论文部分内容阅读
4月18日，统计局公布2013年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。在新建商品住宅（不含保障性住房）中，只有1个城市房价环比下降，另有1个城市房价持平，其余68个城市上涨，最高涨幅3.2%；在二手住宅中，3个城市房价环比下降，1个城市持平，其余66个城市上涨，涨幅最高为3.1%。
此外，各地对重要的调控政策出现“放水”现象，“新国五条”推出两个月后，房地产市场一手房呈现价微涨、量平稳的态势，政策虽然压制了房价快速上涨的空间，但量并未受到影响，这种趋势将会得到维系。
放水“新国五条”
“新国五条”下发后，按要求及时公布调控细则的省份并不多。
3月25日，广东省出台了全国首个地方性“国五条”细则，而截至4月25日在珠三角众多城市中，只有被广东省点名的广州和深圳在3月31日公布了各自的细则，两个城市都表示要将房价涨幅控制在低于居民人均可支配收入的实际增幅范围之内。据此测算，广州和深圳2013年的房价涨幅目标分别为7.5%和9%左右。
在民众最为关心的二套房住房贷款首付比例及贷款利率调整，以及二套房交易征收差额20%的个人所得税方面，广州和深圳都表示人民银行当地分行可结合住房价格控制目标和房地产市场调控的相关要求，必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，给予了非常大的弹性，地方政府在此有很大的操作空间。
而对二套房交易征税这一问题上，两者都没有具体措施，只是笼统地表态将严格执行国办发【2013】17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
第一创业房地产行业分析师王浩宇认为，由于市场对新政反应平淡，销量在高位维持，房价上涨压力巨大，从而存在政策进一步趋严的预期，广州配套细则的执行和示范作用利空明显。
广州并非孤例，各地对中央的新国五条都打了折扣。例如，成都细则仅强调“新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”， 而20%个税等其余新政基本没有执行。更有甚者，如海南省，直接暂不执行中央的房价调控“新国五条”。
华远地产董事长任志强认为，国五条政策弹性很大。“国五条”第一条规定供过于求的地区也可以采取灵活措施，这就给地方政府留下了很大的操作空间。
与地方“新国五条”相对宽松政策对应的是金融机构信贷的放松。
中国人民银行4月24日公布的数据显示，3月末主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元， 一季度增加7103亿元，同比多增4667亿元。相比一季度2.76万亿元的新增贷款总额，涉房贷款占比近25%，这与近年来银行严控房地产贷款的态度形成鲜明对比。
从各细项来看，3月末地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速比上年末高9个百分点，增速已经连续10个月逐月攀升；房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增长12.3%，增速比上年末高1.6个百分点；个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%，增速比上年末高3.9个百分点。这一组数据说明，不仅个人购房贷款上升速度快，而且房地产开发贷款也呈现加速的趋势。
这些相对宽松的政策，护航了房地产成交量的平稳。
申银万国4月23日公布的最新调研数据显示，4月13日-4月19日，申万跟踪的45个大城市一手房成交套数年初至今累计同比增长64.1%，一线、二线、三线城市分别合计成交6475套、32558套、10767套。同期15个大城市二手房合计成交13556套，环比下降22.0%，同比上升84.7%。
申银万国分析称，一手房环比下降与3月集中推盘，以及近期限价导致一手房推盘有所减少有关。
随后，国信证券对4月15日至21日的重点城市成交量进行了追踪：沪穗深等18个重点城市新建商品房周销量备案数据整体同比上涨 24.1%，环比下跌 8.7%，其中上海、苏州和重庆上涨幅度较大。
国泰君安房地产分析师李品科日前发布调研报告认为，当前上海地区一手房销量并未出现大幅下降，价格总体稳定，且开工投资计划暂未调整。一手房销售在2013年一季度延续2012年末火爆行情，某开发商一季度销售额已达2012年全年水平的30%-40%左右。
市场的表现直接将“新国五条”调控的迷梦击碎，统计局4月18日发布的70个大中城市住宅销售价格变动报告显示，广州的新建商品住宅（不含保障性住房）的成交价格3月份同比增长11.2%，为70个城市涨幅最高，此前2月份涨幅为8.2%，也是70个城市中涨幅最高。
李品科判断，在各地细则出台后，二手房成交量将快速萎缩，目前价格基本稳定略降，未来将可能呈现有价无市的局面。政策仍会保护刚需，李品科对2013年二季度地产公司的情况表示乐观，“由于落地的细则并未在增大限购、信贷等方面有强力表现，预判一手房销量出现大幅下降的可能性低。”
