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内容摘要：我国房地产质量问题突出，公众缺乏信心，从惩治和激励两方面入手解决问题，加强房地产信用体系建设，提升房地产企业公众信任度。
关键词：惩治和奖励机制、信用体系
中图分类号：G473.6文献标识码： A 文章编号：
正文：
当前中国房地产行业质量问题突出，已成为消费者投诉的热点，根据中国消费者协会的统计，今年1到6月份全国共收到房屋及建材类各类投诉共11879件。不仅是中小开发商，连以质量闻名的一些著名的地产品牌都相继出现问题。房地产行业诚信缺失，严重打击了消费者的消费信心，提高建筑工程质量、构建与市场经济相适应的房地产信用体系、重塑公众信心已经成为迫切需要解决的问题。
一、房地产质量问题突出的原因
造成房地产质量问题的原因是多方面的。首先是房地产企业诚信意识淡薄，为追求经济利益而降低产品质量。随着房地产市场的扩大，规模增多，许多项目匆匆建设，短时竣工会造成房屋质量不过关。一些施工项目多层承包，最终使用了不合格的施工队，施工工人无资质，不具备专业技能，会影响施工质量。更重要的是，建筑施工监管不力，管理上存在很大问题。受利润下降或投资方资金不能完全到位的影响，施工方存在偷工减料的行为。通常整个建筑施工过程只有一到两名管理人员监管，很少有一名管理人员是专门监管一个环节的，质量问题很容易在管理人员的眼皮底下放过。
第二，现场监理和竣工验收有时形同虚设。原本应该起到第三方质量监督作用的施工监理和竣工验收环节，很难完全担当质量“把关人”的角色，一些开发商更是依赖灰色手段在這两大关键环节蒙混过关，这使得施工领域中的质量问题不断出现。
第三，预售房制度造成开发商重销售、轻质量，而且房屋预售合同对于消费者权益的保障不足。对开发商而言，房子尚未盖完就已经收到房款，不必过多担心市场销售的风险，因此质量管理明显不足。另一方面，目前的预售合同通常规定，房屋只有出现结构性的质量问题，或者说房屋的质量问题影响到购房者居住时，买房人才有可能退房。而对于一般的质量问题，仅仅以维修费用的一定比例作为赔偿，甚至连赔偿都不给。
第四，信用体系不健全，法律保障、监管体系、惩戒机制的建设与当前房地产市场发展水平不相匹配，造成失信者违法成本过低、消费者维权成本过高、监管机构管理不到位等问题。
归根结底，行业性整体失信与企业、监管者、消费者之间严重的信息不对称有关，必须构建一种有效的机制，既保证企业发展、提高经济运行效率，又能保障消费者利益、维护市场经济秩序，实现更有效的综合治理。
二、我国房地产行业信用体系建设情况
经过积累和市场淘汰，我国的房地产企业的综合实力有了一定程度的提高，但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题，很多企业还处于低层次竞争的状况。
目前，我国社会信用中介机构普遍规模不大，其服务市场规模偏小，经营分散，行业整体水平不高，综合实力不强缺乏竞争力。2009年，中国房地产研究会、中国房地产业协会以现行的法律法规标准为基础，围绕企业在开发建设主要环节的信用情况、履行社会责任情况等，制订了房地产行业信誉评价体系，并于2011年选取部分城市和房企进行了试点。目前，房地产企业信用评价体系还处于起步阶段，全面的信用体系尚未完全建立起来。
在法律法规方面，《城市房地产开发经营条例》、《民法通则》、《合同法》、《反不正当竞争法》中都有诚实守信的法律原则，住建部也积极推动房地产信用档案建设，但这些还不足以对房地产市场失信行为形成强有力的法律约束，甚至在一些地区还存在严重的地方保护主义倾向，失信行为得不到应有的经济惩罚和道德惩罚。
三、推进企业惩治和奖励机制为主的信用体系建设
房地产业对于改善居民住房条件、推进城市化进程、拉动经济增长发挥着重要作用，已经成为国民经济的支柱产业。但当前房地产质量、价格、广告、测量、物业管理等诸多问题，已经影响到整个行业的长远发展，只有建立完善房地产信用体系建设，推进失信惩治和诚信奖励机制，不断提高产品质量，树立行业诚信，才能保证行业健康有序发展。
1. 加强房地产法律建设, 构建信用体系法律框架
