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摘要：开发项目的工程管理是房地产企业的核心，开发商都希望能通过加强工程管理来适当降低工程造价，同时也是降低工程风险的有效途径。然而，房地产开发项目具有开发的周期长、投资多、技术要求高以及风险大等特点，这也决定了其工程管理是一项十分复杂的系统性工作，工程管理与房地产工程的建设等各方面都有着极其密切的关系，贯穿于工程建设每一个阶段。若房地产开发项目工程管理所收到的成效较好，有利于提高整个房地产工程的质量。
关键词：房地产公司；开发项目；管理职能
中图分类号： C93 文献标识码： A
引言
我国房地产项目开发公司的管理模式应用前景非常广泛。所以，我国的房地产开发公司在进行项目开发时，要提高对项目的监控能力，降低开发风险就必须根据项目的实际情况和本企业自身的特点选择最佳的管理模式。
一、项目前期策划管理
房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研究，使整个房地产市场呈现出产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位就必须做到:首先，深入研究国家及地方的有关政策、法规，了解政府对该行业的政策取向。其次，要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解市场的需求情况，确定本项目主要的消费群体。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等，权衡本公司竞争力是否能击败对手，务求知己知彼。目前，作为房地产开发企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，这样才能保证产品的销售速度及项目的成功，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。
二、项目建设全过程的成本管理
在成本分析的基础上，应加强房地产开发企业的全过程成本管理，尤其在项目发开方面。
（一）投资决策阶段
房地产开发作为一个投资大，建设使用时间长，成效与风险同在的过程，其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程，这个整体也是一个策划从构型、提出到实行、完善的体系、精确地策划不仅是科学决策的主要保证，也是完成目标，提高效率的重要条件。项目策划在投资决策阶段是一个文化管理和创新加值的过程，根据项目策划，能够为项目开发中的各个方面实行全面调查和研究，做出方案，为项目进行中的控制制定前提。站在宏观的角度，找出影响项目成本的相关元素，就是所谓的定性分析。将投资与效益的比例进行预测，推测工程的获利空间，对各项目的施工成本进行精准核算，从而全面把握效益成本就是所谓的定量分析。企业必须的成本管理工作是确保市场调研数据的可靠性和真实性，为投资估算的编制提供科学的数据，包括对自然、经济、社会、消费、市政基础设施、交通以及商业等的调查，同时在此基础上进行经济和社会效益的测算，这样才能确定比较准确可靠的投资成本和投資价值。
（二）设计阶段
在设计阶段，虽然设计费用占房地产开发企业总成本的比例不大，但设计的错误将对后期的建设成本和材料选择造成巨大的影响。在该阶段成本分析的运用和估算主要包括初始建设成本和运营维护成本的计算，其应综合考虑建筑费用、工程方案以及材料和装备的选择等因素。
（三）施工阶段
现场施工阶段是一个具体而实际的阶段，房地产开发企业成本控制的重点应放在工程价款结算的控制、设计变更的控制、材料采购的控制等方面，合理编制资金使用计划，确定实际工程成本支出，对工程成本目标进行动态控制。工程变更需要被严格控制，因为一旦产生工程变更，工程成本控制必然要受到巨大的影响。站在房地产开发商的角度，一定要对建设单位进行有效地监督，让其按图施工，按章办事。建设单位如果提出工程变更，那么开发商应该仔细研究、详细审查、严格把握，对于没必要的变更，坚决予以反对。对于确实有必要的变更，要给予批示放行。
（四）竣工结算阶段
严格控制竣工阶段的房地产开发项目成本。工程项目的竣工阶段属于整个成本控制工作的最后一个控制阶段，结合施工合同、预算、相关费用定额、竣工所需材料以及国家或者一些地方的相关法律法律，对工程款进行认真审核。另外在此期间要以政府部门相关政策法规为标准，对于送审的一些竣工决算的工程量进行认真核实，并且要落实每一个联系单以及签证所需费用，进而在整个审核结算阶段将工程项目的实际造价真正展示出来。
三、信息化管理
近年来，信息技术发展非常迅速，并在社会各个领域得到了广泛应用，其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路，我们应当充分利用信息技术优势，加大网络建设，建立沟通管理信息系统，将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑，实现各种信息及时、准确的传递，不断提升沟通管理工作效率和工作质量，进而提升房地产开发项目管理的整体水平，为房地产企业创造出巨大经济效益。
