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摘要：房地产市场的发展关系着我国经济社会的健康稳定，房地产市场从形式上可以分为很多种，但是其运营方式上却殊途同归，对于资金的来源大都是通过银行贷款的方式来运作，而在房地产开发商与银行之间存在着信息的不对称，本文主要分析房地产开发商与银行间的博弈关系，来更加清楚的阐述两者在房地产市场中的关系。
关键词：房地产；信息不对称；博弈
中图分类号：F293文献标识码： A
1 前沿
近几年房地产市场所有制结构，由原来的以集体和国有经济为主的发展方式，转变为国有、集体、民营经济混合的发展方式，且民营经济增长快速，增长速度远远高于其他经济类型。房地产开发商与融资机构，我们这里指代银行，其关系更加的密切，与国有、股份制银行之间业务往来频繁，同时也出现了很多的信用问题。发生了道德风险和逆向选择的风险。
2 信息非对称性
信息非对称性，即指一方拥有另一方没有拥有的信息。银行与房地产商之间也存在着信息非对称。信息非对称，会使一方产生道德风险与逆向选择风险。
房地产商与银行之间，主要可能产生的风险是房地产商的道德风险，即因为银行与房地产开发商的信息不对称，银行由于信息量较少为信息的劣势方，而房地产开发商为信息的优势方，房地产商可对自己的信誉、资质等情况进行虚假信息的传递，银行在这些不真实信息的前提下进行了相关操作，最终导致贷款无法收回的情况。
3 道德风险的表现形式
房地产开发商道德风险主要表现形式有如下几种：
重复抵押抵押物。抵押物是银行为了防止发生风险而要房地产开发商以抵押的方式做的保證。对抵押物的要求是仅能一次抵押，不能重复抵押，但是房地产开发商可以利用自己的信息优势，与银行系统没有联网的信息，进行虚假信息的上报，最终到风险出现，银行清算时导致很多的纠纷，可能最终银行只能收回很少资金。
假按揭套取资金风险。按揭贷款，是购房者购买房子向银行进行按期支付还款的一种方式，购房者向银行贷款，银行将购房款付款给房地产开发商，但是这个过程中，房地产开发商可以利用自己内部的员工，进行按揭贷款，对所需资料进行虚报，但是实际上资金回款到了房地产开发商，从而使资金回笼的更快，房子可以后期销售。这样使得风险转移到银行，一旦房地产商离开，所有损失由银行承担。
抵押物所有权隐瞒风险。抵押物起到的是还款保证的作用，如果抵押物并非借款人所有，就会导致还款风险加大，在借贷过程中，房地产开发商利用他人的房产或者共有的房产以及其他抵押物进行抵押，在抵押处理过程中伪造信息，未经房产所有人或者全部所有人的一直同意，就进行了抵押，这样一旦出现风险，银行也不能对抵押物进行处置。
4 博弈分析
本文建立博弈模型从实际角度出发，考虑了多次重复的博弈，即房地产开发商不仅仅考虑单次的收益，同时会考虑长久的收益，获取现金的能力等因素。即如果考虑到未来收益，房地产开发商损失眼前的一点利益是值得的。假设没有外界干预，房地产开发商与银行之间的合作是无限次的重复进行的。重复博弈的过程中，只要房地产开发商不违约则可以无限次的重复合作博弈，一旦房地产开发商违约了，则合作会马上终止。同时我们设开发商的贴现因子为a，即房地产开发商对于现金流的重视程度。
我们将房地产商与银行之间的收益关系描述如下表所示，表中说明如果房地产开发商不选择贷款，则不存在违约与不违约，则房地产开发商与银行的收益都为（0，0），如果房地产开发商选择贷款，则如果违约，房地产开发商可获利10，银行损失2，即为（10，-2），如果选择不违约，则房地产开发商获利为6，银行获利为2，即为（6，2）
表1 房地产开发商与银行博弈分析表