法律体系是诚信建设的基础性工作，在这方面我们还有很长的路要走。要制定房地产信息公开、企业商业秘密、消费信用保护、房地产信用报告等方面的法规，使其与现有法规一起构成房地产信用体系法律框架。要出台信用管理规章制度, 并通过立法建立房地产监管部门与其他相关部门的交流和协调机制, 以促进信用建设的规范发展。
2. 强化信息披露制度，形成信息传递平台
诚信缺失的重要原因之一是信息不对称，加强信息披露、有效传递信息显得尤为重要。现在，工商管理、技术监督、金融监管等部门都有一套较完备的信用评价体系，房地产管理部门和行业协会也掌握着大量信息，但目前还没形成规范、整合的信息传递平台。要充分利用网络信息手段，以房地产电子政务系统、行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖全行业所有企业、中介机构及执业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级建设行政主管部门、行业协会、金融机构网站的互通。要在已建立的房地产企业信用档案基础上建立房地产企业信用公示制度，将房地产供求、估价、开发、物业管理信息，房地产和中介企业的信用信息，以及政府相关政务信息定期详细披露，尤其是房地产企业的主要业绩、良好行为记录、不良行为记录、公众投诉和处理情况等要在网上公示，便于社会查询、监督。
3. 建立强有力的惩戒机制，使失信成本大于守信成本
市场经济是契约经济，它要求一切的经济活动都要遵守相关的游戏规则，不诚信的企业可能获利一时，但长期一定难以在行业立足。房地产行业的供给和需求有一定特殊性，加上法律、制度还存在一定漏洞，市场规则作用的发挥可能不及时，这就需要我们提高市场监管水平，通过行政措施加重企业失信成本，对失信企业进行惩治。
房地产监管部门或行业协会要制定严格的评比标准和科学的指标体系。把房管部门的房地产企业和从业人员信息与行业协会采集的信息相结合，对企业及个人不良信用行为，对房地产企业进行信用评级。根据企业在行业诚信评价体系中评定的等级，将会员违法违规记录与协会的会籍管理、协会任职、工程创优、企业评先等相挂钩，加大企业及从业人员违规失信的成本。要严格房地产企业市场准入审查，对房地产企业的审查重点应为资信审查，不符合条件者严谨准入。要采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等手段，惩罚房地产企业的违法违规及失信行为，使失信者付出相应代价。同时，要将企业失信记录向社会公布，让失信者一处失信、处处受影响。
4. 按照惩戒与激励并重原则, 建立诚信守法激励机制
诚信是一种工具，是一种无形资产，在市场流行欺诈行为的时候，诚信就成为最稀缺的资源。而根据经济学的一般规律，越是稀缺的就越值钱。所以，当行业整体诚信水平有待提升的时候，我们更要鼓励企业诚信经营，由政府主管部门、行业协会建立激励机制鼓励其行为。诚信企业在同等条件下可以在争取项目、竞标摘牌、市场准入、资质升级等方面享有优先考虑权，可以享有一定的免检或免审权。同时，可以在评比表彰中予以优先推荐，有政府或行业协会对其进行企业形象、信用知名度，扩大企业品牌影响力。
5. 发挥行业协会作用，建立房地产行业的自律机制
行业协会要引领房地产企业在关注经济效益的同时，更多地关注和承担社会责任，推动企业的诚信建设，逐步建立行业的自律机制。要完善和加强行业自律和行业规范工作，与各会员单位签订行业自律公约，督促行业内企业守法经营、规范管理、公平竞争，切实制定企业运作、经营管理各个环节的廉洁约束制度，从源头上建立廉洁诚信机制。
总之，我们要加快房地产信用体系建设，在房地产信用体系的法律框架下，强化诚信管理和信息披露制度，建立以企业惩治和奖励机制，提升行业自律能力，加强企业信用文化建设，促进房地产业持续、健康发展。
参考文献：
1.盛宝柱 关于加强房地产市场信用建设的思考 中国集体经济 2008年1月第7期
2.张炯 张敏莉 关于我国房地产信用体系建设的思考 扬州大学学报 2009年第1期
3.刘榕 郑晓 浅谈江西房地产市场信用体系的建设 企业经济 2007年第8期
