论文部分内容阅读
近年，伴随着就业形势的日益严峻，父母望子成龙的心情更加迫切。为了让孩子赢在起跑线上，并能有一个好的未来，教育被很多父母视为可以点石成金的魔杖，于是，便不惜一切代价，置业名校旁。
2009年5月，楼市传媒市场研究部联合搜房网推出“北京教育地产调查”，结果显示，北京94％的购房人置业时考虑在名校附近，92％的升级置业者表示，会因为子女就学问题而重新购房。在教育因素被购房人日益重视的前提下，一些主打“教育牌”的楼盘纷纷出现热销。据不完全统计，年初以来，包括东恒·盛世季、龙湖·唐宁ONE、华润·西堤红山、远洋·万和城等20余个楼盘借力教育，领跑楼市回暖。然而，教育这根魔棒能否真正点亮孩子的未来?临近名校是否就意味着能读名校?诸多教育地产中，哪些名副其实，哪些是滥竿充数?本刊记者实地走访、调查之后，将为您揭开教育地产之真相。
京城94％购房人倾向邻校而居
教育地产热销引领楼市反弹
“随着社会的发展，人才的竞争越来越激烈，所以，为了孩子的将来，身为父母的我们，只能想尽一切办法，让孩子从小尽可能接受好的教育。为此，我们已经搬了好几次家。”已经在亿城西山华府购房的李女士如是说。
而事实上，大凡天下父母都跟李女士一样，深怀“孟母情结”。而正是这种情结，催热了教育地产。年初以来，尽管整体市场回暖不甚明朗，但只要与教育沾边的楼盘纷纷迎来热销。比如远洋·万和城、东恒·盛世季、龙湖·唐宁ONE、华润·西堤红山等，无一例外，均跟教育有关。
“孟母”情结催热教育地产
经历了市场的起起落落，如今的购房人已日趋理性。特别是去年以来，楼市已经由原来的卖方市场转变为买方市场，开发商单凭一个概念就能令购房人倾囊而出的时代早已不复存在。换言之，一个楼盘只能真正迎合房人的需求，才可能打动市场、赢得市场。而如今热销的教育地产，正是迎合了家长“望子成龙”的情结。
“孟母三迁”的故事众人皆知。可见，身为父母的每一位人，都拥有一种“孟母情结”。因此，与其说是教育资源助推楼市升温，但不如说是“孟母”催热了教育地产。据楼市传媒市场研究部和搜房网联动进行的网络调查表明，京城购房人当中，94％的置业者购房时会考虑在名校附近。而在升级置业者当中，92％的人士表示，未来会因为子女就学问题而重新置业。(详见调查1～2)
“我一直在CBD工作，家住双井附近。孩子明年就该上幼儿园了，虽然小区里有幼儿园，附近也有小学，但总觉得教育条件不太理想。在网上看到东恒·盛世季即将推出新房源，并且引进了21世纪双语幼儿园和日坛小学，如果能成为该社区的业主，那么，孩子的小学、幼儿园都不用发愁了。”正在关注东恒-盛世季即将新推B5楼王的孙先生告诉记者。
不久前，在亿城西山华府购得房屋的王女士的想法与孙的观点不谋而合。“我原来住天通苑，由于周边的教育环境一直不甚理想，而我女儿又接近入学年龄，所以，和家人商量后，决定在引进名校的楼盘再买一处房。可以说，此次购房的主要动力就是为了孩子上学，当然，也不排除投资的因素。因为，我坚信拥有教育资源的房子。保值、增值性必定优于其他项目。”王女士说。
现实中，像孙先生和王女士一样的父母大有人在。据楼市传媒、搜房网联合调查显示，有62.96％的购房人认为目前社区周边教育资源比较欠缺，另有77.78％的购房人表示，购买教育地产，主要是为了孩子的长期教育考虑。但是，亦不排除有投资意向，接受调查的网友当中，认为教育地产稀缺，未来肯定会升值的占44％。(详见调查3～5)
20楼盘联姻名校引领楼市反弹
在此轮反弹行情中，“教育地产”比何任何宣传语都抢眼。年初以来，市场上不少打“教育牌”的楼盘，如远洋·万和城、亿城西山华府、龙湖·唐宁ONE、华润·西堤红山等项目纷纷迎来热销。其中，远洋·万和城的表现尤为突出，创造了3个月热销近12亿元的豪宅销售奇迹。近日，本刊记者从远洋·万和城了解到，该项目在“红色五月”畅销4.6亿元，端午节期间，更是有200多组客户登门造访。而此前的三四月份，合计销售额也高达7亿元。持续热销令远洋·万和城，当仁不让地成为北四环沿线最受高端置业者认可的城市豪宅。
无独有偶，位于四环沿线及周边的亿城西山华府，销售亦毫不逊色。据其销售人员介绍，截至目前，该项目还剩不到100套房源。据悉，其客户当中有80％是为子女求学而在此买房。
而在此前一季度，在京城售价20000元／平方米以上的楼盘销售中，联手名校的龙湖·唐宁ONE、远洋·万和城销量排名位居前二。据北京房地产交易管理网的统计数据显示，位于海淀区保福寺桥的龙湖·唐宁ONE，一季度以277套的成交量获得销冠。而位于北四环望和桥的远洋·万和城，以7套之差位居榜眼。而在销售金额排名中，以6.8亿元位居榜首的北京星河湾，虽然教育非其主要卖点，但该项目引进的德福双语幼儿园，以及朝阳区教委重点扶持的公立学校星河实验小学，同样令其受益匪浅。
借力教育热销的楼盘还包括位于宣武区广安门外的华润·西堤红山和位于朝青的珺峰。前者提出“持续教育”理念，项目成功引入北京市名校“北京小学”，“幼儿园一小学一中学(北京第十四中学)”一体化的全程教育模式，吸引了不少购房人在此安营扎寨。2009年4月1日、2日，西堤红山二期开盘，两天之内，共成交近600套精装公寓，实现销售金额达到10个亿。
而不久前，珺峰收官之作6号楼开盘亦迎来了热销，开盘不久，销售额便达3亿元。珺峰销售总监郑德强认为，促使该项目热销的主要原因之一，即教育带动。据悉，珺峰社区内的一所9年制36班义务教育中学已经全部竣工，开学时间尚未确定。(1～5月，京城教育地产销量排名详见表1、各环线教育地产成交量对比见图1～3)
伴随着教育地产的火爆销售，越来越多的楼盘加入到“教育军团”当中，东恒-盛世季便是其中之一。近日，记者从方恒置业获悉，该公司旗下楼盘东恒·盛世季携手北京名校二十一世纪双语幼儿园，以及传统重点名校日坛小学，启动“1+1”无忧教育保障计划，以蒙台梭利启蒙教育体系与多元文化一级教学模式，量身打造1～12岁儿童优质教育平台。据悉，其幼儿园于今年5月份正式开园，小学将于9月份开学。(北京在售教育地产名单详见表2)
“教育，虽然不是一个新的话题，但却是一个永恒的主题。因为，随着社会的发展，人才竞争的加剧，特别是金融危机后，就业形势的日益严峻，家长对子女的教育更加重视。在此背景下，作为一个有责任的开发商，不仅要提供好的产品，还想提供好的教育。短期来看，开发商为引进名校， 会投入相当精力、财力，但长远而言，教育资源必然会令整个社区的保值、增值性大大提升。由此实现社会效益、经济效益的双丰收。”东恒·盛世季有关负责人接受记者采访时表示。据悉，东恒·盛世季观景楼－B5楼，即将推出。均价约16000元／平方米，开盘购买有折扣。
除上述楼盘外，教育资源催热项目销售的案例还有很多。在此不一一例举。但从如今教育地产热销的事实，足以印证教育地产已不再是过去开发商口中的概念、时尚、口号，而是提供给业主实实在在的配套。
售价稳升带动区域升沮
纵观目前教育地产项目，今年1～5月份的售价，大部分呈现稳中有升的态势。比如位于北四环的远洋·万和城，其成交均价在今年1～2月份的时候，为21000元多／平方米，从3月份开始步入上升通道，当月成交均价为22310元／平方米。4-5两月分别为23395元／平方米、24658元／平方米。与此同时，亿城西山华府、帝景博悦、万科中粮紫苑等，售价均稳步上升。(详见图4)