当房地产开发商遵守约定，与银行之间建立了良好的关系，形成了长期的合作，则房地产开发商每期的可以获得利润为6，那么收益流的贴现值就为6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地产开发商在合作过程中违约，那么那一次获得收益为10，以后就没有办法跟银行进行合作，那么之后的收益就是0，这时候的贴现值为10 。
则当6/（1-a）大于等于10时，房地产开发商才不会选择违约。即为a大于等于0.4，在这种情况下合作才较为有保证。
以上分析的均衡，可以看出房地产开发商的折现因子越大，其对未来现金流的重视程度越高，就越不会选择违约。在这样重复的多次博弈的过程中，房地产开发商只有有很好的信誉度，这样银行才会贷款，才能保证合作。同时可以看出，博弈的过程是一个长期的过程。只有房地产开发商以及银行进行了长期的合作，才能加强双方合作的信誉度。
5总结
从房地产开发商的角度来分析，只有建立了很好的信誉度才能在与银行合作的过程中容易成功，银行才可能选择与其合作。如果在没有外界干预的情况下，如果房地产开发商与银行间只进行了单次合作博弈，由于两方存在着信息的不对称性，房地产开发商注重短期利益，就会存在虚报信息骗贷的情况，使得银行的整个贷款的格局向劣质资产转移。
从银行角度来分析，首先银行可以增加对房地产商的信息获取途径，更多的掌握房地产开发企业的信息，减少信息的不对称性；其次银行可以选择本身信用状况良好，通过企业信用查询体系，对企业信用状况进行审查，从企业的经营周期、资产状况、借贷状况等等加强审查力度。
总之，银行与房地产开发商之间的博弈，是一个长期持续的过程，只有建立完善的信息机制，才有利于双方合作。
参考文献：
[1]华武等.策略模糊的最优契约博弈分析[J].预测.2003，（4）56-61
[2]何新宇，陈宏民.外部性、贴现因子与兼并动机[J].管理工程学报.2002（3）9-11
[3]周杰，姚洪心等.房地产企业规模化分析.经济体制改革.2002，（3）：152-154
[4]李凌，王翔.论博弈论中的策略思维[J]，上海经济研究，2010.
[5]张文远，王曦晨.基于博弈论的融资担保费率及风险分配研究[J]，南方金融，2014
[6]张伟，商业银行的囚徒困境—基于博弈论视角的利率市场化分析[J]，天津商务职业学院学报，2014
关键词：房地产；信息不对称；博弈
中图分类号：F293文献标识码： A
1 前沿
近几年房地产市场所有制结构，由原来的以集体和国有经济为主的发展方式，转变为国有、集体、民营经济混合的发展方式，且民营经济增长快速，增长速度远远高于其他经济类型。房地产开发商与融资机构，我们这里指代银行，其关系更加的密切，与国有、股份制银行之间业务往来频繁，同时也出现了很多的信用问题。发生了道德风险和逆向选择的风险。
2 信息非对称性
信息非对称性，即指一方拥有另一方没有拥有的信息。银行与房地产商之间也存在着信息非对称。信息非对称，会使一方产生道德风险与逆向选择风险。
房地产商与银行之间，主要可能产生的风险是房地产商的道德风险，即因为银行与房地产开发商的信息不对称，银行由于信息量较少为信息的劣势方，而房地产开发商为信息的优势方，房地产商可对自己的信誉、资质等情况进行虚假信息的传递，银行在这些不真实信息的前提下进行了相关操作，最终导致贷款无法收回的情况。
3 道德风险的表现形式
房地产开发商道德风险主要表现形式有如下几种：
重复抵押抵押物。抵押物是银行为了防止发生风险而要房地产开发商以抵押的方式做的保證。对抵押物的要求是仅能一次抵押，不能重复抵押，但是房地产开发商可以利用自己的信息优势，与银行系统没有联网的信息，进行虚假信息的上报，最终到风险出现，银行清算时导致很多的纠纷，可能最终银行只能收回很少资金。
假按揭套取资金风险。按揭贷款，是购房者购买房子向银行进行按期支付还款的一种方式，购房者向银行贷款，银行将购房款付款给房地产开发商，但是这个过程中，房地产开发商可以利用自己内部的员工，进行按揭贷款，对所需资料进行虚报，但是实际上资金回款到了房地产开发商，从而使资金回笼的更快，房子可以后期销售。这样使得风险转移到银行，一旦房地产商离开，所有损失由银行承担。