4.盛娟 浅析房地产市场信用机制的构建 山西建筑 2010年第9期
5.刘立群 胡金红 我国房地产行业信用体系分析 吉林建筑工程学院学报2007年第3期
关键词：惩治和奖励机制、信用体系
中图分类号：G473.6文献标识码： A 文章编号：
正文：
当前中国房地产行业质量问题突出，已成为消费者投诉的热点，根据中国消费者协会的统计，今年1到6月份全国共收到房屋及建材类各类投诉共11879件。不仅是中小开发商，连以质量闻名的一些著名的地产品牌都相继出现问题。房地产行业诚信缺失，严重打击了消费者的消费信心，提高建筑工程质量、构建与市场经济相适应的房地产信用体系、重塑公众信心已经成为迫切需要解决的问题。
一、房地产质量问题突出的原因
造成房地产质量问题的原因是多方面的。首先是房地产企业诚信意识淡薄，为追求经济利益而降低产品质量。随着房地产市场的扩大，规模增多，许多项目匆匆建设，短时竣工会造成房屋质量不过关。一些施工项目多层承包，最终使用了不合格的施工队，施工工人无资质，不具备专业技能，会影响施工质量。更重要的是，建筑施工监管不力，管理上存在很大问题。受利润下降或投资方资金不能完全到位的影响，施工方存在偷工减料的行为。通常整个建筑施工过程只有一到两名管理人员监管，很少有一名管理人员是专门监管一个环节的，质量问题很容易在管理人员的眼皮底下放过。
第二，现场监理和竣工验收有时形同虚设。原本应该起到第三方质量监督作用的施工监理和竣工验收环节，很难完全担当质量“把关人”的角色，一些开发商更是依赖灰色手段在這两大关键环节蒙混过关，这使得施工领域中的质量问题不断出现。
第三，预售房制度造成开发商重销售、轻质量，而且房屋预售合同对于消费者权益的保障不足。对开发商而言，房子尚未盖完就已经收到房款，不必过多担心市场销售的风险，因此质量管理明显不足。另一方面，目前的预售合同通常规定，房屋只有出现结构性的质量问题，或者说房屋的质量问题影响到购房者居住时，买房人才有可能退房。而对于一般的质量问题，仅仅以维修费用的一定比例作为赔偿，甚至连赔偿都不给。
第四，信用体系不健全，法律保障、监管体系、惩戒机制的建设与当前房地产市场发展水平不相匹配，造成失信者违法成本过低、消费者维权成本过高、监管机构管理不到位等问题。
归根结底，行业性整体失信与企业、监管者、消费者之间严重的信息不对称有关，必须构建一种有效的机制，既保证企业发展、提高经济运行效率，又能保障消费者利益、维护市场经济秩序，实现更有效的综合治理。
二、我国房地产行业信用体系建设情况
经过积累和市场淘汰，我国的房地产企业的综合实力有了一定程度的提高，但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题，很多企业还处于低层次竞争的状况。
目前，我国社会信用中介机构普遍规模不大，其服务市场规模偏小，经营分散，行业整体水平不高，综合实力不强缺乏竞争力。2009年，中国房地产研究会、中国房地产业协会以现行的法律法规标准为基础，围绕企业在开发建设主要环节的信用情况、履行社会责任情况等，制订了房地产行业信誉评价体系，并于2011年选取部分城市和房企进行了试点。目前，房地产企业信用评价体系还处于起步阶段，全面的信用体系尚未完全建立起来。
在法律法规方面，《城市房地产开发经营条例》、《民法通则》、《合同法》、《反不正当竞争法》中都有诚实守信的法律原则，住建部也积极推动房地产信用档案建设，但这些还不足以对房地产市场失信行为形成强有力的法律约束，甚至在一些地区还存在严重的地方保护主义倾向，失信行为得不到应有的经济惩罚和道德惩罚。
三、推进企业惩治和奖励机制为主的信用体系建设
房地产业对于改善居民住房条件、推进城市化进程、拉动经济增长发挥着重要作用，已经成为国民经济的支柱产业。但当前房地产质量、价格、广告、测量、物业管理等诸多问题，已经影响到整个行业的长远发展，只有建立完善房地产信用体系建设，推进失信惩治和诚信奖励机制，不断提高产品质量，树立行业诚信，才能保证行业健康有序发展。
1. 加强房地产法律建设, 构建信用体系法律框架