西二环周边，较受市场追捧的教育地产项目，即华润西堤红山和中信城。前者在2月份时，成交均价为15027元／平方米，3月份随即涨了500元，至15523／平方米。随后的4月份，环比增长逾1000元，为16773元／平方米。5月份17503元／平方米，环比增长800元。中信城经历了前几年月的平稳增长之后，5月份成交价略有回落。同样位于二环沿线的凯德华玺，5月份成交价更是回落明显。(详见图5)
三环沿线值得一提的教育地产即万年花城，据本刊市场研究部监测数据显示，该项目4月份成交均价5五月份小幅上涨，至12669元／平方米。对相比之下，位于东五环外五方桥的富力又一城价位优势明显，5月份成交均价为10695元／平方米。此前的3、4月，分别为9544元／平方米、9951元／平方米。(详见图6)
事实上，除引进名校的教育地产本身市值坚挺外，临近名校的楼盘亦表现出了较强的保值增值性。去年下半年金融危机爆发以后，楼市一度跌声四起，而唯独名校周边的房子，表现出较强的抗跌性。这一点不仅限于北京、中国，就连次贷危机的发源地美国，同样如是。
去年以来美国房地产市场的一片萧条，然而，一直以垒美房价最高著称的旧金山湾区却是另一种景象。因拥有世界著名的两大名校斯坦福大学、加州大学伯克利分校，房价走势并未受到大环境影响。
据美国房地产信息网站Data Quick统计显示，拥有明星高中的小城奥伯尼，与加州大学伯克利分校相邻，金融危机之后房价涨幅达19.14％。而斯坦福大学所在城市帕洛阿拥有两所优秀高中，房价涨福达12.8％。
教育资源立挺周边二手房售价、租金
虽然很多父母不遗余力地在名校旁置业，但教育地产不菲的售价，还是让不少父母望尘莫及。于是，退而求其次，纷纷将目光转向名校周边的二手房，或购买或租用。据楼市传媒、搜房网联合调查显示，在购买“教育地产”时，会考虑二手房的占81.48％。(详见调查6)
“谁都喜欢住新房，但新房售价普遍较高，让我们这些普通购房人望而却步。在我们看来，与其翘着脚尖在名校附近买套新房，倒不如选择二手房更加实惠。毕竟，孩子本身的教育也是一笔不小的开销。”不久前在西三环海淀实验小学附近购买了二手房的何先生道出了不少置业者的心声。
从楼市传媒和搜房网的调查来看，置业者因子女教育投资，对房屋总价的承受力在100～150万元之间，占33.33％，80～100万元之间的占27.78％，80万元以内的占18.52％。而150～200万元之间和200万元以上的，分别占9.26％、11.11％。(详见调查7)
从如上调查来看，目前市场上在售的教育地产项目，其售价或多或少都有些和实际需求错位。
本刊记者调查发现，在诸多教育地产项目中，小户型、低总价的房源较受欢迎，推出后很快便能一抢而空。但小户型往往仅占整个社区的很小一部分，当小户型热卖引发整个楼盘的市场关注度明显提升之时，该部分房源往往已经售罄。购房人面对后期的大户型房源，纵然有心购买，但因为总价过高，也只能望梅止渴。如此一来，教育地产及名校周边二手房热卖，就不足为奇了。
年初以来，在家长们的热捧下，名校附近二手房售价、租金持续升温。很多教育地产项目，周边二手房价已比肩，甚至超过新房的售价水平。区域内二手房的租金水平，亦接近或超过新房的月供。(详见表3)
“近名校”能否“进名校”?
如今的教育地产，只需用一个字来归结，那就是“热”：家长热衷、楼盘热销。记者在实地调查中发现，当购房人趋之若骛地与名校为邻时，却往往容易忽略一个关键问题，即靠近名校，孩子就一定能就读名校吗?
现实中，家长购买教育地产多是希望解决孩子的“九年一贯制”教育。而对此，除教委规定需根据户籍就近划片外，各名校还有很多苛刻的要求。因此，在名校旁置业，却上不了名校的事例并不鲜见。
购房入学、小升初免试
在不少家长看来，小学和初中是奠定孩子未来的基础，因此，在这个时段接受良好的教育至关重要。此外，因这个时段的孩子年龄尚幼，加之考虑到国家九年义务制教育政策，所以，家长们在为子女的教育而置业时，往往更倾向于能解决“九制一贯制教育”的地产项目。近日，楼市传媒与搜房的联合调查结果同样印证了这一点。接受调查的网民有61.11％的人最关注孩子的小学教育，另有27.78％的人较关注初中教育。(详见调查8)
而目前市场的上的教育地产，并非所有引进学校都定位于“九年一贯制”，有的只有小学，而有的则只有初中。即便如此，也并不能保证所有业主的子女都能入学。
记者在调查中还发现，开发商引进的名校，大多对业主子女具有优先入学政策。第一，开发商与名校签约，让业主的孩子优先入学。比如东恒-盛世季，其引进的21世纪双语幼儿园，业主子女可享受优先入园及专项优惠政策，引进的日坛小学，业主子女亦可优先入学，异地户口免除捐资助学费。唐宁ONE业主的直系亲属三代以内孩子只要是中国国籍，不限户口，能通过二小的入学测试即可全部入学。位于朝阳区科荟西路美伦堡的业主的孩子也可以直接进入北师大京师园小学上学。
第二，买房就能入学，小升初可免试。引入中小学的楼盘对于本小区业主的孩子入学大都非常宽松，基本上买房就能上学，而对于开发商建造在小区里的中学来说，业主的孩子无须参加这些学校的小升初考试，便可直接入学。
尽管如此，仍然不排除因各种因素，导致业主子女无法顺利就读名校。因此，专家提醒，由于目前在售的教育地产多以大户型为主，总价不菲，所以置业升级、 孩子入学两种需求都具备的家长购买才比较适合，如果单纯为了孩子上学，教育成本投入未免太高，不如直接缴纳赞助费或者择校费。但从投资的角度来讲，则比较合适。
入学条件不容忽视
采访中记者了解到，能否就读名校与教育地产本身的形式也有一定关系。教育地产有两种：一种是周边本来就有很多学校；另一种是开发商引进的名校。就前者而言，需具备北京市的相关条件。据记者了解，目前，在北京上小学、初中基本上都是划片入学，并且对于很多顶级的重点小学来说，不仅要划片，还规定必须要在划片范围内落户三年以上，并且全家人的户口都得在一起。就后一种方式而言，各学校情况不一。
针对目前教育地产的现状，专家提示购房人置业教育地产应审慎。除加强了解相关政策外，购房时，还应重点关注学校对入学条件的规定，如入学是否交赞助费或其他费用?是否受户口的限制?是否需要交纳赞助费?是否规定，必须是业主的直系亲属才能入学?是否受物业性质的限制?比如购买商铺及其他物业类型的业主，其子女能否就学?是否对学习成绩有严格限制?等等。
比如单是对户籍的规定，以及收取赞助费一项，各学校都有不同的规定。据远洋·万和城有关负责人介绍，该项目引进的芳草地国际学校规定，户籍在朝阳区的业主，其子女才可以入学。对于外地户籍的业主，需按照教委规定，交纳择校费。而亿城西山华府引进的人大附中，针对外地户口业主，同样收取择校费。华侨城引进的黄冈中学同样对外地户籍业主收取择校费，但是相对于非业主而言有一定优惠。
再如对购买物业类别以及与业主关系的限制。据记者调查发现，远洋·万和城、亿城西山华府等很多在售的教育地产存在一定的共性，即规定必须是业主的子女才可以入学。另外，对购买物业的限制，规定必须购买的是住宅，其子女才享受优先入学。
面对于像史家胡同、景山学校这样的学校，入学条件更为苛刻。“因为孩子马上要到入学年龄了，所以，前几天我去某临近史家胡同小学和景山小学的楼盘去咨询，结果，被其售楼人员泼了一盆冷水。对方说，该两所学校，就读的都是高干子弟。因此，即便符合户籍规定，孩子学习成绩优异，并能交得起相当额度的赞助费，也未必能就读该校。”到某楼盘咨询的陈女士如果回顾。