据宏源证券分析师洪俊骅观察，近期快速上涨的房价成为未来楼市的隐忧。受新国五条政策影响，3月份的数据尤其是新开工低于预期，开发商对新国五条出台后的各地政策细则保持观望。他预计，2013年地产投资增速将在10%左右，新开工增速将在15%以上。随着4、5月份投资和新开工的复苏，房地产市场的各项数据会恢复到正增长。
不能承受“量价齐跌”
“新国五条”推出后，房价快速上涨的空间受到约束。
上海的一位开发商称，上海原先并没有控制开盘价格，但国五条出来后高价楼盘不让报，高价楼盘受到限购的影响，去库存化不是很理想，不过“价格基本维持稳定”。
北师大房地产研究中心主任、教授、博导董藩称，本轮调控将进一步促进房租上涨，因为不取消限购政策，投资房的出租量难以增加，但人口仍在快速聚集，承租需求继续增长，这对以承租为主的低收入阶层、外来人口和新就业的年轻人很不利。
业内的调研数据显示，楼市尤其是“二手房”市场成交旺盛，但接盘者已基本为刚需，投资者很少。
北京房地产中介行业协会调查发现，2012年北京平均租金同比上涨8.9%，高于房价涨幅。
业内人士分析称，租金上涨反映供应不足，这也恰恰说明限购、限贷政策伤害了租房者，限购、限贷导致出租房源增幅降低，远低于承租需求增长。
上述业内人士预计，细则执行将延续差异化方向，二、三线城市对国五条的执行将相对宽松，而需求经过前期爆发，近期将相对缓和，未来一段时间房价上涨速度将放缓，从而使政策压力有所缓和。
在李品科的调研中，开发商普遍反映政策出台后信心恢复很快，对销售影响没有想象中大。而近期国税总局也辟谣称，暂时没有接到出台任何有关房产税试点的通知。此前，传言杭州入选第二批试点名单。
值得注意的是，2012年下半年开始，地产企业的资金成本开始持续下降。一部分开发商开始使用银行贷款、基金等方式替代高成本的信托。此外，开发商普遍对2013年融资通道能否放开感到悲观。
国信证券指出，调控“矫枉过正”的概率非常小。
其理由如下：当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果；“新政”本质是为了扩充土地财政，并有望使飙升的房价中短期内保持稳定；历史上看，由于土地财政是政府绕不开的死结，房地产销售又攸关经济全局，因此政府在防止调控矫枉过正方面，拿捏得还都比较精准，并没有出现“错杀”行业的情况，一旦房地产销售不畅对年度经济增长构成威胁，政府势必会推出一系列“松绑”措施；政策在执行时，总是需要相机抉择的，政府在房地产调控方面已日渐成熟，“矫枉过正”是小概率，拖到3月底才集中出台的地方细则宽松程度大幅超出中央细则已证明了这一点。
作为国内地产业的领头羊，万科（000002.SZ）已经开始把业务向北美拓展。万科董事长王石解释说，3月30日“国五条”公布，京、沪、粤等大城市随后实施了进一步的调控措施，成为万科转移主战场的主要原因之一。
在王石看来，新政策不但令外国投资者感到混乱，就连开发商也无所适从。他认为，政府不能只用临时性措施控制房价，而是该通过市场的力量限制房价上升。
此外，各地对重要的调控政策出现“放水”现象，“新国五条”推出两个月后，房地产市场一手房呈现价微涨、量平稳的态势，政策虽然压制了房价快速上涨的空间，但量并未受到影响，这种趋势将会得到维系。
放水“新国五条”
“新国五条”下发后，按要求及时公布调控细则的省份并不多。
3月25日，广东省出台了全国首个地方性“国五条”细则，而截至4月25日在珠三角众多城市中，只有被广东省点名的广州和深圳在3月31日公布了各自的细则，两个城市都表示要将房价涨幅控制在低于居民人均可支配收入的实际增幅范围之内。据此测算，广州和深圳2013年的房价涨幅目标分别为7.5%和9%左右。
在民众最为关心的二套房住房贷款首付比例及贷款利率调整，以及二套房交易征收差额20%的个人所得税方面，广州和深圳都表示人民银行当地分行可结合住房价格控制目标和房地产市场调控的相关要求，必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，给予了非常大的弹性，地方政府在此有很大的操作空间。
而对二套房交易征税这一问题上，两者都没有具体措施，只是笼统地表态将严格执行国办发【2013】17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
第一创业房地产行业分析师王浩宇认为，由于市场对新政反应平淡，销量在高位维持，房价上涨压力巨大，从而存在政策进一步趋严的预期，广州配套细则的执行和示范作用利空明显。
广州并非孤例，各地对中央的新国五条都打了折扣。例如，成都细则仅强调“新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”， 而20%个税等其余新政基本没有执行。更有甚者，如海南省，直接暂不执行中央的房价调控“新国五条”。
华远地产董事长任志强认为，国五条政策弹性很大。“国五条”第一条规定供过于求的地区也可以采取灵活措施，这就给地方政府留下了很大的操作空间。
与地方“新国五条”相对宽松政策对应的是金融机构信贷的放松。
中国人民银行4月24日公布的数据显示，3月末主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元， 一季度增加7103亿元，同比多增4667亿元。相比一季度2.76万亿元的新增贷款总额，涉房贷款占比近25%，这与近年来银行严控房地产贷款的态度形成鲜明对比。