法律体系是诚信建设的基础性工作，在这方面我们还有很长的路要走。要制定房地产信息公开、企业商业秘密、消费信用保护、房地产信用报告等方面的法规，使其与现有法规一起构成房地产信用体系法律框架。要出台信用管理规章制度, 并通过立法建立房地产监管部门与其他相关部门的交流和协调机制, 以促进信用建设的规范发展。
2. 强化信息披露制度，形成信息传递平台
诚信缺失的重要原因之一是信息不对称，加强信息披露、有效传递信息显得尤为重要。现在，工商管理、技术监督、金融监管等部门都有一套较完备的信用评价体系，房地产管理部门和行业协会也掌握着大量信息，但目前还没形成规范、整合的信息传递平台。要充分利用网络信息手段，以房地产电子政务系统、行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖全行业所有企业、中介机构及执业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级建设行政主管部门、行业协会、金融机构网站的互通。要在已建立的房地产企业信用档案基础上建立房地产企业信用公示制度，将房地产供求、估价、开发、物业管理信息，房地产和中介企业的信用信息，以及政府相关政务信息定期详细披露，尤其是房地产企业的主要业绩、良好行为记录、不良行为记录、公众投诉和处理情况等要在网上公示，便于社会查询、监督。
3. 建立强有力的惩戒机制，使失信成本大于守信成本
市场经济是契约经济，它要求一切的经济活动都要遵守相关的游戏规则，不诚信的企业可能获利一时，但长期一定难以在行业立足。房地产行业的供给和需求有一定特殊性，加上法律、制度还存在一定漏洞，市场规则作用的发挥可能不及时，这就需要我们提高市场监管水平，通过行政措施加重企业失信成本，对失信企业进行惩治。
房地产监管部门或行业协会要制定严格的评比标准和科学的指标体系。把房管部门的房地产企业和从业人员信息与行业协会采集的信息相结合，对企业及个人不良信用行为，对房地产企业进行信用评级。根据企业在行业诚信评价体系中评定的等级，将会员违法违规记录与协会的会籍管理、协会任职、工程创优、企业评先等相挂钩，加大企业及从业人员违规失信的成本。要严格房地产企业市场准入审查，对房地产企业的审查重点应为资信审查，不符合条件者严谨准入。要采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等手段，惩罚房地产企业的违法违规及失信行为，使失信者付出相应代价。同时，要将企业失信记录向社会公布，让失信者一处失信、处处受影响。
4. 按照惩戒与激励并重原则, 建立诚信守法激励机制
诚信是一种工具，是一种无形资产，在市场流行欺诈行为的时候，诚信就成为最稀缺的资源。而根据经济学的一般规律，越是稀缺的就越值钱。所以，当行业整体诚信水平有待提升的时候，我们更要鼓励企业诚信经营，由政府主管部门、行业协会建立激励机制鼓励其行为。诚信企业在同等条件下可以在争取项目、竞标摘牌、市场准入、资质升级等方面享有优先考虑权，可以享有一定的免检或免审权。同时，可以在评比表彰中予以优先推荐，有政府或行业协会对其进行企业形象、信用知名度，扩大企业品牌影响力。
5. 发挥行业协会作用，建立房地产行业的自律机制
行业协会要引领房地产企业在关注经济效益的同时，更多地关注和承担社会责任，推动企业的诚信建设，逐步建立行业的自律机制。要完善和加强行业自律和行业规范工作，与各会员单位签订行业自律公约，督促行业内企业守法经营、规范管理、公平竞争，切实制定企业运作、经营管理各个环节的廉洁约束制度，从源头上建立廉洁诚信机制。
总之，我们要加快房地产信用体系建设，在房地产信用体系的法律框架下，强化诚信管理和信息披露制度，建立以企业惩治和奖励机制，提升行业自律能力，加强企业信用文化建设，促进房地产业持续、健康发展。
参考文献：
1.盛宝柱 关于加强房地产市场信用建设的思考 中国集体经济 2008年1月第7期
2.张炯 张敏莉 关于我国房地产信用体系建设的思考 扬州大学学报 2009年第1期
3.刘榕 郑晓 浅谈江西房地产市场信用体系的建设 企业经济 2007年第8期
4.盛娟 浅析房地产市场信用机制的构建 山西建筑 2010年第9期
5.刘立群 胡金红 我国房地产行业信用体系分析 吉林建筑工程学院学报2007年第3期