分校师资力量需考量
除关注入学条件外，学校的师资力量亦不容忽视。虽然名校的教学质量与众不同，但因为，楼盘所引进的都是分校，所以，在师资的配备上，是否与主校一致，尚需了解清楚。而这一点同样是眼下购房人在购买教育地产时所存在的顾虑。(详见调查9)
除此之外，在购买教育地产时，还需掌握楼盘学校的进度，是正在洽谈，还是已经确定引进了引进的时间?是否开始建设，何时交工?何时开学?此外，对学校的规模也应有所考量，比如开设几个年级，各年级有多少个班等。
就目前市场上在售的教育地产而言，情况各异。远洋·万和城引进的芳草地国际学校，将于今年7月份全面竣工，并在9月份迎接第一批小业主进校学习。共开设小学的全部6个年级，每个年级4个班。富力又一城引进的芳草地小学，万年花城引进的北京小学，亦将于今年9月份开学。
调查中记者还了解到，华侨城引进的黄冈中学，初高中共设有36个班，去年初中开学，今年高中已开始招生，亿城西山华府引进的人大附中，初中设有24个班，高中12个班，今年9月先启动初一4个班；唐宁ONE引进的中关村二小，共78个班；帝景·博悦引进的陈经纶中学，小学和初中每个年级3个班。美伦堡引进的北师大京师园小学，目前只有一到三年级。而万科中粮紫苑引进的丰台五小、华润·西堤红山引进的北京小学，均将于2010年之后才能开学。
如果在购房时对这些信息不够了解，那么，入住之后或将陷于被动，比如因为学校前期开设的班级较少，孩子无法就读；或入住多年学校仍然没有建成等。
除此之外，还应关注所引进学校在同类学校中的排名；学校的教学理念；是否重视素质教育；学样的性质是公立、私立还是国际学校；周边的学习氛围；所购房屋与学校之间的距离，等等。
远洋·万和城联姻名校
打造第三代城市豪宅
尽享新北京区域资源首选因素仍是地段
豪宅和高档住宅从20世纪90年代初起，就一直是房地产市场的焦点。在第一代及第二代豪宅发展阶段，开发商往往为了迎合豪宅买家的心理，标新立异、讲究豪华和排场，追求表面的高贵和气派；而买家的购买行为则是感性大于理性，投机多于投资，追求虚荣多过讲究实际。随着市场的不断发展，不管是开发商的经营理念还是买家心态，都在逐渐趋于成熟，业主的购买决策和购买行为更为趋于理性。在形成购买决策时，购房者十分注重楼盘的区域位置、规划设计、建设施工、环境质量以及全方位的综合居住素质，其中，地段因素仍是购房者首要考虑因素。
分析今年热销的几个城市豪宅，无论是位于中关村核心区的龙湖唐宁ONE，还是学府核心区的亿城西山华府，亦或是亚奥核心区的远洋·万和城，它们占据的均是新北京最核心的城市地段。这些新城市核心区的形成，是新北京城市功能多元、城市面貌多元化的典型性代表。记者在远洋·万和城销售中心了解，到此购房的人士大多数就是因为看重了“北四环”的地理位置。
位于亚奥居住板块核心区的远洋·万和城，南侧紧邻北四环，北边为亚奥核心区，西侧距“鸟巢”、“水立方”约2000米，东邻望京，是亚奥、望京、国展等主要板块融合后的中心点。据远洋·万和城销售负责人介绍，该项目的客户当中，有相当部分是因为北四环和项目结缘。就道路交通而言，以北四环东路为主，可顺畅抵达机场高速、京承高速、丽都商圈、CBD、中关村等区域。此外，项目周边还有地铁5号线、10号线、13号线、15号线及30余条公共交通线路。据实地探沿，从远洋·万和城驾车20分钟内可到达中关村、国贸中心和首都机场。
不可复制的区域资源还带来了北四环不可复制的景观资源。“这个社区紧临规划中的32万平方米的北四环绿化带，北面是占地680公顷奥林匹克森林公园，其面积相当于颐和园和圆明园的总和，南边是1.7万平方米的元大部湿地公园。不仅如此，北湖9号、鸿华、北辰三大高尔夫球场的环绕，既可以随时满足业主的休闲健身需要，还成为社区园林视线的景观外延。“我不仅要居住在高档楼盘里，还需要拥有相匹配的生活方式和内涵品质，因此，这些城市资源是万和城社区最大的附加价值”，业主李先生表示。
作为2008年奥运会政府规划建设的主要惠及地，北四环亚奥核心板块的道路建设、绿化建设，场馆建设、休闲建设及生活配套建设更加完善和成熟，但是区域住宅项目却几近开发完毕，在售 楼盘却屈指可数，仅有远洋·万和城、龙湖唐宁ONE以及即将于近期开盘销售的太阳公元可供选择。与其他项目相比，远洋·万和城所处位置更为优越。
尽享新北京配套资源
教育为楼盘锦上添花
所谓豪宅一个最大的支撑点应该是社区软性资源层面，尤其是人文气质层面。本土精英阶层向知识型的转变，使他们更为注重生活的软性指标。根据对市场上在售豪宅的市调分析，我们发现，随着城市开发的进程，目前北京城市公寓大都体量较小，且受地价、建筑、园林等成本过高的影响，社区容积率较高，内部配套不够完善。但社区配套却恰恰是高档客群购买楼盘的重要条件，尤其是园林的打造、教育资源的引入、休闲购物场所的设计因素，更是直接左右着购房者的选择。
许多接受采访的业主表示，购买高档楼盘不像第一套住宅那样，考虑价格、地段、交通即可，高档社区需要同时满足他们对生活各个方面的高品质需求。比如：子女的教育问题，需要高品质的师资和学校氛围；夫妻的休闲购物问题，需要高端的品牌购物中心及娱乐健身中心，老人的健康问题，需要好的园林环境和文化活动场所。这些条件与业主们的生活品质都直接相关，缺一不可，远洋·万和城的持续热销就说明了这一点。
北京独特的建筑文化和居住文化，更因为多年的文化积淀、教育配套等方面堪称首屈一指，这些都是其他城市所无法在短期内超越的独特地方，尤其是教育资源更使豪宅有了坚实的支撑。远洋·万和城、龙湖唐宁ONE、亿城西山华府、华润西堤红山等热销豪宅无不把优质教育资源的引入放在了优先考虑的位置，在这一点上，远洋地产一直走在各大品牌房企的前列。从远洋天地的芳草地小学分校，到远洋山水的景山学校分校、再到天津远洋城的名校引入……这一切为远洋地产积累了丰富的“教育”经验。在远洋·万和城内，远洋地产毅然引入北京唯一、全国规模最大的公立涉外学校，中国唯一被世界承认的国际小学——芳草地国际学校。
据记者了解，在配套小学的建设上，远洋地产投资4000万元，建设12284平方米的芳草地国际学校万和城分校校舍，其中包括200米跑道标准操场，各种专业教室、多功能厅、图书馆和健身设施。分校开设小学的6个年级，每个年级4个班。据悉，芳草地国际学校万和城小学将于今年7月份将全面竣工，并在9月份迎接第一批小业主进校学习。届时，社区中的业主可以享受到近距离、全方位的高端教育配套的顺畅、便捷与安全。在缩短就学距离的同时，一流学校的教学水平也将为其子女前途构成一种无形的保障。远洋·万和城不但自身教育配套出色，周边教育瓷源亦优于其他诸多高端楼盘，共计有70余所全国乃至世界知名的高等学府，百余家国家级科研机构聚集于项目周边。令远洋·万和城的子女，从小便能接受较好的人文环境熏陶。
远洋·万和城的教育资源整合行动，对北四环核心国际高端居住区的建设将起到关键性的推动作用，不仅全面提升了整体区域价值，更加速了这一区域的国际化人文进程。此次远洋·万和城与芳草地国际学校的合作可以说是强强连手，为北四环高端国际居住核心的一体化国际教育链条提供重要支撑。
尽享新北京居住资源
产品升级撬动棱市升温