四、建立目标成本责任制度
房地产开发企业的成本分析工作建立以控制为基础，以责任为目标的成本控制中心。企业可以在内部建立若干个责任中心，并对各开发项目的经济活动进行规划和控制，划分责任范围，形成成本控制中心、利润中心和投资中心，确定不同层次的“责任定额”，对成本责任的执行情况进行计量和记录，从而确定各项目的责任成本，进行管理和控制。在目标责任制度的进行上进行成本分析，明确各职能部门和项目组所要面临的可能影响成本的因素，以便采取必要的措施加强成本控制。责任划分的同时应建立与责任相关联的考核标准和奖罚制度，强化成本管理的激励约束机制，有效调动企业全体员工的积极性和主动性，刺激企业与个人双方利益的同步增长。
五、项目的市场定位与销售策划职能
商品社会的一切经济活动必须遵循市场规律，商品本身定位是市场的需求情况而定的。所以开发项目的市场定位与销售策划必须在项目可行性研究阶段进行确定，销售策划与市场定位的研究主要在以下几方面：对国家及地方的有关政策、法规进行深入研究，把握准政府的政策取向。这就需要企业根据企业自身的具体情况，如项目地点、环境及规划要求等来确定本项目主要的消费群体。通过对对这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的要求以及对附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及发展商的实力等方面进行具体调查分析，通过自己公司和这些市场信息做一个对比，确定是否能够击败对手，把握全局。
六、工程计量职能
工程计量主要对工程的预算和结算，审核工程价款及工程量，编制工程款支付计划，编制工程招标文件及标底，控制工程款的支付工作负责。成本控制中最繁琐的工作可能就是计量工作了，这对计量人员的经验及专业知识方面的要求是很高的，不光这些，此外还应该做到对施工现场、工程量变化情况进行现场核实，确切了解其现实问题。同时还材料设备的定货洽商全面分析，不能盲目的对定额和文件价照搬，要把握随时有可能出现的变动。除此之外，项目公司对监理公司的选择要选择有资质的，经验丰富的，能更好的履行工程计量职责及工程执法招标工作，只要项目公司对其结果审核及支付工程款负责。
结束语
随着房地产市场竞争日益激烈，加强房地产开发企业的管理职能显得相当重要，房地产建设单位所进行的施工管理工作在房地产项目施工过程中是一个复杂的系统工程。现在，房地产开发的管理职能的履行还不够到位，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。所以必须加强房地产企业开发的管理职能，房地产开发企业的核心竞争力之一就是房地产开发企业的管理，保证房地产开发企业的管理职能，是保证房地产行业的健康稳定持续发展的关键。
参考文献：
[1]林华.浅谈房地产项目成本控制[D].华南理工大学，2013.
[2]丛秀萍.房地产企业全面成本管理体系研究[D].华南理工大学，2013.
[3]邵嵘.试论房地产开发项目的前期成本管控[J].时代金融，2013，32:253+255.
关键词：房地产公司；开发项目；管理职能
中图分类号： C93 文献标识码： A
引言
我国房地产项目开发公司的管理模式应用前景非常广泛。所以，我国的房地产开发公司在进行项目开发时，要提高对项目的监控能力，降低开发风险就必须根据项目的实际情况和本企业自身的特点选择最佳的管理模式。
一、项目前期策划管理
房地产开发企业必须重视项目的前期市场定位和产品研究，使整个房地产市场呈现出产品和价格为主导的市场竞争格局。要做好项目的市场定位就必须做到:首先，深入研究国家及地方的有关政策、法规，了解政府对该行业的政策取向。其次，要根据项目地点、环境及规划要求等自身特点，广泛了解市场的需求情况，确定本项目主要的消费群体。最后了解附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及其开发商的实力等，权衡本公司竞争力是否能击败对手，务求知己知彼。目前，作为房地产开发企业，应结合企业自身的现状，通过对市场的深入分析和准确判断，选择合适的细分市场进入，形成特色经营，这样才能保证产品的销售速度及项目的成功，在激烈竞争的房地产市场中占据一席之地。
二、项目建设全过程的成本管理
在成本分析的基础上，应加强房地产开发企业的全过程成本管理，尤其在项目发开方面。
（一）投资决策阶段
房地产开发作为一个投资大，建设使用时间长，成效与风险同在的过程，其每一个步骤既相互联系又具有独立性地构成整个策划的完整流程，这个整体也是一个策划从构型、提出到实行、完善的体系、精确地策划不仅是科学决策的主要保证，也是完成目标，提高效率的重要条件。项目策划在投资决策阶段是一个文化管理和创新加值的过程，根据项目策划，能够为项目开发中的各个方面实行全面调查和研究，做出方案，为项目进行中的控制制定前提。站在宏观的角度，找出影响项目成本的相关元素，就是所谓的定性分析。将投资与效益的比例进行预测，推测工程的获利空间，对各项目的施工成本进行精准核算，从而全面把握效益成本就是所谓的定量分析。企业必须的成本管理工作是确保市场调研数据的可靠性和真实性，为投资估算的编制提供科学的数据，包括对自然、经济、社会、消费、市政基础设施、交通以及商业等的调查，同时在此基础上进行经济和社会效益的测算，这样才能确定比较准确可靠的投资成本和投資价值。
