商银行这样一个地方性银行，显然达不到覆盖万科社区金融服务的要求。
“社区银行在国内仍属试验阶段，随着银行互联网化的深入发展，产品销售渠道多而广，而社区受众有限，物理网点效用并不能对格局改变形成绝对影响。”明建军告诉记者，此外，社区银行的运营模式仍面临较大问题，如网点形态、产品形态和核心的盈利模式等。
涉银风险需防范
尽管银行与房企的联姻已经是大势所趋，看上去前途很光明，但道路也有可能会很曲折。从信贷风险管理的角度出发来看，银监会严控信贷流向房地产行业。
2月中旬，兴业银行突然暂停包括开发贷在内的所有房地产相关贷款业务，一度令房地产股暴跌5%。但兴业银行称，停贷只是暂时行为，3月底会重新出台。且其他银行并未出现类似情况。
目前，房地产行业风险已经引发了监管部门的高度重视，银监会于年初召开的2014年全国银行业监管工作会议提出，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
严跃进表示，大型房企在股份制商业银行上的股权投资上会加大，中型房企则倾向于在地方城市银行和农村商业银行、信用社等方面。房企在选择入股城商行时，需要对银行的业务进行调查。
从国际先例来看，日本地产公司曾经就与银行互相参股、交叉持股，造成地产市场和金融市场之间风险的快速传递。
基于此，明建军表示，应有严格的监管细则，在本身资金链、内控系统和管理能力方面制定标准，在未来的业务操作中，也应保证两个领域一定的独立性。
另一方面，2月份，一则兴业银行全行暂停办理房地产夹层融资和房地产供应链金融业务消息，引发市场对房地产金融风险的全面关注。
仍只是“小规模”进入
进入2014年，恒大、越秀等房企也加入“涉银”行列。2月17日，越秀集团在香港召开记者发布会宣布完成收购创兴银行，这是27年来首宗非金融机构收购香港银行的重大事件。越秀集团动用了116.4亿港元巨资，吃进了创兴银行75%的已发行股本。
此前的1月底，恒大地产则以33亿元收购了华夏银行4.522%股份，跃升为后者的第五大股东。稍早一些，万科斥资30亿港元入股徽商银行，成为其单一最大股东。
房企涉银早已屡见不鲜。从2009年开始，相继有泛海控股、鲁能、复地、华润置地、星河集团、莱蒙集团等进入银行业。而最近两年内，又有包括新湖中宝、新华联、万科等加入行列。
不论是拓展融资渠道，获得新兴的利润增长，或是布局打通上下游产业链，搭建地产融资平台，房企入股银行有着太多众所周知的利益。万科集团董事会主席王石就曾多次表示：“房地产说到底是金融问题，将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”
财经评论人余丰慧认为， 眼下是抄底投资金融行业的一个窗口期。由于受到利率市场化趋势以及互联网金融兴起的压力，中央先后强调要扩大民间资本进入金融业，且沪深16家上市银行的股价估值正处于历史最低位置，抄底正当时。
“除了越秀及绿地等少数房企外，多数上市房企中对金融机构入股比例不超过10%，入股比例都很小，还谈不上大规模进入。而且对象集中在城市商业银行或农村合作银行”，银联信行业部分析师明建军表示。
如果以此收购金额，相对于千亿级的房企，更说不上大规模进入。国际评级机构穆迪就对恒大的交易表示，由于收购规模较小，占股比例低，对恒大而言本次交易的战略价值很小。
万科此前也曾表示，“相对于万科过千亿元的年销售规模，参股徽商银行的投资规模不大，属战略性入股，不会参与也不会影响到银行的正常业务开展。”
寻找“提款机”？
房企最普遍的融资渠道就是通过银行贷款。据央行统计，截至2013年末，银行房地产贷款余额为14.6万亿元，占所有人民币贷款总量的20.3%，其中开发贷款4.6万亿，占总贷款6.4%。
余丰慧表示，尽管如此，但作为股东的房企，要优先从银行得到贷款，却也并非易事。银行信贷的原则之一，就是防止出现关联交易，对此银监会有明确规定。
例如，规定每家银行都要制定关联交易管理制度，并由董事会设立关联交易控制委员会负责审查和批准交易，董事会每年还应向股东会作出关联交易情况报告。