从各细项来看，3月末地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速比上年末高9个百分点，增速已经连续10个月逐月攀升；房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增长12.3%，增速比上年末高1.6个百分点；个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%，增速比上年末高3.9个百分点。这一组数据说明，不仅个人购房贷款上升速度快，而且房地产开发贷款也呈现加速的趋势。
这些相对宽松的政策，护航了房地产成交量的平稳。
申银万国4月23日公布的最新调研数据显示，4月13日-4月19日，申万跟踪的45个大城市一手房成交套数年初至今累计同比增长64.1%，一线、二线、三线城市分别合计成交6475套、32558套、10767套。同期15个大城市二手房合计成交13556套，环比下降22.0%，同比上升84.7%。
申银万国分析称，一手房环比下降与3月集中推盘，以及近期限价导致一手房推盘有所减少有关。
随后，国信证券对4月15日至21日的重点城市成交量进行了追踪：沪穗深等18个重点城市新建商品房周销量备案数据整体同比上涨 24.1%，环比下跌 8.7%，其中上海、苏州和重庆上涨幅度较大。
国泰君安房地产分析师李品科日前发布调研报告认为，当前上海地区一手房销量并未出现大幅下降，价格总体稳定，且开工投资计划暂未调整。一手房销售在2013年一季度延续2012年末火爆行情，某开发商一季度销售额已达2012年全年水平的30%-40%左右。
市场的表现直接将“新国五条”调控的迷梦击碎，统计局4月18日发布的70个大中城市住宅销售价格变动报告显示，广州的新建商品住宅（不含保障性住房）的成交价格3月份同比增长11.2%，为70个城市涨幅最高，此前2月份涨幅为8.2%，也是70个城市中涨幅最高。
李品科判断，在各地细则出台后，二手房成交量将快速萎缩，目前价格基本稳定略降，未来将可能呈现有价无市的局面。政策仍会保护刚需，李品科对2013年二季度地产公司的情况表示乐观，“由于落地的细则并未在增大限购、信贷等方面有强力表现，预判一手房销量出现大幅下降的可能性低。”
据宏源证券分析师洪俊骅观察，近期快速上涨的房价成为未来楼市的隐忧。受新国五条政策影响，3月份的数据尤其是新开工低于预期，开发商对新国五条出台后的各地政策细则保持观望。他预计，2013年地产投资增速将在10%左右，新开工增速将在15%以上。随着4、5月份投资和新开工的复苏，房地产市场的各项数据会恢复到正增长。
不能承受“量价齐跌”
“新国五条”推出后，房价快速上涨的空间受到约束。
上海的一位开发商称，上海原先并没有控制开盘价格，但国五条出来后高价楼盘不让报，高价楼盘受到限购的影响，去库存化不是很理想，不过“价格基本维持稳定”。
北师大房地产研究中心主任、教授、博导董藩称，本轮调控将进一步促进房租上涨，因为不取消限购政策，投资房的出租量难以增加，但人口仍在快速聚集，承租需求继续增长，这对以承租为主的低收入阶层、外来人口和新就业的年轻人很不利。
业内的调研数据显示，楼市尤其是“二手房”市场成交旺盛，但接盘者已基本为刚需，投资者很少。
北京房地产中介行业协会调查发现，2012年北京平均租金同比上涨8.9%，高于房价涨幅。
业内人士分析称，租金上涨反映供应不足，这也恰恰说明限购、限贷政策伤害了租房者，限购、限贷导致出租房源增幅降低，远低于承租需求增长。
上述业内人士预计，细则执行将延续差异化方向，二、三线城市对国五条的执行将相对宽松，而需求经过前期爆发，近期将相对缓和，未来一段时间房价上涨速度将放缓，从而使政策压力有所缓和。
在李品科的调研中，开发商普遍反映政策出台后信心恢复很快，对销售影响没有想象中大。而近期国税总局也辟谣称，暂时没有接到出台任何有关房产税试点的通知。此前，传言杭州入选第二批试点名单。
值得注意的是，2012年下半年开始，地产企业的资金成本开始持续下降。一部分开发商开始使用银行贷款、基金等方式替代高成本的信托。此外，开发商普遍对2013年融资通道能否放开感到悲观。
国信证券指出，调控“矫枉过正”的概率非常小。
其理由如下：当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果；“新政”本质是为了扩充土地财政，并有望使飙升的房价中短期内保持稳定；历史上看，由于土地财政是政府绕不开的死结，房地产销售又攸关经济全局，因此政府在防止调控矫枉过正方面，拿捏得还都比较精准，并没有出现“错杀”行业的情况，一旦房地产销售不畅对年度经济增长构成威胁，政府势必会推出一系列“松绑”措施；政策在执行时，总是需要相机抉择的，政府在房地产调控方面已日渐成熟，“矫枉过正”是小概率，拖到3月底才集中出台的地方细则宽松程度大幅超出中央细则已证明了这一点。
作为国内地产业的领头羊，万科（000002.SZ）已经开始把业务向北美拓展。万科董事长王石解释说，3月30日“国五条”公布，京、沪、粤等大城市随后实施了进一步的调控措施，成为万科转移主战场的主要原因之一。
在王石看来，新政策不但令外国投资者感到混乱，就连开发商也无所适从。他认为，政府不能只用临时性措施控制房价，而是该通过市场的力量限制房价上升。