一个楼盘的热销，尤其是城市豪宅项目的持续热销，不是取决干项目某一方面的优势，而是取决于综合素质，只有综合优势较强的楼盘，才可能赢得市场。刚刚购买远洋万和城的于先生对记者说：“从去年年初开始，就一直想购买一套地段、交通、产品、配套都比较好的房子，前前后后也看了很多项目，最后才决定选择这里。”通过对一些购房者的走访，记者发现，地段是否处于城市核心、交通是否快速便捷、产品设计建造是否考究、园林景观打造是否精心、社区配套是否完善以及开发商品牌实力都是高档楼盘客户群考量项目的因素。
业主的理性选择使得第三代豪宅代表项目在市场中脱颖而出。远洋·万和城项目负责人介绍说，项目致力于打造北京最具有居住品质的城市豪宅，就是要在精细的产品雕琢之外，把涉及到业主生活的方方面面都精心设计、建造。为了实现这一目标，远洋·万和城项目整体44万平方米的建面中，只有17万平方米用于住宅，其余面积均用于园林及配套建设。尤其是将世界领先的“城市平台”理念引入项目整体规划，不惜重金将项目住宅所属地块整体抬高2米，不仅有效阻隔城市噪音，还使业主行车可直接平行进车库，实现真正人车分流，大大提高业主生活私密性。在2米以上进行台地园林设计中，22个自然生态的新古典主义景观花园，将景点雕塑、叠水融入业主每一处视线中。而社区内品牌购物中心、酒店公寓、五A级写字楼、文化娱乐中心、芳草地国际学校、国际双语幼儿园等配套则使项目成为多位一体的国际居住综合体。
据了解，远洋·万和城B区高档公寓现已售罄并将于今年10月将精装交房。A区为8栋城市豪宅产品，包括6栋一层两户的平层别墅，两栋板式高档公寓，主力产品为3梯2户，三面采光，180～260平方米的精装4居、5居。5月16日推出的A2号楼“拉维莱特”座开盘即售罄，6月还将加推A区新楼座。与B区相比，A区在建筑设计上更为考究，园林景观的欧式风格更为纯粹，层次更为丰富，精装标准及精装风格也进一步做了升级和优化。远洋地产决心按城市豪宅示范区的标准进行产品打造。
华侨城“九年一贯制”
变“完中”引业主不满
时下，在教育地产日益升温的背景下，不和谐的声音随之出现。被很多购房人捧为“香饽饽”的教育地产，如今对华侨城70多位业主而言，简直就是一场噩梦。不仅购房时承诺的学校完工时间没有兑现，当时宣称的“九年一贯制学校”亦变成如今的“完中”。上小学难，成为萦绕在华侨城业主心头挥之不去的痛。而华侨城业主的遭遇，无疑给时下有意购买教育地产的置业者，敲了一个警钟。
“教育”承诺无法兑现
近日，华侨城在某网站的业主论坛异常火热，其中热贴即由华侨城业主维权筹备小组发出的“维权倡议”，标题赫然醒目：“起诉华侨城，要求恢复九年制学校”。
波哥(网名)正是该贴的起草人之一。作为华侨城业主维权筹备小组的主要成员，他见证了“九年一贯制”变“完中”的全过程。
2005年，华侨城在推一期时，听说其会引进名校，于是，波哥慕名而来。据其回顾，当时华侨城售楼人员介绍说，开发商正在和北京师范大学附属小学、人大附中洽谈，但至于最终会引进的学校，当时还没有确定。但可以肯定的是，社区将引进“九年一贯制”学校。关于这一点，除当时规委的批文可以证明外，开发商在宣传册上亦有描述。
当时波哥心想，既然都有政府批文，那开发商承诺的学校，一定靠谱。忐忑的心终于放了下来，于是，他决定在华侨城买房， 并成为了该小区的第一批业主。然而一年多之后，令他意想不到的事情发生了。
“我买房时，开发商承诺学校于2007年12月31日竣工，并且合同中有相关约定。然而，直至2008年四五月份学校才竣工，并将产权移交给朝阳区教委。当时很多小学开始招生，而我们业主的孩子也有面临上小学的情况，于是我们便去打听引进学校的进度，才得知最终引进的是黄冈中学。”波哥说。
这样一来，曾经承诺的“九年一贯制”学校便变成了如今的“完中” (初中+高中)，让很多业主无所适从。
“开发商如能履约，意味着我们业主子女能在小区内就读小学和初中，有较好的教育品质，不用为小升初费尽心思。”网友“木公羽”在贴子中这样写道。
在华侨城很多业主看来，引进黄冈中学尽管跟当时销售人员口头表述的不一致，但其本身没有问题，而问题在于，不应该让高中代替了原来承诺的小学。
学校“变脸”谁之过
自2008年四五月份，华侨城有业主发现学校与当时宣传的不符之后，便开始了维权。多次与开发商交涉，并到朝阳区教委咨询。然而，双方的态度令他们倍感意外。
“开发商表示责任不在他们，并一再强调，他们是严格按照规委的批文引进的学校。而朝阳区教委则不否认华侨城没有小学的事实，至于问题到底出在哪儿，我们目前尚不得而知。”波哥说。
据北京市融道律师事务所王东林律师介绍：“按照相关规定，政府审批过的规划，开发商是没有权力修改的。如果确实需要更改，那么，必须经相关权力人的同意。也就是说，如果开发商想更改规划，将‘九年一贯制’变成‘完中’，就必须得经过大多数业主的同意。”
但记者采访的多位华侨城业主均表示，开发商、教委从未就学校事宜，向业主征求过意见。甚至有不少业主猜测，当时规委审批过的规划可能根本就没有更改，那么，问题只能出在开发商和朝阳区教委之间。至于谁的可能性最大，从目前双方的态度来看，尚不好做出判断。
近日，记者就华侨城业主反映的情况，与北京华侨城营销总监宋翔华进行核实。“学校这事的责任确实不在我们开发商。但是作为一个品牌地产商，我们也在积极想办法，帮助业主解决子女的就学问题。”宋翔华说。
经记者多方打听之后得知，华侨城学校规划变更之事或另有隐情。但对于华侨城的业主而言，“九年一贯制”变“六年完中”委实带来一些不变。于是，不少华侨城业主扛起法律武器，开始维护自己的权益。据悉，目前正处于调查、取证阶段，当然也不排除诉讼、调解的可能性。
华侨城业主论坛的“维权倡议”贴中写道：学校变更实践属民事纠纷，按照法律规定，一般民事纠纷的诉讼时效为二年。如果以2007年12月31日合同中明确的学校竣工日期为违约时间，那么，截至2009年12月31日业主还不提起诉讼，将错过诉讼的时效性，从而失去主张权益的机会。因此，目前已经有相当部分华侨城业主加入到维权大军之中。据悉，截至5月29日，报名维权的业主已达70户。
买了房，仍然无法上学
针对华侨城业主子女上小学难的问题，今年5月，朝阳区教委决定，把华侨城划片至田华小学。但在华侨城不少业主看来，该学校无论是教学质量，还是与小区的距离，都很难尽如人意。于是，在维权过程中，明确提出了自己的要求。
“经济赔偿不是我们的目标。我们的目标是：履行承诺恢复九年制学校。至少要保证华侨城业主子女自由选择附近小学、并保证业主子女无条件上黄冈中学的初中。这些目标的实现都需要具有法律效力的书面承诺。在某些隋况下，不排除以其他形式补偿损失、庭外和解的可能。”华侨城业主维权筹备小组的维权倡议贴中这样写道：
“教委给我们划片到田华小学，对此，我们不是很满意。因为，抛开教学质量不说，田华小学的位置距离小区要远一些，孩子上学不是很方便。而距离小区近的有垡头一小、垡头二小，我们更希望，能被划片在该两所学校。”华侨城一业主直言不讳。
而业主“赖赖猫”同样认为：“黄冈中学本身很不错，但不应以高中取代了承诺的小学，毕竟有很多业主是冲着这里有‘九年一贯制’的学校而买的房。再者，黄冈中学占用的华侨城规划用地，因为，理应对小区业主有明确优惠措施。”
据华侨城业主黄女士介绍，经开发商与教委协商，户籍在华侨城的业主子女，不论在何所小学就读，今年都可参加黄冈中学初中电脑排位。至于明年是何种政策，目前还不得而知。
“去年黄冈中学初中开始招生，今年已获得高中招生资格。但是到目前为止，我们没有接到任何保证业主子女可以无条件上黄冈中学初中的承诺。尽管今年可参加电脑排位，但能否顺利就读，还不好预期。因为随着黄冈中学办学质量的提升，报名生源有增加的趋势，想入学变得越来越困难。”一位业主感叹道。