抵押物所有权隐瞒风险。抵押物起到的是还款保证的作用，如果抵押物并非借款人所有，就会导致还款风险加大，在借贷过程中，房地产开发商利用他人的房产或者共有的房产以及其他抵押物进行抵押，在抵押处理过程中伪造信息，未经房产所有人或者全部所有人的一直同意，就进行了抵押，这样一旦出现风险，银行也不能对抵押物进行处置。
4 博弈分析
本文建立博弈模型从实际角度出发，考虑了多次重复的博弈，即房地产开发商不仅仅考虑单次的收益，同时会考虑长久的收益，获取现金的能力等因素。即如果考虑到未来收益，房地产开发商损失眼前的一点利益是值得的。假设没有外界干预，房地产开发商与银行之间的合作是无限次的重复进行的。重复博弈的过程中，只要房地产开发商不违约则可以无限次的重复合作博弈，一旦房地产开发商违约了，则合作会马上终止。同时我们设开发商的贴现因子为a，即房地产开发商对于现金流的重视程度。
我们将房地产商与银行之间的收益关系描述如下表所示，表中说明如果房地产开发商不选择贷款，则不存在违约与不违约，则房地产开发商与银行的收益都为（0，0），如果房地产开发商选择贷款，则如果违约，房地产开发商可获利10，银行损失2，即为（10，-2），如果选择不违约，则房地产开发商获利为6，银行获利为2，即为（6，2）
表1 房地产开发商与银行博弈分析表
当房地产开发商遵守约定，与银行之间建立了良好的关系，形成了长期的合作，则房地产开发商每期的可以获得利润为6，那么收益流的贴现值就为6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地产开发商在合作过程中违约，那么那一次获得收益为10，以后就没有办法跟银行进行合作，那么之后的收益就是0，这时候的贴现值为10 。
则当6/（1-a）大于等于10时，房地产开发商才不会选择违约。即为a大于等于0.4，在这种情况下合作才较为有保证。
以上分析的均衡，可以看出房地产开发商的折现因子越大，其对未来现金流的重视程度越高，就越不会选择违约。在这样重复的多次博弈的过程中，房地产开发商只有有很好的信誉度，这样银行才会贷款，才能保证合作。同时可以看出，博弈的过程是一个长期的过程。只有房地产开发商以及银行进行了长期的合作，才能加强双方合作的信誉度。
5总结
从房地产开发商的角度来分析，只有建立了很好的信誉度才能在与银行合作的过程中容易成功，银行才可能选择与其合作。如果在没有外界干预的情况下，如果房地产开发商与银行间只进行了单次合作博弈，由于两方存在着信息的不对称性，房地产开发商注重短期利益，就会存在虚报信息骗贷的情况，使得银行的整个贷款的格局向劣质资产转移。
从银行角度来分析，首先银行可以增加对房地产商的信息获取途径，更多的掌握房地产开发企业的信息，减少信息的不对称性；其次银行可以选择本身信用状况良好，通过企业信用查询体系，对企业信用状况进行审查，从企业的经营周期、资产状况、借贷状况等等加强审查力度。
总之，银行与房地产开发商之间的博弈，是一个长期持续的过程，只有建立完善的信息机制，才有利于双方合作。
参考文献：
[1]华武等.策略模糊的最优契约博弈分析[J].预测.2003，（4）56-61
[2]何新宇，陈宏民.外部性、贴现因子与兼并动机[J].管理工程学报.2002（3）9-11
[3]周杰，姚洪心等.房地产企业规模化分析.经济体制改革.2002，（3）：152-154
[4]李凌，王翔.论博弈论中的策略思维[J]，上海经济研究，2010.
[5]张文远，王曦晨.基于博弈论的融资担保费率及风险分配研究[J]，南方金融，2014
[6]张伟，商业银行的囚徒困境—基于博弈论视角的利率市场化分析[J]，天津商务职业学院学报，2014