（二）设计阶段
在设计阶段，虽然设计费用占房地产开发企业总成本的比例不大，但设计的错误将对后期的建设成本和材料选择造成巨大的影响。在该阶段成本分析的运用和估算主要包括初始建设成本和运营维护成本的计算，其应综合考虑建筑费用、工程方案以及材料和装备的选择等因素。
（三）施工阶段
现场施工阶段是一个具体而实际的阶段，房地产开发企业成本控制的重点应放在工程价款结算的控制、设计变更的控制、材料采购的控制等方面，合理编制资金使用计划，确定实际工程成本支出，对工程成本目标进行动态控制。工程变更需要被严格控制，因为一旦产生工程变更，工程成本控制必然要受到巨大的影响。站在房地产开发商的角度，一定要对建设单位进行有效地监督，让其按图施工，按章办事。建设单位如果提出工程变更，那么开发商应该仔细研究、详细审查、严格把握，对于没必要的变更，坚决予以反对。对于确实有必要的变更，要给予批示放行。
（四）竣工结算阶段
严格控制竣工阶段的房地产开发项目成本。工程项目的竣工阶段属于整个成本控制工作的最后一个控制阶段，结合施工合同、预算、相关费用定额、竣工所需材料以及国家或者一些地方的相关法律法律，对工程款进行认真审核。另外在此期间要以政府部门相关政策法规为标准，对于送审的一些竣工决算的工程量进行认真核实，并且要落实每一个联系单以及签证所需费用，进而在整个审核结算阶段将工程项目的实际造价真正展示出来。
三、信息化管理
近年来，信息技术发展非常迅速，并在社会各个领域得到了广泛应用，其在房地产开发工程项目管理中的应用为沟通管理带来了新方法和新思路，我们应当充分利用信息技术优势，加大网络建设，建立沟通管理信息系统，将其作为沟通管理中协调各方面要素的有力支撑，实现各种信息及时、准确的传递，不断提升沟通管理工作效率和工作质量，进而提升房地产开发项目管理的整体水平，为房地产企业创造出巨大经济效益。
四、建立目标成本责任制度
房地产开发企业的成本分析工作建立以控制为基础，以责任为目标的成本控制中心。企业可以在内部建立若干个责任中心，并对各开发项目的经济活动进行规划和控制，划分责任范围，形成成本控制中心、利润中心和投资中心，确定不同层次的“责任定额”，对成本责任的执行情况进行计量和记录，从而确定各项目的责任成本，进行管理和控制。在目标责任制度的进行上进行成本分析，明确各职能部门和项目组所要面临的可能影响成本的因素，以便采取必要的措施加强成本控制。责任划分的同时应建立与责任相关联的考核标准和奖罚制度，强化成本管理的激励约束机制，有效调动企业全体员工的积极性和主动性，刺激企业与个人双方利益的同步增长。
五、项目的市场定位与销售策划职能
商品社会的一切经济活动必须遵循市场规律，商品本身定位是市场的需求情况而定的。所以开发项目的市场定位与销售策划必须在项目可行性研究阶段进行确定，销售策划与市场定位的研究主要在以下几方面：对国家及地方的有关政策、法规进行深入研究，把握准政府的政策取向。这就需要企业根据企业自身的具体情况，如项目地点、环境及规划要求等来确定本项目主要的消费群体。通过对对这些消费群体的购买力水平、对居住空间、环境及配套设施的要求以及对附近楼盘的设计、售价、销售面积、销售情况及发展商的实力等方面进行具体调查分析，通过自己公司和这些市场信息做一个对比，确定是否能够击败对手，把握全局。
六、工程计量职能
工程计量主要对工程的预算和结算，审核工程价款及工程量，编制工程款支付计划，编制工程招标文件及标底，控制工程款的支付工作负责。成本控制中最繁琐的工作可能就是计量工作了，这对计量人员的经验及专业知识方面的要求是很高的，不光这些，此外还应该做到对施工现场、工程量变化情况进行现场核实，确切了解其现实问题。同时还材料设备的定货洽商全面分析，不能盲目的对定额和文件价照搬，要把握随时有可能出现的变动。除此之外，项目公司对监理公司的选择要选择有资质的，经验丰富的，能更好的履行工程计量职责及工程执法招标工作，只要项目公司对其结果审核及支付工程款负责。
结束语
随着房地产市场竞争日益激烈，加强房地产开发企业的管理职能显得相当重要，房地产建设单位所进行的施工管理工作在房地产项目施工过程中是一个复杂的系统工程。现在，房地产开发的管理职能的履行还不够到位，企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。所以必须加强房地产企业开发的管理职能，房地产开发企业的核心竞争力之一就是房地产开发企业的管理，保证房地产开发企业的管理职能，是保证房地产行业的健康稳定持续发展的关键。
参考文献：
[1]林华.浅谈房地产项目成本控制[D].华南理工大学，2013.
[2]丛秀萍.房地产企业全面成本管理体系研究[D].华南理工大学，2013.
[3]邵嵘.试论房地产开发项目的前期成本管控[J].时代金融，2013，32:253+255.