2009年5月，楼市传媒市场研究部联合搜房网推出“北京教育地产调查”，结果显示，北京94％的购房人置业时考虑在名校附近，92％的升级置业者表示，会因为子女就学问题而重新购房。在教育因素被购房人日益重视的前提下，一些主打“教育牌”的楼盘纷纷出现热销。据不完全统计，年初以来，包括东恒·盛世季、龙湖·唐宁ONE、华润·西堤红山、远洋·万和城等20余个楼盘借力教育，领跑楼市回暖。然而，教育这根魔棒能否真正点亮孩子的未来?临近名校是否就意味着能读名校?诸多教育地产中，哪些名副其实，哪些是滥竿充数?本刊记者实地走访、调查之后，将为您揭开教育地产之真相。
京城94％购房人倾向邻校而居
教育地产热销引领楼市反弹
“随着社会的发展，人才的竞争越来越激烈，所以，为了孩子的将来，身为父母的我们，只能想尽一切办法，让孩子从小尽可能接受好的教育。为此，我们已经搬了好几次家。”已经在亿城西山华府购房的李女士如是说。
而事实上，大凡天下父母都跟李女士一样，深怀“孟母情结”。而正是这种情结，催热了教育地产。年初以来，尽管整体市场回暖不甚明朗，但只要与教育沾边的楼盘纷纷迎来热销。比如远洋·万和城、东恒·盛世季、龙湖·唐宁ONE、华润·西堤红山等，无一例外，均跟教育有关。
“孟母”情结催热教育地产
经历了市场的起起落落，如今的购房人已日趋理性。特别是去年以来，楼市已经由原来的卖方市场转变为买方市场，开发商单凭一个概念就能令购房人倾囊而出的时代早已不复存在。换言之，一个楼盘只能真正迎合房人的需求，才可能打动市场、赢得市场。而如今热销的教育地产，正是迎合了家长“望子成龙”的情结。
“孟母三迁”的故事众人皆知。可见，身为父母的每一位人，都拥有一种“孟母情结”。因此，与其说是教育资源助推楼市升温，但不如说是“孟母”催热了教育地产。据楼市传媒市场研究部和搜房网联动进行的网络调查表明，京城购房人当中，94％的置业者购房时会考虑在名校附近。而在升级置业者当中，92％的人士表示，未来会因为子女就学问题而重新置业。(详见调查1～2)
“我一直在CBD工作，家住双井附近。孩子明年就该上幼儿园了，虽然小区里有幼儿园，附近也有小学，但总觉得教育条件不太理想。在网上看到东恒·盛世季即将推出新房源，并且引进了21世纪双语幼儿园和日坛小学，如果能成为该社区的业主，那么，孩子的小学、幼儿园都不用发愁了。”正在关注东恒-盛世季即将新推B5楼王的孙先生告诉记者。
不久前，在亿城西山华府购得房屋的王女士的想法与孙的观点不谋而合。“我原来住天通苑，由于周边的教育环境一直不甚理想，而我女儿又接近入学年龄，所以，和家人商量后，决定在引进名校的楼盘再买一处房。可以说，此次购房的主要动力就是为了孩子上学，当然，也不排除投资的因素。因为，我坚信拥有教育资源的房子。保值、增值性必定优于其他项目。”王女士说。
现实中，像孙先生和王女士一样的父母大有人在。据楼市传媒、搜房网联合调查显示，有62.96％的购房人认为目前社区周边教育资源比较欠缺，另有77.78％的购房人表示，购买教育地产，主要是为了孩子的长期教育考虑。但是，亦不排除有投资意向，接受调查的网友当中，认为教育地产稀缺，未来肯定会升值的占44％。(详见调查3～5)
20楼盘联姻名校引领楼市反弹
在此轮反弹行情中，“教育地产”比何任何宣传语都抢眼。年初以来，市场上不少打“教育牌”的楼盘，如远洋·万和城、亿城西山华府、龙湖·唐宁ONE、华润·西堤红山等项目纷纷迎来热销。其中，远洋·万和城的表现尤为突出，创造了3个月热销近12亿元的豪宅销售奇迹。近日，本刊记者从远洋·万和城了解到，该项目在“红色五月”畅销4.6亿元，端午节期间，更是有200多组客户登门造访。而此前的三四月份，合计销售额也高达7亿元。持续热销令远洋·万和城，当仁不让地成为北四环沿线最受高端置业者认可的城市豪宅。
无独有偶，位于四环沿线及周边的亿城西山华府，销售亦毫不逊色。据其销售人员介绍，截至目前，该项目还剩不到100套房源。据悉，其客户当中有80％是为子女求学而在此买房。
而在此前一季度，在京城售价20000元／平方米以上的楼盘销售中，联手名校的龙湖·唐宁ONE、远洋·万和城销量排名位居前二。据北京房地产交易管理网的统计数据显示，位于海淀区保福寺桥的龙湖·唐宁ONE，一季度以277套的成交量获得销冠。而位于北四环望和桥的远洋·万和城，以7套之差位居榜眼。而在销售金额排名中，以6.8亿元位居榜首的北京星河湾，虽然教育非其主要卖点，但该项目引进的德福双语幼儿园，以及朝阳区教委重点扶持的公立学校星河实验小学，同样令其受益匪浅。
借力教育热销的楼盘还包括位于宣武区广安门外的华润·西堤红山和位于朝青的珺峰。前者提出“持续教育”理念，项目成功引入北京市名校“北京小学”，“幼儿园一小学一中学(北京第十四中学)”一体化的全程教育模式，吸引了不少购房人在此安营扎寨。2009年4月1日、2日，西堤红山二期开盘，两天之内，共成交近600套精装公寓，实现销售金额达到10个亿。
而不久前，珺峰收官之作6号楼开盘亦迎来了热销，开盘不久，销售额便达3亿元。珺峰销售总监郑德强认为，促使该项目热销的主要原因之一，即教育带动。据悉，珺峰社区内的一所9年制36班义务教育中学已经全部竣工，开学时间尚未确定。(1～5月，京城教育地产销量排名详见表1、各环线教育地产成交量对比见图1～3)
伴随着教育地产的火爆销售，越来越多的楼盘加入到“教育军团”当中，东恒-盛世季便是其中之一。近日，记者从方恒置业获悉，该公司旗下楼盘东恒·盛世季携手北京名校二十一世纪双语幼儿园，以及传统重点名校日坛小学，启动“1+1”无忧教育保障计划，以蒙台梭利启蒙教育体系与多元文化一级教学模式，量身打造1～12岁儿童优质教育平台。据悉，其幼儿园于今年5月份正式开园，小学将于9月份开学。(北京在售教育地产名单详见表2)
“教育，虽然不是一个新的话题，但却是一个永恒的主题。因为，随着社会的发展，人才竞争的加剧，特别是金融危机后，就业形势的日益严峻，家长对子女的教育更加重视。在此背景下，作为一个有责任的开发商，不仅要提供好的产品，还想提供好的教育。短期来看，开发商为引进名校， 会投入相当精力、财力，但长远而言，教育资源必然会令整个社区的保值、增值性大大提升。由此实现社会效益、经济效益的双丰收。”东恒·盛世季有关负责人接受记者采访时表示。据悉，东恒·盛世季观景楼－B5楼，即将推出。均价约16000元／平方米，开盘购买有折扣。
除上述楼盘外，教育资源催热项目销售的案例还有很多。在此不一一例举。但从如今教育地产热销的事实，足以印证教育地产已不再是过去开发商口中的概念、时尚、口号，而是提供给业主实实在在的配套。
售价稳升带动区域升沮
纵观目前教育地产项目，今年1～5月份的售价，大部分呈现稳中有升的态势。比如位于北四环的远洋·万和城，其成交均价在今年1～2月份的时候，为21000元多／平方米，从3月份开始步入上升通道，当月成交均价为22310元／平方米。4-5两月分别为23395元／平方米、24658元／平方米。与此同时，亿城西山华府、帝景博悦、万科中粮紫苑等，售价均稳步上升。(详见图4)