此外，银行的内控和管理体系已经相当完善，自身会根据行业的发展前景和项目质量来把控信贷投向。
数据也显示，银行对关联股东的信贷支持力度并没有达到外界的期望值。综观各大银行2013年半年报，如招商银行向关联公司发放的贷款余额折合人民币60.37亿元，占贷款总额的0.34%，而同期华夏银行这一数字也仅为1%。有趣的是，甚至部分房企从关联银行拿到的贷款利率高于非关联方银行开出的价码。
“从房企的角度来说，入股一家银行后其融资状况的改善程度也很有限。房企不可能只和一家银行来往，为了提高议价能力，房企当然希望合作银行越多越好。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，尤其对于香港上市房企来说，融资渠道丰富，银行长期贷款的融资成本为6%-8%，境外融资成本则一般低于这个水平。
因此，中小型银行参股地方商业银行，基于拓展融资渠道的意义更大一些。但对于大型房企入股上市银行则并不容易，一方面上市银行监管更严，另一方面大型房企也有更多便利的融资渠道。
打通上下游为时尚早
面对上游的合作商及下游的业主，品牌开发商搭建地产金融，打通上下游产业链的意图十分明显。在严跃进看来，房企与银行股权层面的合作，可以有效降低交易成本，包括前期的融资，以及后续的社区金融体验等。
大型房企本身就和很多承包商及建材供应商合作，其中很大一部分是在融资上受限的中小微企业，如房企作为担保中间人向银行贷款，显然是一个好方法。
连一直出口谨慎的万科董秘谭华杰也表示：“万科走这一步棋，更多是出于为上游供应链生态系统提供金融服务的考量。”如今，万科的合作对象包括8000 家建材供应商及承包商，拓展融资平台势在必行。
在严跃进看来，通过入股银行，确实能形成一定的便利，但房企不可能通过入股一两家银行，就能给上游合作商足够支持。
在业内人士看来，要打造金融平台，还有很长的路要走。
从去年万科入股徽商银行开始，社区金融等词汇频频见诸报端。大型房企掌握着庞大的现成客户资源，入股银行后，就具备了向所管理的社区提供网上银行和零售银行等各类服务的功能。可能还包括代理各种便民服务、开发销售理财产品、开展金融知识与服务讲座、涉足电商等。
如万科已尝试和华夏银行、民生银行进行区域性合作，构建社区生态服务系统，花样年联合光大银行推出了彩生活e卡通，恒大联手中国邮政推出了金融便利店等社区金融服务。
但实际上，要做社区金融也为时尚早。谭华杰此前就称，徽商银行这样一个地方性银行，显然达不到覆盖万科社区金融服务的要求。
“社区银行在国内仍属试验阶段，随着银行互联网化的深入发展，产品销售渠道多而广，而社区受众有限，物理网点效用并不能对格局改变形成绝对影响。”明建军告诉记者，此外，社区银行的运营模式仍面临较大问题，如网点形态、产品形态和核心的盈利模式等。
涉银风险需防范
尽管银行与房企的联姻已经是大势所趋，看上去前途很光明，但道路也有可能会很曲折。从信贷风险管理的角度出发来看，银监会严控信贷流向房地产行业。
2月中旬，兴业银行突然暂停包括开发贷在内的所有房地产相关贷款业务，一度令房地产股暴跌5%。但兴业银行称，停贷只是暂时行为，3月底会重新出台。且其他银行并未出现类似情况。
目前，房地产行业风险已经引发了监管部门的高度重视，银监会于年初召开的2014年全国银行业监管工作会议提出，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
严跃进表示，大型房企在股份制商业银行上的股权投资上会加大，中型房企则倾向于在地方城市银行和农村商业银行、信用社等方面。房企在选择入股城商行时，需要对银行的业务进行调查。
从国际先例来看，日本地产公司曾经就与银行互相参股、交叉持股，造成地产市场和金融市场之间风险的快速传递。
基于此，明建军表示，应有严格的监管细则，在本身资金链、内控系统和管理能力方面制定标准，在未来的业务操作中，也应保证两个领域一定的独立性。