西二环周边，较受市场追捧的教育地产项目，即华润西堤红山和中信城。前者在2月份时，成交均价为15027元／平方米，3月份随即涨了500元，至15523／平方米。随后的4月份，环比增长逾1000元，为16773元／平方米。5月份17503元／平方米，环比增长800元。中信城经历了前几年月的平稳增长之后，5月份成交价略有回落。同样位于二环沿线的凯德华玺，5月份成交价更是回落明显。(详见图5)
三环沿线值得一提的教育地产即万年花城，据本刊市场研究部监测数据显示，该项目4月份成交均价5五月份小幅上涨，至12669元／平方米。对相比之下，位于东五环外五方桥的富力又一城价位优势明显，5月份成交均价为10695元／平方米。此前的3、4月，分别为9544元／平方米、9951元／平方米。(详见图6)
事实上，除引进名校的教育地产本身市值坚挺外，临近名校的楼盘亦表现出了较强的保值增值性。去年下半年金融危机爆发以后，楼市一度跌声四起，而唯独名校周边的房子，表现出较强的抗跌性。这一点不仅限于北京、中国，就连次贷危机的发源地美国，同样如是。
去年以来美国房地产市场的一片萧条，然而，一直以垒美房价最高著称的旧金山湾区却是另一种景象。因拥有世界著名的两大名校斯坦福大学、加州大学伯克利分校，房价走势并未受到大环境影响。
据美国房地产信息网站Data Quick统计显示，拥有明星高中的小城奥伯尼，与加州大学伯克利分校相邻，金融危机之后房价涨幅达19.14％。而斯坦福大学所在城市帕洛阿拥有两所优秀高中，房价涨福达12.8％。
教育资源立挺周边二手房售价、租金
虽然很多父母不遗余力地在名校旁置业，但教育地产不菲的售价，还是让不少父母望尘莫及。于是，退而求其次，纷纷将目光转向名校周边的二手房，或购买或租用。据楼市传媒、搜房网联合调查显示，在购买“教育地产”时，会考虑二手房的占81.48％。(详见调查6)
“谁都喜欢住新房，但新房售价普遍较高，让我们这些普通购房人望而却步。在我们看来，与其翘着脚尖在名校附近买套新房，倒不如选择二手房更加实惠。毕竟，孩子本身的教育也是一笔不小的开销。”不久前在西三环海淀实验小学附近购买了二手房的何先生道出了不少置业者的心声。
从楼市传媒和搜房网的调查来看，置业者因子女教育投资，对房屋总价的承受力在100～150万元之间，占33.33％，80～100万元之间的占27.78％，80万元以内的占18.52％。而150～200万元之间和200万元以上的，分别占9.26％、11.11％。(详见调查7)
从如上调查来看，目前市场上在售的教育地产项目，其售价或多或少都有些和实际需求错位。
本刊记者调查发现，在诸多教育地产项目中，小户型、低总价的房源较受欢迎，推出后很快便能一抢而空。但小户型往往仅占整个社区的很小一部分，当小户型热卖引发整个楼盘的市场关注度明显提升之时，该部分房源往往已经售罄。购房人面对后期的大户型房源，纵然有心购买，但因为总价过高，也只能望梅止渴。如此一来，教育地产及名校周边二手房热卖，就不足为奇了。
年初以来，在家长们的热捧下，名校附近二手房售价、租金持续升温。很多教育地产项目，周边二手房价已比肩，甚至超过新房的售价水平。区域内二手房的租金水平，亦接近或超过新房的月供。(详见表3)
“近名校”能否“进名校”?
如今的教育地产，只需用一个字来归结，那就是“热”：家长热衷、楼盘热销。记者在实地调查中发现，当购房人趋之若骛地与名校为邻时，却往往容易忽略一个关键问题，即靠近名校，孩子就一定能就读名校吗?
现实中，家长购买教育地产多是希望解决孩子的“九年一贯制”教育。而对此，除教委规定需根据户籍就近划片外，各名校还有很多苛刻的要求。因此，在名校旁置业，却上不了名校的事例并不鲜见。
购房入学、小升初免试
在不少家长看来，小学和初中是奠定孩子未来的基础，因此，在这个时段接受良好的教育至关重要。此外，因这个时段的孩子年龄尚幼，加之考虑到国家九年义务制教育政策，所以，家长们在为子女的教育而置业时，往往更倾向于能解决“九制一贯制教育”的地产项目。近日，楼市传媒与搜房的联合调查结果同样印证了这一点。接受调查的网民有61.11％的人最关注孩子的小学教育，另有27.78％的人较关注初中教育。(详见调查8)
而目前市场的上的教育地产，并非所有引进学校都定位于“九年一贯制”，有的只有小学，而有的则只有初中。即便如此，也并不能保证所有业主的子女都能入学。
记者在调查中还发现，开发商引进的名校，大多对业主子女具有优先入学政策。第一，开发商与名校签约，让业主的孩子优先入学。比如东恒-盛世季，其引进的21世纪双语幼儿园，业主子女可享受优先入园及专项优惠政策，引进的日坛小学，业主子女亦可优先入学，异地户口免除捐资助学费。唐宁ONE业主的直系亲属三代以内孩子只要是中国国籍，不限户口，能通过二小的入学测试即可全部入学。位于朝阳区科荟西路美伦堡的业主的孩子也可以直接进入北师大京师园小学上学。
第二，买房就能入学，小升初可免试。引入中小学的楼盘对于本小区业主的孩子入学大都非常宽松，基本上买房就能上学，而对于开发商建造在小区里的中学来说，业主的孩子无须参加这些学校的小升初考试，便可直接入学。
尽管如此，仍然不排除因各种因素，导致业主子女无法顺利就读名校。因此，专家提醒，由于目前在售的教育地产多以大户型为主，总价不菲，所以置业升级、 孩子入学两种需求都具备的家长购买才比较适合，如果单纯为了孩子上学，教育成本投入未免太高，不如直接缴纳赞助费或者择校费。但从投资的角度来讲，则比较合适。
入学条件不容忽视
采访中记者了解到，能否就读名校与教育地产本身的形式也有一定关系。教育地产有两种：一种是周边本来就有很多学校；另一种是开发商引进的名校。就前者而言，需具备北京市的相关条件。据记者了解，目前，在北京上小学、初中基本上都是划片入学，并且对于很多顶级的重点小学来说，不仅要划片，还规定必须要在划片范围内落户三年以上，并且全家人的户口都得在一起。就后一种方式而言，各学校情况不一。
针对目前教育地产的现状，专家提示购房人置业教育地产应审慎。除加强了解相关政策外，购房时，还应重点关注学校对入学条件的规定，如入学是否交赞助费或其他费用?是否受户口的限制?是否需要交纳赞助费?是否规定，必须是业主的直系亲属才能入学?是否受物业性质的限制?比如购买商铺及其他物业类型的业主，其子女能否就学?是否对学习成绩有严格限制?等等。
比如单是对户籍的规定，以及收取赞助费一项，各学校都有不同的规定。据远洋·万和城有关负责人介绍，该项目引进的芳草地国际学校规定，户籍在朝阳区的业主，其子女才可以入学。对于外地户籍的业主，需按照教委规定，交纳择校费。而亿城西山华府引进的人大附中，针对外地户口业主，同样收取择校费。华侨城引进的黄冈中学同样对外地户籍业主收取择校费，但是相对于非业主而言有一定优惠。
再如对购买物业类别以及与业主关系的限制。据记者调查发现，远洋·万和城、亿城西山华府等很多在售的教育地产存在一定的共性，即规定必须是业主的子女才可以入学。另外，对购买物业的限制，规定必须购买的是住宅，其子女才享受优先入学。
面对于像史家胡同、景山学校这样的学校，入学条件更为苛刻。“因为孩子马上要到入学年龄了，所以，前几天我去某临近史家胡同小学和景山小学的楼盘去咨询，结果，被其售楼人员泼了一盆冷水。对方说，该两所学校，就读的都是高干子弟。因此，即便符合户籍规定，孩子学习成绩优异，并能交得起相当额度的赞助费，也未必能就读该校。”到某楼盘咨询的陈女士如果回顾。
分校师资力量需考量
除关注入学条件外，学校的师资力量亦不容忽视。虽然名校的教学质量与众不同，但因为，楼盘所引进的都是分校，所以，在师资的配备上，是否与主校一致，尚需了解清楚。而这一点同样是眼下购房人在购买教育地产时所存在的顾虑。(详见调查9)
除此之外，在购买教育地产时，还需掌握楼盘学校的进度，是正在洽谈，还是已经确定引进了引进的时间?是否开始建设，何时交工?何时开学?此外，对学校的规模也应有所考量，比如开设几个年级，各年级有多少个班等。
就目前市场上在售的教育地产而言，情况各异。远洋·万和城引进的芳草地国际学校，将于今年7月份全面竣工，并在9月份迎接第一批小业主进校学习。共开设小学的全部6个年级，每个年级4个班。富力又一城引进的芳草地小学，万年花城引进的北京小学，亦将于今年9月份开学。
调查中记者还了解到，华侨城引进的黄冈中学，初高中共设有36个班，去年初中开学，今年高中已开始招生，亿城西山华府引进的人大附中，初中设有24个班，高中12个班，今年9月先启动初一4个班；唐宁ONE引进的中关村二小，共78个班；帝景·博悦引进的陈经纶中学，小学和初中每个年级3个班。美伦堡引进的北师大京师园小学，目前只有一到三年级。而万科中粮紫苑引进的丰台五小、华润·西堤红山引进的北京小学，均将于2010年之后才能开学。
如果在购房时对这些信息不够了解，那么，入住之后或将陷于被动，比如因为学校前期开设的班级较少，孩子无法就读；或入住多年学校仍然没有建成等。
除此之外，还应关注所引进学校在同类学校中的排名；学校的教学理念；是否重视素质教育；学样的性质是公立、私立还是国际学校；周边的学习氛围；所购房屋与学校之间的距离，等等。
远洋·万和城联姻名校
打造第三代城市豪宅
尽享新北京区域资源首选因素仍是地段
豪宅和高档住宅从20世纪90年代初起，就一直是房地产市场的焦点。在第一代及第二代豪宅发展阶段，开发商往往为了迎合豪宅买家的心理，标新立异、讲究豪华和排场，追求表面的高贵和气派；而买家的购买行为则是感性大于理性，投机多于投资，追求虚荣多过讲究实际。随着市场的不断发展，不管是开发商的经营理念还是买家心态，都在逐渐趋于成熟，业主的购买决策和购买行为更为趋于理性。在形成购买决策时，购房者十分注重楼盘的区域位置、规划设计、建设施工、环境质量以及全方位的综合居住素质，其中，地段因素仍是购房者首要考虑因素。
分析今年热销的几个城市豪宅，无论是位于中关村核心区的龙湖唐宁ONE，还是学府核心区的亿城西山华府，亦或是亚奥核心区的远洋·万和城，它们占据的均是新北京最核心的城市地段。这些新城市核心区的形成，是新北京城市功能多元、城市面貌多元化的典型性代表。记者在远洋·万和城销售中心了解，到此购房的人士大多数就是因为看重了“北四环”的地理位置。
位于亚奥居住板块核心区的远洋·万和城，南侧紧邻北四环，北边为亚奥核心区，西侧距“鸟巢”、“水立方”约2000米，东邻望京，是亚奥、望京、国展等主要板块融合后的中心点。据远洋·万和城销售负责人介绍，该项目的客户当中，有相当部分是因为北四环和项目结缘。就道路交通而言，以北四环东路为主，可顺畅抵达机场高速、京承高速、丽都商圈、CBD、中关村等区域。此外，项目周边还有地铁5号线、10号线、13号线、15号线及30余条公共交通线路。据实地探沿，从远洋·万和城驾车20分钟内可到达中关村、国贸中心和首都机场。
不可复制的区域资源还带来了北四环不可复制的景观资源。“这个社区紧临规划中的32万平方米的北四环绿化带，北面是占地680公顷奥林匹克森林公园，其面积相当于颐和园和圆明园的总和，南边是1.7万平方米的元大部湿地公园。不仅如此，北湖9号、鸿华、北辰三大高尔夫球场的环绕，既可以随时满足业主的休闲健身需要，还成为社区园林视线的景观外延。“我不仅要居住在高档楼盘里，还需要拥有相匹配的生活方式和内涵品质，因此，这些城市资源是万和城社区最大的附加价值”，业主李先生表示。
作为2008年奥运会政府规划建设的主要惠及地，北四环亚奥核心板块的道路建设、绿化建设，场馆建设、休闲建设及生活配套建设更加完善和成熟，但是区域住宅项目却几近开发完毕，在售 楼盘却屈指可数，仅有远洋·万和城、龙湖唐宁ONE以及即将于近期开盘销售的太阳公元可供选择。与其他项目相比，远洋·万和城所处位置更为优越。
尽享新北京配套资源
教育为楼盘锦上添花
所谓豪宅一个最大的支撑点应该是社区软性资源层面，尤其是人文气质层面。本土精英阶层向知识型的转变，使他们更为注重生活的软性指标。根据对市场上在售豪宅的市调分析，我们发现，随着城市开发的进程，目前北京城市公寓大都体量较小，且受地价、建筑、园林等成本过高的影响，社区容积率较高，内部配套不够完善。但社区配套却恰恰是高档客群购买楼盘的重要条件，尤其是园林的打造、教育资源的引入、休闲购物场所的设计因素，更是直接左右着购房者的选择。
许多接受采访的业主表示，购买高档楼盘不像第一套住宅那样，考虑价格、地段、交通即可，高档社区需要同时满足他们对生活各个方面的高品质需求。比如：子女的教育问题，需要高品质的师资和学校氛围；夫妻的休闲购物问题，需要高端的品牌购物中心及娱乐健身中心，老人的健康问题，需要好的园林环境和文化活动场所。这些条件与业主们的生活品质都直接相关，缺一不可，远洋·万和城的持续热销就说明了这一点。
北京独特的建筑文化和居住文化，更因为多年的文化积淀、教育配套等方面堪称首屈一指，这些都是其他城市所无法在短期内超越的独特地方，尤其是教育资源更使豪宅有了坚实的支撑。远洋·万和城、龙湖唐宁ONE、亿城西山华府、华润西堤红山等热销豪宅无不把优质教育资源的引入放在了优先考虑的位置，在这一点上，远洋地产一直走在各大品牌房企的前列。从远洋天地的芳草地小学分校，到远洋山水的景山学校分校、再到天津远洋城的名校引入……这一切为远洋地产积累了丰富的“教育”经验。在远洋·万和城内，远洋地产毅然引入北京唯一、全国规模最大的公立涉外学校，中国唯一被世界承认的国际小学——芳草地国际学校。
据记者了解，在配套小学的建设上，远洋地产投资4000万元，建设12284平方米的芳草地国际学校万和城分校校舍，其中包括200米跑道标准操场，各种专业教室、多功能厅、图书馆和健身设施。分校开设小学的6个年级，每个年级4个班。据悉，芳草地国际学校万和城小学将于今年7月份将全面竣工，并在9月份迎接第一批小业主进校学习。届时，社区中的业主可以享受到近距离、全方位的高端教育配套的顺畅、便捷与安全。在缩短就学距离的同时，一流学校的教学水平也将为其子女前途构成一种无形的保障。远洋·万和城不但自身教育配套出色，周边教育瓷源亦优于其他诸多高端楼盘，共计有70余所全国乃至世界知名的高等学府，百余家国家级科研机构聚集于项目周边。令远洋·万和城的子女，从小便能接受较好的人文环境熏陶。
远洋·万和城的教育资源整合行动，对北四环核心国际高端居住区的建设将起到关键性的推动作用，不仅全面提升了整体区域价值，更加速了这一区域的国际化人文进程。此次远洋·万和城与芳草地国际学校的合作可以说是强强连手，为北四环高端国际居住核心的一体化国际教育链条提供重要支撑。
尽享新北京居住资源
产品升级撬动棱市升温
一个楼盘的热销，尤其是城市豪宅项目的持续热销，不是取决干项目某一方面的优势，而是取决于综合素质，只有综合优势较强的楼盘，才可能赢得市场。刚刚购买远洋万和城的于先生对记者说：“从去年年初开始，就一直想购买一套地段、交通、产品、配套都比较好的房子，前前后后也看了很多项目，最后才决定选择这里。”通过对一些购房者的走访，记者发现，地段是否处于城市核心、交通是否快速便捷、产品设计建造是否考究、园林景观打造是否精心、社区配套是否完善以及开发商品牌实力都是高档楼盘客户群考量项目的因素。
业主的理性选择使得第三代豪宅代表项目在市场中脱颖而出。远洋·万和城项目负责人介绍说，项目致力于打造北京最具有居住品质的城市豪宅，就是要在精细的产品雕琢之外，把涉及到业主生活的方方面面都精心设计、建造。为了实现这一目标，远洋·万和城项目整体44万平方米的建面中，只有17万平方米用于住宅，其余面积均用于园林及配套建设。尤其是将世界领先的“城市平台”理念引入项目整体规划，不惜重金将项目住宅所属地块整体抬高2米，不仅有效阻隔城市噪音，还使业主行车可直接平行进车库，实现真正人车分流，大大提高业主生活私密性。在2米以上进行台地园林设计中，22个自然生态的新古典主义景观花园，将景点雕塑、叠水融入业主每一处视线中。而社区内品牌购物中心、酒店公寓、五A级写字楼、文化娱乐中心、芳草地国际学校、国际双语幼儿园等配套则使项目成为多位一体的国际居住综合体。
据了解，远洋·万和城B区高档公寓现已售罄并将于今年10月将精装交房。A区为8栋城市豪宅产品，包括6栋一层两户的平层别墅，两栋板式高档公寓，主力产品为3梯2户，三面采光，180～260平方米的精装4居、5居。5月16日推出的A2号楼“拉维莱特”座开盘即售罄，6月还将加推A区新楼座。与B区相比，A区在建筑设计上更为考究，园林景观的欧式风格更为纯粹，层次更为丰富，精装标准及精装风格也进一步做了升级和优化。远洋地产决心按城市豪宅示范区的标准进行产品打造。
华侨城“九年一贯制”
变“完中”引业主不满
时下，在教育地产日益升温的背景下，不和谐的声音随之出现。被很多购房人捧为“香饽饽”的教育地产，如今对华侨城70多位业主而言，简直就是一场噩梦。不仅购房时承诺的学校完工时间没有兑现，当时宣称的“九年一贯制学校”亦变成如今的“完中”。上小学难，成为萦绕在华侨城业主心头挥之不去的痛。而华侨城业主的遭遇，无疑给时下有意购买教育地产的置业者，敲了一个警钟。
“教育”承诺无法兑现
近日，华侨城在某网站的业主论坛异常火热，其中热贴即由华侨城业主维权筹备小组发出的“维权倡议”，标题赫然醒目：“起诉华侨城，要求恢复九年制学校”。
波哥(网名)正是该贴的起草人之一。作为华侨城业主维权筹备小组的主要成员，他见证了“九年一贯制”变“完中”的全过程。
2005年，华侨城在推一期时，听说其会引进名校，于是，波哥慕名而来。据其回顾，当时华侨城售楼人员介绍说，开发商正在和北京师范大学附属小学、人大附中洽谈，但至于最终会引进的学校，当时还没有确定。但可以肯定的是，社区将引进“九年一贯制”学校。关于这一点，除当时规委的批文可以证明外，开发商在宣传册上亦有描述。
当时波哥心想，既然都有政府批文，那开发商承诺的学校，一定靠谱。忐忑的心终于放了下来，于是，他决定在华侨城买房， 并成为了该小区的第一批业主。然而一年多之后，令他意想不到的事情发生了。
“我买房时，开发商承诺学校于2007年12月31日竣工，并且合同中有相关约定。然而，直至2008年四五月份学校才竣工，并将产权移交给朝阳区教委。当时很多小学开始招生，而我们业主的孩子也有面临上小学的情况，于是我们便去打听引进学校的进度，才得知最终引进的是黄冈中学。”波哥说。
这样一来，曾经承诺的“九年一贯制”学校便变成了如今的“完中” (初中+高中)，让很多业主无所适从。
“开发商如能履约，意味着我们业主子女能在小区内就读小学和初中，有较好的教育品质，不用为小升初费尽心思。”网友“木公羽”在贴子中这样写道。
在华侨城很多业主看来，引进黄冈中学尽管跟当时销售人员口头表述的不一致，但其本身没有问题，而问题在于，不应该让高中代替了原来承诺的小学。
学校“变脸”谁之过
自2008年四五月份，华侨城有业主发现学校与当时宣传的不符之后，便开始了维权。多次与开发商交涉，并到朝阳区教委咨询。然而，双方的态度令他们倍感意外。
“开发商表示责任不在他们，并一再强调，他们是严格按照规委的批文引进的学校。而朝阳区教委则不否认华侨城没有小学的事实，至于问题到底出在哪儿，我们目前尚不得而知。”波哥说。
据北京市融道律师事务所王东林律师介绍：“按照相关规定，政府审批过的规划，开发商是没有权力修改的。如果确实需要更改，那么，必须经相关权力人的同意。也就是说，如果开发商想更改规划，将‘九年一贯制’变成‘完中’，就必须得经过大多数业主的同意。”
但记者采访的多位华侨城业主均表示，开发商、教委从未就学校事宜，向业主征求过意见。甚至有不少业主猜测，当时规委审批过的规划可能根本就没有更改，那么，问题只能出在开发商和朝阳区教委之间。至于谁的可能性最大，从目前双方的态度来看，尚不好做出判断。
近日，记者就华侨城业主反映的情况，与北京华侨城营销总监宋翔华进行核实。“学校这事的责任确实不在我们开发商。但是作为一个品牌地产商，我们也在积极想办法，帮助业主解决子女的就学问题。”宋翔华说。
经记者多方打听之后得知，华侨城学校规划变更之事或另有隐情。但对于华侨城的业主而言，“九年一贯制”变“六年完中”委实带来一些不变。于是，不少华侨城业主扛起法律武器，开始维护自己的权益。据悉，目前正处于调查、取证阶段，当然也不排除诉讼、调解的可能性。
华侨城业主论坛的“维权倡议”贴中写道：学校变更实践属民事纠纷，按照法律规定，一般民事纠纷的诉讼时效为二年。如果以2007年12月31日合同中明确的学校竣工日期为违约时间，那么，截至2009年12月31日业主还不提起诉讼，将错过诉讼的时效性，从而失去主张权益的机会。因此，目前已经有相当部分华侨城业主加入到维权大军之中。据悉，截至5月29日，报名维权的业主已达70户。
买了房，仍然无法上学
针对华侨城业主子女上小学难的问题，今年5月，朝阳区教委决定，把华侨城划片至田华小学。但在华侨城不少业主看来，该学校无论是教学质量，还是与小区的距离，都很难尽如人意。于是，在维权过程中，明确提出了自己的要求。
“经济赔偿不是我们的目标。我们的目标是：履行承诺恢复九年制学校。至少要保证华侨城业主子女自由选择附近小学、并保证业主子女无条件上黄冈中学的初中。这些目标的实现都需要具有法律效力的书面承诺。在某些隋况下，不排除以其他形式补偿损失、庭外和解的可能。”华侨城业主维权筹备小组的维权倡议贴中这样写道：
“教委给我们划片到田华小学，对此，我们不是很满意。因为，抛开教学质量不说，田华小学的位置距离小区要远一些，孩子上学不是很方便。而距离小区近的有垡头一小、垡头二小，我们更希望，能被划片在该两所学校。”华侨城一业主直言不讳。
而业主“赖赖猫”同样认为：“黄冈中学本身很不错，但不应以高中取代了承诺的小学，毕竟有很多业主是冲着这里有‘九年一贯制’的学校而买的房。再者，黄冈中学占用的华侨城规划用地，因为，理应对小区业主有明确优惠措施。”
据华侨城业主黄女士介绍，经开发商与教委协商，户籍在华侨城的业主子女，不论在何所小学就读，今年都可参加黄冈中学初中电脑排位。至于明年是何种政策，目前还不得而知。
“去年黄冈中学初中开始招生，今年已获得高中招生资格。但是到目前为止，我们没有接到任何保证业主子女可以无条件上黄冈中学初中的承诺。尽管今年可参加电脑排位，但能否顺利就读，还不好预期。因为随着黄冈中学办学质量的提升，报名生源有增加的趋势，想入学变得越来越困难。”一位业主感叹道。